בית המשפט המחוזי בלוד, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, דחה לאחרונה ערר שהגישה חברת "מכשירי תנועה ומכוניות" נגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין ברחובות לחייב אותה במס רכישה בגין מימוש אופציית הארכת חכירה. הוועדה, בראשות השופט שמואל בורנשטין, קבעה ברוב דעות כי מאחר שהחברה לא הוכיחה ששולם בעבר מס רכישה גם עבור תקופת ההארכה – יש לחייבה לשלמו בהתאם לעקרון העל של "מס אמת".
לפני כשני עשורים רכשה "מכשירי תנועה" בשתי פעימות את זכויות החכירה בקרקע הממוקמת ב"פארק ראם" שבתחום המועצה האזורית באר טוביה – תמורת 36.8 מיליון שקל. עסקת הרכישה כללה הסכמה של חוכרות הקרקע המקוריות מול רשות מקרקעי ישראל משנת 1967, שלפיה קיימת אופציה בתום תקופת החכירה להאריך אותה ל-49 שנים נוספות. החברה דיווחה למיסוי מקרקעין על הרכישה ושילמה את מס הרכישה.
במאי 2019, לאחר סיום תקופת החכירה הראשונה, חתמו רמ"י והחברה על הסכם למימוש אופציית הארכת החכירה עד לשנת 2065, תמורת כ-4.5 מיליון שקל. לאחר שנודע למנהל מיסוי מקרקעין דבר העסקה, הוא הוציא שומת מס רכישה בגין מימוש האופציה. החברה הגישה ערר פנימי אלא שהוא נדחה, ומכאן הערר שהוגש לבית המשפט באפריל 2020.
לשיטת החברה, מימוש אופציית הארכת החכירה אינו מהווה "אירוע מס" בגינו יש לחייבה במס רכישה. לטענתה, המס ששילמה במועד הרכישה לפני כשני עשורים התייחס גם לתקופת ההארכה, ומכאן שחיובה בשנית עולה כדי כפל מס.
מנגד טען מנהל המיסוי כי החברה מבקשת למעשה להימנע מתשלום מס רכישה בגין מימוש האופציה תוך פגיעה בעקרון של "מס אמת", ואת זה אין לקבל.
השופט בורנשטין הסביר שקיימות שתי גישות עקרוניות לחיוב במס רכישה עבור אופציה להארכת חוזי חכירה: האחת, הגישה החד-שלבית, לפיה המס משולם מראש עבור כל תקופת החכירה, לרבות ההארכה. השנייה, הגישה הדו-שלבית לפיה מתקיים פיצול בין תקופת החכירה והאופציה, כאשר כל תקופה ממוסה בנפרד.
עו"ד עפר גמליאללדברי השופט, הגם שניתנה בפסיקת העליון עדיפות מסוימת לגישה החד-שלבית, הלכה למעשה החברה לא הוכיחה כי מי מקודמותיה שחכרה את הקרקע שילמה מס רכישה עבור תקופת האופציה.
בפסק הדין הודגש כי בעת שרכשה את הקרקע, מכשירי תנועה שילמה מס רכישה אך ורק בגין הזכות החוזית באשר ליתרת התקופה, ולא בעבור מימוש האופציה להארכת תקופת החכירה. צוין כי על מנת שתצא שומת מס אמת, יש לכלול בה גם את דמי החכירה בגין התקופה הנוספת.
לתמיכה במסקנתו ציטט השופט מפסיקה על מקרה דומה, שבה הוחלט שמועד מימוש האופציה נחשב ל"אירוע מס". באותו מקרה נקבע שאין לקבל את התנהלות העוררת המבקשת למעשה להימנע – כמו החברה כאן – מתשלום מס רכישה עבור מימוש האופציה. "העוררת פסחה על שני הסעיפים תוך פגיעה בעקרון העל של 'מס אמת'", נכתב שם, כשהשופט ציין כי הדברים יפים אף לענייננו.
משהחברה לא הוכיחה כי שולם מס רכישה עבור תקופת ההארכה, סיכם השופט, יש לדחות את הערר ולחייב אותה בהוצאות של 25 אלף שקל. אחת מחברות הוועדה אמנם חלקה עליו וסברה שיש לקבל את הערר, אלא שדעתה לא התקבלה ונקבע ברוב דעות כהחלטת השופט.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ החברה: עו"ד אחו פרנק ועו"ד עמראן זועבי
• ב"כ מנהל מיסוי מקרקעין רחובות: עו"ד גלית פואה
• עו"ד עפר גמליאל עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
