תיעוד מהרחפן: הריסות הבניין שקרס בחולון
(צילום: Droneimagebank)
אירוע הקריסה של בניין המגורים בחולון בשבוע שעבר הסתיים בנס ללא נפגעים, אך עם נזק גדול לרכוש ודיירים שנותרו ללא בית. במהלך יום כיפור, דיירים פונו משלושה בניינים בקריית שמונה לאחר שהתגלה סדר בקיר תומך של אחד הבניינים - וזאת בעקבות תלונה של דיירת על רעש חזק ששמעה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מבנה מגורים מתוכנן לעמוד על תילו לתקופה של 50 שנה, אולם בישראל קיימים עשרות אלפי בניינים שעלולים להתמוטט משום שנבנו לפני שנים רבות יותר. בעזרת אינג' גלעד פריימן ממשרד גרושקו מהנדסי מבנים ותכנון, ראש תא צעירים באיגוד מהנדסי הבנייה והתשתיות, בדקנו כיצד יודעים אם הבניין שבו אנו גרים מסוכן ואיך ניתן לטפל בסימני אזהרה.
איך בודקים אם הבניין שאנו גרים בו מסוכן?
פריימן: "סימנים של בטון מפוצץ, בטון מתקלף, ברזל חשוף, סדקים אלכסוניים מעל הדלתות ומעל החיבורים של העמודים והקורות - כל אלה צריכים להדליק נורות אזהרה. על הדיירים לפנות לגורם מקצועי שיידע לומר אם מדובר בסדק מהותי שעלול להוביל לקריסת המבנה, או בסדק שמצריך תיקון בלבד. חשוב להבין שאם רואים סדק בקיר זה לא אומר שהבניין עלול להתמוטט. אבל אם מתעלמים מנורות האזהרה, עלול להיגרם כשל של הבניין. בסופו של דבר, הבניין לא באמת מתמוטט יום אחד - כנראה היו נורות אזהרה שהתעלמו מהן.
"מבנה מגורים מתוכנן ל-50 שנה. אם מדובר בבניין שנבנה בשנות ה-50-70 של המאה הקודמת, כלומר חלפו 50 שנה ויותר מאז שהוקם, הבניין צריך לעבור שיקום, זה יכול להתבצע גם במסגרת של התחדשות עירונית - חיזוק ותוספת, תמ"א 38 או פינוי בינוי. אנחנו מדינה צעירה וזאת הפעם הראשונה שבה אנו נתקלים במצב שבו מבנה מגורים עבר את התקופה שבמסגרתה הוא תוכנן. באירופה, למשל, כבר מאות שנים דואגים לשיקום ושיפוץ המבנים".
אילו גורמים עלולים להוביל לקריסת המבנה?
"תקלות במערכות המים כגון נזילות והזנחת המערכות הללו עלולות להוביל לקורוזיה ולפיצוץ הבטון. גם כאשר מבצעים תיקוני ניקוז בגגות הבניין, אם לא מרחיקים את המרזבים מיסודות המבנה, המים שמחלחלים עלולים לפגוע ביסודות ולהחליש את הקרקע, מה שמוביל לשקיעת המבנה. למבנים באזור מישור החוף שקרובים לים יש סיכון גבוה יותר בגלל הלחות והמלח. גם שיפוצים ללא היתרים וללא עדכון הרשויות המקומיות עלולים להוביל לפגיעה בקונסטרוקציה של המבנה. שיפוצים בדירות ובמבנים חייבים להתבצע תוך התייעצות עם מהנדס ויידוע הרשות המקומית.
"אפילו בריכת פלסטיק לילדים בגובה חצי מטר במרפסת או בגג מובילה לעומס על המבנה שאינו נלקח בחשבון. לרוב המבנים יש תוכנית שבה כתוב מה העומס המותר על המבנה. בריכת ילדים מלאה במים היא הרבה מעבר לתקינה ולכן לפני שמחליטים למלא אותה, צריך לבדוק מה העומסים המותרים ולפעול בהתאם. מעבר לכך, צריך להתייעץ עם מהנדס ולבדוק אם אפשר לחזק את הבניין. יש פתרונות, פשוט צריך להתייעץ עם גורמי מקצוע".
למי צריך לפנות כדי לבדוק את תקינות הבניין?
"פונים למהנדס רשוי - מהנדס שלמד לימודי הנדסה אזרחית, מאחוריו שלוש שנים של סטאז' במשרד מהנדסים ותכנון מבנים שמוגדר כמשרד מאמן, ולאחר מכן עבר מבחן של לשכת המהנדסים והאדריכלים. רק מהנדס כזה יכול לסקור את המבנה לפי תקן אחזקת מבנים. מדובר בתקן שמגדיר מה לסקור: יסודות, עמודים, שלד המבנה. אלה אלמנטים שצריך לראות אותם ויזואלית כדי לזהות סימנים מקדימים לבעיות כמו ברזל חשוף או רטיבות. מהנדס כזה יכול לזהות את הבעיות ואף לספק פתרונות, ולאחר מכן ניתן לפנות לקבלן שיבצע את התיקונים הנדרשים".
על מי מוטלת האחריות לבדוק את הבניין?
"על אחזקת המבנה אמונים הדיירים, או ליתר דיוק ועד הבית, איש אחזקה או חברת ניהול שמונו על ידי הדיירים. כל אחד מהגורמים האלה צריך לדאוג שיגיע גורם מקצועי כדי לסקור את הבניין כל 3-5 שנים. בדיוק כמו שכל אדם לוקח את הרכב לטסט כל שנה, כך צריך להתייחס לסקירת מבנים. כשיש רכב, לוקחים אותו לטיפול כל 15 אלף ק"מ מבלי שיודעים אפילו אם יש נזק, כי היצרן הגדיר שצריך לבדוק ברקסים, שמן וכו'. אנחנו הגענו למצב שבו רכב שעולה כמה עשרות אלפי שקלים אנחנו לוקחים לבדיקה שנתית, אבל בכל הנוגע למבנה שבו השקענו את כל כספנו - אנחנו מתעלמים מהצורך שלו באחזקה.
"לדעתי זאת טעות להטיל את האחריות לסקירת המבנה על הדיירים והיא צריכה לעבור לרשויות המקומיות. באירופה הרשויות המקומיות אמונות על תקינות המבנים ויש חוק שמחייב הקמת קרן פחת בכל בניין משותף. המשמעות היא שכל בעל דירה מחויב להעביר סכום מסוים לקרן, כתלות בגיל המבנה. הקרן לוקחת בחשבון מה הפחת של הבניין, ובדרך כלל מדובר בכמה עשרות שקלים בחודש. בכל פעם שיש נזק, הכסף יוצא מהקרן לטיפול במבנה בלבד".
האם קיים חוק שמחייב את הדיירים לבדוק את תקינות המבנה?
"אין חוק אבל קיים תקן 1525 אחזקת מבנים שהוא בגדר תקן וולונטרי. כשרוכשים דירה חדשה מקבלן, בחוזה המכר הרוכש חותם על סעיף שקובע כי הוא יתחזק את הדירה לפי התקן וידאג לתקינות המבנה. בפועל אנשים מחויבים לזה - אבל לא ממש מודעים לזה. גם כשקונים דירה מיד שנייה, בחוזה המכר ינסחו עורכי הדין סעיף שקובע כי לרוכש אין טענות לליקויים לאחר התייעצות עם גורמי מקצוע, וכי הוא מתחייב לשמור על תקינות המבנה.
"כל רשות מקומית יכולה להחליט שהיא מפעילה בתחומה חוק עזר עירוני במסגרתו התקן הזה יהיה מחייב, בדיוק כפי שהיא קובעת איפה לצבוע את המדרכות בכחול-לבן. אפילו לא צריך לחכות שהממשלה תתעורר, אם כי אין ספק שעל הממשלה להכניס את היד לכיס ולדרבן את הרשויות בכל הארץ, כולל בפריפריה המוזנחת, לקדם בתחומן התחדשות עירונית בתמורה לסבסוד להחלפת ושיקום תשתיות".
מה עלות התיקון של בניין מסוכן?
"אם מגלים ליקויים בזמן, עלות התיקון היא זניחה ויכולה להגיע לאלפי שקלים בלבד. אם מזניחים את הבניין ולא בודקים אותו במשך שנים ארוכות, עלולים להיווצר נזקים גדולים יותר וכך עלות התיקון עלולה לטפס למאות אלפי שקלים אם לא יותר. כך למשל, במבנה פשוט בן שלוש קומות על עמודים עם 10-12 יחידות דיור, סקירה של גרמי המדרגות, החזות החיצונית והחללים המשותפים יכולה לעלות סביב 5,000-6,000 שקל - כלומר פחות מ-20 שקלים בחודש לדירה במשך חמש שנים (שזה הזמן המומלץ להזמין סוקר). כמובן שאם המבנה גדול יותר, הסכומים גדלים, אבל אם יש יותר דיירים - העלות אינה משתנה. כמו כן, צריך לזכור שבניינים גבוהים יותר לרוב יהיו בני פחות מ-50 שנה".
