בשנת 2023 החלה בנייתם של שטחי תעסוקה, מסחר, משרדים ותעשייה בהיקף מוערך של כ-4 מיליון מ"ר, זאת למרות ששוק הנדל"ן המניב מצוי כיום בקיפאון על רקע המשבר בהייטק, ומושפע ממיתון כלכלי גלובלי, מעליית האינפלציה ומהשפעות המהפכה המשפטית והמלחמה בעזה. אחת השאלות המרכזיות שנשאלות בימים אלה בעקבות נתוני התחלות הבנייה הללו היא מי יאכלס את אותם שטחים נרחבים המיועדים למשרדים ומסחר.
ניתוח שערכה עבור ממון קבוצת נת"מ (NEWMARK NATAM), המספקת שירותי נדל"ן למגזר העסקי, בחן את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לגבי התחלות הבנייה של שטחים בייעודים מסחריים בשנה שחלפה, וכן בדק מה צפי האכלוס של השטחים העתידים להתווסף לרשויות השונות. בקבוצה בדקו אילו מקומות תלויים יותר בהתאוששות ההייטק הישראלי ואילו פחות.
מהניתוח עולה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 נרשמו יותר התחלות בנייה לתעסוקה, מסחר, תעשייה ומבני ציבור מאשר בכל שנת 2020 ורק חצי מיליון מ"ר פחות מ-2022. כלומר בסוף השנה הנוכחית צפויות התחלות הבנייה לעבור את מספר התחלות הבנייה של 2022 בכמה מאות אלפי מ"ר. אחד הסגמנטים המרכזיים בענף, שהגדיל את התחלות הבנייה, הוא עלייה בפרויקטים לתעשייה – ששיעורם קפץ מ-27% מכלל התחלות הבנייה (ללא מבני ציבור) ב-2020 ל-36% בסוף 2022, כאשר ב-2023 השיעור עומד כבר על כ-35%.
מהניתוח עולה כי העיר ראשון לציון מובילה בכמות התחלות הבנייה של תעסוקה, מסחר ותעשייה ב-4 השנים האחרונות, עם 746 אלף מ"ר. אחריה ניצבות הערים קריית גת (כ-683 אלף מ"ר), ירושלים (530 אלף מ"ר), תל אביב-יפו (כ-424 אלף מ"ר) ופתח תקווה (כ-298 אלף מ"ר). את שאר הערים רשימה ניתן לראות בטבלה. בקריית גת לבדה החלו להקים קרוב ל-400 אלף מ"ר לתעשייה בשנתיים האחרונות – שווה כמעט לרבע מהתחלות הבנייה הכלליות לתעשייה בכל 2022-2023.
עוד עולה מהבדיקה כי 3 ערים בהן נוספו בשנים האחרונות הכי הרבה שטחי תעסוקה ותעשייה לנפש הן קריית אונו עם 5.3 מ"ר לנפש, נס ציונה עם 4.8 מ"ר לנפש ורמת השרון עם 4.5 מ"ר לנפש. בראשון לציון נרשמה תוספת של 2.8 מ"ר לנפש. בקריית גת נוספו 10.2 מ"ר לנפש, אך 91% מהם אילו שטחי תעשייה (ולא משרדים או מסחר), ובענף מעריכים שלשטחי תעשייה יש היתכנות גבוהה יותר לאכלוס.
עוד עולה מהממצאים כי הערים שבהן נוספו הכי מעט שטחי תעסוקה לנפש הן ירושלים עם 0.5 מ"ר לנפש, חיפה עם 0.7 מ"ר ואשדוד עם 0.8 מ"ר. גם בתל אביב לא נוספו שטחים מניבים רבים, ביחס להיותה לב המטרופולין ומרכז העסקים של המדינה ובעלת הביקושים הגבוהים ביותר לשטחי תעסוקה, עם פחות ממ"ר לנפש. אולם בתל אביב בכל מקרה ההיתכנות לאכלוס גבוהה מאוד.
לא כולם תלויים בהייטק
לדברי אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצת נת"מ, "בעוד שמהנתונים ניתן לראות בבירור מגמה של עלייה בהתחלות הבנייה לתעסוקה, תעשייה ומסחר ב-4 השנים האחרונות, הרי שהשפעת עליית הריבית והאינפלציה על עסקאות של קנייה או השכרת משרד גרמה להאטה בעסקאות אלה בשוק המשרדים בתקופה האחרונה, בעיקר בענף ההייטק, המהווה את הקטר של שוק המשרדים בישראל".
אור בן צבי קלייןבן צבי קליין, שערך את הבדיקה, מסביר כי ישנן ערים שבהן קל יהיה יחסית להשכיר את שטחי המשרדים, התעסוקה והמסחר בשל יתרונות כמו מיקום, זהות היזמים המקימים את הפרויקטים, מחסור בשטחים פנויים או קרבה לתוואי עתידי של רכבת קלה או מטרו. מאידך, הוא אומר כי ישנן ערים שבהן יהיה מאתגר יותר לאכלס את כמות המשרדים, המסחר או התעשייה המתוכננת, והן בעיקר תלויות בהתאוששות של ענף ההייטק הישראלי.
לדבריו, "ישנם יישובים בהם התווספו שטחים עתירים של תעסוקה, אשר בחלקם יהיה מורכב יותר לאכלס את כל השטחים מאשר במקומות אחרים, אבל זה מאוד אינדיבידואלי מאזור לאזור, בהתאם ליתרונות והחסרונות הקיימים שם היום. בנוסף, אם בשנים הקרובות הריבית תרד, ענף ההייטק העולמי והישראלי יתאושש ונראה חזרה לגיוסי הון וכן גיוסי כוח אדם, הדבר ישליך באופן מיידי על שוק המשרדים ונראה שוב עסקאות גדולות יותר של קומות שלמות ואלפי מ"ר לטווח ארוך. אזורי תעסוקה כמו מתחם האלף בראשון לציון או נס ציונה מאוד תלויים בכך".
"השפעת עליית הריבית והאינפלציה על עסקאות של קנייה או השכרת משרד גרמה להאטה בעסקאות בשוק המשרדים באחרונה, בעיקר בענף ההייטק, המהווה את הקטר של שוק המשרדים בישראל"
בן צבי קליין מעריך כי מרבית השטחים החדשים שיתאכלסו ביתר קלות הם שטחים שבנייתם החלה בסמוך לתוואי הקווים הירוק והסגול של הרכבת הקלה והקווים העתידיים של המטרו; כמו גם שטחי תעשייה בשימושים מעורבים. לדבריו, חלק גדול יאוכלס סמוך למועד ההשקה של הקווים החדשים, מה שיעודד ביקושים באזורים אלה, שהיתרונות שלהם נוגעים גם למחירי שכירות נמוכים יותר מאשר שטחי תעסוקה בלב תל אביב, למשל.
לדבריו, "אזורים שקל יותר להשכיר בהם שטחים הם רמת גן ותל אביב, שנמצאים בסמיכות לרכבת הכבדה והרכבת הקלה; והרצליה בזכות יתרונות כגון תמהיל הסוחרים שמגיעים לשם, קהילת הייטק חזקה והקרבה לרכבת הכבדה. האזורים שיותר מורכב להשכיר בהם הם פתח תקווה וראשון לציון, בעיקר בגלל שנכנסה כמות גדולה מאוד של שטחים בו זמנית ועוד ממשיכים לבנות שם שטחים נוספים. לכך אפשר להוסיף את העיכוב בפעילות הרכבת הקלה (רק אז יהיה יתרון למקומות האלה)".
שימוש מעורב
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין, מסביר כיצד נוספו הכי הרבה שטחי תעסוקה לנפש בקריית אונו בשנים האחרונות. "אנחנו מקימים בקריית אונו את פרויקט Onyx הכולל כ-40 אלף מ"ר של תעסוקה ומסחר יחד עם קבוצת וייס וחברת הביטוח מנורה", הוא אומר. "אנחנו רואים שבאזור בקעת אונו, ובקריית אונו בפרט, קיימת סיטואציה ייחודית: מצד אחד הגירה חיובית של תושבים מחתך אוכלוסייה סוציו-אקונומי חזק, רבים מהם בעלי חברות ועובדים בכירים בתעשיות ההייטק, הפיננסים והמקצועות החופשיים; מנגד, מדובר במקומות בהם כמות שטחי תעסוקה לנפש הייתה מהנמוכות בארץ ביחס לגודל האוכלוסייה".
צחי סופריןצילום: נווה אביאנילכן מציין סופרין כי "הפער הזה עודד רשות כמו קריית אונו לפתח שטחי תעסוקה רבים כדי לענות על המחסור הקיים. אזור התעסוקה המרכזי שלה מצוי בצומת סביון והוא נחשב כיום לאזור אטרקטיבי עבור חברות הייטק ושירותים שונים מבחינת הלוקיישן, שכן מדובר במיקום במרכז הארץ, סמוך למערכת כבישים מרכזית כמו כביש 471, 4 ו 6, הקו הסגול של הרכבת קלה שנמצא בשלבי הקמה ובעתיד גם קו המטרו M3. בנוסף, מחירי ההשכרה או הקנייה כאן נמוכים בעשרות אחוזים ממחירי השטחים המניבים בתל אביב, רמת גן או גבעתיים הסמוכות".
חוה מיכאלי, מנכ"לית YUKA PARK העוסקת בייזום, בנייה ושיווק של מתחמי תעשייה רב שימושיים ברחבי הארץ, מוסיפה כי "אנו עדים בשנים האחרונות לתהליכים משני מציאות בתחום בינוי התעשייה. את מרכזי התעשייה הישנים, שהתאפיינו במוסכים, בתי מלאכה ותיקים ושטחי תעשייה קלאסיים, מחליפים אזורי תעסוקה בשימושים מעורבים, תעשייה נקייה יותר ואפילו מגורים. בעקבות זאת נוצר צורך עז בשטחי תעשייה משמעותיים, מעורבי שימושים, הבנויים באופן ורסטילי ויודעים להוות בית למגוון רחב של עסקים במתחם אחד".
חוה מיכאליצילום: רמי זרנגרמיכאלי מוסיפה כי "שטחים אלו מתאכלסים כעת על ידי בעלי עסקים קטנים ובינוניים, שפעלו בעבר ממרכזי התעשייה הישנים. שטחי תעשייה חדשים אלה מתוכננים סמוך למרכזי אוכלוסייה או על צירים ראשיים וזוכים כבר היום לביקושים גבוהים, שאף יתעצמו, בכל אזורי התעשייה בישראל משום שעסקים קטנים ובינוניים הם עתיד התעשייה בישראל. אנו רואים זאת במקומות דוגמת פתח תקווה, ראשון לציון, אופקים, אשקלון ועוד".
לדבריה, "מניסיון העבר, לאחר אירועים ביטחוניים ומלחמות, צפויות השקעות משמעותיות בנדל"ן ובתשתיות. להערכתי, אחד היעדים הלאומיים לשיקום וחיזוק אזורי הדרום והצפון של ישראל הוא חיזוק עסקים קטנים ובינוניים רבים שנפגעו במלחמה בשל הימצאותם בקו האש. רבים מהם נפגעו ויחפשו מבנים חדשים ומודרניים יותר לפעול מהם, כאשר מבני התעשייה מעורבי שימושים הם הפתרון המתבקש".
