אחרי שנים ארוכות של קידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, בתקופה האחרונה ניתן לראות שינוי משמעותי בקצב אישור התוכניות. דוח הפעילות השנתי של מינהל התכנון לשנת 2023 מעיד על היקף גדול מאוד של תוכניות מאושרות. מדובר ב-79,875 יחידות דיור שאושרו במסגרת התחדשות עירונית, שהן כ-47% מתוך כלל סך יחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון המחוזיים והארציים.
ללא ספק מדובר בסדר גודל משמעותי, אבל נשאלת השאלה האם כל המלאי התכנוני הזה יכול להבשיל לפרויקטים של ממש, שייצאו לדרך, בזמן שהריבית הגבוהה, המלחמה, מצוקת המימון, המחסור בעובדים ועוד גורמים מקשים על מימוש הפרויקטים. יצאנו לבדוק מה יכולת הענף לקלוט ולייצר את ההתחדשות העירונית ומה החסמים המשמעותיים שבדרך.
"לצערנו, אנו עדים למצב שבו יותר ויותר תוכניות מאושרות ללא יכולת מימוש", אומרת רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית. "בתחום ההתחדשות העירונית הסיבות לכך נעוצות בחוסר יכולת כלכלית לממש את הפרויקטים. בין אם מדובר ביזם שקידם תוכנית שאין ביכולתו להוציאה לפועל (בשל היקף התוכנית וההון הנדרש), ובין אם התוכנית שאושרה לפני שנים, הפכה ללא כלכלית בשל מכפילים לא רלוונטיים, לאור עליית הריבית והמימון, עלויות הביצוע ושכר העבודה או קושי בקבלת קרקע משלימה".
דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום לשעבר, כלכלן ושמאי מקרקעין בכיר, מתייחס למציאות בשטח: "בשנתיים האחרונות אנו עדים להאצה בקצב אישור תוכניות להתחדשות עירונית בוועדות התכנון, ולמרות זאת קצב התחלות הבנייה בתחום לא זינק בהלימה לכך. טווח הזמן הממושך משלב אישור תוכנית ועד לתחילת ביצוע הוא פועל יוצא של משתנים שונים. ראשית, קצב שיעור החתימות על הסכמי פינוי בינוי אינו תואם לקצב אישור התוכניות והפקת ההיתרים, ונותרים בעלי דירות שמשהים חתימתם מסיבות שונות".
דני מורצילום: סיון פרג'שנית, הוא ממשיך, "תוכניות מאושרות כאשר אין קונקרטיזציה להגדרת אופי השימושים הציבוריים השונים במתחמי התחדשות ואין קונקרטיזציה להגדרת אופי השימושים ביחידות הדיור. האם דיור להשכרה קצרת טווח או ארוכת טווח? האם ליחידות דיור בשטח מינימלי וללא חניה? קביעת אופי השימוש רק בשלב תנאים להיתר מייצרת תנודתיות ברגישות של רווחיות הפרויקט וכדאיות תחילת ביצועו. נקודה חשובה נוספת קשורה לכך שמימוש התוכניות נושא בחובו מורכבויות רבות, דוגמת העובדה שתנאי לתחילת ביצוע הינו פינוי אחרון בעלי הדירות, איתור דירות חלופיות לשכירות לתקופת הביניים של ביצוע הבנייה, הפקת סט של ערבויות בנקאיות (מכר, מיסים, דמי שכירות, בדק, רישום בית משותף) ועוד. לכן מימוש תוכניות אלו נעשה רק לאחר שהיזמים משוכנעים, שהתקיימו במצרף כל התנאים ההכרחיים לתחילת ביצוע, כולל עמידה ביעדי ליווי בנקאי, מכירות מוקדמות (דירות פריסייל), הסכמות מוחלטות עם בעלי דירות, לרבות הפעלה של מנגנוני בחירת דירות וכו'".
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ עמית גוטליב מציין, כי אחד המכשולים הגדולים הוא הרשות המקומית: "היחס של חלק נכבד מהרשויות המקומיות במרכז הארץ לתחום ההתחדשות העירונית עומד היום בסתירה מוחלטת לצורך העצום באספקת פתרונות דיור במשק. רובן פועלות בלי הפסק כדי לטרפד פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בשלל כלים, שהבולטים בהם הם תנאי חדש מהשנים האחרונות ליצירת 'תוכנית עיצוב אדריכלית', שהיא תוכנית נוספת מעבר לתוכנית האדריכלית המקורית של הפרויקט, שאיש לא זקוק לה ושכל מטרתה היא משיכת זמן עד לקבלת היתר הבנייה.
עמית גוטליבצילום: זוהר שטריתכלומר לתכנן פעמיים את אותו בניין. אין לזה אח ורע בעולם הנורמלי. הכלי הזה מאריך להערכתנו את זמן ההמתנה להיתר בנייה בשנה וחצי בממוצע. אם זה לא מספיק, הרי שאנחנו נמצאים כפסע מהפסקת הפעולה על־פי תמ"א 38 והחלפתה הסופית ב'תוכנית שקד', שנוצרה בעת כהונתה של איילת שקד במשרד המשפטים. התוכנית שמלאה בחורים ואי ודאות כמעט מוחלטת לגבי שטחים ציבוריים שיש לתת לרשות המקומית בכל בניין, מונעת כבר כיום ביצוע התחדשות עירונית בהיקפי ענק. הממשלה חייבת לקבוע כללים ברורים, שלפני כל דבר אחר יחייבו ויגבילו רשויות מקומיות להחלטה מראש לגבי השימושים שהן רוצות להעביר אל שטחים שיפקיעו מבניינים שיעברו התחדשות. הממשלה לא יכולה להרשות לעצמה להשאיר את ההחלטות האלה בידי רשויות מקומיות, שמוכיחות בכל יום שהן לא מעוניינות לתמוך בחידוש בניינים והגנה על תושביהן".
גל קסטל, משנה למנכל אורון נדל"ן, מסביר עד כמה המצב בעייתי, כאשר אף שיש תב"ע מאושרת, אין ודאות שהפרויקט ימומש: "לא אחת אנחנו נתקלים בפרויקטים עם תב"ע מאושרת, ועל פניו זה דבר משמח, אבל במקרים רבים כאלה הדרך למימוש עדייו ארוכה ומייגעת. בלוד, למשל, יש תב"ע שקודמה במסלול רשויות, ובתוכה כבר נכללה הערה שהפרויקט לא כלכלי מבחינת הזכויות שניתנו, ושיש צורך במענקי השלמת הון של הרשות הממשלתית. במצב כזה היזם שוקל אם להיכנס להרפתקה הזו, כי זה ידרוש ממנו לגשת למכרז כדי להילחם על מענקי השלמת הון.
גל קסטלצילום: ליה יפהיכול להיות שיזכה ויכול להיות שלא - ואז אין פרויקט. לצערנו, אחד התנאים למכרז של הרשות הממשלתית הוא שבפרויקט המדובר לא יהיו היטלי השבחה. אם יש כאלה, היזם מנוע מלגשת למכרז. וראו זה פלא, בפרויקט המדובר אכן יש היטלי השבחה של הרשות המקומית, מה שמונע לחלוטין את האפשרות לגשת למכרז, לזכות בהשלמת הון - ופשוט קובר את הפרויקט מראש. אם הרשויות לא יראו את הבעיות שנוצרו בתב"ע ולא יפתרו אותן - גברת כהן בת ה־90 תצטרך להמשיך לחיות בבניין רעוע מאוד, ללא מעלית, ללא מיגון וללא איכות חיים נורמלית".
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "חלק מהתוכניות המאושרות הקיימות, הן בנות מימוש. מה שמונע את התקדמותן כרגע, זה בעיקר הדיירים והמחלוקות ביניהם, לצד קשיים שעיריות מערימות על מימושן".
"נקודת מבט לא נכונה"
אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, סבור, כי "אחת הבעיות בתחום ההתחדשות העירונית המונעות הקמתן של עשרות אלפי יח"ד בפריסה ארצית, היא שיטת העבודה של רשויות התכנון. בעבר וגם היום הרשויות מקדמות תוכניות ותב"עות גדולות באופן שבו הן נעדרות היתכנות כלכלית כבר בנקודת הפתיחה. זאת בטענה או בתקווה, כי מחירי הדירות יעלו בעתיד, ואז יהיה ניתן לממש את התוכניות. מניסיוננו, שיטה זו מכניסה פעמים רבות את התוכניות להקפאה של כמה שנים במקרה הטוב, או מטרפדת אותן לגמרי במקרה הפחות טוב. כך לדוגמה תוכנית שאושרה בעיר רחובות בשנת 2015, ורק היום, 2024, ולאחר זינוק של עשרות אחוזים במחירי הדירות, היא מתקרבת להיות כלכלית, בו בזמן שבעלי הדירות מחכים כבר 20 שנה למימושה. ועדות התכנון מקדמות את התוכניות בעיקר לפי צורכי העירייה – כמות יחידות דיור, כמות שטחים לצורכי ציבור, מוסדות ציבור, כמות דירות בנות השגה ועוד, מבלי לקחת לעיתים בחשבון, כי היזם מעוניין גם להרוויח בסוף התהליך".
גם רוית כוכבי, סמנכ"לית תכנון ופיתוח עסקי בחברת צרפתי שמעון, מטילה האחריות על ועדות התכנון: "אחת הבעיות המרכזיות בקידום יעיל של התחדשות עירונית בישראל, היא נקודת מבט לא נכונה של ועדות התכנון המקומיות וגם המחוזיות ביחס לפרויקטים.
רוית כוכביצילום: יח"צהוועדות מקדמות תוכניות רק בהתייחס למצב הקיים נכון לעכשיו בשוק, מבלי לקחת בחשבון שינויים שקורים חדשות לבקרים בשוק הנדל"ן – כמו עליית ריבית וזינוק בעלויות המימון או הביצוע. כל אלה משפיעים במידה ניכרת על הכלכליות של הפרויקטים ומביאים לא פעם להקפאתם למשך שנים, ובמקרה הגרוע לביטולם. המשמעות היא פגיעה בפוטנציאל של עשרות אלפי דירות לשוק, וההשלכות קריטיות".
אריאל רחמים, סמנכ"ל כספים בחברת יהודה רחמים, מתייחס לנקודה נוספת הנוגעת לאפשרות המימוש של הפרויקטים. "נכון שיש יותר אישור תוכניות, אבל יש בעיה עם תקן 21. נכון להיום הוועדה המחוזית פועלת על־פי התקן, אבל פחות על בסיס מצב השוק באותה נקודת זמן. יש אנומליה בטיפול בנושא וחוסר מוכנות להתייחס למצב הנוכחי של הענף. זה היה נכון בקורונה וזה נכון היום גם בזמן המלחמה.
אריאל רחמיםצילום: יח"צאתה מוצא את עצמך מדבר איתם על פרמטרים שהיו נכונים אי אז בזמן הדיון, אבל היום, כשמתקבלת החלטה, היא על בסיס אותם נתונים, למרות שדברים השתנו. בנדל"ן הדברים דינמיים מאוד, וכל מיני שינויים משנים בדרך גם את התמחור של הפרויקט. ריבית שעולה למשל, עלות חומרי גלם ועלות הבנייה, זמן הבנייה, אי אפשר לנתק את זה מההחלטות. אני מתקשה למצוא אוזן קשבת לזה. אני חייב לציין לחיוב שבאופן כללי, הקשב של הוועדה המחוזית בירושלים וגם של העירייה, מחלקת ההנדסה ומחלקת הרישוי, הוא מצוין באופן כללי, ויש זמינות כל הזמן. אבל בנושא הזה של תקן 21 אני לא מצליח לקבל מענה".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מספק תובנות מהשטח: "אנו רואים שכל תוכנית נתקלת בסבך בירוקרטי שלא נגמר. אחרי שכבר מצליחים להגיע לרוב דרוש, נתקלים בחומה בצורה של בקשות מצד הרשויות המקומיות, שלא ממהרות לאשר את התוכניות ובחלק מהמקרים אף תוקעות מקלות בגלגלי היזמים. במקום שהרשויות יבינו כי זהו צו השעה ויזרזו קידום פרויקטים, הן מתחילות לבחון האם הרווח היזמי לא גבוה מדי, ואם כן, גורעים מהיזם זכויות ומאלצים אותו להוביל לתכנון חדש לפרויקט".
אלי רוזנטלצילום: יח"צצחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי, תולה את אי מימוש התוכניות בגורמים חיצוניים שהתאחדו יחד: "על אף הפוטנציאל, שהוא בהחלט בר מימוש בפועל, ישנם מספר גורמים שמעכבים כיום את הבנייה. המלחמה שטלטלה את כל שוק הנדל"ן, הריבית הגבוהה שזינקה בשנה האחרונה, הקיפאון בשוק מבחינת כמות העסקאות, הקושי של יזמים בגיוס הון עצמי, הקושי בהשגת ליווי בנקאי, הקשיים בשיווק הפרויקטים ועוד. יחד עם זאת, אני סבור כי מדובר במצב זמני בלבד, שישתנה עם התבהרות המצב הביטחוני ועם תחילת ירידת הריבית. הביקוש לדירות לא נעלם, הוא רק בהמתנה כרגע. חלק לא מבוטל במימוש הפוטנציאל של התחדשות עירונית בישראל תלוי ברשויות המקומיות, וטוב תעשה המדינה אם תסייע לרשויות לאפשר ליזמים לבנות התחדשות עירונית – באמצעות תקציבים ממשלתיים הולמים לבניית התשתיות הנלוות. אחרת הפוטנציאל, לצערנו, יישאר במגירה".
"תב״עות שלא ניתן לממש"
עוד סיבה שהיקף המימוש לא מדביק את היקף האישור, קשורה לא פעם גם בדרישות שונות של בעלי הזכויות בפרויקטים, כפי שמסביר איל טישל, סמנכ״ל התחדשות עירונית באזורים: ״כשדיירים מתקשרים עם יזם, טבעי שירצו למקסם את התמורות. אך רבות הפעמים שבהן הדיירים 'סוחטים את הלימון' יתר על המידה, דבר שעלול להוביל לאישור תב״עות שלא יהיה ניתן לממש מבחינה כלכלית. במקרים כאלו היזם יידרש לאחת משתיים: לחזור לדיירים ולהתאים את התמורות או לחכות עם מימוש התוכנית עד למועד שבו היא תהיה כלכלית. שתי החלופות לא טובות לדיירים, וכך נוצר מצב שבמקום להיטיב את מצבם, הם הרעו אותו. לכן המלצתי לבעלי הדירות היא לבקש הוספת מנגנון של חלוקת רווחים במקום התעקשות על קבלת תמורות שאינן ריאליות. כך, במקרה שתוכנית ההתחדשות תניב רווחים גבוהים מהצפוי, הדיירים ייהנו מתוספת תמורה בצורה מהירה, ללא עיכובים ומעצורים. לצערנו, תוכניות רבות שאושרו, אינן יוצאות לפועל נוכח הכדאיות הכלכלית שלהן אל מול התמורות שהובטחו".
גם שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים בחברת SK (אס.קי) שמאות, מתייחס לסוגייה: "יש גם לזכור, כי כדי שהפרויקט יצליח, היזם צריך להרוויח. כל פרויקט פינוי־בינוי צריך להסתכם ברווח ראוי ליזם. היזם לוקח על עצמו סיכונים רבים במהלך הפרויקט, והניסיון במסגרת מכרזי היזמים לקבל כמה שיותר על חשבון רווחיות הפרויקט, עלול בסוף לפגוע בדיירים. עם זאת הדיירים הם בעלי הקרקע, ואם הם רוצים בכל זאת לפקח על הרווח של היזם, מומלץ לעגן בהסכם מנגנון לחלוקת רווחים עתידיים. במקרה שרווחיות היזם במועד אישור התב״ע/קבלת היתר בנייה, טרום שיווק ובניית הדירות, עלתה על המתוכנן, הדיירים יקבלו דירה חדשה ולצידה הטבות נוספות שוות ערך כמו תוספת שטחים, הקפצת קומות ומפרט משודרג".
גיא לקסמן, מנכ"ל משותף בקבוצת MyTown, מציין אף הוא עד כמה התהליכים מורכבים: "צריך לעשות סדר בדברים. יש תוכניות מיתאר מאושרות, אולם הן לא מקנות זכויות, אלא מגדירות מתווה. אם אני רוצה לממש את הזכויות, אני צריך להכין ולהגיש תב"ע. בדרך כלל הליך הוצאת התב"ע לוקח מספר שנים. יזם שרוצה לקדם תב"ע בצורה נכונה, מוטב שיהיה מתואם עם הרשות המקומית בשלבי ההגשה לוועדה המחוזית, שכן הליכים חד־צדדים יכולים להיות גורם מעכב מאוד בקידום היתרי הבנייה בהמשך".
גיא לקסמןצילום: מייטאוןנתנאל שוכנר, מרצה במסלול לשמאות מקרקעין בביה"ס לכלכלה במכללה למינהל: "חשוב לציין, שתוכנית מאושרת אינה מחייבת בהכרח את העיריות להוציא את הפרויקט לפועל, גם לאחר שאותה תוכנית אושרה על ידי העירייה קודם לכן. עיריות רבות נוטות להטיל על היזם מטלות ציבוריות רבות כתנאי לקבל היתר, מה שעלול לפגוע בכדאיות הפרויקט ואף לגרום לביטולו או לעכב את מימושו".
יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן, מתייחס לצוואר הבקבוק ברשויות המקומיות: "מצד אחד קיימות בארסנל המדינה תב"עות מאושרות רבות, שחלקן הגדול קודם לפני למעלה מעשור. מצד שני יש היום צוואר בקבוק, המעכב מימוש של תוכניות רבות. צוואר הבקבוק מורכב ממספר פרמטרים: האחד הוא מדיניות תוכניות העיצוב אדריכליות, אשר אין חולק לגבי חשיבותן, אך יש לייעל את הליך אישורן כדי להימנע מעבודה כפולה בשלב היתרי הבנייה. לחלופין ניתן להגדיר הגשת היתרי בנייה בד בבד עם תוכניות עיצוב אדריכליות ודיון מאוחד בשתי התוכניות. פרמטר נוסף טמון בהיעדר כוח אדם ותקצוב מתאים ברשויות המקומיות עבור בודקי תוכניות, יועצים מקצועיים וזמינות של עובדי הרשות לכמויות רבות של תיקי רישוי. לבסוף גם שיטת הרישוי הזמין, שהייתה אמורה לקצר לוחות זמנים ולייעל את ההליך, גורמת ללא מעט עיכובים בשלבי עמידה בתנאי סף ונושאים טכניים נוספים. אני חושב שיש לטפל בכל הפרמטרים הללו כדי להפשיר כמות גדולה יותר של יחידות דיור מהכוח אל הפועל".
"הבירוקרטיה היא בלתי אפשרית"
ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל, מצביע על הכשל העיקרי: "עיקר הבעיה זה הזמן שעובר בין הגשת התוכנית לוועדה המקומית ועד לאישור הפרויקט שלעיתים אורך שמונה-תשע שנים. לצערנו, לוועדות המקומיות חסר כוח אדם, ראשי ערים מקשים על אישורי תוכניות, והבירוקרטיה בישראל היא בלתי אפשרית. הדבר פוגע קשות בכלכליות של הפרויקט. אנחנו מקבלים כל הזמן פניות מדיירים שמבקשים מאיתנו לבדוק תוכניות של יזמים אחרים.
ישי רוטצילום: פרטילמשל תוכניות שיזמים הציעו לדיירים, שמראות לכאורה רווח של 5% ליזם. התהליך הוא כזה: יזם מגיש תוכנית. הוועדה המקומית עשתה תקן 21, אבל עברו חמש שנים מאז הגיש את התוכנית, ובינתיים הריבית התייקרה, דרישות הבנקים לביטחונות עלו, והתרחשו עוד גורמים שהורידו את רמת הרווחיות של הפרויקט, וכך יזמים שאין להם איתנות כלכלית, לא מצליחים לקדם פרויקטים ומנסים להחזיק אותם בשיניים ופרויקטים נתקעים".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מזכיר כי גם בחירה ביזם כזה או אחר קשורה לאפשרות של תוכנית או פרויקט להגיע למימוש: "לאור ההתפתחות של תחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, ישנן המון חברות שמציעות את שירותיהן בפרויקטי פינוי ובינוי. חשוב שהדיירים יבחרו ביזם בעל רקורד של פרויקטים שכבר יצאו לדרך, ויבינו שהתמורות שהם מבקשים בעבור הפרויקט אכן ישימות. צריך להבין שאין הגדרה אחידה לתמורות, וקיימים הבדלים בין הפרויקטים ובין ערים. ישנן רשויות המאפשרות בתחומן תוספת של 25 מ"ר, ויש כאלה שלא מאפשרות הרחבת שטחים ואף לא מקצות חניה עבור כל דירה. תמורה גבוהה החורגת ממה שמוגדר בדוח הכלכלי, לעיתים תבוא על חשבון רווחי היזם, שעלול למצוא עצמו עם פרויקט לא כלכלי וללא ליווי בנקאי לפרויקט. אני מציע לבעלי הזכויות לא ללכת שבי אחר הבטחות חריגות שלא יעמדו במבחן התוצאה, אלא ללכת עם יזם שבוודאות יוציא את הפרויקט מן הכוח אל הפועל".
גם עו"ד שוקי לוי, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד ליפא מאיר, מתייחס לחשיבות היזם שנבחר, אך מכיוון אחר: "גם כשאושרה תוכנית למתחם פינוי־בינוי, עדיין קיימת אפשרות שהפרויקט לא ייצא לפועל. למשל, כאשר היזם לא מצליח לקבל מימון של בנק מלווה לפרויקט, על־פי הזכויות שניתנות בתוכנית זו. לכן, לשם הגדלת סיכויי הפרויקט, רצוי מאוד שבעלי הדירות יוודאו שישנו יזם מעורב בקידום התוכנית, לרבות אם התוכנית מקודמת במסלול רשויות. זאת כדי שלא ייווצר מצב שהרשות תאשר תוכנית שהיזם לא יצליח לקבל מימון בנקאי על־פי הזכויות שאושרו בה, או שישנם אספקטים אחרים שאושרו בתוכנית ויקשו מאוד על היזם להוציאה לפועל".
עו"ד שיר טורם הספרי, ממתגת ערים ונדל"ן, מזכירה נושא חשוב שמגדיל הפער בין תוכניות למימוש – מיקומן הגיאוגרפי: "באופן פרדוקסלי התמקדה ההתחדשות העירונית, הן תמ"א 38 והן פינוי־בינוי, רובה ככולה במרכז ה'עשיר', זאת כאשר בפריפריה ה'ענייה', המהווה 80% משטח ישראל, לא קרה כמעט דבר, זאת אף שמחירי הנדל"ן שם בהישג ידם של כמעט כל זוג צעיר או משפרי דיור. לעובדה זו השלכות מרחיקות לכת מעבר לענף הנדל"ן, ובמיוחד בעת הזאת של מלחמה מתמשכת ואזורים שלמים בפריפריה הריקים לחלוטין מתושבים. על כן שומה על הממשלה ומקבלי ההחלטות להפנות תקציבי עתק לפריפריה, הן לרשויות והן ליזמים, כדי להפוך אותה לכדאית".
ולבסוף יש לזכור, כי הרבה השתנה בשנים האחרונות בסביבת העסקים, כמו שמסבירה עו"ד דנה בירן, שותפה ומנהלת תחום התחדשות עירונית במשרד פירון: "במשך לא מעט שנים השוק בישראל התרגל למציאות של ריבית נמוכה ועליית מחירים עקבית, מה שהביא לאישורן של לא מעט תוכניות פינוי־בינוי בעלות היתכנות מוגבלת מבחינה כלכלית. השאיפה הייתה שבפרק הזמן שיעבור עד ביצוע התוכנית, השוק ועליות הערך 'יתקנו' את המצב הכלכלי, והתוכניות תצאנה אל הפועל ברווח יזמי סביר. עליית הריבית וההאטה במכירות בעקבות 7 באוקטובר, החזירו לשחקנים בשוק את הצניעות שקצת אבדה לנו, והראו שהשוק יודע להתנהג גם אחרת. ההשפעה על תוכניות פינוי־בינוי שאושרו, כאמור, עלולה להיות קשה, אך לא בלתי הפיכה – הרשות המקומית יכולה לתקן אותה באמצעות גביית שיעור היטל השבחה או המטלות הציבוריות המוטלות במסגרתה".
"המדינה חייבת להיכנס מתחת לאלונקה"
במקביל לבעיות שמונעות מימוש, יש גם מי שמציע פתרונות אפשריים כדי להתגבר על המצב שנוצר ולקדם פרויקטים. ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית, סבור שוודאות היא לב העניין: "יש שלושה גורמים שהם בעלי אינטרס בפרויקט של התחדשות עירונית והם כוללים את היזם, הרשות המקומית וכמובן בעלי הדירות שיוכלו לקבל ודאות בנוגע לנכסים שברשותם. אם הייתה קיימת משנה סדורה לגבי אופן הקידום של פרויקטים של התחדשות עירונית כרעיון כוללני, שהיא בעלת קווים מנחים לכל הארץ, הייתה יכולה להיווצר ודאות גבוהה יותר וגם קידום חלק יותר של הפרויקטים. חשוב להכניס לתוך זה גם לוחות זמנים קבועים בחוק, שאי עמידה בהם מצד כל אחד מהצדדים תגרור קנסות או מעבר אוטומטי לשלב הבא בצנרת התכנון והרישוי. יש להבין, שהמבנים הישנים מצויים בסכנה לרעש אדמה או מתקפות טילים, ולא ייתכן שקהל כה גדול נמצא בסכנה בגלל רגולציה".
ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציין כי לאחרונה פורסם דו"ח הרשות להתחדשות עירונית לסיכום שנת 2023. על-פי הדו"ח, אושרו אשתקד תוכניות לבניית כ-40,000 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, עלייה קלה בהשוואה לשנת 2022, בעוד היתרים ניתנו לכ-9,600 יח"ד בלבד, ירידה של כ-20% ביחס לשנה הקודמת. "המשמעות היא שלמרות העלייה בתוכניות הפינוי-בינוי המאושרות, יש ירידה בביצוע בפועל, ולכן על הרשות להתחדשות עירונית, ממשלת ישראל והרשויות המקומיות מוטלת המשימה להסיר את החסמים בשלבים שבין אישור התוכנית למתן היתרי הבנייה", כך שמול.
6 צפייה בגלריה
הריסת הבניינים הישנים בפרויקט פינוי בינוי "ANNA" של קבוצת אלמוג בברחוב אנה פרנק בבת י ם
(צילום: לביא צילומי אוויר)
ראש עיריית אור יהודה ליאת שוחט מציינת, שגם לדעתה, קצב הקידום של תוכניות התחדשות עירונית עדיין רחוק מלהשביע רצון, וכי הפתרון טמון בתקציב: "המדינה עדיין לא השכילה להבין שכדי שזה יקרה במהירות רבה יותר, חובה לשלב כוחות מטעם הרשויות המקומיות יחד עם משרדי הממשלה. אף עירייה לא יכולה לדאוג לכך לבדה, מבלי שהיא תקבל לכך תקצובים מיוחדים, ולכן נכון יהיה לחתום על הסכמי גג בנושא התחדשות עירונית, שיתכללו את כל צורכי הרשות. המדינה חייבת להיכנס מתחת לאלונקה, כפי שהרשויות עושות. היום כולם מבינים עד כמה קריטי לקדם תוכניות אלו עבור תושבים שמתגוררים בבתים מטים ליפול, ולכן נכון יהיה שתתקיים רפורמה בנושא הזה, כך שנוכל לראות הרבה יותר בניינים נהרסים ואחרים שמוקמים במקומם".
הדרך מהאישור עד המימוש
עינת גנון, סמנ"כלית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על הנתיב הנכון לקידום הפרויקטים
מסלול המכשולים להקמת פרויקט בנייה חדש לא מסתיים לאחר אישור התוכנית. בשלב זה יש לקדם את הליך הרישוי, כאשר יש שני צדדים למשוואה – יזם התוכנית והרשות המקומית. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נטלה על עצמה מחויבות להמשיך ולתמוך בתהליך, על אף שאינה צד בו. החל משנת 2022 אחת המשימות שנקבעו בתוכנית העבודה של הרשות הממשלתית היא קיצור משך הזמן בין אישור התוכנית להוצאת היתרי בנייה. כדי לתת לכך מענה מופעלים שלושה כלים מרכזיים.
פורום מימוש תוכניות – אחת לרבעון אנו מנהלים מפגשים קבועים עם בעלי התפקידים הרלוונטיים בכל אחת מהרשויות המקומיות שבתחומן תוכניות מאושרות, גם אם מדובר בתוכניות שקידמו יזמים פרטיים. בכל מפגש משתתפים נציגי הרשות המקומית, לרבות נציגי המינהלת ונציגי היזם שנבחר על ידי בעלי הדירות. במהלך הפגישה נבחן הסטטוס של כל פרויקט, מהן התחנות שהפרויקט 'תקוע' בהן, מהם החסמים שצריכים להסיר, ודואגים שייקבעו ישיבות המשך בין היזם לגורמי העירייה לעבודה פרטנית הנדרשת לשם קידום ההיתר. כאשר החסמים תלויים בגורמי חוץ, אנו פועלים כדי לסייע או להאיץ מתן מענה של גופים אחרים שאישורם נדרש.
עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירוניתצילום: בר שנירהסכמי מסגרת – הרשות הממשלתית חתמה הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית עם 12 רשויות מקומיות, ובקרוב עם שש נוספות. המטרה היא לסייע להן לממן את התשתיות ומוסדות הציבור הנדרשים כתוצאה מתוספת האוכלוסייה, שהיא פועל יוצא של תהליכי ההתחדשות. ההסכמים נחתמו עם רשויות מקומיות שיש בתחומה של כל אחת מהן תוכניות פינוי ובינוי מאושרות, הכוללות לפחות 2,500 יח"ד. מימון התשתיות נעשה אך ורק כנגד הנפקת היתרי בנייה בפועל מתוקף אותן תוכניות. הסכמים אלה מהווים תמריץ ומסייעים בזירוז הליכי אישור היתרי הבנייה ברשויות המקומיות, כיוון שחלוקת התקציב בין הרשויות המקומיות נעשית בדרך של תחרות ביניהן.
מינהלות עירוניות – הרשות הממשלתית מפעילה ומתקצבת מינהלות להתחדשות עירונית בכ־50 רשויות מקומיות שבהן קיימת פעילות בתחום זה. המינהלות מצויות בקשר יומיומי עם בעלי דירות, יזמים וכלל בעלי המקצוע העוסקים בחידוש מיזמים באותה עיר, ומקשרות בין המדיניות וההנחיה של הרשות הממשלתית לכללים ולהנחיות הספציפיות של כל הגורמים הרלוונטיים באותה רשות מקומית שבה הן פועלות. המינהלות עוקבות באופן שוטף ומעמיק אחרי כל הפרויקטים ברמה פרטנית, ואחד מתפקידיהן המרכזיים הוא סיוע במימוש התוכניות, תוך האצת הטיפול בהן מול גורמי המקצוע ברשות המקומית ומחוצה לה.
