הקיפאון בשוק הנדל"ן, שהתחיל עוד בטרם פרצה מלחמת חרבות ברזל בעקבות מחירי הדיור הגבוהים והעלאות הריבית, העמיק בחודש אוקטובר - ורוכשי הדירות המשיכו לשבת על הגדר. נתונים ראשוניים שפרסם היום (ב') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לגבי החודש שעבר מצביעים על רמה נמוכה במיוחד של עסקאות לרכישת דירות.
על פי הכלכלן הראשי, בהתבסס על קצב דיווח העסקאות עד תחילת נובמבר, עשויה רמת העסקאות באוקטובר להיות נמוכה אף מזו שנרשמה באפריל 2020, שעמד בצל הסגר הראשון עם פרוץ מגפת הקורונה. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי, שכבר דווחו לרשות המיסים, בולטת ירידה חדה במיוחד במשקל הזוגות הצעירים ברכישות אלו, ואילו בקרב משחלפי הדיור (משפרי דיור או מצמצמי דיור) נרשם גידול, בפרט מי שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת.
אשר לחודש ספטמבר, מהנתונים עולה כי במהלכו נרכשו 5,880 דירות (חדשות ויד שנייה), ירידה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 21%. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי (תוכניות מחיר למשתכן ודירה בהנחה) עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 5,210 דירות שנרכשו, ירידה חדה של 30% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו במהלך חודשי ספטמבר ב-20 השנים האחרונות.
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש ספטמבר ב-3,451 דירות, ירידה של 13% בהשוואה לאשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-2,781 דירות, ירידה של 19%. בכך התחדשה הירידה ברכישות אלו, לאחר שבחודש הקודם נרשם גידול מתון של 2% לאחר תקופה ממושכת של ירידות. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה בולטת באזור באר שבע, אשר רשם ירידה חדה של 47%. ירידות חדות ברכישות אלו נרשמו גם בפריפריה הצפונית.
סך הרכישות בסבסוד ממשלתי עמד על 670 דירות, גידול של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד. זאת על רקע העובדה שהחל מחודש אוגוסט החלו להגיע לשלב הבשלה על חתימת חוזים פרויקטים במסגרת "מחיר מופחת" (אשר החליפה את "מחיר למשתכן"). הפרויקטים הבולטים בהם נמכרו דירות בסבסוד ממשלתי בחודש ספטמבר היו בירושלים (שכונת ארנונה), כאשר המחיר הממוצע בפרויקט זה עמד על 1.9 מיליון שקל; ובבאר יעקב, בה עמד המחיר הממוצע על 1.4 מיליון שקל.
בניתוח רמות השכר של הרוכשים בפרויקט המסובסד בשכונת ארנונה בירושלים נמצאה שונות גבוהה ברמות שכר אלו בין הרוכשים. כך, בחמישון הנמוך עמד השכר הממוצע למשק בית על 5,600 שקל בלבד (ברוטו למשק בית), זאת על רקע שיעור גבוה של אוכלוסייה חרדית. מנגד, בחמישון העליון מקרב הרוכשים עמד השכר הממוצע למשק בית על 43 אלף שקל, כאשר מחציתם מועסקים בענף ההייטק.
באוצר מעריכים כי בקרב הרוכשים בירושלים קיימות רמות מינוף גבוהות, על אף רמות ריבית גבוהות. בהתבסס על דירות שרכשו זוגות צעירים בירושלים בשוק החופשי במהלך 2023, ובהתבסס על שטח הדירות שנרכשו, נאמד שיעור ההנחה בפרויקט ב-40% ביחס למחיר הדירה בשוק החופשי.
ירידה בתזרים המזומנים של הקבלנים
מכירות הקבלנים בספטמבר הסתכמו ב-2,370 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 18% בהשוואה לאשתקד. בניכוי הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,700 דירות, ירידה בשיעור חד של 27% לעומת 2022. בכך, מסבירים באוצר, התעצם שיעור הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי, לאחר התמתנות בירידות אלו בשלושת החודשים הקודמים. הירידה מצאה ביטוי מקביל בירידה חדה של 21% בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו בהשוואה לשנה שעברה, בהמשך לירידות חדות מאז יוני אשתקד.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בולטים אזורי באר שבע וחדרה בירידות חדות במכירות אלו בהשוואה לספטמבר אשתקד, כאשר באזור באר שבע נחתכו מכירות אלו כמעט ב-60%. עם זאת, בספטמבר אשתקד נרשם גידול חריג במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה, על רקע מבצעי מכירות במספר פרויקטים גדולים. אזור חדרה (כולל בין היתר את חריש) ממשיך לבלוט עם ירידה חדה במכירות (ירידה של 64% בהשוואה לספטמבר אשתקד), זאת כאשר גם בספטמבר אשתקד נרשמה ירידה חדה במכירות אלו.
סך מכירות של דירות יד שנייה בספטמבר עמד על 3,510 יחידות דיור, ירידה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ספטמבר ב-20 השנים האחרונות. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה הקיפה את כל האזורים, כאשר אלו נעים בין ירידה של 20% באזור ירושלים לירידה של 40% באזור באר שבע. באוצר מציינים כי הירידה בבאר שבע מוסברת במידה רבה ברמה גבוהה יחסית של עסקאות בפלח שוק זה בספטמבר אשתקד.
המחיר הממוצע של דירות יד שנייה שנמכרו בחודש ספטמבר עמד על 1.8 מיליון שקל, בדומה לרמתו בספטמבר אשתקד - ייתכן שחל שינוי ב"איכות" הדירות הנמכרות. המחיר הממוצע הנמוך ביותר נרשם באזור ב"ש - 1.15 מיליון שקל, נמוך ב-7% בהשוואה לאשתקד
המחיר הממוצע של דירות יד שנייה שנמכרו בחודש ספטמבר עמד על 1.8 מיליון שקל, בדומה לרמתו בספטמבר אשתקד. באוצר מציינים כי ייתכן שחל שינוי ב"איכות" הדירות הנמכרות. המחיר הממוצע הנמוך ביותר נרשם באזור באר שבע - 1.15 מיליון שקל, נמוך ב-7% בהשוואה לאשתקד.
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-900 דירות, ירידה חדה של 34% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך לירידות חדות ברכישות אלו שהחלו בדצמבר 2021 לאחר העלאת מס הרכישה. ירידות אלו הוחרפו לאחר תחילת רצף העלאות הריבית על ידי בנק ישראל באפריל אשתקד. משקל המשקיעים מסך העסקאות עמד בחודש ספטמבר על 15%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,203 דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך דירות יד שנייה שנמכרו. מלאי הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת, כאשר במהלך ספטמבר נגרעו ממנו כ-300 דירות. באוצר מציינים כי מאז אוקטובר 2021 (החודש שקדם להעלאת מס הרכישה) נגרעו ממלאי זה כ-5,000 דירות. ירידת המלאי בולטת בעיקר בחיפה. מנגד באזור תל אביב נרשם גידול במלאי זה.
רכישות משחלפי הדיור הסתכמו ב-1,530 דירות, ירידה חדה של 41% בהשוואה לאשתקד. שיעור מצמצמי הדיור מבין רוכשים אלו עמד על 34%, גבוה ב-3.5 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.
