ריבית בנק ישראל שהייתה קפואה שנים ארוכות החלה לטפס בחודשים האחרונים. ההשפעה המיידית של ההעלאה היא שינוי ריבית הפריים ועלייה בהחזרים החודשיים של ההלוואות, כשהבולטת ביניהן היא המשכנתה. אחרי שורה של העלאות רצופות ברור כבר היום שהמהלך משפיע על משקי הבית באופן משמעותי. עדות לכך ניתן למצוא בדיווח של ארגון פעמונים, המלווה משפחות בהתנדבות בתחום כלכלת המשפחה: "בשבועות האחרונים חל זינוק בכמות הפניות לסיוע ולליווי כלכלי. בארגון אומרים, כי מדובר בעלייה של 35% יחסית לשבועות שלפני כן. עוד מציינים בארגון, כי הפניות מגיעות ממשפחות ממעמד הביניים, שבעבר לא הזדקקו לסיוע ולליווי כלכלי, אלא שכעת, עם ההתייקרות החדה במשק, המשפחות הללו פונות לארגון כדי לקבל סיוע". אבל לצד ההשפעה על משקי הבית, המהלך של בנק ישראל משפיע גם על תחומים נוספים בנדל"ן.
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו מסביר את ההשפעה הלכה למעשה: "התהליך הקיצוני של העלאת הריבית גורם ישירות להאטת פעילות ענף הבנייה, והמשכה הופך למכה קשה למי שזקוקים לפתרונות דיור מכל הסוגים. הריבית הגבוהה גוררת איתה ירידה ביכולת יזמים וקבלנים לתכנן את פעילותם, ובשוליים כבר ניכר מאז אוקטובר קושי של יזמים לאשר ליוויים בנקאיים ולממן פעילות בפועל. הממשלה חייבת לפעול מיד לשינוי מצב שוק דיור שהפך למשפיע הגדול ביותר על מצב המשק כולו. אמרנו שוב ושוב לממשלות האחרונות, כי ללא פתרון המחסור בהיצע הדירות והתשתיות הנלוות, לא תשתנה מגמת עליות המחירים. פתרון זמני, כמו העלאת ריבית או הודעה על הגרלות חדשות, הוא סכנה ארוכת טווח לכלכלת ישראל".
מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים, מתארת אף היא את ההשפעה: ״הגידול בריבית בשנה האחרונה, שאופיין בקפיצות קטנות מדי מספר חודשים, הצטבר בסופו של דבר והפך לפרמטר משמעותי לקראת סוף השנה, שאת השלכותיו הרוחביות על כל הענף אנחנו מתחילים להרגיש עכשיו. במכרזים האחרונים של רמ"י נרשמה ירידה במחירי הקרקעות, המבטאת בעיקר את העלייה בהוצאות מימון ולא כפי שרבים נוטים לחשוב, כציפייה לירידה במחירי הדירות. בנוסף התארכות הזמן עד לקבלת היתרי בנייה והחסמים שקיימים ברוב הקרקעות ששיווקה רמ"י בשנה האחרונה גורמים לגידול בהוצאות ריבית, שבסוף תגולגל על רוכשי הדירות ותתבטא בעליית מחירים".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו", מוסיף כיצד משפיעה מגמת הריבית על הענף: "העלאות הריבית שביצע בנק ישראל בחודשים האחרונים השפיעו באופן דרמטי על שוק הדיור. מעבר להשפעה החדה על הביקוש והקושי על נוטלי המשכנתאות, העלאות הריבית הפכו גם ללהב החרב המתהפכת עבור הקבלנים. אחרי עליות המחירים המטורפות של מוצרי הבנייה שהיו במהלך השנתיים של הקורונה ובמיוחד בשל מלחמת רוסיה־אוקראינה, הפכו פרויקטים רבים ללא כדאיים כלכלית ובעלי סיכון גבוה יותר, עד כדי מצב שבו קבלנים רבים החליטו לשבת על הגדר ולא להתחיל פרויקטים. לצערנו, בשנתיים האחרונות היו מאות קבלנים, בעיקר קטנים ובינוניים, שפשטו את הרגל או נקלעו לקשיים, והעלאות הריבית התכופות האחרונות עלולות אף להחמיר את המצב. הייתי מצפה שבממשלת ישראל החדשה יקום מבוגר אחראי, אולי ראש הממשלה בכבודו ובעצמו, שייקח את המושכות לידיים ויסביר סוף סוף לנגיד בנק ישראל ולכלכלניו המלומדים, שמרוב העלאות ריבית הם יורים, מבלי משים, בתוך הנגמ"ש".
"פגיעה בפרויקטים להשכרה"
איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען, מדגיש תחום נוסף שעליה משפיעה הריבית הנוסקת – השכירות ארוכת הטווח: "עליית הריבית משפיעה בהרבה תחומים, ובעיקר אנו רואים זאת בקרב רוכשי הדירות. גם היזמים לא קופצים על כל עסקה בשל התייקרות הריבית והחשש שמגמת העלייה תמשיך. כל אלו מייצרים עצירה של פרויקטים חדשים. אבל פגיעה נוספת אפשר למצוא גם בתחום פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. ככל שלא תהיה התערבות של הרגולטור בנושא, הכדאיות הכלכלית ליזמים פחתה משמעותית לאור עליית הריבית. התשואה מהשכרה תרד, ולכן לא ישתלם לחברות להשקיע בתחום שמאוד קרץ להן בשנים האחרונות. מאחר שהמשקיעים הודרו מהשוק, כמות הדירות להשכרה הולכת ופוחתת ומחירי השכירות ימשיכו לעלות. הממשלה החדשה תהיה חייבת לטפל בנושא, ליזום מקבצי דיור ומכרזים לשכירות ארוכת טווח באופן שיהיה כדאי ליזמים לגשת".
נעמה ברנר, סמנכ״לית כספים סלע בינוי, מתייחסת גם היא להשפעה על היזמים בהקשר של מימון רכישות ופרויקטים: "עליית הריבית משפיעה באופן רוחבי על כלל המגזרים במשק ועל ענף הנדל"ן במיוחד. לגבי שוק הנדל"ן והיזמים, עליית הריבית משפיעה באופן דרסטי על הוצאות המימון השוטפות שהיזמים משלמים, ויזמים ממונפים ימצאו את עצמם בקשיים תזרימיים משמעותיים בתקופה הקרובה. שוק הנדל"ן להשכרה יהיה אולי המושפע ביותר מעליית הריבית; זהו שוק שהנתון העיקרי שמשחק תפקיד בו הוא שיעור הריבית שנלקח במודל, מאחר שנלקח מימון לעשרות שנים קדימה. יזמים שטרם התקשרו בהסכמי מימון או שהתקשרו בהסכמים מבוססי פריים, צפויים לעליות חדות בהחזרי ההלוואות ולשחיקה משמעותית בשיעורי התשואה".
דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, מתריעה כי הריבית העולה לא משחקת לטובת תחום הדיור להשכרה: "לריבית הגבוהה יש השפעות רבות על ענף הנדל"ן, אחת משמעותית היא על השוק הקונצרני לשכירות לטווח ארוך. פרויקטי הדיור להשכרה, שמשווקת המדינה במסגרת חברת דירה להשכיר, נועדו לאפשר ליזמים ולגופים מוסדיים ליהנות מפרויקטים מניבים למגורים, בדומה לפרויקטים הקיימים בחו"ל. כל זאת היה נכון בסביבת הריבית האפסית שהייתה נהוגה בישראל בעשור האחרון. כיום עם העלייה החדה בריבית והצפי להמשך העלאתה, ליזמים כבר לא משתלם להיות בשוק השכירות הקונצרני. הריבית מייקרת עבורם את עלויות המימון, ושכר הדירה המתקבל מאפשר להם החזר על ריבית ההלוואה בלבד. כשהתשואה הממוצעת משכירות בארץ היא סביב 3% וכשהריבית כבר עברה את זה – הפרויקט הופך ללא משתלם. כדי לאפשר למודל השכירות להישאר כדאי בסביבת ריבית עולה, המדינה צריכה לספק הגנה מעליית ריבית ליזמי הדיור להשכרה ארוכת הטווח. ההגנה יכולה להיות באמצעות ערבות מדינה לגורמים המממנים, או סבסוד של פערי הריבית, במידה שהיא תעלה מעל רמה שתיקבע מראש. הגנה כזו ניתנה בעבר בפרויקטים הראשונים של דיור להשכרה לטווח ארוך, והיא נדרשת גם היום".
"הבנקים הקשיחו עמדות"
אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק בחברת רוטשטיין, מסבירה איך הריבית שינתה את עמדת הבנקים: "שינוי הריבית במשק משפיע בשוק לא רק על הרוכשים, אלא גם יזמים מכיוון שהבנקים מקשיחים את תנאי ההלוואות לרכישת קרקעות. בעבר היזם נדרש למכירה של 10% בפריסייל כדי לקבל ליווי בנקאי, וכיום בנקים דורשים 20% מהדירות, ולכן יזמים מאטים קצב ולצד זאת נדרש הון עצמי גדול יותר. כאשר קצב הבנייה יורד, כאשר רוכשים רבים יחזרו לשוק, הם עלולים לראות עליית מחירים בעקבות מחסור בהיצע. כלומר גם אם תהיה ירידת מחירים, אני צופה שהיא תהיה לטווח קצר ובאזורים ספציפיים ולא בכל השוק. אנחנו לא הורדנו מחירים עד כה. אחד החסמים הבולטים שדורשים תשומת לב מיוחדת מצד המדינה הוא קיצור הליכי הבירוקרטיה, שמהווה חסם משמעותי בקצב התחלות הבנייה".
גם צחי פרץ, סמנכ"ל כספים שיכון ובינוי נדל"ן, מתייחס לפגיעה הרחבה בענף מעבר להתייקרות המשכנתה: "בטווח הקצר לריבית הגבוהה, לאי הוודאות בשוק ההון ובמגזר ההייטק השפעה מהותית על כל שרשרת האספקה של שוק הדיור בישראל - יזמים, קבלני ביצוע, בעלי משכנתאות, שוכרי דירות, חברות מטבחים, כלים סניטריים וכלל הגורמים בשוק הנדל"ן בלי יוצא מן הכלל. כולם מתמודדים עם ההאטה בשוק. יזמים ממונפים, שרכשו קרקעות במחירי שיא וקיוו לשווק דירות במחירים גבוהים יותר ממחיר השוק, מתחילים לכרוע תחת נטל הוצאות המימון. קבלני הביצוע, שבמשך שנתיים התמודדו עם השלכות הקורונה ורק עכשיו סיימו ללקק את הפצעים של עליות המחיר המשמעותיות בכל הקשור לשינוע, ייבוא חומרי גלם ומדד תשומות הבנייה, מוציאים עצמם ללא עבודה כתוצאה מההאטה בבנייה".
אפי שקדי, יו"ר ומנכ"ל אפי קפיטל נדל"ן מציין: "העלאת הריבית משפיעה ישירות על שוק המשכנתאות, שכן היא מעלה את הריביות בתוכניות השונות ומובילה להחזרים גבוהים יותר. ברמה היזמית הבנקים הקשיחו עמדות ולא ממהרים לתת מימון לכל יזם, ובשל כך רואים השתתפות מועטה של יזמים במכרזים האחרונים ואף זכיות במחירים נמוכים מהמכרזים הקודמים. להערכתי, ב־2023 נראה יותר הזדמנויות רכישה, בעיקר לחברות מבוססות ולא ממונפות. יחד עם זאת, גם אם בשנה הקרובה נראה את הביקושים מצטמצמים בעקבות הריבית הגבוהה, אני לא רואה איך זה ישפיע על מחירי הדירות, שכן הבעיות המבניות בשוק הדיור המקומי נעוצות במחסור בהיצע ובהליכי רישוי ארוכים".
שחף ארליך, מנכ"ל חברת הפינטק טריא, בית לשירותים פיננסיים מתקדמים: "שוק הנדל"ן מבוסס על אשראי - היזמים, קבלני הביצוע ורוכשי הדירות, כולם צורכים אשראי על מנת להמשיך לתפקד. ביחס ליזמים, הם נמצאים במצוקה. הם רכשו קרקעות במחירים אטרקטיביים ומימנו את הרכישות באמצעות מינוף גבוה בריבית אפסית. יזם שרכש קרקע ומימן אותה בריבית פריים, שילם באותה תקופה 1.6%, ועל בסיס זה בנה את התוכנית העסקית שלו, היום הריבית שלישה את עצמה ועומדת על 4.75%. אותו יזם שרכש קרקע ולקח, לדוגמא, מימון של 100 מיליון שקל, תכנן לשלם 1.6 מיליון שקל ריבית בשנה, וכעת מתברר לו שהוא ישלם 4.75 מיליון שקל והסכום עוד יכול לעלות. יזמים רבים לא יעמדו בתשלומים מבחינה תזרימית ויחוו קשיים משמעותיים. בטווח הקצר זה עשוי להוביל לירידת מחירים של הקרקעות, אבל במקביל יגרום לירידה בהיצע הדירות עקב קשיים של יזמים להתחיל בבנייה".
"השפעה מהותית על מכרזים"
"עליית הריבית השפיעה מהותית על מכרזי הקרקעות של המדינה", כך אומר אריק גלעד, מנכ"ל משותף בקבוצת תצפית נדל"ן. "במכרזי רמ"י בשנתיים האחרונות ראינו לא פעם הצעות מיזמים במחירים לא ריאליים, הגבוהים בעשרות אחוזים מהשומה של שמאי רמ"י. ההצעות התבססו על הצפי של היזמים לזינוק חד במחירי הדירות, ולכן הם הסכימו לשלם הרבה יותר. בחודשים האחרונים, כשכמות הדירות החדשות שנמכרות יורדת מדי חודש, ועקב עליית הריבית שמייקרת את המשכנתה ואת עלויות המימון של היזמים, יזמים כבר לא 'בונים' על זינוק במחירים, ולוקחים מרווחי ביטחון גם בצד העלויות. גם ההצעות שלהם נמוכות הרבה יותר; כך למשל במכרזים שנסגרו בחודשים האחרונים לכ־900 דירות באלעד, כ־700 דירות בזיכרון יעקב וכ־600 דירות בראשון לציון. בשלושת המקרים יש מתחמים שנסגרו במחירים הנמוכים בעשרות אחוזים ממחיר השומה. אפקט נוסף של הריבית הגבוהה על המכרזים הוא העובדה שהיות שהריבית מייקרת את מימון הפרויקטים ליזמים, הם מתמחרים הוצאות מימון גבוהות בהרבה מבעבר, ואז ההצעות שלהם במכרזים נמוכות יותר".
עו"ד דורון אריאל, מומחה למקרקעין ומייסד פירמת דורון אריאל ושות': "עליית הריבית משפיעה בעיקר על חברות נדל"ן שרכשו קרקעות לבנייה, ומייקרת להם משמעותית את עלויות המימון. רכישת קרקעות לבנייה היתה מבוססת עד כה על היכולת של היזמים למנף את ההון באמצעות הלוואות בריבית אפסית, שהייתה בעשור האחרון, וכך להשקיע במספר פרויקטים במקביל או להקצות את רוב ההון לפעילות השוטפת ולהיעזר בהלוואות למימון הפרויקטים. כעת, לאחר עלייה חדה בשיעור הריבית, היכולת להתמנף ירדה משמעותית, היזמים נאלצים להקצות יותר הון עצמי – וזה משפיע על הרווחיות ועל ההיתכנות של הפרויקטים העתידיים. כמו כן בפרויקטים קיימים לעיתים קרובות ההכנסה השוטפת מהנכס אינה מכסה את החזר ההלוואה השוטפת נוכח עליית הריבית. כך למשל ניתן לראות בחברות הנדל"ן המניב הגדולות ביותר הנסחרות בבורסה".
אבשלום הרשקוביץ מנכ"ל חברת רנטסייפ להנפקת ערבויות לעסקים, מתמקד בעלייה ברמת הסיכון לקבלנים: "עליית הריבית משפיעה על כל השחקנים בשוק הנדל"ן, על כל אחד קצת אחרת. הבנקים הם הנהנים הראשונים, אומנם הסיכונים עולים, אך ראשית מרווח הריבית גדל והגידול במרווח לפחות כרונולוגית קודם להתממשות הסיכונים. אכן גם הסיכון גדל, אבל רמת הביטחונות הקיימת גבוהה ותהליכי הליווי מנוטרים, כך שבמצב זה הם די שקטים ובטוחים. הקבלנים מושפעים מהריבית באופן מובהק בכל התחומים, כל מי שממונף ונשען על הון עצמי נמוך יגדיל את הוצאות המימון ועלול להיכנס למצב של אי ודאות גבוהה יותר, שיכולה להביא לסיכונים משמעותיים ומורכבים ולקבלת החלטות שגויה. כשמסתכלים על השנה הקרובה, מושג המפתח שילווה אותנו יהיה אי ודאות".
"עליית הריבית מלחיצה"
כיצד משפיעה העלאת הריבית על בעלי הדירות ורוכשי הדירות? "עליית הריבית מלחיצה אנשים ובצדק", כך לדברי רקפת להב, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, "החזרי המשכנתה גדלו, קשה יותר לקבל כסף והוא בסוף גם יקר יותר. אם בעבר בנק היה נותן אישור עקרוני למשכנתא עם תוקף לשלושה חודשים בהמשך זה ירד לחודשיים והיום זה עומד על שבועיים. אנשים חוששים ומעלים הרבה שאלות והתלבטויות כמו למשל לאיזו תקופה כדאי לקחת את המשכנתה, על איזה סכום להתחייב, האם לקחת פחות ממה שהתכוונו או אולי אפילו לוותר על שיפוץ שתכננו לעשות עם הכניסה לדירה. בצד החיובי, אנשים בודקים היום יותר לעומק את היכולת להתחייב ומה המשמעויות של ההלוואה שהם חותמים עליה, וזה דבר מבורך. תמיד נעדיף שאנשים המבצעים את העסקה הגדולה בחייהם – רכישת דירה, יעשו זאת מתוך שיקול דעת ולאחר שבדקו את יכולת ההחזר שלהם והבטחון שלהם לעמוד בהתחייבות בלי להסתכן".
מאור אוחנה, מנכ"ל "דרכנו" רשת ארצית לייעוץ משכנתאות מציין כי: "הפגיעה בנוטלי המשכנתאות היא קשה, זוגות צעירים מתקשים לעמוד בהחזרים החודשיים בעיקר כאלו שנעזרו גם בהלוואות משלימות לצורך הגדלת הון עצמי או זוגות שמשלמים דמי שכירות ומשכנתא במקביל עד שיקבלו את הדירות החדשות שלהם. לנוטלי המשכנתאות אנחנו ממליצים לבחון היטב את יכולת ההחזר המקסימלית שלהם ולקחת משכנתאות עם החזר חודשי שכולל מרווח להמשך עליית הריבית. יש לזכור כי לצד עליית הריבית עולה גם מדד המחירים לצרכן ומייקר גם את המסלולים שצמודים לריבית כך שאין היום מסלול אידיאלי ויש לקחת בחשבון שכמעט כל מסלול משכנתא שלוקחים היום יתייקר בטווח הקרוב".
אליאור כרמלי, מנכ"ל חברת יזמות הנדל"ן BNC, מתאר את המצב בשוק: "עליית הריבית במשק משפיעה על שוק המשכנתאות ומאיטה את קצב המכירות. בחודשים האחרונים אנחנו עדים לירידה חדה בכמות העסקאות וזה נובע בין היתר מכך שהרבה אנשים 'יושבים על הגדר'. אחת הנקודות המעניינות בתקופה היא העובדה שקונים רבים שכבר מצאו דירה, עשו מו"מ עם המוכרים, אפילו עורכי הדין משני הצדדים לעיתים החליפו טיוטות, מחליטים לרדת מהעסקה ברגע האחרון. ברגע האמת, כאשר הקונים מבקשים לקבל אישור עקרוני למשכנתא הם מבינים את המשמעות של עליית הריבית ואת ההשפעה של זה על החזר החודשי. מרבית הקונים מחפשים מינוף גבוה ולכן החזרים חודשיים גבוהים לא משתלמים להם. בנוסף, רבים היום קונים דירה לצורך השקעה וממשיכים להתגורר באיזור המרכז. בתחום הזה אנחנו רואים את כמות הביטולים הגבוהה ביותר, כיוון שסביר להניח שאם אחוז המימון גבוה, ההחזר החודשי לבנק יהיה גבוה משכר הדירה הפוטנציאלי. מצב כזה עלול לכרום לנוטלי המשכנתאות להכניס את היד לכיס בכל חודש ובכך תפגע איכות החיים שלהם והם יהיו בתזרים מזומנים שלילי".
הריבית תשפיע על מחירי הדירות?
לצד ההשפעה המשמעותית על הענף, נשאלת השאלה האם הריבית הנוסקת תשפיע על מחירי הדירות. רבים סבורים שהתשובה חיובית ומדובר בעניין של זמן, אולם יש גם מי שחושב אחרת. שמחה גריידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח: "אומנם אפשר לצפות כי בטווח הזמן הקרוב תיתכן ירידת מחירים מתונה בענף הנדל"ן בגלל כוחות השוק והריביות הגבוהות, אך כשמסתכלים על ענף סולידי כמו הנדל"ן, כאשר בוחנים את העשור האחרון שבו היו בעיקר עליות מחירים, גם כשהיו משברים כאלה ואחרים, אפשר להבין שנדל"ן זה כמו ריצה למרחקים ארוכים. מגמה יש לבדוק על פני תקופה ארוכה, וגם אם יש האטה מסוימת לזמן קצר, בסופו של דבר אני די סקפטי שנראה ירידות מחירים חדות לטווח הארוך. הדבר נובע מהפער העמוק בין ההיצע לביקוש הדירות בישראל, ולכן יהיה קשה מאוד להשפיע על המגמה הזו. הריביות הגבוהות אולי מאטות כרגע את הקצב, אבל ברגע שהביקוש קיים, המחירים לא יכולים לרדת. כדי לראות כאן באמת מגמה של האטה משמעותית בקצב עליית המחירים, נדרשת בנייה מסיבית מאוד ושחרור של קרקעות".
סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק בקרדן נדל"ן, מתייחסת אף היא לנושא: "עליית הריבית הביאה לשינוי התנהגות בשוק הדיור ולהאטה מסוימת בהיקף המכירות בכלל השוק. אולם ההחלטה לבלום את עליית המחירים באמצעות הריבית משפיעה קודם כל על אלו שכבר יש בבעלותם דירה. בעלי הדירות מרגישים את התייקרות ההחזר החודשי של המשכנתאות באופן מיידי, וההכנסה הפנויה שלהם קטנה. הריבית מאטה בינתיים את הרכישות, כיוון שיש חוסר ודאות בשוק, ורוכשים רבים יושבים על הגדר בהמתנה להתייצבות. חשוב להבין, האטה שונה מאוד מקיפאון. עדין קיים פער גדול בין ההיצע לביקוש הגבוה, ולכן מדי יום מתבצעות עסקאות לרכישת דירות. רוכשים מחפשים דירות זולות יותר בפריפריה, בהתאם ליכולותיהם הפיננסיות. ערי הפריפריה ייהנו מכך לאורך זמן כיוון שהן מושכות קהלי יעד חדשים ואיכותיים".
איציק ברוך, מנכ"ל ובעלים קבוצת יובלים, מוסיף: "הריבית מביאה להאטה בקצב המכירות, אולם הנתונים בכלל הארץ לא מצביעים על ירידת מחירי הדיור. אני לא צופה ירידת מחירים משמעותית, בעיקר כי עדיין יש צורך בעשרות אלפי יח"ד בשוק. בעקבות אי הוודאות בשוק, יזמים מאטים את קצב הבנייה, אך הביקושים נותרים גבוהים, כך שגם אם תהיה ירידת מחירים נקודתית, היא צפויה להיות זמנית בלבד. מעבר לכך פרויקטים של התחדשות עירונית, שצוברים תאוצה בשנים האחרונות, שבהן נדרש מהיזמים הון עצמי נמוך יחסית, רגישים פחות לתנודתיות בשוק. בטווח המיידי העלאת הריבית משפיעה על פרויקטים כאלו פחות מאשר על פרויקטים יזמיים בהם מחירי הקרקע גבוהים".
