שכר הדירה בישראל מתייקר ומגיע לגבהים חדשים, ורק בסוף השבוע פרסמנו ב-ynet ו"ממון" על התוכנית החדשה של משרד הבינוי והשיכון להתמודדות עם משבר השכירות, שכוללת בין היתר הקמת אגף שכירות במשרד, יוזמה לקידום מודל המשלב קנייה והשכרה ובחינה של תמריצים לטובת משכירי הדירות, שיאפשרו חוזי שכירות ארוכי טווח. בנוסף, אתמול אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב באופן סופי תוכנית ראשונה להקמת מגדל מגורים שכולו מיועד להשכרה בעיר גבעתיים. עד שהתוכניות האלה ייצאו לפועל, החלטנו לבדוק מה קורה בשטח וניסינו להבין עד כמה עליית שכר הדירה השפיעה על הביקושים לשכירות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
בדיקה שערכה עבור ynet ו"ממון" חברת הפינטק WeCheck (וויצ'ק), המספקת לבעלי דירות ודיירים פתרונות פיננסיים מבוססי טכנולוגיה, בחנה כמה זמן לוקח לבעלי הנכסים הפרטיים להשכיר דירות בנות 4 חדרים לציבור השוכרים בשלושת החודשים האחרונים (מאי, יוני, יולי) ב-10 ערים מרכזיות בישראל. הבדיקה התבצעה על סמך נתוני אמת שהתקבלו ממדגם של כ-11 אלף דירות להשכרה ברחבי הארץ, והחברה מדדה את משך הזמן לחתימת חוזה שכירות סופי בין בעל דירה ובין השוכר, מרגע פרסום המודעה על הדירה.
העיר המפתיעה: הכי קל להשכיר בפ"ת
מהנתונים עולה כי לאורך התקופה שנבדקה, שוק השכירות בתל אביב נשאר יציב והיא הגיעה למקום השני ברשימת הערים שבהן משך הזמן עד לסגירת עסקה להשכרת דירה היה הקצר ביותר. הזמן הממוצע להשכרת דירת 4 חדרים בעיר ללא הפסקה נמשך 17.3 יום. העיר המפתיעה שבה לקח הכי פחות זמן להשכיר דירה היא פתח תקווה, עם 16.8 יום בממוצע ממועד פרסום מודעת השכירות ועד מועד סגירת העסקה. בירושלים לקח לבעלי הנכסים 17.8 יום בממוצע למצוא שוכר.
בשאר הערים שנבדקו, משך הזמן הממוצע לסגירת עסקת שכירות הפך ארוך משמעותית ביחס לשלוש הערים פתח תקווה, תל אביב וירושלים. כך לדוגמה, בחיפה לקח 19.9 יום בממוצע בשלושת החודשים האחרונים, באשקלון לקח 21.3 יום בממוצע ובבאר שבע לקח 22.5 יום בממוצע.
עוד עולה מהנתונים כי בנתניה לקח לבעל נכס בממוצע 23.8 יום למצוא שוכר לדירה; בחולון לקח 24.3 יום בממוצע, בראשון לציון לקח 24.4 יום ואילו ברמת גן לקח 25.2 יום בממוצע (הכי הרבה זמן להשכיר דירה מבין הערים שנבדקו).
"למרות המחירים הגבוהים, מעדיפים לשכור במרכז"
"היציבות בתל אביב מדגישה את הביקוש העקבי ואת שוק השכירות הגדול שבו היא מאופיינת", מסביר רמי רונן, מנכ"ל חברת וויצ'ק. "הממצאים מציגים הבדלים גדולים במשך הזמן שלוקח לבעל נכס להשכיר דירת 4 בתל אביב לעומת ערים אחרות. בעוד בתל אביב משך הזמן עד לסגירת עסקת שכירות עם דייר נע סביב שבועיים וחצי, באזורים כמו באר שבע, חולון, ראשון לציון, רמת גן ונתניה משך הזמן נע בין שלושה שבועות ועד חודש. לעומת זאת, השוק בירושלים מאוד דומה לתל אביב בתקופה הזאת".
רונן מוסיף כי "ככלל, אנו רואים שמשך הזמן להשכרת דירות בערי הפריפריה ארוך משמעותית, ויש לכך שתי סיבות אפשריות – ביקוש נמוך או היצע גדול יותר. ממצאי הבדיקה מצביעים על כך שלמרות מחירי השכירות הגבוהים, השוכרים עדיין מנסים לחפש מגורים בערי המרכז. תל אביב ממשיכה להיות יעד בעל ביקוש גבוה בשוק השכירות, עם תחלופת דירות מהירה גם בהשוואה לשכנותיה. אבל הסיבות לכך אינן קשורות להיצע וביקוש בלבד, אלא גם לגורמים מורכבים בהרבה כמו דמוגרפיה, מאפיינים חברתיים-כלכליים שונים ואוכלוסיות שונות של שוכרים ובעלי דירות".
רמי רונן, מנכ"ל וויצ'קצילום: פוטופרגרונן מדגיש כי "חודשי הקיץ מהווים את התקופה העמוסה ביותר בשוק, בה מציאת שוכר היא הקלה ביותר עבור בעלי הדירות, מה שמקצר את זמני החתימה על החוזים בתקופה הנוכחית. מלבד זאת, יש גורמים נוספים שמשפיעים על משך הזמן לסגירת החוזה, על המחירים ועל הביקוש. נכון להיום, סביבת הריבית הגבוהה מייצרת עלייה בהחזרי המשכנתאות שמכבידה על בעלי הדירות ומובילה לעליית מחירים. במקביל, העלייה מקשה על צעירים בישראל לרכוש דירה ולחתום על משכנתא, מה שמשאיר אותם בשוק. באופן כללי, המגמה היום היא כזו שמתאפיינת בביקוש גבוה לצד עליית מחירים, שלשוכרים אין ברירה אלא להתמודד איתה".
אמנם הביקושים למגורים בשכירות במרכז נותרו גבוהים, אולם נשאלת השאלה מדוע בעוד בתל אביב שוק השכירות נותר יציב, אצל השכנה רמת גן הנתונים מצביעים על זמן ארוך מאוד להשכרת דירה. בעל דירה ברמת גן ששוחחנו איתו סיפר: "אני נתקל בלא מעט מודעות להשכרה שמפרסמים בעלי דירות בעיר, ושבוע לאחר מכן מפרסמים אותן שוב ומורידים את המחיר". כלומר ניכר כי בשל העלייה במחירי השכירות, ברמת גן אין מספיק היענות למודעות להשכרה בעיר.
"בשוק יש תחושה של מחסור"
לדברי השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הנתונים מלמדים אותנו שתל אביב הייתה ונותרה מותג, אבל כזה שהתייקר בשנים האחרונות, עובדה שדרדרה אותה למקום השלישי במהירות להשכרת דירה. מכאן ניתן להסיק שגם לשוכרים המבוססים יחסית שפעילים בה, העיר הפכה לפשוט יקרה מדי. לפניה ברשימה שני מותגים חזקים לא פחות – ירושלים, שגם בה עלו המחירים בחדות לאחרונה; ופתח תקווה, המהווה חלופה נוחה יותר לשכירות, למשל לעומת בני ברק ורמת גן המצויות ממערב לה ובצמידות לתל אביב. המשך הרשימה מלמד אותנו על החוסן הפיננסי של השוכרים באותם היישובים. נוכח העליות החדות בדמי השכירות בתקופה האחרונה, אנו רואים שדירות לא ממש נחטפות, ויש לכך סיבה פשוטה: המחירים מרקיעי שחקים, וציבור השוכרים באזורי הביקוש מתקשה לעמוד בפני המציאות החדשה".
"תל אביב הייתה ונותרה מותג, אבל כזה שהתייקר בשנים האחרונות, עובדה שדרדרה אותה למקום השלישי במהירות להשכרת דירה. מכאן ניתן להסיק שגם לשוכרים המבוססים יחסית שפעילים בה, העיר הפכה לפשוט יקרה מדי"
ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר לשיווק נדל"ן, מחזק את הדברים. "שוק הנדל"ן למכירה נמצא בהקפאה בשל עליית הריבית על המשכנתאות, שייקרה משמעותית את עלויות המימון של רוכשי הדירות, וגם בשל ציפייה של הרוכשים שמחירי הדירות ירדו", הוא אומר. "אולם הביקוש והצורך בקורת גג לא ירד אלא להפך, הביקושים ממשיכים לעלות ומוסתים לשוק השכירות. לכן לא מפתיע שבמרבית הערים שנבדקו אנחנו רואים בחודש יולי ירידה במספר הימים הנדרשים להשכרת נכס. כלומר, עסקאות השכירות נסגרות מהר יותר כי בשוק יש תחושה של מחסור".
לדבריו, "הפער בין הערים השונות נובע מיחסי הביקוש וההיצע. בערים בהן הייתה פעילות רבה של משקיעים בשנים האחרונות, ונבנו בהן שכונות חדשות שריכזו את פעילותם, יש מלאי גדול יותר של דירות המוצעות להשכרה ולכן תקופת סגירת העסקאות ארוכה יותר. אך עדיין ניתן לראות שבכל הערים שנבדקו נדרש פחות מחודש להשכרת הנכס.
עוד ציין כי "צריך לזכור שבתקופה האחרונה אנו עדים למספר מגמות שמשפיעות ועוד ישפיעו על שוק השכירות, כשוק שבו הביקוש עולה על ההיצע. הראשונה, שוק השכירות ארוכת הטווח קפא בשל עליית הריבית, ופחות יזמים מתמודדים על מכרזים של בנייה להשכרה – והמשמעות היא שמספר הדירות להשכרה לא יעלה בשנים הקרובות. השנייה, שוק ההתחדשות העירונית והריסתן של אלפי יחידות דיור לצורך בנייתן מחדש מייצר ביקוש נוסף לדירות להשכרה. לראיה, רק במחוז תל אביב נהרסו השנה 2,350 דירות על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס)".
שמול הוסיף כי "במקרים כאלה בעלי הדירות המפונים מדירותיהם יגורו בדירה שכורה בין 3-4 שנים עד להשלמת הפרויקט וייצרו ביקוש נוסף לצד מחוסרי הדיור. כמו כן, העלאת מס הרכישה למשקיעים שרוכשים דירות חדשות ועליית הוצאות המימון מדירות גם את רגלי המשקיעים משוק הדירות החדשות – וגם כאן צפויה ירידה במספר הדירות שיצאו להשכרה בשנים הקרובות. לכן, להערכתי, המגמה של קיצור זמן העסקאות בשוק השכירות תימשך, כמו גם עליית מחירי השכירות".
