אחרי שנתיים של אי ודאות בכל הנוגע לתמ"א 38 והתוכנית שעתידה להחליף אותה, ואחרי שנים ארוכות של דשדוש בתוכניות פינוי־בינוי, בחודשים האחרונים דברים החלו לקרות. מדובר בארבעה מהלכים שונים, שיחד יוכלו, אולי, לחולל שינוי מהותי בתחום שכבר ברורה חשיבותו המכרעת להגדלת היצע הדירות בישראל.
מצד אחד ממשלה חדשה נכנסה לעניין ומקדמת מה שנראה כמו מתווה מגובש יותר לתמ"א 38. שרת הפנים אילת שקד התחייבה לנסות ולהעביר את המתווה המחודש בחקיקה ראשית בתוך מספר חודשים. שקד ובכירי משרדה גם התחייבו שאם זה לא יקרה, ביטול תמ"א 38 יידחה בשנה. במקביל שורה ארוכה של סעיפים הנוגעים לתחום ההתחדשות העירונית נמצאים בחוק ההסדרים, מה שעשוי להעניק דחיפה לתחום המדשדש. מהלך נוסף שעשוי להיות זרז לתחום הפינוי־בינוי הוא הארכת פעילותה של הוועדה לתכנון מתחמי דיור מועדפים (הותמ"ל) וקביעה, שהוועדה תוכל לפעול בהיקף משמעותי בכל הקשור לתוכניות פינוי־בינוי בערים השונות. והדבר הרביעי, אולי המשמעותי מכולם, קשור לכסף. במסגרת דיוני התקציב הצליחו במשרד הבינוי והשיכון להשיג סכום משמעותי בהיקף של כ־500 מיליון שקל, בדגש על פעילות להתחדשות עירונית ולהסכמי גג להתחדשות עירונית מול הרשויות המקומיות. אם נחבר את שורת המהלכים הללו, נגיע לנקודת זינוק מצוינת להתחדשות העירונית בישראל. עכשיו נותר לוודא שההבטחות הגדולות לא יישארו על הנייר.
מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עו"ד אלעזר במברגר מציין, כי מדובר בצעדים משמעותיים לקידום התחום: "במסגרת הסיכום התקציבי עם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, קיבלה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תקציב של חצי מיליארד שקל לטובת הסכמי מסגרת עם רשויות מקומיות. ההסכמים עתידים לספק מענה לחסם מהותי שמנע עד כה הוצאה לפועל של פרויקטים רבים. התקציב יאפשר לרשות לטפל בצורך במבני ציבור ותשתיות, הנובע מגידול האוכלוסייה הכרוך בפרויקטים אלה. נוסף על כך בהתאם לסיכום, הרשות הממשלתית תקבל תקציבי תכנון משמעותיים, שיאפשרו קידום של תכנון לאורך צירי המטרו, וכן תוכניות מחליפות תמ"א 38 במגוון ערים הזקוקות להתחדשות עירונית. כלי משמעותי נוסף, שנוכל להפעיל לראשונה, הוא האפשרות לעשות שימוש בתקבולים משיווקי קרקעות המדינה לטובת פרויקטי פינוי־בינוי לא כלכליים. הדבר יאפשר קידום פרויקטים גם בערים שאינן באזורי הביקוש, ואשר שווי הקרקע בהן נמוך יחסית".
4 צפייה בגלריה
בכוחה של ההתחדשות העירונית להביא כ־900 אלף יחד באזורי הביקוש. הריסה והתחדשות ברחוב אנטיגונוס, תל אביב, יזם לוינשטיין
(צילום: סקיי פרו הדמיה )
בזמן שברשות הממשלתית וגם במשרד הבינוי והשיכון מברכים, בענף הנדל"ן קשה לשמוע קולות אופטימיים כשמדברים על התחדשות עירונית. זה לא מפתיע, התמשכות התהליכים בתחום זה חצתה כבר את כל הגבולות האפשריים, והחסמים – נראה שהם רק הולכים ומתרבים ככל שהזמן עובר. היקף החברות שפועל בתחום הוא עצום, אבל כך גם הסיכון, מה שהופך את המצב בענף ללא פשוט. על־פי נתוני דן אנד ברדסטריט שפורסמו לאחרונה, נכון לסוף השנה שעברה פעלו בתחום לא פחות מ־1,400 חברות שונות. עוד על־פי אותם הנתונים, כ־35% מהחברות הללו נמצאות בסיכון גבוה, כאשר בשנת 2020 כ־350 חברות פעילות בתחום הגיעו לכשל פיננסי. עם תמונת מצב כזו, לא פלא שבענף ממתינים לתוצאות מעשיות ולא מתרגשים מהכרזות או מהבטחות.
"המבחן יהיה עמידה בלוח הזמנים הקצר"
"לצערנו, מספר התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית נמצא בירידה, כשבשנת 2019 עמד על 9,557 יחידות דיור, בשנת 2020 על 8,768 יחידות דיור, ועל־פי הערכותינו בשנת 2021 יעמוד על 7,800 יחידות דיור בלבד", כך ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "בהתאם לכך אחוז הדירות בהתחדשות עירונית מכלל התחלות הבנייה ירד מ־17.9% בשנת 2019 ל־17% ב־2020 וצפוי לרדת עוד ב־2021. בתוך משבר דיור ומצוקת מגורים בכוחה של ההתחדשות העירונית להביא כ־900 אלף יח"ד באזורי הביקוש וחשוב לא פחות הוא תפקידה של תמ"א 38 בהצלה מפני רעידות אדמה וטילים – מיגון של כ־2.6 מיליון אזרחים החיים בדירות לא ממוגנות. לשם כך על המדינה לעשות מספר דברים, בין היתר: לתת תמריץ כלכלי לרשויות המקומיות להקמת תשתיות עירוניות, וכן לקדם רפורמה מקיפה בשיטת הארנונה; הקלות דייר סרבן, קיצור הליכי תכנון בהתחדשות עירונית, הקלות במס שבח והיטל השבחה, מתן הטבות מס על ידי המדינה כדי לעודד התחדשות עירונית בפריפריה. החלופה של השרה איילת שקד מביאה כיוונים טובים, אך המבחן שלה יהיה בעמידה בלוח הזמנים הקצר שנקבע".
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית ומנהל השיווק בחברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, מסביר שקידום התחום חייב לכלול ראייה תכנונית מקיפה מחד וגם התייחסות לצורכי הרשויות המקומיות: "יש לתמרץ רשויות בפריפריה לקדם פרויקטים רחבי היקף לצד חידוש התשתיות במקביל, באופן שיאפשר להתחדשות העירונית לצאת מתחום המרכז ואזורי הביקוש ולהפוך לנחלת כלל הציבור בישראל. אין זה סוד שרשויות רבות בוחרות שלא לקדם התחדשות עירונית, היות שהן אינן מעוניינות להגדיל את אוכלוסייתן. לכן תמריץ לרשויות אלה, שייתן מענה לצרכים שנובעים מתוספת יחידות הדיור, יאפשר ראייה רחבה יותר ותכנון מיטבי לפרויקטים גם באזורים שעד היום לא חוו התחדשות כלל".
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ מציין: "ההתחדשות העירונית היא פתרון חשוב ומהותי לטיפול בהיצע הנמוך של דירות שקיים באזורי הביקוש ואמצעי חשוב בייצוב מחירי הדירות. יתרה מזאת, תוכניות פינוי־בינוי ותמ"א 38 צריכות להיות מוגדרות כמשימה לאומית בעלת חשיבות עליונה לאור החשיבות במיגון וחיזוק המבנים הישנים. לפי דו"ח מבקר המדינה, למעלה ממיליון בתי אב מתגוררים במבנים ישנים ללא חיזוק ומיגון, מספר בלתי נתפס בכל הנוגע לבטיחות תושבי המדינה. לכן יש לפעול בהקדם וללא כל דיחוי לשינוי ולשיפור המצב".
מאות מיליוני שקלים להתחדשות עירונית
במסגרת הדיונים והסיכומים על התקציב, כל משרד ממשלתי והשר הרלוונטי יושבים עם שר האוצר ומנסים לגייס את התקציב לדברים שהם מסמנים כמשמעותיים לתקופה הקרובה. במקרה של משרד השיכון, השנה דגש משמעותי ניתן להתחדשות עירונית ולפעילות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התוצאה הייתה הסכמות בין האוצר ובין שר השיכון ומנכ"ל משרדו לתקציב משמעותי של כ־500 מיליון שקל, בעיקר לטובת קידום התחדשות עירונית.
כאמור, במסגרת דיוני התקציב, הצליחו במשרד הבינוי והשיכון לקבל התחייבות ממשרד האוצר למאות מיליוני שקלים להתחדשות עירונית. מדובר במהלך משמעותי שבכוחו להשפיע על הענף כולו. על־פי גורמים שונים, חלק לא מבוטל מהתקציב יופנה להסכמי גג להתחדשות עירונית ברשויות השונות, מה שיוכל להאיץ בניית פרויקטים ובמקביל להוביל לכך שהרשות המקומית תקבל מענה למצוקת התשתיות והיעדר היטלי השבחה. גם שורה של סעיפים בחוק ההסדרים מעידים, כי התחום עתיד לקבל דחיפה משמעותית, אפילו אם לא הכול יעבור.
דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום מקבוצת בסט, מציין כי הנושאים שעלו לחוק ההסדרים חשובים ועשויים לחולל שינוי גדול בתחום. בין היתר מתייחס מור לסוגיית היטלי ההשבחה: "המטרה של כל חקיקה חדשה צריכה להיות הגברת הוודאות והשקיפות בענף ההתחדשות העירונית. כלי אפקטיבי מרכזי הינו קביעת שיעור ההיטל מההשבחה ויצירת מנגנון ברור לחישוב שמאי של החבויות הצפויות בהיטלי השבחה. ליזמים תהיה תמונה ברורה כבר בתחילת הדרך באשר לחשיפה אפשרית להיטל השבחה, שהינו מרכיב מהותי בבחינת כדאיות כלכלית של פרויקט. אני מקווה שהרפורמה המתגבשת תצמצם את המחלוקות המקצועיות בין היזמים לרשויות ותייצר ודאות גבוהה יותר, שכה נדרשת בתחום מורכב זה״.
ניר ברוש, מייסד ובעלים קבוצת ברוש, סבור שהתקציב החדש לתחום ההתחדשות הוא בשורה של ממש, זאת בתנאי שימומש: "כשהמדינה מכניסה את היד עמוק לכיס עם תקציב משמעותי, אין ספק כי ההתחדשות העירונית יכולה לזנק ויהיה ניתן לחולל בה שינוי משמעותי. אלא שבמהלך השנים נחתמו הסכמי גג רבים שלא קוימו, ולכן יש צורך בוודאות שהכסף אכן יגיע ליעדו, וזאת כדי לגייס את האינטרס של הרשויות לראות עין בעין עם המדינה את נושא ההתחדשות העירונית. קיים צורך בתמיכה של המדינה ברשויות המקומיות, שתאפשר להן לספוג את העלויות הנדרשות בהשקעה בתשתיות הנלוות להקמת פרויקטים אלו, כמו תחבורה, פיתוח, חינוך ומבני ציבור". עוד סבור ברוש, כי נקודת התורפה המשמעותית שבה יש לטפל היא התארכות הליכי התכנון והרישוי: "הבירוקרטיה האיטית גורמת לכך שתהליך הוצאת היתר אורך לעיתים חמש עד עשר שנים ואף יותר, דבר המקשה מאוד על היזם לשמור על התוכנית העסקית שלו ולהבטיח את קיום תנאי ההסכם שאליו הוא מתחייב בצאתו לדרך".
הראל פרץ, מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית בקבוצת גבאי מתייחס לנושא התקציב והסכמי הגג להתחדשות עירונית ואומר: "פרויקטים שלא יוצאים לפועל, לרוב נכשלים מחוסר היתכנות כלכלית עבור היזם או התנגדות של הרשות המקומית, בדרך כלל גם היא מטעמים כלכליים. הקצאת מאות מיליוני שקלים ויצירה של הסכמי גג בין האוצר לרשויות המקומיות ירחיבו מאוד את מעטפת הפתרונות שתאפשר לממש פרויקטים. בראש ובראשונה הרשויות המקומיות יקבלו את התמיכה התקציבית למימון הקמת התשתיות העירוניות והציבוריות הדרושות לתושבי הפרויקטים הללו. כמו כן יתאפשר להשתמש בתקציבים הללו כדי לפטור את היזמים מתשלום היטלי השבחה, אם הדבר מייקר מדי את עלויות הפרויקט".
תמ"א 38 – מתווה שקד
יוזמת שקד לתמ"א 38 היא למעשה תוכנית משודרגת לתוכנית שאמורה להחליף את תמ"א 38 המקורית. נתיב חלופי זה היה אמור להעניק ודאות לתחום, אבל גם כלים לתכנון נכון, מעקב ופיקוח, וגם להוביל למצב שתוכנית החיזוק תוכל להיות כלכלית. המתווה שהציגה השרה שקד לפני כחודשיים מנסה ליצור תבנית חדשה לתוכנית החיזוק – להעניק יותר זכויות מחד, אבל גם מטלות ציבוריות מאידך, כמו שילוב מבנה ציבור בתוך בניין מגורים. בין היתר, מציעה התוכנית החדשה גם לאפשר לרשויות המקומיות לגבות היטל השבחה מהפרויקטים שעד היום היו פטורים מתשלום, מה שהיה נוח ליזמים וקשה לעיכול לרשויות המקומיות. עוד שינוי מהותי שמציע המתווה הוא קידום תוכנית לבנייה במקביל להליך היתר הבנייה, מהלך שאמור לקצר את הדרך, אבל חדשני לעולם התכנון הישראלי. את המתווה החדש התחייבה שרת הפנים לאשר בחקיקה ראשית בתוך מספר חודשים. אם זה לא יקרה, שקד כבר הכריזה שתאריך את תמ"א 38 בשנה.
בענף הנדל"ן התגובות למתווה החדש של תמ"א 38 מגוונות – ביקורת אל מול אופטימיות זהירה.
"התוכנית של שקד, המקדמת כדאיות כלכלית, הרחבה וניוד זכויות, קיצור לוחות זמנים והגדלת ודאות, היא מבורכת, אך לא מספיקה", כך סבור איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען, "כל עוד סמכויות התכנון לא יופקעו – או לפחות יצומצמו – מראשי הרשויות והוועדות המקומיות, שמצויות ברוב המקרים בניגוד עניינים, ולא יתקיימו תיקוני חקיקה דרמטיים, לא תהיה עלייה במספר הפרויקטים שיהיה ניתן לקדם או שייצאו לפועל. לצערי, לאורך השנים ראינו כיצד שיקולים לוקאליים מוצדקים ככל שיהיו גוברים על ההיגיון הסביר של הגדלת היצע הדיור וחידוש פני הערים. על כן, לדעתי, יש להשאיר את הסמכות החוקית לאישור תוכניות בניין עיר במסגרת התחדשות עירונית רק בידי הוועדות המחוזיות".
4 צפייה בגלריה
למעלה צילום של דורון סהר - עבודות ההריסה בקריית אונו. למטה הדמיה של view point הדמיית פרויקט ono one של חברת בוני התיכון
איתי הוז, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בבית וגג, מוסיף: "שרת הפנים מבינה היטב את הצורך הדחוף בעידוד התחדשות עירונית, הן בהכנת התשתית כנגד רעידות אדמה והן בפיתוח והשבחת הנכסים והדירות בשכונות הוותיקות במרכזי הערים, על מנת להכין ולהתאים אותם למציאות העכשווית. עם זאת אני שוב נאלץ להיות בצד המאוכזב שכן אין בתכנית פתרון אמיתי לבעיה הקשה והאמיתית שצריך להתמודד איתה והיא הגעה להסכמה בין כל הגורמים המעורבים בתהליך , כיצד לפתח, לקדם ולשפר ולחזק את הערים הקיימות הן במרכז והן מחוצה לו. תנו לוועדה אחת לרכז את הכול ושימו לה דד ליין קצר לכל שלב. על כן הבשורה היחידה שקיימת בשלב זה הינה הארכה אפשרית של התכנית הקיימת בשנה נוספת לפחות עד שתימצא דרך טובה יותר לפתרון המחלוקות".
יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה, מתייחס לאחד הסעיפים המשמעותיים במתווה החדש של תמ"א 38, שקובע כללים חדשים בעולם התכנון והבנייה במטרה לקצר את ההליך, וטוען שההפך הוא הנכון: "איחוד בין אישור התוכנית לקבלת ההיתר, כפי שעולה במתווה של השרה שקד, לא יקצר את ההליכים הארוכים לקבלת ההיתרים. זאת משום שההליך התב"עי אינו ודאי וכרוך בהתנגדויות. 50% מהתב"עות בישראל לא מאושרות כלל, ולוקח בין חמש לשמונה שנים לאשר תב"ע. יתרה מכך, לדברי מינהל התכנון, המדינה יצרה מספיק תוכנית ליחידות דיור ועמדה ביעדי התכנון, אך הן לא מיושמות בהליכי רישוי, ומכוחן לא יוצאים מספיק היתרים".
"יזמים בוררים פרויקטים"
עו"ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד עו"ד אגמון ושות' הפועל בתחום שנים ארוכות, סבור שהמתווה החדש של תמ"א 38 צריך לכלול תקופת מעבר מספקת כדי שהשוק יוכל להתרגל למציאות החדשה: "הבעיה המרכזית הן ביחס למצב הנוכחי והן ביחס למתווה החדש המוצע טמונה בעובדה, כי קידום פרויקטים במסגרת תמ"א 38 אורך זמן ומורכב. שינויים מהיום למחר יוצרים ועלולים להחריף את אי הוודאות השוררת בתחום ולייצר תמריץ שלילי בייזום פרויקטים. ככלל, אני בספק עד כמה ניתן לאשר מתווה טוב ובר מימוש בתקופה של מספר חודשים. לפיכך הפתרון הנדרש תחילה הוא להמשיך ולהאריך את המתווה הקיים כדי לאפשר די זמן להטמעה של כל מתווה חדש באשר הוא. כבר היום רואים כי יזמים בוררים פרויקטים, ואם בתחילתו של פרויקט הם לא בטוחים שתושג הסכמה של מרבית הדיירים בטווח זמן קרוב, הם נוטשים אותו ועוברים לפרויקט הבא". עו"ד איצקוביץ' מתייחס גם לנקודות התורפה של המתווה החלופי לתמ"א 38: "לצד היתרונות הטמונים בו, יש בו כמה כשלים מרכזיים, למשל שהוא אינו נותן מענה לפריפריה".
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, מתייחס לנושא נוסף שעולה במתווה - שילוב שטח בייעוד ציבורי בתוך פרויקט תמ"א 38: "המנגנונים הקשורים להקצאת שטח ציבורי מבונה, שלפי ההצעה נע בין 10-15% מזכויות הבנייה, עלולים לעכב וליצור מחלוקות רבות בין הרשות לפרט. יש להגדיר את שאלת הנשיאה בעלויות הבנייה, התחשבות בשטח זה בחישוב היטל ההשבחה, ככל שקיים, הסדרת השימושים בשטח, המפרט, רמת הבנייה, שילובו בבניין העתידי ועוד. ברור כי גם עניין זה יוביל למחלוקות, שכן בניין מגורים עם גן ילדים למשל יהווה סוג של 'מטרד' לדיירים ולא בטוח שהדבר יצליח. אולם עם הגידול באוכלוסייה והמחסור בקרקעות, נראה כי אין מנוס".
מסלול יצירתי, גמיש וכלכלי
לעומת הקולות המבקרים את המתווה החדש, יש גם מי שמבקש לראות את חצי הכוס המלאה, למשל חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "ניכר שיש כאן רצון כן לטיפול מיידי במציאת חלופה לתמ"א 38. ישנם כמה כלים שצפויים לשפר משמעותית את ההיתכנות הכלכלית ולקדם לא מעט פרויקטים, ביניהם האפשרות לתוספת ניוד זכויות - כלומר יזמים יוכלו לנייד זכויות בנייה מפרויקט אחד לפרויקט במקום אחר, מה שעשוי לשפר משמעותית את הגמישות התכנונית ואת הכלכליות. גם מתן סמכות מקבילה לוועדה המחוזית לאשר פרויקטים עתיד לסייע בחילוץ 'הפקק' הבירוקרטי ולהוציא לפועל יותר פרויקטים".
עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה, מציינת כי: "היתרונות של המתווה החדש הם שהחקיקה מציעה מסלול יצירתי, גמיש וכלכלי תוך מתן סמכות ומענה לעירוב שימושים. המנגנון של התוכנית שמאפשר את אישור היתר הבנייה בצמוד לתוכנית הוא חדשני, ומסקרן לראות כיצד הוא יוטמע ויעבוד בפועל בעיקר, לאור ההחלטה שלא תתאפשרנה הקלות".
פינוי־בינוי - שינויים משמעותיים
שורה של שינויים בתחום הפינוי־בינוי נמצאים בטיוטת חוק ההסדרים ואף התקדמו ועברו את המהמורה הראשונה – ועדת שרים לחקיקה. מדובר בשינויים משמעותיים לתחום, שעשויים להוביל להתקדמות בפרויקטים. חלק מהשינויים מבוססים על עבודה שנעשתה לפני מספר שנים במשרד המשפטים, שבחן את החסמים המשמעותיים בתחום והציע פתרונות. בין היתר מדובר בהורדת הרף של הרוב הנדרש לקידום פרויקט ותביעת נגד דייר סרבן מ־80% ל־66% בלבד, שינוי שיעור היטלי ההשבחה ל־25% ומתן אפשרות לרשות המקומית לקבוע רף שונה בהתאם למספר פרמטרים, קביעת מנגנון לתמרוץ רשויות מקומיות לקידום התחדשות עירונית וגם התייחסות לדירות שנבנו בחריגה מהיתר או עבירות בנייה, כך שלא יוכלו לסכל פרויקטים. מדובר בשורה ארוכה של נושאים, שכל אחד מהם מהווה נכון להיום חסם בפני עצמו ומוביל לכך שפרויקט פינוי־בינוי עשוי להימשך למעלה מ־10 שנים.
הצעד השלישי שקורם עור וגידים, בעיקר בשל שילוב שורה של שינויים במסגרת חוק ההסדרים, עשוי להשפיע לטובה על קידום ויישום פרויקטים במסגרת פינוי־בינוי. בענף סבורים שמדובר בכיוון הנכון.
סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים של חברת מצלאוי, שביצעה והשלימה פרויקטי פינוי־בינוי, מתייחס לצעדים המתגבשים: "שינויי החקיקה בתחום במסגרת חוק ההסדרים מעודדים מאוד. יש מספר מהלכים שאם יאושרו, ייצרו ודאות בענף ויאפשרו קיצור הליכים וקידום פרויקטים. לדוגמה – הסדרת נושא היטלי ההשבחה, הורדת שיעור ההסכמה לצורך תביעות דיירים סרבנים וגם שהארכת התקופה של ההכרזה על מתחם פינוי־בינוי תהיה ללא הגבלת זמן. כמו כן יש טיפול בזירוז היתרי הבנייה. כמי שעוסק שנים רבות בתחום ויודע שכל פרויקט היום לוקח למעלה מעשור, אני מקווה שהמהלכים האלו יתקבלו ויוכלו לקצר לפחות בחצי את משך הזמן לקידום פרויקט פינוי־בינוי".
לדברי ירדן גילן, מנכ"ל ושותף בחברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת, הפועלת בתחום תמ"א 38 אבל גם מקדמת מתחמי פינוי־בינוי, יש חשיבות מכרעת לשינויים המוצעים, אבל גם להנגשת המידע לבעלי הנכסים: "יש חשיבות עצומה בקיצור לוחות הזמנים. ההתחדשות העירונית הפכה את בעלי הקרקע ליזמים שאמורים למצוא שותף, יזם, להתקשרות עימם, אלא שבעלי הקרקע ניצבים הרבה פעמים בפני החלטה קשה, לאחר שקיבלו הצעות שונות מיזמים, כאשר לא ברור להם מה בדיוק ייבנה על הקרקע שלהם. ככל שהמידע יהיה שקוף, נגיש וברור, כך ליזם ולבעלי הקרקע תהיה ודאות לגבי הפרויקט".
הוועדות פועלות ללא מסד נתונים
לדברי עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב, אחת מהבעיות החמורות ביותר שעמן מתמודדות כיום ועדות התכנון היא מחסור בנתונים על היקפי ההתחדשות הנדרשים, ונושא זה טרם טופל. "ועדות התכנון פועלות בכל הנוגע לנושא ההתחדשות העירונית ללא מסד נתונים. לכן על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לחייב את כלל הרשויות המקומיות לבצע סקר מבנים דורשי חיזוק. כיום, בהיעדר מיפוי שכזה, גם ועדות התכנון וגם הרשויות עצמן מגבשות מדיניות התחדשות ללא בסיס ידע, והתוצאה היא פעמים רבות תוכניות מתאר להתחדשות, שאינן עונות על הצרכים ולעיתים מונעות התחדשות דווקא מהאזורים שהכי זקוקים להם".
אלי בלומנטל, מנהל התחדשות עירונית באבני דרך, סבור "שהאצת ההתחדשות העירונית תתאפשר בראש ובראשונה באמצעות השקעת מאמצים רבים בקידומם של מתחמים גדולים. צריך לחזור לתכנון ראוי שלוקח בחשבון את האינטרס הציבורי הכולל, תוך חידוש המרחב הציבורי והתשתיות. זאת באמצעות התחדשות עירונית בשכונות ותיקות או מתחמים גדולים בעיר על ידי פינוי־בינוי. לצערנו, הקושי הגדול ביותר בקידום מתחמי פינוי־בינוי גדולים הוא הנטל הבירוקרטי העצום הנדרש לקידום ולאישור תוכניות אלו, אי לכך הפתרון המיידי טמון בצמצום ובהפחתה משמעותית שך ההליכים הבירוקרטיים".
הותמ"ל תקדם פרויקטי פינוי־בינוי
הותמ"ל, הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, היא ועדה בסמכות ארצית (נמצאת מעל הוועדה המחוזית בהיררכיית התכנון), שתכליתה המקורית להגדיל את היקף התוכניות המאושרות למגורים. בתחילת הדרך פעלה הוועדה רק לתכנון מתחמים שאינם מבונים, אולם בהמשך ניתנה לה גם האפשרות לתכנן ולקדם תוכניות משמעותיות של פינוי־בינוי. לאחרונה אישרה הממשלה את המשך פעילותה, ואף קבעה כי מתחמי פינוי־בינוי יהיו אחד מהיעדיה המרכזיים. מדובר במנגנון יעיל לקיצור משך זמן התכנון.
לבסוף, צעד שכבר אושר סופית עשוי אף הוא להיות חלק מארגז הכלים שיקדם את התחום. בזמן שמדובר במכפיל כוח במישור התכנוני, יש גם מי שסבור שהוועדות המחוזיות כבר יודעות את העבודה ויכולות לספק הסחורה.
אייל בהרי, מנכ"ל צים בהרי, סבור שהותמ"ל עשויה לתת דחיפה משמעותית: "לותמ"ל יש משמעות קריטית לגבי קידום היצע הבנייה כולל התחדשות עירונית. חשוב לזכור שההתחדשות העירונית החלה בשנים 2019-2017 בעלייה חיובית, ואילו בשנתיים האחרונות נתקעה ואף שיעורה בקרב התחלות הבנייה הכלליות ירד לפחות מ־15%. הייתי מצפה שהותמ"ל תקדם במיוחד התחדשות עירונית באותם אזורים שזקוקים לכך נואשות בפריפריה".
עו"ד זיו כספי, שותף מייסד גינדי, כספי ושות' עורכי דין, סבור כי: "אחת מהבשורות החשובות ביותר לתחום היא הארכת תוקף חוק הותמ"ל. הוועדה תפקדה כוועדה מקצועית נטו ללא השפעות פוליטיות, קידמה אלפי יחידות דיור ומתחמים חדשים בקצב מואץ ואף גרמה לוועדות המחוזיות להתאמץ יותר כדי להדביק את הקצב. ראינו את הכוח של הותמ"ל בקידום פרויקטים גדולים - גם במתחם שבטי ישראל בקריית גת וגם בשכונת קריית משה ברחובות, שליווינו מקרוב".
אדריכל גיל שנהב, שותף ומייסד כנען שנהב אדריכלים, מציין: "חל שיפור משמעותי בקידום פרויקטים. ברגע שיש הסכמה על נחיצותו של פרויקט ועקרונות התכנון שלו, זה לא משנה אם אתה נמצא בוותמ"ל, בוועדה המחוזית או בוועדה מקומית עצמאית מיוחדת. מינהל התכנון יודע לבחור את הערוץ הנכון כדי לקדם את התוכנית. גם בוותמ"ל וגם בוועדות המחוזיות עובדים היום בקצב מהיר, סיכום פגישה מתקבל תוך ימים. מועד לדיון מתקבל תוך שבועות".
מלכוד ההתחדשות העירונית לך תמצא דירה להשכרה בשכונה
בזמן שכל הגורמים עמלים יחד לקידום וליישום תוכניות ענק בתחום ההתחדשות העירונית, יש פרט מהותי, שצריך לעניין את בעלי הדירות הישנות, את היזמים שמקדמים את הפרויקטים ואפילו את המשקיעים – והוא דירות להשכרה במתחמי גדולים של התחדשות עירונית.
בכל מקום שבו מקודמת תוכנית גדולה במסגרת פינוי־בינוי או כמות גדולה של פרויקטי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, הביקוש לשכירות עולה. הסיבה לכך היא שבעלי הדירות הישנות צריכים לגור במקום כלשהו עד שהבנייה תיגמר, ובדרך כלל יחפשו בקרבת הבניין הישן והסביבה המוכרת. במקביל היצע השכירות באותו אזור דווקא יורד. לא פעם מתחמים של התחדשות עירונית רוויים מלכתחילה בדירות שנרכשו על ידי משקיעים, וכשהבניין נהרס, היצע השכירות נעלם יחד איתו.
"אחת מהבעיות בהתחדשות עירונית היא שאין באמת תכנון ארוך טווח בכל הקשור להיקפי יחידות הדיור שייבנו בכל עיר ועיר", מסכים עו"ד אברהם ללום, משנה לראש לשכת עורכי הדין ומי שמלווה את תחום ההתחדשות העירונית מראשיתו. "אין יעד מפורט או תחזית של כמה דירות יאשרו בהתאם למצב התשתיות, מוסדות החינוך ושוק השכירות. לא ברור אם יהיה מענה בכל הקשור לדירות להשכרה בשכונות שבהן מתקיימת או צפויה התחדשות עירונית. המפונים תמיד ירצו להישאר קרוב לבית הישן-חדש, ליד בתי ספר והמקומות המוכרים. כבר היום אני מכיר שכונות, בין היתר בתל אביב, עם פרויקטים נרחבים ששוק השכירות לא יודע לקלוט, מה שמוביל למצוקה ולעלייה תלולה במחיר. ואת זה אני מכיר גם במקומות של תמ"א 38, ועוד לא של פרויקטים גדולים מאוד של פינוי-בינוי. זה נושא שהממשלה צריכה לחשוב עליו, ואנחנו כלשכת עורכי הדין נעלה אותו גם בפני השרה החדשה".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית של חברת אשדר מקבוצת אשטרום, סבור כי בהחלט עשויה להתעורר בעיה. "המדינה צופה גידול ניכר באוכלוסייה לשנת 2040, ועל כן מבקשת להגדיל את מלאי הדירות. מאחר ש־2040 כבר נראית באופק, לקובעי המדיניות יש רצון לקדם פרויקטים עם מסות גדולות של יחידות דיור. אנחנו עדים לקושי העצום הטמון בהבאת הדיירים למכנה משותף, וללא ספק לקושי בפינוי כמות גדולה של יחידות דיור בבת אחת, וככל שהפרויקט יותר גדול - כך גם האתגר. נניח שזה אכן בר ביצוע, ניקח שכונה ותיקה שכוללת כ־2,000 דירות קיימות, וממנה נוריד 500 דירות להריסה, ונבקש מהדיירים לעבור דירה - לאן הם יעברו? כתוצאה מהביקוש ומקיטון בהיצע, הם יהיו חייבים להתגמש ולעבור לשכונות סמוכות. פנטזיית הפרויקטים הענקיים טומנת בחובה המון מכשולים ועל כן צריך גם בהתחדשות עירונית להיות הגיוניים. הפרויקט והיקפי הפינוי שלו צריכים להביא בחשבון את מה שהשכונה והשכונות בטבעות הסמוכות לה יכולות לקלוט. בפועל, המציאות תכתיב את השלבים, וגם בעלי הדירות יצטרכו להיות גמישים בתקופת הבנייה".
עידן פלגי, בעלים ומנכ"ל של חברת פסיפס, המלווה יזמים מול בעלי הדירות בתחום ההתחדשות העירונית, מוסיף: "מי שמחפש להישאר לגור בסביבת הפרויקט אלו בעיקר בעלי הדירות המבוגרים שהתרגלו לסביבה, ומשפחות עם ילדים בגלל בית הספר, גנים, חוגים וכמובן, החברים. על-פי הניסיון שלנו בשטח, מדובר בכ- 50% מבעלי הדירות הקיימים, כשהשאר הם לא פעם משקיעים שמשכירים את דירותיהם או בעלים שפחות קשורים למקום. עדיין מדובר בכמות לא מבוטלת של בעלי דירות במתחמי פינוי-בינוי. הבעיה המרכזית היא שבשל התארכות התהליכים בהתחדשות עירונית, קשה לנתח היצעים של שכירות בראייה של שנים קדימה מיום גיבוש הבעלים או אף חתימת ההסכם".
גם יובל רוזיו, מנכ"ל ובעלים קבוצת רוזיו, מתייחס לבעיה: "ברובע 4 בתל אביב, למשל, שמתוכננים בו פרויקטים רבים של פינוי־בינוי, יש בהחלט בעיה של ביקוש גבוה לדירות להשכרה, אך היצע קטן. אנשים רוצים לגור בסביבת המגורים שהיו רגילים אליה - קרוב למוסדות החינוך ולחיי הקהילה, וההיצע הקטן יחסית מוביל גם לעליית מחירים". במקביל, רוזיו מציע גם פתרון: "בינוי־פינוי־בינוי זו דרך להתגבר על הקושי. היזמים חוסכים עלויות משמעותיות שנגרמות כתוצאה מפינוי דיירים, והדיירים נשארים בדירתם ולמעשה עוברים רק פעם אחת וישירות לדירה חדשה. נחסך כאב הראש של חיפוש דירה והם נשארים בסביבת המגורים המוכרת. הבעיה היא שלצערי, מיזמי בינוי־פינוי־בינוי לא רלוונטיים לכל פרויקט ונדרשים עבורם מתחמים עם קרקע יחסית גדולה".
אמיר לוטן, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת לוינשטיין:
אחד החסמים הגדולים בקידום התחדשות עירונית בישראל הן חלק מהרשויות המקומיות, שמערימות קשיים. גם בימים רגילים הרשויות לא ששות לאשר פרויקטי התחדשות בתחומן, משום שאין בהם היטלי השבחה ובחלקם אין אפילו מטלות לטובת הציבור – וכך כל יחידת דיור שנוספת לעיר, יוצרת גירעון של אלפי שקלים לעירייה. לזאת נוסף המהלך האחרון של המדינה שנועד דווקא לעודד רשויות לקדם התחדשות עירונית, אך למעשה ייתכן שישיג בדיוק את ההפך.
במסגרת אישור תקציב המדינה לשנת 2021, סוכם בין שר האוצר אביגדור ליברמן לשר השיכון והבינוי זאב אלקין על תוספת תקציב למשרד השיכון בסך חצי מיליארד שקל לשנים 2022-2021 לטובת חתימת הסכמי מסגרת בהתחדשות עירונית. הסכמים אלה מיועדים לסייע לרשויות בחידוש התשתיות ומוסדות הציבור בעיר, כדי שהן יוכלו לתת אור ירוק לפרויקטי התחדשות עירונית.
ואולם מהלך שכזה טומן בחובו גם חיסרון, שעלול להתברר כמשמעותי מאוד. החשש שלי הוא שרשויות שאיתן לא ייחתמו הסכמי מסגרת שכאלה, ירגישו מקופחות ויעכבו פרויקטים שכבר נמצאים על שולחנן, על מנת לייצר לחץ על המדינה לחתום גם איתן.
בישראל קיימות 257 רשויות מקומיות, ולמעשה עלול להיווצר מצב שבו שהן פשוט יתחרו על הכסף. הרי 500 מיליון שקל לא יספיקו לכולן, בוודאי אם לוקחים בחשבון תעדוף לפי אזורי ביקוש. כך לא מן הנמנע שבמקום לעודד רשויות לאשר התחדשות, המהלך דווקא יניא אותן מכך, והן יעצרו לגמרי פרויקטי תמ"א 38 או פינוי-בינוי שנמצאים כבר בהליכי רישוי, על אחת כמה וכמה פרויקטים חדשים שיונחו לאישורן.
כדי למנוע מצב כזה, כדאי שהמדינה תגדיר מראש אילו רשויות עומדות בקריטריונים של הסכמי מסגרת, מיהן הרשויות שעל הפרק, וכמה כסף תקבל כל אחת. כדאי גם שהסכמים כאלה ייחתמו עם רשויות מהפריפריה, שפרויקטי התחדשות אצלן לא כדאיים כלכלית, בעוד ברשויות באזורי ביקוש עדיף לתת לשוק לעשות את שלו.
