ענף הנדל"ן עובר משברים קשים בשנים האחרונות, שלא חווינו זה כמה עשורים. תחילה האמירו מחירי הדירות וגם שכר הדירה בעשרות אחוזים. אחר כך הגיע משבר הקורונה. בדרך היו חמש מערכות בחירות שלא אפשרו ליישם בשטח תוכניות כלכליות שנועדו לסייע לענף. וזה עוד לא סוף המשברים, כי באביב 2022 החלו העלאות הריבית הגבוהות בכל העולם וגם בישראל. וכאשר דומה היה שהענף מתחיל להתאושש, העלאות הריבית נבלמו ומחירי הדירות החלו לרדת בשיעור נאה, פרצה לפתע מלחמה.
בעת כזאת חייבת הממשלה למהר ולפעול כדי למנוע קריסה של אחד מענפי המשק החשובים ביותר, אולם גם בתחום הזה היא התעכבה, ומי שהציל במהרה את המצב, לפחות חלקית, היה בנק ישראל (ראו מסגרת). ובכל זאת גם הממשלה יזמה כמה וכמה צעדים חשובים (ראו מסגרת נוספת).
"מעולם לא היה מצב ענף הבנייה והתשתית גרוע יותר. מראש הענף נכנס לתקופת הלחימה במצב לא טוב של האטה גדולה בשל העלאות הריבית וקיטון משמעותי בהתחלות הבנייה, לצד קשיים פיננסיים וגידול בסיכון של חברות הביצוע והתשתית", אומר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו. לדבריו, המלחמה החריפה את הבעיות בענף בעיקר בשל המחסור הגדול בכוח אדם, בשל היעדרות העובדים הפלסטינים והקיטון בביקושים לדירות עד כדי תפוקה מינימלית של 30% בלבד של הענף וכמעט קיפאון בפעילות היזמית של שוק הדיור. ”ככל שהמצב ימשיך כך, הנטל הכבד של אשראי כספי ענפי, בהיקף חסר תקדים של חצי טריליון שקל, שמשמעותו הוצאות מימון של 150 מיליון שקל ביום, מעמיד בספק את יכולתם של העוסקים בענף, כולל בתעשיות ובשירותים הנלווים, לשרוד לאורך תקופה ארוכה של המלחמה. הסכנה היא שמצב כזה יגרום למחסור כבד בדירות ובתשתיות, לדחייה של חצי שנה לפחות במסירת דירות והשלמה של מבני ציבור וחינוך, כבישים וגשרים ולפגיעה אנושה בהכנסות המדינה. זאת בשעה שהן דרושות לתקציב התופח במלחמה וגורמות לנזק כבד לכלכלה ולחברה בישראל, כולל פגיעה של ממש ביציבות המערכת הבנקאית, כפי שדיווחה חברת הדירוג "מודי'ס".
עוד לדברי סרוגו, "על הממשלה לנקוט מספר פעולות הכרחיות, שימנעו את קריסת הענף ויובילו להאצת פעילותו, ובנק ישראל חייב לשקול את הורדת הריבית כדי לתת קצת 'אוויר' לחברות הבנייה עד להשפעה אפקטיבית של פעולות הממשלה". נשיא הקבלנים דורש שבטווח הקצר תהיה יוזמה להבאה של עשרות אלפי עובדים זרים, תוך קיצור משמעותי של הליכים רגולטוריים המשיתים בירוקרטיה כבדה. העובדים חייבים להגיע לישראל ולהתחיל לעבוד בהקדם האפשרי. במקביל יש להכין תוכנית להחזרתם לעבודה של הפלסטינים מיו"ש באופן הדרגתי ובטוח.
תמיכה בקבלני הביצוע והתשתית
עוד דורש סרוגו שתהיה הקלה מיידית על תזרים המזומנים של הקבלנים והיזמים, באמצעות דחייה ופריסת תשלומים על הקרקע והפיתוח במכרזים שנסגרו וטרם שולמו ובמכרזי הקרקע הפתוחים של רמ"י, וגם כי: "הממשלה, כמזמינת העבודה, חייבת לתמוך בקבלני הביצוע והתשתית על ידי תשלום מקדמות, הקדמת תשלומים, הפחתת ערבויות וערבונות ופיצוי הקבלנים בגין העיכובים בביצוע העבודות".
לתפיסת סרוגו, על הממשלה להאיץ את הענף על ידי גידול ההשקעה בתשתיות וגידול משמעותי בשיווק קרקעות בכל הארץ, וזאת לצד "תמריצי מס לצורך קידום התחדשות עירונית בפריפריה, שיספק גם מיגון מחד ומנגד תמריצי מס לשיפור הכדאיות הכלכלית בבניית דירות להשכרה".
אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, גורס שהממשלה חייבת להתחיל ולהניע בדחיפות בחזרה את שוק הנדל"ן, שכיום מצוי בתרדמת מלחמה מתמשכת. "מה שהחל בקיפאון יחסי עם תחילת העלאות הריבית לפני כשנה, הפך באסון אוקטובר לעצירה כמעט מוחלטת של השוק, הן מבחינת הביקושים ומדאיג מכך - גם מבחינת ההיצעים". לדבריו, הצעדים המיידים הנדרשים, נוכח ההכרה בדבר הימשכות המצב המיוחד בעורף לתקופה לא ידועה, הוא לדאוג לכך ששרשרת הייצור של הדירות לא תיפגע מעבר למה שכבר נפגעה.
אוהד דנוס, שמאי מקרקעין, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעיןצילום: שחר שירזיהמהלך הראשון והחשוב ביותר צריך להיות גיוס עובדים זרים שיחליפו את כוח העבודה מהשטחים ומעזה. "זה מהלך שהיה צריך להניע אותו כבר אתמול". עניין מהותי נוסף, לדבריו הוא הבטחת אספקה של חומרי הבניין המגיעים מהמזרח. "מדובר בסוגיה בינלאומית וביטחונית שמחייבת טיפול בהקדם. ייקור התובלה הימית כתוצאה מהצורך באבטחה ובייקור פוליסות הביטוח הימיות, עלול לחלחל גם לעלויות הבנייה ולמחירי הדיור. פעולה נוספת שכבר בוצעה היא הארכת תוקף של היתרי בנייה, והדבר האחרון שהייתי עושה כדי לעודד ביקושים הוא הפחתת מס הרכישה למשקיעים. זאת כדי להניע את השוק ולעודד יזמים לשוב ולבנות ביתר שאת. בצד ההיצע, הייתי ממליץ להעניק הקלות בתשלומי מס שבח כהוראת שעה, וזאת כדי לעודד בעלי דירות למוכרן ובכך להגדיל את ההיצע הדירות הזמין לרכישה. עידוד השוק לשוב לפעילות מלאה, חרף הקשיים והטראומה, הוא אינטרס עליון של המדינה, ישפר את גביית המיסים וישפיע על היקף הצמיחה של המשק החבול".
קרקעות חינם בצפון ובדרום
לדברי רו"ח איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר ושותפה מנהלת בשטרק את שטרק רואי חשבון, מהלך אסטרטגי שיש לבצע כעת לטובת שיקומו של שוק הנדל"ן, הוא פתרון בעיית הזוגות הצעירים בפריפריה. "בספטמבר האחרון התקבלה החלטה משמעותית של מועצת מקרקעי ישראל למתן הנחות בהיקף חסר תקדים ביישובי הנגב והגליל. למעשה, טרום המלחמה אושר להגדיל את תקרת ההנחות לרכישת קרקע למגורים עבור מחוסרי דיור עד ל־850 אלף שקל, בהשוואה ל־450 אלף בלבד כיום, במטרה לאפשר לאוכלוסייה צעירה להתיישב בהיקף משמעותי ביישובים העירוניים והכפריים בנגב ובגליל.
רו"ח איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר ושותפה מנהלת בשטרק את שטרק רואי חשבון צילום: שלומי יוסףבמסגרת ההחלטה, גם יבוטל מבחן המדד החברתי-כלכלי כתלות ההנחה - צעד שישחרר חסמים רבים בדרך לקליטת תושבים חדשים. חיילי מילואים פעילים ייהנו מתוספת של 10% בשיעור ההנחה שהם זכאים לה כיום. כעת, לנוכח אירועי המלחמה והתובנות החדות עוד יותר לגבי חשיבות המגורים וההתיישבות באזורי הגבולות, אני קוראת לשפר הצעה זו, כך שהמדינה תעניק קרקעות חינם לאזרחים שיבחרו להקים את ביתם באזורים אלו, במרחק של עד 40 ק"מ באזור עזה ועד 20 ק"מ בצפון, ושזו להם דירה ראשונה או שיפור דיור למשפחות". עוד לדברי שטרק, "במטרה לתמרץ את הבנייה, יש להקדים ולאשר בכנסת את התוכנית המוצעת של משרד האוצר ומינהלת התקומה החדשה, הכוללת סיוע לעובדים ומעסיקים, שתתמוך בגיוס מהיר של עובדים בענפים שאיבדו עובדים רבים בשל המלחמה. יש לשים דגש על התמריצים המוצעים למעסיקים ועובדים בענף הבניין בעיקר בפריפריה, בדגש על אזורי הגבול, עם מענקים משמעותיים שישולמו ישירות לעובדים ולמעסיקים".
עו"ד נתן לרר, ממשרד בן־יעקב עו"ד המתמחה בנדל"ן: "המלחמה הורידה אבחת חרב על היזמים וקבלני הביצוע בענף בכל הקשור בכוח האדם המקצועי, תפעול אתרי הבנייה, פתיחת אתרים חדשים, ובעיקר - עמידה בהתחייבויותיהם בחוזי המכר למועדי מסירת הדירות לרוכשים". עו"ד לרר מתייחס להיעדר עובדים פלסטינים ומיעוט הגעתם של עובדים ערבים ישראלים מחד, והתנגדות של חלק מהרשויות לפתיחת אתרי בנייה מנגד. "רשויות מקומיות מסוימות החליטו לסגור אתרי בנייה, בדרך כלל ללא כל סמכות שבדין. הבחירות לרשויות המקומיות קרובות, וראשיהן וחברי הרשויות השונות פנו למהלך פופוליסטי זה במטרה לרצות את קהל הבוחרים. ראשי התאחדות הקבלנים בוני הארץ הבינו את הנזק הטמון בצעד זה, ופעלו מעשית ומשפטית להסרת המגבלה".
יגאל סלוביק, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסכם: "ענף הבנייה והתשתיות מתמודד כעת עם אחת מהתקופות הקשות שלו אי פעם. חשיבותו למשק הישראלי קריטית והמחסור שנוצר בכוח האדם בענף הוא הרסני. חשוב שהמדינה תמשיך לעמוד לצידנו ותפעל כדי לממש מיידית את הליך הבאת עשרות אלפי עובדים זרים כדי להשיב את הענף לעבודה מלאה ולהבטיח שביום שאחרי המלחמה הוא גם יוכל לבצע את המשימה הלאומית של שיקום העוטף ויישובי הצפון".
מהלכי בנק ישראל לטובת הציבור במלחמה
מתחילת הלחימה התווה נגיד בנק ישראל מספר עקרונות לפעילות המערכת הבנקאית במהלך התקופה. במסגרת זו הודגש הצורך לגלות רגישות יתירה ולתת מענה ללקוחות, בדגש על תושבי העוטף, משפחות הנפגעים והמגויסים.
הפיקוח על הבנקים פעל כדי לגבש מתווה רוחבי להקלה על נטל האשראי והעמלות למשקי הבית והעסקים, אשר מתגוררים ופועלים בטווח של 30 ק"מ מרצועת עזה, אזרחים שפונו מביתם על ידי גורם מדינתי רשמי, שגויסו למילואים בצו 8, או שהם בעלי קרבה ראשונה להרוגי המלחמה או לחטופים או לנעדרים.
המתווה מתייחס לדחיית תשלומי הלוואות בשלושה מגזרי פעילות – משכנתאות, אשראי צרכני ואשראי עסקי, יתרת חובה בחשבון עו"ש ועמלות. לקבוצה זו ההלוואות נדחו ללא חיוב בריבית וללא חיוב בעמלות. ליתר לקוחות הבנקים ניתנה האפשרות לדחות את ההלוואות למשך שלושה חודשים, כאשר התשלומים הנדחים יישאו ריבית שלא תעלה על שיעור הריבית בחוזה ההלוואה, והתשלומים יתווספו בסוף תקופת ההלוואה. הדחייה תבוצע ללא חיוב בעמלות.
מהלך נוסף כלל דחיית דיווח על פיגורים בהלוואות מ־30 ל־60 יום וסימון נתונים שליליים שהתקבלו בתקופת המלחמה, כדי שיהיה ניתן להבחין בסיבה.
נסביר שנתונים אלו משמשים נותני אשראי שונים להעריך את הסיכון שבמתן הלוואות ללווים, ובמקרים מסוימים עלולים להשפיע לרעה על דירוגי הלווים, על יכולתם לקבל אשראי ועל תנאי האשראי.
עוד החלטה שהתקבלה מתייחסת להקלת האשראי לעסקים קטנים וזעירים בהיקף של עד 10 מיליארד שקל, שמופעלת בגין אשראי שיינתן עד סוף חודש ינואר 2024. הצעד נועד לסייע לעסקים אלה לצלוח את התקופה המאתגרת, עד שישובו לפעילות עסקית מלאה.
מהלכים נבחרים של משרד הבינוי והשיכון במלחמה:
הקמת צוותי עבודה ייעודיים לכל תחומי הפעילות במשרד בשעת חירום
הוצאת הוראות מיגון מותאמות לאתרי בנייה כדי לשמור על רציפות תפקודית בענף הבנייה.
דאגה לאישור שעות נוספות לעובדים בענף הבנייה במהלך המלחמה, באמצעות פנייה לשר העבודה.
הגדלה של מכסת העובדים הזרים בעשרות אלפים והארכת אשרות השהייה של העובדים הזרים בענף הבנייה.
קידום והשתתפות בתוכנית לעידוד תעסוקה בענף הבנייה באמצעות מתן מענקים.
האצת השימוש בטכנולוגיות חדשניות מתועשות לבנייה למגורים.
הקמת צוות בין־משרדי עם משרד הפנים לבחינה של קיצור בירוקרטיה בתחום הבנייה.
קידום ואישור החלטות במועצת מקרקעי ישראל הנוגעות ליישובי הדרום והצפון ועידוד התיישבות.
עדכון אזורי העדיפות הלאומית לצורך מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון.
הסתה תקציבית של כ־50 מיליון שקל באמצעות הרשויות המקומיות להשמשת מקלטים.
תקציב לחברת עמידר לצורך שיפוץ מקלטים במבני דיור ציבורי.
טיפול וסיוע בבתי גיל הזהב שבאחריות המשרד. בין היתר פינוי דיירי בית גיל זהב בדרום והיערכות לפינוי באזור צפון.
ביטול תשלומי שכר הדירה לדיירי הדיור הציבורי ביישובים שפונו בהנחיית המדינה ולמשפחות החטופים וכן הארכת תוקף לזכאים לסיוע בשכר דירה.
