חוק ההסדרים שאושר הלילה לצד תקציב המדינה, כולל שורה של רפורמות חשובות שיכולות להשפיע על ענף הנדל"ן, בצל אחד המשברים העמוקים ביותר שידע בשנים האחרונות. מדובר במהלכים שחלקם מיועדים להגנה על בעלי דירות למשל (התחדשות עירונית), קיצור הליכים בירוקרטיים (רישוי ותכנון ובנייה) וגם לא מעט סעיפים שתכליתם עידוד הגדלת היצע הדירות בישראל. האם זה מספיק? לא. בכל אחד מהתחומים יש עוד לא מעט דברים שחשוב לטפל בהם כדי לפתור חסמים מחד או להגן על זכויות מנגד. אילו רפורמות נדל"ניות אושרו סופית, מה הוצא מהחוק, והאם זו הדרך הנכונה לקדם שינויים בענף? ynet עושה סדר.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש" ב-ynet radio
4 צפייה בגלריה
יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון יצחק גולדקנופף, שר השיכון ינקי קוינט מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל
(צילום: אלעד זגמן, ענבה, לע"מ)
קרן הארנונה
בראש ובראשונה אושרה ההצעה השנויה במחלוקת - הקמת "קרן הארנונה". מדובר ביוזמה של משרד האוצר, שמרכז השלטון המקומי מתנגד לה, ומטרתה לחייב את הרשויות המקומיות להקצות הכנסות מארנונה שנגבית מעסקים (שהיא ארנונה גבוהה יחסית לזו של המגורים) לטובת תמרוץ בנייה בערים המוחלשות. לפי ההצעה, כל רשות תעביר לקרן ייעודית שתוקם לכך סכום של בין 10%-28% מרווח הארנונה השנתי שלה, והכסף שייאסף יחולק חזרה לרשויות כנגד כל היתר בנייה למגורים שתפיק הרשות.
למעשה, רשויות עשירות ישלמו חלק משמעותי יותר והכסף מהקרן יועבר לרשויות החלשות. בכך, מאמינים באוצר, יהיה תמריץ לבנייה למגורים בניגוד למצב כיום. על פי המודל המוצע על ידי האוצר במסגרת חוק ההסדרים, הרשויות המקומיות, כל אחת לפי חלקה, יפרישו לקרן בצורה דיפרנציאלית אחוז מסוים מתוך ההכנסות מהגידול בארנונה עסקית, בהתאם להכנסה לנפש מארנונה עסקית. מתוך הקרן יוענק מענק שנתי קבוע לרשויות המקומיות בסך 2,000 שקל עבור כל היתר בנייה ליחידת דיור שהיא מוציאה.
התחדשות עירונית
הסדר למחיקת הערות אזהרה: מדובר בתיקון שמאפשר הגנה רחבה יותר על בעלי הדירות. על פי התיקון, הממונה על תלונות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית יוכל להביא למחיקתן של הערות אזהרה שנרשמו בפנקסי המקרקעין לטובת יזמים או מארגני עסקאות, זאת אם התברר שהם לא קידמו את הפרויקט במועדים שנקבעו לכך. תיקון זה משמעותי משום שללא הסמכות למחיקת הערות האזהרה היו מקרים בהם גורמים שונים (מחתימים, מתווכים וגם חברות) היו מחזיקים את בעלי הדירות כ"בני ערובה" שלא יכולים להתנתק מאותם הגורמים או לקדם פרויקט עם גורם אחר.
התנאי למחיקה במקרה הזה יהיה אם הממונה השתכנע שאכן העסקה לא קודמה כנדרש. אם מקדם העסקה או המארגן סבור שנעשה לו עוול, הוא זה שיצטרך לפנות לבית המשפט ולטעון שהמחיקה אינה כדין. עוד קובע התיקון האמור כי מחיקת הערת אזהרה תתאפשר גם אם הממונה על פניות דיירים מוצא שבעל דירה הוחתם החתמה פוגענית על העסקה או שלא התקיימו בעסקה דרישות צורה ותוכן שנקבעו.
רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנוןצילום: לע"מהרחבת הטבות המס בפרויקטים: הורחבו הטבות המס לפרויקטים נקודתיים של התחדשות המתייחסת לבניין בודד במסגרת תמ"א 38 והתוכניות הנגזרות ממנה, או תוכניות שייערכו לפי מסלולים חדשים בהתחדשות עירונית. בין היתר מדובר בהרחבה של הטבות המס גם למי שמוכר שתי דירות בבניין ולא רק לבעלי יחידת מגורים אחת (המצב היום טרם התיקון). עוד קובע התיקון כי באזור הפריפריה הגיאוגרפית – בגליל או בנגב – וכן במכירת דירות של הדיור הציבורי, יינתן הפטור על כל מספר של יחידות דיור נמכרות ולא רק שתיים.
במקביל, הוחלט גם להשוות את הקלות המיסוי שניתנות לקשישים בפרויקטים במסלול פינוי בינוי גם למסלולי ההתחדשות האחרים כמו תמ"א 38 וכד'. מדובר למשל באפשרות לקבל שתי דירות קטנות יותר כדירות תמורה במקום הדירה הקיימת או האפשרות למכור ליזם או לאדם אחר את הדירה עוד לפני תחילת הפרויקט ולצאת ממנו לדירה אחרת או לבית אבות. עוד הטבת מס שמופנית לציבור הקשישים מאפשרת להם למכור את הדירה הישנה ליזם כאשר האחרון יהיה פטור מתשלום מע"מ. כמו כן, יוכל הקשיש לקבל גם דירה וגם תמורה כספית (בדרך כלל מדובר בדירה קטנה יותר ותמורה כספית על ההפרש) תמורת הדירה הקיימת וליהנות מפטור ממס.
הטבות בפריפריה: הטבת מס המתייחסת ליישובי הפריפריה מאפשרת קביעת מע"מ בשיעור אפס בעסקה של מכירת יחידה עסקית ליזם במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. במקרה זה מדובר בהשוואת תנאים שהיו תקפים לפרויקטים במסגרת התחדשות בניינית בלבד. עוד הטבה המתייחסת לפריפריה מאפשרת קבלת הטבות מיסוי גם לפרויקטים הכוללים עיבוי בניה ולא רק הריסה ובנייה. עד כה מעמד דירות אלו לא היה ברור.
פינוי בינוי: בתחום זה הורחב ההסדר הנוגע לקשישים מעל גיל 75 שלהם חייב היזם להציע לעבור לדירה אחרת מחוץ לפרויקט עוד לפני שהפרויקט יוצא לדרך, כך שיחול גם על אדם הנזקק לשירותי סיעוד. עם זאת מדובר רק באנשים בשתי רמות הסיעוד הגבוהות ביותר – רמות 5 ו-6 כפי שקובע הגורם הרלוונטי. עוד שינוי משמעותי בתחום זה מתייחס לאפשרות של נציגות המתחם לפנות לשמאי שיחווה את דעתו בנוגע לכלכליות המים המוצע. נכון להיום עומד הרוב על שני שליש מבעלי הזכויות ובמסגרת חוק ההסדרים הופחת הרוש הנדרש ל-40% בלבד.
שינוי שלישי משמעותי בתחום זה יאפשר, כך מקווים בענף, קיצור ההליך הבירוקרטי של הכרזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי. הליך ההכרזה הוא הליך טכני אך חיוני כדי לקבל הטבות מיסוי ולאפשר קידום הפרויקט. נכון להיום נדרשים שורה של אישורים וחוק ההסדרים תיקן את ההליך כך שבשלב המקדמי של קידום התוכנית לא תידרש עוד הסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, ואילו בשלב ההכרזה ניתן יהיה להסתמך על הסכמה של הרשות המקומית שניתנה במסגרת הליכי התכנון של המתחם. בנוסף גם לא תידרש הסכמת הרשות המקומית אם התכנית המקודמת תואמת לתוכנית כוללת להתחדשות עירונית שאושרה כבר.
הנגיד העלה את הריבית – ונוטלי המשכנתאות סופגים
(צילום: שמוליק דודפור)
התחדשות בניינית: התחדשות בניינית משמעותה התייחסות לבניין בודד או הליך שאינו מתחם פינוי בינוי. כלומר, חיזוק בניין בודד במסגרת תמ"א/38 או תכנית נגזרת לפי סעיף 23 לתמ"א 38, וכן לתוכניות חדשות לפי מסלולי התכנון השונים שנקבעו בחוק התכנון והבניה בחוק ההסדרים הקודם. שינוי ראשון וחשוב משווה את התנאים בבניינים הבודדים לתנאי הרוב הקיימים היום במתחם פינוי בינוי. כלומר, הפחתת הרוב הנדרש לשם פניה למפקח על המקרקעין כדי שיאשר ביצוע פרויקט בבניין מסוים מ-80% לשני שלישים מבעלי הדירות, שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף בבניין.
בנוסף, נקבע כי גם בהתחדשות בניינית תהיה התחשבות מופחתת בזכויותיו של אדם שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות בבניין בחישוב הרוב הנדרש. עוד נקבע כי ההסדרים שנקבעו למיזמי פינוי בינוי בכל הנוגע לעילות לסירוב סביר של בעל דירה לפרויקט, לחובת השקיפות של היזם כלפי בעלי הדירות ולדרישות צורה ותוכן של העסקה ביניהם, יחולו לראשונה גם על פרויקטים של התחדשות בניינית ולא רק על פינוי בינוי. מדובר בהסדרה חשובה ומשמעותית של פרויקטים אלו עם משמעות גדולה לבעלי הדירות.
עוד שינוי חשוב מתייחס לאוכלוסיית הגיל השלישי גם בהתחדשות בניינית. כך, הורחבה החובה של יזם להציע דיור חלופי מחוץ לבניין בפרויקטים של חיזוק הבניין הקיים ללא הריסה, הקיימת כיום לקשישים מעל גיל 80, גם לקשישים שגילם 75 ומעלה. כמו גם הוחלו במפורש עילות רלוונטיות של סירוב סביר הקיימות במיזמי פינוי בינוי גם על פרויקטים של חיזוק כגון אי מתן ערובות מתאימות או חוסר כדאיות כלכלית של הפרויקט.
תכנון ובנייה
במסגרת חוק ההסדרים, אישרה ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת רפורמה בוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה, שכוללת ביזור סמכות התכנון לתוכניות בהיקף מצומצם של יחידות דיור ללא התניות לוועדות המקומיות, תוך חיזוק הפיקוח והבקרה. זאת על מנת למקד את פעילות הוועדות המחוזיות, כך שיעסקו רק בתוכניות משמעותיות ברמה המחוזית, ולאפשר לוועדות המקומיות לעסוק בתכנון יחידות דיור ברמה המקומית.
לפיכך הוחלט, בין היתר, על הסמכת ועדות עצמאיות, באופן שבו הוגמשו הכללים להסמכת ועדה מקומית כוועדה מקומית עצמאית בעלת סמכויות נרחבות יותר לתכנון, כך שלא תידרש בדיקת מערך האכיפה שהוועדה מפעילה בשלב ההסמכה הראשונה. כמו כן, נקבע שההסמכה של ועדה עצמאית תהיה לשלוש שנים לפחות ולא תתאפשר עוד הסמכה לתקופה קצרה שאין לה משמעות של ממש.
בנוסף, הוחלט על הרחבת סמכויות כל הוועדות המקומיות במספר היבטים, המרכזי בהם הוא האפשרות לראשונה לשנות ייעוד ממסחר או תעסוקה למגורים; הסמכה להגדיל שטחי בנייה למגורים במגרשים שיועדו למגורים או שייעודם שונה למגורים. כמו כן, נקבעה תקרה להיקף ההגדלה לפי גודל הרשות המקומית.
כך למשל, ברשויות שבהן יותר מ-100 אלף תושבים תהיה תקרת ההגדלה 3,500 מ"ר, אך במגרש ששונה ייעודו תהיה התקרה 1,200 מ"ר. תקרה זו גבוהה יותר בוועדות שהוסמכו כעצמאיות והיא תהיה 5,000 מ"ר גם במגרשים ששונה ייעודם וגם במגרשים שיועדו למגורים מלכתחילה.
הרחבת הסמכויות לא תאפשר לוועדה מקומית לחרוג מתוכנית כוללנית או מתוכנית כוללת להתחדשות עירונית, והיא מותנית בקידומה של תוכנית כוללת, ככל שלא אושרה כזו. באוצר סבורים שהרחבת הסמכויות תוביל להפחתה משמעותית של העומס בוועדות המחוזיות, שכן כיום חלק ניכר מזמנן מוקדש לתוכניות נקודתיות קטנות.
רישוי עצמי
על מנת לייעל את הליך הוצאת היתרי הבנייה, יורחב מסלול הרישוי העצמי, במסגרתו אדריכל מוסמך לתת היתר בנייה, כך שיחול בכל הרשויות המקומיות; וכן תוקם רשות רישוי ארצית שתטפל בהיתרי בנייה גדולים בהיקף של 80 יחידות דיור ומעלה, שמתעכבים בוועדות המקומיות. בנוסף, שר הפנים הוסמך להכריז על רשות רישוי מקומית ככזו שאינה ממלאת את תפקידיה כראוי בתחום מתן היתרים, בהמלצה של מינהל התכנון, ולהעביר את סמכויותיה לרשות הרישוי הארצית לתקופה של 24 חודשים בכל פעם.
בחוק ההסדרים הקודם נכנס לחוק המנגנון של רישוי עצמי על ידי מורשה להיתר, אך נקבע שהוא יחול באופן וולונטרי ברשויות מקומיות שירצו זאת. החוק נוכחי מחיל אותו כחובה בכל הרשויות המקומיות החל מנובמבר 2024, וכן מוסיף סמכויות נדרשות למורשה להיתר, כגון טיפול במתן היתרי בנייה למבני ציבור שאינם מורכבים או שעוברים מכון בקרה; והפעלת סמכויות של רשות הרישוי או הוועדה המקומית, במקרה שבו מורשה ההיתר פונה אליהן ולא זוכה למענה תוך פרק זמן קצוב ובעניינים שייקבעו בתקנות.
בנוסף, הצעת החוק קובעת כמה הסדרים נוספים שמטרתם ייעול הליכי התכנון והרישוי, בין היתר הפחתת שיעור הזכויות בקרקע, המאפשר לבעליהן להגיש תוכנית למוסד תכנון מ-75% ל-66%; והעברת תוכניות של למעלה מ-500 יחידות דיור שלא הושלמו בוועדה מחוזית בפרק הזמן הקצוב לכך בחוק לטיפול ועדת משנה של המועצה הארצית שתשלים את הטיפול בה.
כמו כן, אושר חוק תשתיות לאומיות שמבקש להביא לקיצור תהליכים ולשפר את בניית התשתיות והפרויקטים הלאומיים באמצעות הסרת חסמי בירוקרטיה ורגולציה שמקשים על הקמת הפרויקטים, כגון קיצור לוחות הזמנים. המטרה: להביא להפחתת הגודש בכבישים, הבטחה לאספקת חשמל, קידום מיזמי אנרגיה מתחדשת ועוד.
רפורמת השכירות לא עברה במלואה
אחת הרפורמות המשמעותיות שהיו אמורות להיכנס לחוק ההסדרים אך ממש ברגע האחרון חלק ניכר ממנה נותר בחוץ, מתייחסת לדיור להשכרה. מדובר במהלכים שהיו אמורים להעניק מענה לשוכרי דירות כמו גם בעלי דירות המשכירים את הנכס לגורם פרטי. רפורמה זו נדרשת היום לאור הזינוק במחירי השכירות והיעדר היצע מספק של דירות להשכרה. נתחיל בבשורה החיובית. חלק אחד מהרפורמה דווקא נשאר בפנים, וגם הוא חשוב: בעל דירה יחידה שהשכיר אותה יוכל לנכות מהכנסתו ממנה את דמי השכירות ששילם עד רף של 7,500 שקל בחודש. מדובר במהלך שנועד להקל על אדם שמחזיק בדירת מגורים יחידה אך לא מתגורר בה אלא גר בשכירות בדירה אחרת.
עם זאת מה שנשאר בחוץ, היה יכול לשנות את תחום השכירות בישראל, לא פחות מזה. מדובר על סעיף שהיה אמור לקבוע לראשונה בישראל חובת דיווח על השכרת דירה למגורים. נכון להיום לא רק שאין חובת דיווח, אלא מדינת ישראל כלל לא יודעת כמה דירות להשכרה באמת ישנן. החלת חובת דיווח הייתה יכולה לאפשר בפעם הראשונה לדעת מה היצע הדירות להשכרה האמיתי ולנקוט בצעדים יעילים יותר כדי להשפיע או לפתח שוק זה. בנוסף, וכאן מדובר בצד אחר של חובת הדיווח, מהלך זה היה גם מאפשר לרשות המיסים לגבות מה על שכירות ממי שצריך לשלם אותו. נכון להיום המס אומנם קיים – אבל היעדר חובת דיווח על השכרה מוביל לגביית חסר.
תקציב משרד השיכון
לצד חוק ההסדרים, אושר כמובן גם תקציב המשרד שאמור לטפל בנושאי הדיור. התקציב הבסיסי של משרד השיכון עומד על כ-8 מיליארד שקל ברוטו. לשנת 2023 מדובר בסכום של 6.1 מיליארד שקל ולשנת 2024 מדובר בסכום של 5.9 מיליארד שקל, ובמסגרת ההסכמים בממשלה סוכם כי כ-700 מיליון שקל יוקצו לטובת קידום תהליכים והאצת שיווקים ובנייה, כ-600 מיליון שק לטובת שיפוץ, תחזוקה השמשה וחיזוק דירות דיור ציבורי, כ-90 מיליון שקל לטובת קידום הסכמי מסגרת בהתחדשות עירונית, כ-80 מיליון שקל לחברת דירה להשכיר לצורך קידום פרויקטים נוספים של שכירות ארוכת טווח, כ-90 מיליון שקל להגדלת בסיס התקציב של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כ-60 מיליון שקל לטובת בניית תכנית להיערכות מפני רעידות אדמה, כ-30 מיליון שקל עבור בניית תוכניות אסטרטגיות, אימוץ שיטות בנייה, חדשנות וקידום תהליכים בנושא עובדים זרים בבנייה, שירות, שכירות, תהליכי רישוי ועבודה.
האם חוק ההסדרים הוא הדרך הנכונה לקדם רפורמות בנדל"ן?
היתרון של חוק ההסדרים הוא במהירות בו הוא מאפשר להעביר רפורמות גדולות ומורכבות. רפורמות שיכולות להשפיע על ענף שלם אבל אם היו צריכות לעבור את הליך החקיקה הרגיל לא בטוח שהיו נשארות כפי שהן, אם בכלל. אבל זה גם החיסרון הגדול של חוק ההסדרים, גם בנדל"ן וגם בכלל. מדובר בבליץ חקיקה שדורס לא פעם ומבטל על הסף דיונים חשובים שיש לקיים (גם בוועדות הכנסת אבל גם לעיתים מחוץ להן). חקיקת בזק לא פעם משאירה גם מקום לפרשנות שבסופו של דבר יכולה לעשות יותר נזק מתועלת. לעיתים היעדר הדיון הארוך והמקיף, והיעדר הזמן או האפשרות לכל צד או לכל גורם להביע את דעתו או עמדתו, מוביל גם לפגיעה בצד אחד של המשוואה בשם קידום או עידוד מהלך אחר.
אם נתמקד בחוק ההסדרים הנוכחי, לצד שורה של תיקונים חשובים בהתחדשות עירונית למשל, שיכולים לעשות טוב לענף, אפשר למצוא גם את קרן הארנונה השנויה במחלוקת. האם מדובר במהלך נכון? האם הביקורת מוצדקת? לשני הצדדים טיעונים חשובים, מורכבים וראויים להתייחסות. אבל במסגרת חוק ההסדרים אין לכך מקום או זמן. לכן גם אם מדובר במהלך נכון, אישורו ללא הסכמה רחבה עשוי להשפיע יותר לרעה מאשר לטובה. עוד דוגמא למהלך שיכול להיות חיובי קשור לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. חוק ההסדרים מעניק לוועדות סמכויות נרחבות שלא היו להן קודם. זה טוב לפישוט תהליכים אבל זה לא מטפל בבעיה הפשוטה שוועדות לתכנון ובנייה מקומיות הן קודם פוליטיות ורק אחר כך מקצועיות. איך ייושמו השינויים הללו בפועל? קשה לדעת מעכשיו, מה שבטוח זה שגם במישור זה דיון מעניק היה מעניק תוצאה טובה יותר.
אז חוק ההסדרים הנוכחי כולל לא מעט בשורות. חלק טובות וחלק פחות. חלק מועילות לצד אחד וחלק עשויות להועיל פחות לאחרים. חשוב לטפל בנושאי הנדל"ן השונים. אבל לא בטוח שחוק ההסדרים הוא הדרך הנכונה.
