טירוף מחירי הדירות לא עוצר: ריאיון עם ראול סרוגו ואוהד דנוס
(צילום: נויל האריס)
הגרלות הגדולות על דירות מוזלות חוזרות השבוע. היום (ראשון) תיפתח ההרשמה להגרלה גדולה של כ-10,000 דירות מוזלות ב-150 פרויקטים שונים ב-31 יישובים ברחבי הארץ, בצפון, בדרום וגם במרכז. ההגרלה מגיעה לאחר תקופה ארוכה שבה לא התקיימו הגרלות גדולות לדירות מוזלות במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, מכמה סיבות, בהן אי-היציבות הפוליטית, התחלפות הממשלה ותוכניות הדיור, וגם, איך לא, בירוקרטיה.
ההגרלה הגדולה הנוכחית היא הראשונה במסגרת תוכנית "מחיר מטרה" החדשה, או בשם שניתן לה על ידי משרד הבינוי והשיכון בראשות השר זאב אלקין - "דירה בהנחה". במשרד הבטיחו 30 אלף דירות שיוגרלו בשנה הקרובה, מה שאומר שההגרלה הזו לא תהיה האחרונה, כפי שמסביר מנכ"ל המשרד, אביעד פרידמן: "זה צעד ראשון בשורה של צעדים שמקדם המשרד במטרה להציע לזוגות הצעירים אפשרות לרכוש דירה בהנחה. אנחנו עובדים מסביב לשעון בשיתוף כלל הגורמים הרלוונטיים כדי ש-2022 תהיה שנת מפנה. הגענו כבר לשיא שיווקים בשנה שעברה, ואני בטוח ששיאים נוספים ייקבעו בשנה הקרובה, שבמהלכה ייפתחו הגרלות נוספות בכל רחבי הארץ".
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
1 צפייה בגלריה
בהגרלה יימכרו דירות שהן שאריות ממכרזים קודמים ("מחיר למשתכן" ו"דיור במחיר מופחת") בתנאי המכרזים הקודמים, שעשויים להיות טובים יותר מתנאי התוכנית החדשה, "דירה בהנחה"
(צילום: shutterstock)
ההגרלה הנוכחית כוללת 10,028 דירות חדשות, כולן שאריות מתוכניות קודמות ("מחיר למשתכן" ו"דיור במחיר מופחת") ולא פרי מכרזי התוכנית החדשה, שרק אושרה ויצאה לדרך לא מזמן. זו הסיבה שאפשר למצוא בה גם 163 דירות מוזלות בתל-אביב-יפו ובעוד כמה מיקומים שהתוכנית החדשה כבר לא תגיע אליהם.
המתחמים הגדולים שמשתתפים בהגרלה הגדולה הנוכחית הם לוד (1,420 יח"ד), עכו (1,035 יח"ד) אשדוד (860 יח"ד), דימונה (733 יח"ד), אופקים (521 יח"ד), באר-יעקב (512 יח"ד), ירושלים (462 יח"ד) וראשון-לציון (409 יח"ד).
ההגרלה הקרובה תכלול הנחות של יותר מ-300 אלף שקל
ההגרלה כוללת אמנם מספר מכובד של יחידות דיור, אבל לא מדובר במהלך אחד שיפתור את משבר הדיור. למעשה, גם לא מדובר בהגרלה הגדולה הראשונה לדירות מוזלות שיוצאת לפועל. את חגיגת ההגרלות הגדולות הובילו מטה הדיור, משרד הבינוי והשיכון ושר האוצר משה כחלון עוד ביוני 2017, בניסיון להגדיל את ההשפעה של תוכנית מחיר למשתכן על השוק.
בתחילת הדרך של מחיר למשתכן נקבע שלאחר שמכרז נסגר בהצלחה, יקודמו תהליכי התכנון והרישוי, ורק מגרש שלגביו תוגש בקשה להיתר בנייה או שכבר קיבל היתר, יוכל לצאת להגרלה. מדובר בהחלטה נכונה והגיונית, שמבטיחה שמה שמגרילים נמצא בשלב מתקדם ובטוח. הבעיה הייתה שבכל פעם יצאה הגרלה עם מעט יחידות דיור ועם המוני זכאים שהתמודדו עליהן. באחד המכרזים הראשונים שיצאו להגרלה, למשל, התמודדו כ-24 אלף זכאים על פחות מ-400 דירות.
לאחר שורה של הגרלות כאלה הגיעו יוזמי התוכנית למסקנה שכדי להשפיע על הביקוש ובעקבותיו על המחירים, יש צורך בהגרלות גדולות. וכך, ביוני 2017 יצאה לדרך ההגרלה הגדולה הראשונה, שכללה כ-15 אלף דירות בשורה ארוכה של יישובים. היתרון היה היצע גדול של דירות מוזלות, אבל החיסרון היה שלא רק פרויקטים שכבר התקדמו ברמת התכנון והרישוי יצאו להגרלה, אלא גם כאלו שרק אתמול נרכשו במכרז והדרך להיתר הייתה עוד רחוקה.
מאז התפרסמו עוד הגרלות גדולות באותה המתכונת, ואת התוצאה אפשר לראות גם היום: לצד פרויקטים שהסתיימו ואוכלסו, יש גם לא מעט שעוד לא הסתיימו, ויש גם כאלו שעוד לא התחילו. נציין כי לפני שהתוכנית החדשה, "דירה בהנחה", יצאה לדרך, שקלו במשרד הבינוי והשיכון לחזור למודל הראשוני שבו רק פרויקט עם היתר בנייה או שקרוב להיתר יוכל לצאת להגרלה. בסופו של דבר הוחלט ללכת על כמות גדולה יותר של דירות וכמות מועטה יותר של ודאות. זאת גם כדי לאותת לזכאים שיש מלאי גדול של דירות מוזלות, ולהסית את הביקוש מהשוק החופשי.
לפי נתונים מעודכנים של משרד הבינוי והשיכון, כ-96 אלף מחוסרי דירה מחזיקים בתעודת זכאות ועתידים להתחרות על הדירות שייצאו בהגרלה. כלומר, כמעט עשרה מתחרים פוטנציאליים לכל דירה
במקביל, ל-ynet נודע כי על אף ההחלטה שלא להמתין להיתר בנייה, במשרד בוחנים אפשרות לקבוע מועד מינימום שרק ממנו אפשר יהיה לשלב פרויקט בהגרלה. נכון לעכשיו מדובר בשלב התשלום הראשון של היזם על הקרקע. חשוב שהזכאים שניגשים להגרלות יבינו את הסוגייה, שמשמעותה בפועל היא עיכוב אפשרי בקבלת הדירה המוזלת, על אף הזכייה בהגרלה.
נכון להיום, על פי נתונים מעודכנים של משרד הבינוי והשיכון, כ-96 אלף מחוסרי דירה מחזיקים בתעודת זכאות ועתידים להתחרות על הדירות המוזלות שייצאו בהגרלה. כלומר, כמעט עשרה מתחרים פוטנציאליים לכל דירה. לכן כבר היום מדברים על הגרלה נוספת בעוד חודש וחצי או חודשיים. בינתיים, היקף מכירות הדירות החדשות במשק המשיך בחודש ינואר להיות גבוה - 5,163 דירות, והביקוש הגבוה גורר המשך עליית מחירים. בחודשים דצמבר וינואר עלו מחירי הדירות בישראל ב- 2.1%והשלימו זינוק של 13% תוך שנה, בעלייה הכי חדה מאז אוגוסט,2011 ערב המחאה החברתית.
הביקוש הגבוה לדירות מתבטא גם בקצב הוצאת תעודות הזכאות לדירה מוזלת, שבפברואר האחרון רשם שיא של 6,544 זכאים - הכי הרבה מאז החל משרד הבינוי והשיכון להנפיק תעודות זכאות לתוכניות לדירות מוזלות בסוף 2015.
עוד נקודה שיש להדגיש לגבי ההגרלה הקרובה היא שמדובר בדירות שיימכרו בתנאי המכרזים הקודמים שהן היו חלק מהם – מחיר למשתכן ודיור במחיר מופחת. אלו נסגרו לפני חודשים ארוכים ואף שנים, ולכן בעוד שהתוכנית החדשה, דירה בהנחה, נותנת הנחה של עד 300 אלף שקל - ההגרלה הנוכחית עשויה לכלול הנחות משמעותיות הרבה יותר, על פי כללי המכרזים הישנים.
הנחה אחידה ומוגבלת
שאלנו את היזמים והקבלנים שמכירים את התוכניות והמכרזים הישנים וגם את המכרזים החדשים, מה ההבדלים בין התוכניות, והאם לרוכשי הדירות המוזלות יש למה לצפות מהתוכנית החדשה. גדעון קדושין, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת רם אדרת, שהשתתפה בעבר במחיר למשתכן וזכתה לאחרונה גם במכרז "דירה בהנחה" בנתניה: "לדעתי זו התוכנית הממשלתית הטובה ביותר מבין התוכניות שיצאו בשנים האחרונות. מצד אחד היא מספקת דירה במחיר בר-השגה, ומצד שני ההנחה מגודרת. בניגוד למחיר למשתכן, שם קיבלו הזכאים הנחות מפליגות, שהגיעו אפילו עד מיליון שקל באזורי הביקוש, כאן מדובר בהנחה קבועה של 300 אלף שקל או 20% מהמחיר שקבע השמאי הממשלתי – הנמוך מביניהם. יתרון נוסף הוא שבמכרזים של התוכנית הנוכחית רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מקפידה שבכל מגרש יהיה זוכה אחר, כך שלא נוצר מונופול של חברה אחת על שכונה שלמה, כמו שקרה כבר בעבר, והתחרות בין היזמים עשויה להביא למיתון בעליית מחירי הדירות".
שמגר ואקנין, גשם החזקות: "ההחלטה להגריל גם בפרויקטים שטרם קיבלו היתר בנייה היא טעות. המשמעות היא שהפרויקט רחוק מאוד מבנייה. עד שיגיע המפתח, לפעמים יש כבר עוד ילדים והמצב שונה"
שמגר ואקנין, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת גשם החזקות, מכיר היטב את המכרזים הישנים, אליהם ניגשה החברה ובחלקם אף זכתה בשנים האחרונות. במקביל, הוא בחן היטב את המכרזים החדשים, וגם הוא חושב שיש בהם יתרונות. "מכרזי התוכנית החדשה הרבה יותר טובים. זה עשה סדר ויצר צדק חלוקתי בין הזכאים. כבר לא יהיה מצב שבפרויקט אחד תהיה הנחה של מיליון שקל, ובמקום אחר הרבה פחות. התחרות עכשיו היא על הקרקע ולא על ההנחה לזכאי, מה שאומר שהכסף הזה הולך למדינה, ולא לכיס של מישהו פרטי. זה היה עיוות במכרזים הישנים וטוב שזה תוקן. וזה לא הדבר היחיד שפתרו - אני חייב להגיד שבמשרד הבינוי והשיכון ישבו וחשבו ויצרו תוכנית חדשה ומשודרגת. הם גם התייעצו עם הענף וזה טוב מאוד, לא שלפו מהמותן".
ואקנין מציין עוד כמה שינויים לטובת המכרזים החדשים: "גם המפרט שודרג משמעותית ונכון להיום הוא לא נופל מזה של השוק החופשי. זו בשורה לזכאים. בעבר היה סטנדרט שונה בין דירות למשתכן לדירות שוק חופשי. אמנם היום ההנחה קטנה יותר, אבל המוצר הוא אותו מוצר כמו בשוק החופשי. עוד דבר שהוא לטובת הזכאים - איך יבחרו אילו דירות בפרויקט יימכרו במסגרת המוזלת ואילו דירות יימכרו בשוק החופשי. בהתחלה, במכרזי מחיר למשתכן הראשונים, היזם בחר. אחר כך הבחירה הייתה על ידי משרד השיכון, וזה לקח את זה לקיצוניות אחרת. עכשיו עשו סדר ויש חלוקה הגיונית".
לגבי ההחלטה לכלול בהגרלות גם פרויקטים שטרם קיבלו היתר בנייה, סבור ואקנין שמדובר בטעות: "החשיבה היא לצנן את השוק עם כמה שיותר דירות בבת אחת. אבל המשמעות היא שהפרויקט עוד רחוק מבנייה, זה יכול להיות גם 5-6 שנים מיום הזכייה. ואז עד שמגיע המפתח, לפעמים לזכאים יש כבר עוד ילדים, והמצב השתנה. גם ליזמים זו בעיה כי הזכאים פונים אלינו למוקדי המכירות לפרויקט שעוד לא קיים, ואין לנו תשובות. היה נכון לשנות את זה".
איבגני טנצר, סמנכ"ל פיתוח עסקי של חברת אמריקה ישראל השקעות, מדגיש את העובדה שבתוכנית החדשה לא יהיו יותר מכרזים באזורי יוקרה, "מהלך נכון לטעמי, כי אין היגיון כלכלי לתת הנחה בצפון תל-אביב. מגבילים את ההנחה ל-300 אלף שקל וזה משמעותי, כי בעבר היו הנחות גבוהות יותר. גם מנגנון בחירת הדירות הרבה יותר ברור".
לגבי סוגיית היתר הבנייה ומועד פרסום הפרויקט להגרלה אומר טנצר: "אני מבין את המדינה. המטרה היא לקשור את האנשים לדירות בשלב כמה שיותר מוקדם כדי להוציא אותם מהביקוש בשוק החופשי. הבעיה היא שהזוכים לא יודעים במה זכו. להבנתי במקומות שיש שאלה לגבי מימוש הפרויקט ימתינו עם ההגרלות, אני מקווה שזה יהיה המצב".
מי זכאי להירשם ולמי תינתן עדיפות?
מי זכאי להירשם להגרלה?
מחוסרי דירה שלא הייתה בבעלותם דירה (או יותר משליש דירה) בשלוש השנים האחרונות, שלא שכרו דירה בדמי מפתח בשלוש השנים האחרונות, שאין להם רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי, שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה, שאין להם זכויות של יותר משליש בקרקע המיועדת למגורים, ושאין להם זכויות בדירה באמצעות קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים.
איך מוציאים אישור זכאות?
כדי להירשם להגרלה יש להנפיק אישור זכאות באופן מקוון, בסניפים הדיגיטליים של חברות ההרשמה אלונים, מלגם ועמידר, תמורת 240 שקל. ההנפקה נעשית תוך עשרה ימים, והאישור תקף לשנה.
אישור הזכאות של מחיר למשתכן תקף גם למחיר מטרה?
כן, כל עוד הוא בתוקף.
אפשר להאריך אישור זכאות ישן?
לקראת תום התוקף של אישור הזכאות, ניתן להאריכו ללא תשלום באזור האישי באתר.
האם ניתן להירשם בהגרלה הגדולה לכל היישובים?
לכל זכאי מתאפשרת הרשמה לעד שלושה יישובים בהגרלה אחת. בתוך היישוב הנבחר אפשר להירשם לכלל ההגרלות. ברגע שזכאי זכה בהגרלה, הוא יימחק מההגרלות האחרות אליהן נרשם. לכן, אם מישהו רוצה לזכות רק ביישוב אחד, כדאי שיירשם רק באותו היישוב.
מתי מסתיימת ההרשמה להגרלה?
ב-29.03.2022, בשעה 23:59.
מתי צפויות להתפרסם התוצאות?
במהלך אפריל.
זכיתי בהגרלה ואני רוצה לבטל. האם יש מגבלה למספר הביטולים?
לא. ניתן לבטל זכייה ללא הגבלה.
מה האיסורים החלים על זוכים?
אסור למכור את הדירה במשך חמש שנים מיום קבלת טופס אכלוס (טופס 4) או שבע שנים ממועד ביצוע ההגרלה - המוקדם בין שניהם.
האם מותר להשכיר את הדירה?
כן.
לבני המקום יש הטבה או יתרון?
בני המקום מקבלים עדיפות בהגרלה במקום מגוריהם. ההגדרה של בן המקום היא מי שמתגורר ביישוב בשלוש השנים האחרונות או בארבע שנים מתוך עשר השנים האחרונות. בני המקום יכולים גם להירשם להגרלות בכל מקום אחר.
האם ניתנת עדיפות לנכים?
כן, ניתנת עדיפות לנכים רתוקים, כלומר מי שמחזיקים אישור חתום מלשכת הבריאות המחוזית של משרד הבריאות כי נקבעו לו 100% נכות והוא מרותק לצמיתות לכיסא גלגלים. על כל 30 דירות המיועדות לציבור הכללי, תוקצה אחת לנכים רתוקים.
האם גם משפרי דיור יכולים לגשת להגרלה?
כן, אבל רק להגרלות המשך, שמתפרסמות לאחר שלא הוגרלו זוכים לכל הדירות בפרויקט. משפרי דיור מוגדרים כמי שיש להם יותר משליש מדירת מגורים, או שהיה להם כנ"ל בשלוש השנים האחרונות. בני זוג ייחשבו משפרי דיור גם אם בבעלות אחד מהם דירת מגורים. משפר דיור נדרש למכור את דירתו תוך 12 חודשים מיום אכלוס הדירה שרכש במסגרת התוכנית הממשלתית.
פורסם לראשונה: 07:44, 18.03.22
