משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית גיבשו לראשונה תקנות שאמורות ליצור שקיפות בעסקאות התחדשות עירונית. את התקנות העבירו שר המשפטים, יריב לוין, ושר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. מטרת התקנות לקדם ביצוע של עסקאות הוגנות, ולאפשר את ביטולן באם לא עמדו ברף הנדרש.
בשנת 2022 פורסמו תקנות המחייבות את היזמים לערוך כינוס לבעלי הדירות לפני כל התקשרות בעסקה, ולהציג להם מסמך המפרט את עיקרי הצעת היזם. במשרד המשפטים וברשות להתחדשות עירונית מסבירים כי מטרתו של המהלך הנוכחי היא לקבוע כללים מחייבים לעסקה עצמה.
התקנות עוסקות הן באופן בו יש לבצע את העסקה והן בתכניה והן יחולו גם על עסקאות פינוי בינוי וגם על עסקאות מסוג התחדשות בניינית (תמ"א 38 והחלופות לה). אז מהם עיקרי ההסדרים שנקבעו בתקנות החדשות?
• דרישה לפיה עורך דין יאמת את חתימתו של בעל הדירה על עסקת התחדשות עירונית, וזאת לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות העסקה ומשמעויותיה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושבעל הדירה חותם מרצונו.
• העסקה תכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, תוך חובה לגלות מי הם בעלי השליטה בחברה, כך שבעל דירה יוכל לדעת מול מי הוא עומד בעת חתימה על ההסכם.
• חובה לגלות כל אפשרות לניגוד עניינים של היזם וכל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט.
• חובה לציין את סוג העסקה בעת החתימה על החוזה (ולא להותיר זאת לשלב מאוחר יותר) - פינוי בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש, או בדרך של עיבוי וחיזוק.
• חובה לציין בעסקה את התאריך בו נחתמה עסקה ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף. ממועד זה נגזרות זכויות מהותיות, דוגמת הזכות לבטל את העסקה בשל עיכוב בקידומה, זכויות קשישים ועוד.
• חובה לציין מועדים מרביים לאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר), להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.
• ציון התמורה, או עקרונות לקביעת התמורה, שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.
• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות לבניית דירת התמורה, בדומה לנדרש ברכישת דירה חדשה. גובה הערבות לא יפחת משווי דירה הדומה במאפייניה לדירת התמורה.
• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות בלתי מותנית הניתנת לפירעון עם דרישה, להבטחת תשלום דמי השכירות לתקופה הפינוי, עד קבלת הדירה החדשה.
• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות גם בעסקת עיבוי וחיזוק, להבטחת השלמת ביצוע העבודות שהובטחו לבעלי הדירות.
במשרד המשפטים וברשות להתחדשות עירונית הבהירו כי אי קיומם של דרישות אלה בנוגע לחוזה שנחתם בין יזם לבעל דירה יוביל, במקרים מסוימים, לביטול העסקה. ניתן יהיה לפנות לממונה על פניות הדיירים בבקשה לאשר את ביטול העסקה, ולמחוק את הערת האזהרה, אם נרשמה.
מנכ"ל משרד המשפטים, איתמר דוננפלד, הסביר כי "התקנות הן שלב נוסף במהלכים שנועדו לספק הגנה לדיירים לאורך כל שלבי הליך ההתחדשות העירונית. החלטה לחתום על עסקת התחדשות עירונית היא אחת ההחלטות המשמעותיות שמקבל בעל דירה, והתקנות המוצעות נועדו לקבוע כללים לעסקה כזו כדי לוודא שהוא לא יקופח במסגרתה".
עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים, ציינה כי "לצד הליכי חקיקה דרמטיים לקידום מיזמי התחדשות עירונית, אנו תמיד עם העיניים אל בעלי הדירות, ומודעים לצורך במעטפת הגנה עליהם בשוק ההולך ומתפתח. התקנות שהוגשו לאישור ועדת הפנים נועדו להבטיח את הבטוחות עבורם, להביא לחיזוק האמון בין השחקנים השונים בתהליך ולהגברת הוודאות בתחום. קיבלנו מספר רב של הערות מהציבור לטיוטת התקנות, כאשר הנוסח שהוגש משקף כמה שינויים שהוחלט לאמצן".
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוסיף כי "התקנות כוללות הסדרה מקיפה של הסכמי התחדשות עירונית. הן עוסקות גם בדרך ההתקשרות, וגם בתכניה, והכול במטרה לקדם התקשרויות הוגנות, שקופות וראויות, שמייצרות שוק משוכלל ואיכותי. ההסדרים שנקבעו יגנו על זכויות בעלי הדירות מחד, ומאידך ישרתו גם את היזמים, בכך שיקדמו פשטות ואחידות בעסקאות, ויאפשרו קרקע בטוחה ונוחה לקידומן. הסדרים דומים שיצרנו בעבר מיסדו ושיפרו מאוד את ההתנהלות בשוק, ואפשרו את היקפי הפעילות העצומים שאנו רואים כיום בענף ההתחדשות העירונית".
יורחבו הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית
בתוך כך, הרשות להתחדשות עירונית הודיעה על הרחבה של הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, אשר מופעלים כיום על ידה ב-12 רשויות מקומיות. לטובת מטרה זו תעמיד הרשות תקציב של 120 מיליון שקל, שיאפשר חתימה על הסכמים עם 7 רשויות מקומיות נוספות: קריית גת, חולון, פתח תקווה, רמלה, אור יהודה, יהוד ואשקלון.
הסכמי המסגרת נחתמים בין הרשות לבין רשויות מקומיות אשר בהן יש מלאי תכנוני רחב, ואולם קיים קושי בהוצאת היתרי בנייה בשל מחסור בתקציב הנדרש לפיתוח תשתיות. ההסכמים מבוססים על מנגנון שמייצר תחרות בין הרשויות המקומיות שחתמו עליהן, במטרה לתמרץ הוצאה מהירה של היתרים במתחמי ההתחדשות העירונית.
ככל שהרשות המקומית מוציאה יותר היתרי בנייה, היא מקבלת נתח תקציבי גדול יותר עבור פיתוח התשתיות התומכות בפרויקטים של התחדשות עירונית בתחומה, מתוך הקופה שהעמידה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למטרה זו.
הסכמי המסגרת הראשונים נחתמו באוגוסט 2021 בתקציב של 440 מיליון שקל מול הערים ירושלים, לוד, בת ים, קריית אונו, חיפה, נתניה, גבעתיים, רמת גן, אשדוד, בית שמש, חדרה וקריית ים. בכל אחת מרשויות אלה מתנהלת ועדת היגוי בראשות ראש העיר ובראשות מנכ"ל הרשות, אשר עוקבת אחר התקדמות כל מתחם שיכול להגיע למימוש.
לדברי שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, "הגדלת התקציב, והרחבת מעגל הערים עמן נחתום על הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, מהותי לתחום ההתחדשות העירונית, וזאת גם לאור צרכי התושבים בערים, כפי שעלו בפנינו ביתר שאת בזמן המלחמה. העתיד של הערים והשכונות הוותיקות נמצא בהתחדשות עירונית, והסכמים אלו כבר הוכיחו כי הם מסירים את אחד החסמים העיקריים שעמדו בפני קידום הפרויקטים על ידי מתן תקציב לפיתוח התשתיות הנחצות לבנייה. ההסכמים האלו יביאו לצמיחה בהיצע הדירות, גם באזורי הביקוש, למען התושבים הוותיקים והאוכלוסייה המצטרפת".
