התוכנית הכלכלית חדשה בתחום הנדל"ן, שפרסמו לפני כחודשיים שרי האוצר, השיכון והפנים, כוללת שלל פרקים וסעיפים שתכליתם הגדלת היצע הדירות ובלימת ההתייקרות המסחררת. בד בבד אישרה הממשלה (סוף סוף) את תקציב המדינה. אף הוא כולל מספר פרקים האמורים לקדם את תחום הדיור על כלל היבטיו, לרבות תוכנית אגרות הגודש והשקעה בתשתיות הנושקות לעניין קידום בנייתן של עשרות אלפי דירות כבר שנה הקרובה.
בין צעדי התוכנית: אישור המשך פעילות הותמ"ל להבטחת הכמות המתוכננת של יחידות דיור במשק, מתן הטבות לבנייה להשכרה ארוכת טווח, יצירת מנגנון רישוי עצמי המחליף את הליך הוצאת היתר בעירייה, צמצום הרוב הדרוש של דיירים לצורך ביצוע פינוי־בינוי מ־80% ל־66% ועוד.
גם בנק ישראל הצטרף עם תוכנית משלו בת שלושה מסלולים, שנועדה "לעשות סדר" בתחום נטילת המשכנתאות ולפעול ליתר שקיפות והגינות של הבנקים במגעיהם עם נוטלי המשכנתאות. סכומן של הלוואות הדיור הרקיע שחקים בחודשים האחרונים, והשנה תסתיים בשיא חדש, כאשר בנק ישראל מנסה לסייע בתחום. השורה התחתונה ברפורמה הזאת היא שפתיחת תחרות אמיתית בין הבנקים בתחום המשכנתאות, תוך מתן אפשרות לרוכשי הדירות להשוות בין הלוואות הדיור המוצעות להם, גם תביא להוזלתן. אלא שלצד המטרה הראויה, המהלך עלול דווקא להרבות את הביקושים להלוואות ולהגדיל עוד את מספר המבקשים לרכוש דירות. וכאשר הביקוש עולה, גם המחירים עולים.
בהקשר לכך סבור מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, כי "הבנקים למשכנתאות מנצלים את העובדה שמרבית לקוחותיהם אינם בקיאים בתחום ובז'רגון המקצועי, כך שההנחיה על הצגת שלושה מסלולים צפויה לבלבל אותם שבעתיים. במקביל, ההנחיה צפויה להוביל את הבנקים להעלות ריביות בצורה דרסטית, מאחר שהם ייאלצו לעבוד באופן אינטנסיבי יותר תוך גיוס כוח אדם נוסף".
מכשול מס הרכישה
האם התוכניות החדשות אכן יביאו לבלימת מחירי הדירות, שלא אחת נמכרות כאן ב"שיא עולמי" בהשוואה למחירים בעולם? מומחים בענף סבורים, כי מרבית הסעיפים בתוכניות טובים, עכשיו נותרה שאלת יישומם.
את מרבית צעדי הממשלה החדשה משבח נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו, אם כי לא את כולם. כמו רבים, גם בעיניו העלאת מס הרכישה למשקיעים היא גזירה בעייתית. "החלטת הממשלה להגדיל את היצע הדירות במקום למנוע את רכישתן, כפי שעשו ממשלות קודמות, ראויה להערכה מקיר לקיר. אלה צעדים חשובים ונכונים, למעט ההחלטה להעלות את מס הרכישה. זו לא תוסיף אפילו דירה אחת למשק ותפגע בשוכרים, ביכולת של פנסיונרים להגן על חסכונותיהם ובמי שמתכננים לעלות לישראל ורוכשים דירה בזמן ההכנות. מדובר בכלי שכל תכליתו הוא העשרת קופת המדינה על חשבון פגיעה באזרחים. זה לא יעצור את ההשקעה בדירות ולא יוריד את המחירים", טוען סרוגו.
היבט נוסף שאליו מתייחס נשיא התאחדות הקבלנים הוא העודף התכנוני הקיים בישראל של 180 מיליון מ"ר למשרדים ומאות אלפי דירות פוטנציאליות, שאינן נבנות בשל התנגדות ראשי רשויות. לדבריו, רפורמה, שמאפשרת שילוב דירות במבני תעסוקה מתוכננים עתידיים, היא כלי חשוב, וחובת המדינה ליישמה. "לטעמנו, יש להרחיב ל־50% את השטח שיאושר להסבה לדירות במקום משרדים בכל הפרויקטים העתידיים", אומר סרוגו. מנגד הוא מותח ביקורת על העלאת מיסוי הקרקע באזור המתוכנן למטרו, כפי שהוצגה על ידי השרים. זאת תפגע, לדעתו, בבנייה ובפיתוח. "כבר היום פרויקטים אינם יוצאים אל הפועל, והעלאת היטל ההשבחה ל־75% תגרום לכך שמעט מאוד קבלנים ויזמים יבחרו לבנות באזורים האלה. מדובר בהחלטה המנוגדת לתכלית של שורת המהלכים המוצעת על ידי הממשלה לתוספת דירות".
יותר מדי יעדים
מי שמסתייג מחלקים בתוכנית הוא אוהד דנוס, לשעבר נשיא לשכת שמאי המקרקעין. "כבר מהתבוננות ראשונית ניתן להבחין כאן בזרעים של פירות באושים, שברור שלא יתרמו כהוא זה לייצוב מחירי הדיור, שלא לדבר על הפחתתם", הוא מטיח בשרי הממשלה. לדבריו, "הבעיה הגדולה ביותר בתוכנית היא עודף יעדים, בבחינת 'תפסת מרובה לא תפסת'. טיפול מקיף בכל הסוגיות הוא כמעט בלתי אפשרי וניסיונות דומים בעבר, אף כי פחותים, לא צלחו".
דנוס התייחס למשל לתוכנית "מחיר מטרה", המשיבה הלכה למעשה את הספסור של רשות מקרקעי ישראל בקרקעות המדינה. בעוד בתוכנית "מחיר למשתכן" התחרו היזמים והקבלנים על מחיר המכירה הנמוך ביותר למ"ר הבנוי, הרי שב"מחיר מטרה" הם שבו להתחרות על מחיר הקרקע, כאשר התחרות היא בערים שבהן מחיר מ"ר בנוי עולה על 23,400 שקל, כולל מע"מ. משמעות התוכנית ברורה - עליית מחירים שתיגרם כל עוד הביקושים יגברו על ההיצעים.
ביקורת חריפה מותח דנוס גם על פיצול צמודי הקרקע, שבו מחד המדינה נדרשת לטפל ביד קשה בפורעי חוק בתחום התכנון והבנייה, ומאידך מבקשת בעצמה לפגוע בכל עקרון ותקינות מנהלית של תכנון ובנייה. "פיצול דירות היא רעה חולה, המהווה סוג של הפרחה שמלמדת שהממשלה לא בוחלת באמצעים, כשהיא רוצה לסמן יעדים קשים להשגה", הוא טוען, אבל בכל זאת מוצא בתוכנית הדיור הלאומית נקודות חיוביות: "מזל שמצויים בה גם מרכיבים איכותיים יותר, כגון הגדלת היצעים, עידוד בנייה להשכרה ארוכת טווח, טיפול שורש בנושא התחדשות עירונית, הגדלת מכסות העובדים הזרים והרחבת כמות הוועדות המחוזיות, שאולי מהן תבוא סוף סוף הישועה".
אז האם ירדו בקרוב מחירי הדירות בישראל? דומה שהממשלה תיבחן בעניין אחד בלבד: האם יצליחו משרדי הממשלה הרלוונטיים להוציא אל הפועל את שלל התוכניות שגיבשו. מניסיון העבר עולה, שחלק מההחלטות מתמסמסות במשך הזמן, ובעיקר אם ממשלות או שרים מתחלפים. לכן ההמלצה היא אחת: לפעול מיידית ליישום בשטח. מה שלא ייעשה בהווה – גובר הסיכוי שלא יבוצע כלל. וזה יהיה עצוב ומדאיג.
מהממשלה ועד בנק ישראל: סעיפים בולטים בתוכניות הנדל"ן
תוכנית משרדי האוצר, הפנים והשיכון:
• יעדים לארבע השנים הקרובות: תכנון של חצי מיליון יחידות דיור, 280 אלף התחלות בנייה, 180 אלף עסקאות בקרקע המדינה ושיווק שיא כבר השנה ל־80 אלף יחידות דיור.
• יוצאים מהמרכז: תקציבים גדולים לבנייה בפריפריה ובמגזר הערבי.
• הפחתת מס השבח השולי על קרקע: מ־47% ל־25% לבנייה בארבע שנים.
• קיצור הליכי תכנון ורישוי: עד לגובה של תשע קומות יהיה ניתן לתכנן את הבניין, מבלי לקבל מראש את אישור הוועדות לתוכנית.
• פיצול צמודי קרקע: אישור תוספת של עד 45 מ"ר לצמוד קרקע לצורך פיצולו.
• היתר לפיצול: מתן היתר לפיצול דירות לצורך השכרתן למגורי קרוב. במקרה כזה השוכר יוכל לזכות גם בסיוע בשכר הדירה, בהוראת שעה למשך שנתיים, להגדלת ההיצע בטווח הקצר.
• איסור שימוש חורג לצורכי תיירות: בדירות מגורים במרכז הארץ. המטרה: להשיב לשוק בטווח הקצר 13,000 דירות.
• תקציב להתחדשות בפריפריה: הקצבת 180 מיליון שקל לפרויקטי חלוץ בהתחדשות עירונית.
• מיסוי: העלאת מס הרכישה לדירה שנייה מ־5% ל־8%.
• השקעה בתשתיות תומכות דיור: כבישים, חשמל, מים, ביוב, מוסדות ציבור.
• שיתוף פעולה של משרדי הממשלה: עבודה משותפת לצורך הסרת חסמים שמעכבים בניית דירות ברחבי הארץ, כמו זירוז של בניית מתקני טיהור שופכין.
• הקצאת פתרונות דיור במרכז ובפריפריה: לחסרי דירה ולזוגות צעירים יוקצו דירות בהנחה של 20% ועד 300 אלף שקל, ויינתן מענק לרוכשי דירה בפריפריה.
• עובדים זרים: מתן אישור להוספת 30 אלף זרים לשוק בניית הדירות ברחבי הארץ.
• קידום התחדשות: השקעה תקציבית של 600 מיליון שקל לקידום התחדשות עירונית בכל הארץ. למגזר הערבי יוקצו באופן נפרד 55 מיליון שקל לקידום התחדשות עירונית.
• דיור ציבורי: ייבנו 4,700 דירות חדשות, בהן 3,000 דירות שיוקצו לקשישים בגיל הפנסיה. במקביל ישופצו ויושבו למחזור הדירות 1,200 דירות קיימות. גופים ציבוריים ופולשים יפונו מדיור ציבורי קיים לטובת זכאים.
• קידום תוכנית חליפית לתמ"א 38: יוגדלו זכויות בנייה מ־200% כיום ל־400%.
• הסבת משרדים לדירות: 30% משטחי התעסוקה יוסבו לדירות קטנות, דיור מוגן ומעונות סטודנטים, ללא צורך בהליך תכנון מחדש.
• הקמת ועדות חדשות: חיזוק הוועדות הקיימות כדי להפחית את העומס על הוועדות המחוזיות וקיצור הליכי התכנון.
פרקים בנושאי נדל"ן בחוק ההסדרים 2022-2021:
• התחדשות עירונית: יופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לתוכנית פינוי־בינוי כך שהרוב יהיה של שני שליש מבעלי הדירות במקום 80% הקבועים בחוק היום.
• רישוי באמצעות מורשה להיתר: שינוי פרק הזמן להוצאת היתרי בנייה למגורים, כדי להגדיל את היצע הדיור.
• עידוד השקעות הון בשכירות מוסדית: יהיו שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת ממכירת דירות להשכרה, על השבח ממכירת דירות להשכרה ועל ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות, בכפוף לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך 15 שנים מתוך 18 השנים הראשונות שלאחר תום הבנייה, כשהשוכרים ייהנו מתקופת השכרה רצופה של 5 שנים לפחות.
• מעונות יום לפעוטות: אלה הפועלים במבני מגורים לא יידרשו עוד לקבל היתר לשימוש חורג לצורך הפעלה.
תוכנית בנק ישראל להגברת התחרות בתחום המשכנתאות
• פישוט התהליך: יבוצעו שורה של צעדים צרכניים, שנועדו להקל על הלווים בתהליך נטילת המשכנתה בשלושה היבטים: שקיפות ויכולת השוואה בין ההצעות השונות שיקבלו, פשטות ויכולת הבנה ויעילות בביצוע התהליך המורכב בהלוואה הגדולה ביותר שייטלו בחייהם.
• מתכונת אחידה: הבנקים יחויבו לספק ללקוח אישור עקרוני במתכונת אחידה, שבו יוצגו, מלבד סל המשכנתה המוצע על ידם, שלושה סלים אחידים, שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, כאשר אורך תקופת ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח.
• בכל אחד מהסלים יוצגו: הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתה והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי על־פי התחזיות.
• קיצור לוח זמנים: הזמן למתן האישור העקרוני יקוצר לימים ספורים, ויתאפשרו הגשת הבקשה וקבלת האישור באופן מקוון בכלל הבנקים.
• סלי המשכנתה האחידים שכל הבנקים יצטרכו להציג: 100% קבועה לא צמודה; 1/3 קבועה לא צמודה, 1/3 צמודה משתנה ו־1/3 צמודה לריבית הפריים; 1/2 קבועה לא צמודה ו־1/2 צמודה לריבית הפריים.
• שקיפות: על הבנקים להציג את המידע על המשכנתאות באתר הבנק ובדף הלקוח.
