לאחרונה פסק בית משפט השלום בתל אביב כי זוג עולים שרכשו דירה בפרויקט המגורים בשכונת פלורנטין בתל אביב יפוצו על ידי היזם בסכום של כ-360 אלף שקל בגין שורה ארוכה של ליקויי בנייה שהתגלו בדירה. מקרה זה, שבו דירת מגורים חדשה נמסרת לרוכש עם ליקויים, רחוק מלהיות מקרה פרטי, אלא דוגמא אחת מיני רבות בהן התגלה כי בנכס שנרכש יש פגמים, תקלות או כשלים הקיימים במבנה בשלמותו, במראהו, בהנאת המשתמשים ובביטחונם, כאשר חלקם אף גוררים ירידת ערך, לעיתים בגובה מאות אלפי שקלים.
בין היתר, מדובר על איטום לקוי שמוביל לרטיבות, שקיעה של מרצפות הבית, חיפוי פנים מתקלף או כשל במערכות צנרת, הסקה ומרזבים. חוק המכר מתייחס מפורשות לאחריות הקבלן לתיקון הנזקים, אולם המציאות מלמדת כי לא פעם, רוכשי הדירות נאלצים להתמודד עם מסכת תירוצים, תיקונים חוזרים ונשנים שלא פותרים את הבעיה או התמהמהות מצד הקבלן בטיפול בליקויים, שמובילה את הצדדים לבית המשפט.
צפו: השלכות סגירת הסחר עם טורקיה על ענף הנדל"ן
(צילום: ליאור שרון)
יניב סנדובסקי מנכ"ל חברת הדס ביקורת מבנים המתמחה בביקורות איכות בנייה, איתור ליקויים ואי התאמות למפרטים ולתקנות, מסביר מהם ליקויי הבנייה הנפוצים והבעייתיים ביותר. "בראש ובראשונה, ליקויי הבנייה הנפוצים ביותר הם הופעת סימני רטיבות על גבי קירות המבנה או הדירה", הוא אומר. "כמו כן, באין ספור דירות מתגלים פגמים בריצוף הדירה, וגמת מרצפות מתנדנדות, רצפות שקועות, שברים וסדקים על גבי הריצוף, ריצוף עם הפרשי גובה, שינוי גוון בין אריחי הריצוף ועוד".
סנדובסקי מוסיף כי "גם ליקויי אינסטלציה מהווים ליקויי בנייה נפוצים בישראל, שנובעים בעיקר בשל תכנון לקוי של מערכות האינסטלציה, או לחילופין, בשל ביצוע עבודות ברמה לא מקצועית ושימוש בחומרי גלם זולים ברמה ירודה. בנוסף, במסגרת הגדרת ליקויי בנייה, נכללים בין היתר, גם חדרים שגודלם לא עומד בתקנות, ושורה ארוכה של סטיות נוספות מלשון החוק והתקנות השונות".
יניב סנדובסקיצילום: רון שחרלדברי סנדובסקי, חוק המכר מאפשר לקבלן לתקן ליקויים בדירה לאחר מסירתה לרוכש, בלא שהוא יידרש לשלם פיצוי בגין עוגמת הנפש שכרוכה בכך. בה בעת, הקבלן מחויב לשלם פיצויים במקרה של איחור במסירה. כך נוצר מצב בו הוא מעדיף למסור דירה לקויה ולתקן את הפגמים לאחר מכן, מאשר לשאת בעלויות שכרוכות באיחור במסירתה.
גורם נוסף יכול להוות כוח אדם לא מיומן שמועסק בתחום. לדברי סנדובסקי, "שיעור ניכר מהעובדים למדו את המלאכות השונות 'על הדרך' וחלקם אף מועסק ללא שרכש ניסיון. הם מאמצים טכניקות לקויות, תוך העתקה מעובדים אחרים. החשש הגדול הוא שבשל מצוקת כוח האדם אליה נקלע הענף לאחרונה, בצל איסור הכניסה של עובדים פלסטינים, יגיעו לארץ עובדים זרים חסרי כל מיומנות רלוונטית, שעבודתם תעמיק עוד יותר את הבעיה". הוא הוא מציין שבמקרים לא מעטים יש שימוש בחומרי גלם זולים כדי להוזיל עלויות.
סכנת מוות: נפילה מחלון או מרפסת
סנדובסקי מסביר כי בנייה של רכיבים שמאפשרים טיפוס ונפילה מחלון או ממעקה במרפסת מהווים סכנת מוות. "אין ספור מקרים בהם ילדים נפלו אל מותם מחלונות או מרפסות של דירות, הביאו את המחוקק לתקן תקנה שאוסרת מפורשות על בנייה או הצבה של רכיבים, בליטות או חללים שמאפשרים טיפוס בתחום גובה שבין 10-90 ס"מ במעקה בבנייני מגורים", הוא אומר. "כמו כן, חל איסור על יצירת בליטות או חללים שרוחבם גדול מ-4.5 ס"מ וכן אסור ליצור פתח או חלל במעקה שגובהו גדול מ-1.2 ס"מ ואורכו גדול מ-4.5 ס"מ, שנחשבים מאפשרי טיפוס".
בפועל, הוא מציין שישנם לא מעט מקרים בהם בדיקות שנערכו בדירות חדשות העלו ממצאים חמורים על ליקויי בטיחות מסוכנים ביותר. כך למשל, בחדר ילדים הוצב רדיאטור קיר ומעליו נבנה חלון, שנפתח באופן צידי ויוצר חלל רחב דיו, מבעדו עלול ליפול ילד.
לדבריו, ליקויי בנייה בטיחותי זה נמצא לא אחת גם במרפסות. למשל, כאשר גובה שפת המרפסת חורג מהתקן הוא יוצר סיכון. כדי למנוע נפילה, קיים תקן נוסף שקובע כי המרחק בין רכיבי המעקה ו/או בין רכיבי המעקה והקיר לא יעלה על 10 ס"מ. עוד נקבע כי גובה מעקה מורכב (כגון מפלדה מעל מעקה בנוי) יהיה לכל הפחות בן 105 ס"מ מגובה מדרך רגל. "המציאות בשטח מלמדת כי לא פעם דירות חדשות נמסרות לדייר עם מעקה לא תקני", הוא מדגיש.
סכנת נפילה והתנפצות של זכוכית
זכוכית מתכווצת ומתרחבת בהבדלי טמפרטורה, מה שעלול להוביל להתנפצות ולסכנה בטיחותית חמורה. לפיכך, נקבע כי לא יהיה מגע בין הזכוכית לבין רכיבים העשויים חומרים קשיחים, כגון מתכת זכוכית אחרים. עוד נקבע כי במקרה של שמשה ממוסגרת (ב-2 צלעות ויותר) המסגרת תכלול חומרי זיגוג, כגון גומי. כך למשל, באחד המקרים הותקנו מעקות זכוכית, בלא שבוצעה עבודת זיגוג והוספת גומי, מה שהוביל לסדקים וליצירת מפגע בטיחותי.
המכה השכיחה מכולן - רטיבות
מדובר באחת המכות הקשות ביותר של ענף הבנייה. לדברי סנדובסקי, בניגוד לרוב הליקויים, זו בעיה שלעיתים קשה לזהות את מקורה. "הסיבה המרכזית שגורמת לרטיבות בקירות חיצוניים היא חיפוי לא מקצועי, בעיקר בקירות מערביים ודרומיים, המהווים את עקב האכילס לחדירת מי גשמים", הוא אומר. "גם הנחה של פלטות טרומיות (פלטות של בטון שמיוצרות במפעל ומובלות לשטח, המשמשות בעיקר לבניית תקרות או רצפות), המגיעות עם חיפוי אבן, שמוצבות על גבי הבניין באופן בלתי ראוי, מאפשרת חדירת מים בין התפרים". יצוין כי תפר הוא מרווח משתנה בין שני אלמנטים של בטון, שמתוכנן מראש ונועד לספק תנועה גמישה ללוחות ללא התנגשות. לכן קיימת חשיבות לאטום היטב את אותם מרווחים כדי למנוע חדירת מים.
סנדובסקי מוסיף כי גורם בולט נוסף לרטיבות הוא אי-מילוי מספק של דבק שיש בין האריחים בחיפוי החיצוני. "ליקוי זה נותן את אותותיו מיד לאחר ירידת הגשמים הראשונים. לא פעם, דווקא בעלי מקצוע שונים העובדים על הגג לאחר סיום האיטום פוגעים באפקטיביות שלו", הוא מגלה. "לא אחת, גורמות עבודות ההתקנה לחורים ביריעות הביטומניות (יריעות האיטום) המונחות בגג, ואלה מאפשרים חדירה של מי גשמים. סיבה נוספת הגורמת למקרי רטיבות רבים היא מריחה של חומר איטום על הקירות באופן לקוי. זה קורה בגלל רצון הקבלן לחסוך בחומר גלם או בשל עבודה לא מקצועית. אחת הטעויות הנפוצות היא טיפול בתוצאות הנזילה ולא במקור שלה. מים זה חומר מתוחכם שתמיד מוצא את הנקודה החלשה לחדור ממנה. לכן סיוד הקיר או תיקון שלו, ללא מציאת פתרון של ממש, לא יעלים את הבעיה".
אילו ליקויים גם גוררים ירידת ערך?
סנדובסקי: "כאשר מתגלים ליקויים שאי אפשר לתקן אותם, או שעלות התיקון שלהם יקרה מדי ולא סבירה, בעל הנכס זכאי לקבל פיצוי שישקף לא את עלות התיקונים, אלא את ירידת הערך שנגרמה לנכס. ירידת הערך בגין ליקוי בנייה מחושבת כהפרש בין שווי דירה כפי שתוארה בחוזה המכר ובמצגות, לבין שווי הדירה בפועל, בהתייחס למאפייניה. מדובר לרוב על ליקויים שנובעים מאי עמידה בחוקי התכנון והבנייה, דוגמת ממ"ד שאינו תקני, גובה תקרה וכן ליקויים בטיחותיים חמורים, כמו מדרגות לא בטיחותיות, תקרות נמוכות או פרוזדור צר מהמותר.
"גובה ירידת הערך נקבע על ידי שמאי ומשתנה מליקוי לליקוי. כך למשל, לגבי רוחב מסדרון. חוק התכנון והבנייה קובע כי רוחב מסדרון בדירת מגורים יעמוד לפחות על 90 ס"מ, אולם לא פעם, בעיקר בדירות בפרויקטים של תמ"א 38, מתברר כי קיים ליקוי בנייה. הסיבה לכך היא שינויים מבניים מורכבים שנעשים בחלל הדירה, שכוללים הוספת ממ"ד, המהווים פתח לטעויות תכנוניות וביצועיות. גובה ירידת ערך לליקוי זה נעה בין 3%-10% משווי הנכס, כתלות בחומרת הבעיה".
"כאשר מתגלים ליקויים שאי אפשר לתקן אותם, או שעלות התיקון שלהם יקרה מדי ולא סבירה, בעל הנכס זכאי לקבל פיצוי שישקף לא את עלות התיקונים, אלא את ירידת הערך שנגרמה לנכס"
עו"ד דני גור, מומחה בתחום ליקויי הבנייה, מסביר מהו פרק הזמן המירבי, במסגרתו הקבלן מחויב לספק אחריות בגין ליקוי שהתגלה בדירה. "חוק המכר (דירות), שקובע את גבולות אחריותו של קבלן שמכר דירה חדשה בכל הקשור לחובתו לתקן ליקויי בנייה שהתגלו בה לאחר מסירתה לרוכש, מגדיר 2 תקופות במסגרתן זכאי בעל הנכס להגנות שונות", הוא אומר.
לדבריו, "תקופה אחת זו תקופת הבדק, שמתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים על פי מהות הליקוי, במהלכה חובה על הקבלן לתקן את הליקוי – אלא אם הצליח להרים את נטל ההוכחה כי הליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. כך למשל, המחוקק קבע כי בכל הנוגע לליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק, תקופת הבדק תעמוד על שנתיים. מוצרי מסגרות יכולים לכלול חלונות שהותקנו באופן רשלני, כך שהם מאפשרים חדירת מים מבעדם או חדירת רוח שגורמת לרעש של שריקה. מוצרי נגרות אלה למשל ארונות מטבח רופפים.
"כך גם בנוגע לליקויים בריצוף וחיפוי פנים, לרבות שקיעות (מצב בו יש פער בגובה בין הבלטות, שנוצר כתוצאה משקיעה של אחת או יותר מהן) ושחיקה. בכל הנוגע לכשל באיטום המבנה, התקופה נמשכת 4 שנים, במהלכה הקבלן מחויב לתקן רטיבות שנובעת מכשל, לרבות נזילות שמתגלות בצינורות המים, ההסקה, תשתיות הביוב או המרזבים שנדרשים לנקז את המים".
התקופה הנוספת היא תקופת האחריות. עו"ד גור מסביר כי היא מתחילה בתום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים. "ההבדל בין התקופות מהותי: אם הדייר מתלונן על ליקויי בתוך תקופת הבדק, קיימת חזקה בחוק שהקבלן אחראי ועליו מוטל הנטל להוכיח שהליקוי לא באחריותו. מנגד, בתקופת האחריות, בעל הדירה נדרש להוכיח כי הליקוי הוא באחריות הקבלן או היזם וכתוצאה מבנייה רשלנית או מנוגדת לתקנים או להסכם המכר".
תוך כמה זמן נדרש הרוכש להודיע לקבלן על קיומו של ליקוי בנייה בנכס?
עו"ד גור: "במקרה של ליקוי בנייה גלוי, יש להודיע למוכר על כך בתוך שנה מהיום שבו נמסרה החזקה בדירה לרשות הקונה. לצד זאת, במקרה של ליקויים נסתרים, שחבויים לדוגמא בתוך קונסטרוקציות או אפילו במבנה השלד (לדוגמא, סדקים בצורת אלכסון בדירה שנגרמים לרוב כתוצאה של כשל קונסטרוקטיבי כגון שקיעה או התנפחות של יסודות המבנה, ניתן להגיש תביעה נגד הקבלן בפרק זמן של עד 7 שנים מיום בו הפגם נתגלה.
"כך או אחרת, מומלץ מאוד לשכור שירותים של מהנדס בניין, מומחה בתחום ליקויי הבנייה כדי שיספק דוח שמפרט את מכלול הליקויים שיש בדירה ועל עלות תיקונם. רוכש נכס אינו בקיא במלוא התקנים ואינו יכול לאתר את מלוא הליקויים בדירה, ובכל מקרה, ככל שתיק מתגלגל לבית משפט – קיימת חובה לצרף לכתב התביעה דו"ח של גורם מוסמך".
ומה קורה אם הקבלן מתחמק מאחריות ודוחה את תיקון הליקויים או מתקן אותם באופן רשלני? עו"ד גור מסביר כי "חוק המכר דירות מחייב לתת ליזם או לקבלן הזדמנות לבצע את התיקונים, תוך פרק זמן סביר. אין בחוק התייחסות לפרק הזמן שמוגדר כסביר, וזה משתנה ממקרה למקרה. כך למשל, אין זה סביר כי מעקה בטיחות במפרסת, שאינו עומד בתקן, יוחלף רק כעבור מספר חודשים ועל הקבלן לבצע את המשימה תוך פרק זמן קצר".
לדבריו, "גם המתנה של חודשים ארוכים בטרם תתוקן בעיית רטיבות – מהווה חריגה מפרק הזמן הסביר. היה והקבלן לא סיפק פתרון תוך פרק זמן סביר, יש לשלוח לו התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים ולאפשר לו לתקן את הליקוי תוך כשבועיים. לצד זאת, אם מדובר על בעיה חוזרת ונשנית, אותה הקבלן אינו מצליח לפתור - אין צורך במתן הזדמנות נוספת לפני הגשת התביעה.
