שכונותיה של יפו ודרום תל אביב הסמוכה עוברות בשנים האחרונות תנופת פיתוח משמעותית. הרכבת הקלה (הרק"ל) בגוש דן, שכוללת את הקו האדום שכבר פועל ואת הקווים העתידיים, מהווה זרז לכך, ושכונות שנחשבו "חלשות" הופכות למוקד משיכה למשפרי דיור, משקיעים וזוגות צעירים, שמבקשים לגור בלב אזור הביקוש במרכז הארץ – אבל במחירים נמוכים ביחס למרכז תל אביב.
בדיקה שערך שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, על בסיס נתוני רשות המיסים ולוח מדלן, בחנה את ההתפתחות של 4 שכונות מרכזיות שנמצאות על תוואי הרק"ל: יפו א' דקר, צפון יפו/שוק הפשפשים, נגה ופלורנטין. "אם נבחן את ההיסטוריה של השכונות הצפוניות יותר, נראה שבנווה צדק נרשמה עליית מחירים חדה מאוד והיא הפכה לשכונת עשירים", מסביר דנוס. "אבל גם בפלורנטין מחירי הדירות זינקו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, ודרומה ממנה בשכונת נגה חלה גם כן עליית מחירים. לכן הערכה סבירה היא שעליית ערך צפויה גם בשכונות הדרומיות יותר בשנים הבאות".
יפו א' דקר
השכונה הדרומית ביותר שנבדקה היא שכונת יפו א' (דקר), הממוקמת במרכז העיר יפו וגבולותיה הם דרך בן צבי מצפון, רחוב אד קוץ' מדרום, רחוב היינריך היינה/יגאל ידין ממזרח ושדרות ירושלים ממערב, כשרחוב עזה הוא רחוב מרכזי החוצה את השכונה. בשכונה אושרה תוכנית בשטח כ-160 דונם בין הרחובות היינריך היינה (ציר שלבים), נס לגויים, נחל שורק ונחל עוז, שתכלול רובע מגורים חדש מעורב שימושים עם כ-1,500 דירות חדשות, שטחי מסחר (3,800 מ"ר), קאנטרי קלאב ומרכז קהילתי, שטחי ציבור פתוחים (25.5 דונם) ומוסדות חינוך וציבור (כ-66 אלף מ"ר).
השכונה ממוקמת בסמיכות למכללה האקדמית תל אביב-יפו, ולידה 2 תחנות של הקו האדום ותחנה עתידית של קו המטרו 2M. הקו הירוק מתוכנן במרחק כ-10 דקות הליכה, ובמרחק ק"מ ממוקמת תחנת וולפסון של רכבת ישראל. מחלף וולפסון בנתיבי איילון רחוק כ-4 דקות נסיעה. מחיר דירה ממוצע עומד על 2.847 מיליון שקל; מחיר ממוצע למ"ר – 39.4 אלף שקל; מחיר שכירות ממוצע כ-4,900 שקל בחודש.
אורי פליישמן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטין, השותפה עם החברות צמח המרמן ודוניץ אלעד בהקמת פרויקט יפו תל אביב בשטח שבחלקו שכן בעבר אצטדיון קבוצת הכדורגל מכבי יפו בשכונה, אומר כי "אנו בונים 631 דירות ב-14 בניינים בפרויקט שמחבר את דרום תל אביב ליפו. במתחם יוקמו מגדלים בני 20 קומות לצד בנייני בוטיק בני 8 קומות, ותמהיל הדירות המגוון מיועד למשפחות צעירות ובוגרות, רווקים, סטודנטים ומשקיעים".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזילדברי דנוס, "היתרון של יפו א', בנוסף למיקומה המרכזי, הוא שמדובר בשכונה חדשה עם תשתיות חדשות. כבר היום ניתן לזהות תנועת רוכשים מצפון לדרום העיר לאורך תוואי הרק"ל, לרוב מדובר במשפחות בתחילת דרכן שרוצות להישאר באזור, אך לא יכולה להרשות לעצמן את המחירים הגבוהים של הדירות בשכונות פלורנטין ונגה. ככל שיזרמו לכאן יותר רוכשים, כך כנראה המחירים יטפסו והצפי הוא שהשכונה תיהנה מאותה השבחה שנהנות שכנותיה מצפון. להערכתי, מדובר בפוטנציאל ההשבחה בשיעור של 15%".
צפון יפו/שוק הפשפשים
עיריית תל אביב-יפו מגדירה את שטח אזור שוק הפשפשים בין הרחובות בית האשל ועולי ציון מדרום, רחוב יפת ממערב, רחוב רבי פנחס ורחוב רבי אדא מדרום-מערב ורחוב יהודה מרגוזה ממזרח. האזור מלא בחנויות למכירת עתיקות, אופנה, בארים, מסעדות ובתי קפה. חלק מהרחובות סגורים לתנועת רכבים כדי לאפשר תנועה חופשית להולכי רגל. באזור יש סמטאות עם מבנים ערביים עתיקים בעלי ערך אדריכלי, אשר חלקם הגדול מיועד לשימור.
תקופת הקורונה לא היטיבה עם האזור וחלק מהעסקים לא שרדו עד היום, בין היתר גם על רקע זינוק במחירי השכירות ובניית פרויקטים יוקרתיים שהביאו לקפיצת מחירי הנדל"ן. מחיר דירה ממוצע עומד על 4.304 מיליון שקל; מחיר ממוצע למ"ר על 50.5 אלף שקל; ומחיר שכירות ממוצע כ-9,680 שקל בחודש.
דנוס: "השכונה מתאימה לצעירים ורווקים ולמי שגידול המשפחה מאחוריו משום שמדובר באזור סואן. התנועה רבה ביום ובלילה, בעיקר בסופי השבוע. הניסיון מלמד שגם הקשוחים ביותר לא שורדים שם מעבר למספר שנים, אך גם לסחורה הזו יש ביקוש ויש פרויקטים חדשים יוקרתיים שנבנים באזור. פוטנציאל ההשבחה בשכונה בשנים הקרובות מגיע לשיעור של עד 10%".
נגה
שכונת נגה ממוקמת בצפון יפו, על קו התפר עם תל אביב, וגבולותיה הם שדרות ירושלים במערב, דרך יפו-תל אביב (דרך אילת) בצפון, דרך שלמה (סלמה) בדרום, ושכונת פלורנטין במזרח. היא קרובה למושבה האמריקאית-גרמנית ההיסטורית, לשכונת נווה מדק ולמרכז העסקים בשדרות רוטשילד. היא אף מאופיינת בקרבה לים ולאתרים ההיסטוריים של יפו העתיקה.
בשנים האחרונות עוברת השכונה מתיחת פנים, לאחר שהפכה לרובע של מעצבים ואומנים עם מוקדי בילוי ופנאי, חנויות מעצבים, בתי קפה שכונתיים, מסעדות ותיאטרון גשר. מחיר דירה ממוצע עומד על 3.45 מיליון שקל. מחיר ממוצע למ"ר על כ-55 אלף שקל ומחיר שכירות ממוצע על כ-9,000 שקל בחודש.
לדברי דנוס, "מדובר בשכונה ותיקה מאוד ואופיינית במגוון השימושים האקלקטי המצוי בה לאופי של דרום תל אביב בואכה העיר יפו. עם זאת, חלה התפתחות במחירים, שעוברים את המקובל בשכונות הצפוניות של תל אביב. המשמעות היא שהעיר מתקדמת בפיתוחה דרומה וכוללת ביקושים ערים ועסקאות רבות. פוטנציאל ההשבחה בשנים הקרובות הוא בשיעור של עד 10%".
פלורנטין
שכונת פלורנטין המפורסמת ממוקמת בין רחוב העלייה במזרח, אליפלט במערב, דרך יפו מצפון ודרך שלמה (סלמה) מדרום. מתגוררת בה אוכלוסייה צעירה שנהנית מבתי קפה, פאבים, חיי לילה תוססים ורחובות צבעוניים. השכונה מושכת משקיעים ותושבי חוץ לאור הקרבה היחסית לחוף הים, שוק לוינסקי שהפך לאזור בילויים שוקק, מוזיאונים, ארכיטקטורה ייחודית ותמהיל אוכלוסייה מגוון. עם זאת, היא קרובה לאזור התחנה המרכזית החדשה, וישנם ריכוזי עובדים זרים בסביבתה, דבר שלא מסייע בשימור תדמיתה. מחיר ממוצע לדירה כ-3.44 מיליון שקל; מחיר ממוצע למ"ר כ-60 אלף שקל; ומחיר שכירות ממוצע כ-7,000 שקל בחודש.
דנוס מציין כי "המיתוג של פלורנטין ירד בשנים האחרונות עקב כניסתן של אוכלוסיות מהגרים. מי שרוכש כיום דירות בשכונה זוכה לאותם ערכים שיקבל בשכונות הדרומיות לה, אך ישלם מחיר המגלם כבר את המוניטין שהיא צברה בשלושת העשורים האחרונים. מבחינת ווליו פור מאני, אין לה יתרונות ברורים ומוכחים, וסביר כי השכונות הדרומיות לה יציגו מחירים גבוהים יותר בשנים הקרובות בזכות פיתוח מודרני וקישוריות טובה יותר. בשורה התחתונה, פוטנציאל השבחה בשנים הקרובות עומד על אחוזים בודדים, אם בכלל".
