בשיתוף ידיעות הנדל"ן
התחדשות עירונית היא שם קוד לפינוי-בינוי אבל גם לתוכניות המתייחסות למבנים בודדים כמו תמ"א 38. בעוד הראשונה מתייחסת למתחם גדול ומעניקה פתרון תכנוני רחב, השנייה מתמקדת בבניין אחד ומעניקה לו חיזוק או בינוי מחודש, אבל מצד שני לא יודעת להתמודד כמו שצריך עם הסביבה הרחבה יותר. נשאלת השאלה מה נכון יותר לעיר? מה נכון יותר לדיירים? ומה נותן מענה מלא לכל השחקנים בתחום. כדי לנסות ולהשיב על השאלות הללו כינסנו באולפן ידיעות הנדל"ן שורה של מומחים העוסקים בהתחדשות עירונית במקומות שונים ברחבי הארץ: ניב רום מבעלי קבוצת כנען ; אלי גבאי בעלי קבוצת גבאי ; ורוני בריק נשיא כבוד של התאחדות בוני הארץ יזם קבלן ויושב ראש ארגון הקבלנים של אזור השרון.
"אני חושב שצריך לאפשר גם פינוי בינוי וגם תמ"א 38", פתח ואמר בריק בתשובה לשאלה מה עדיף – פינוי בינוי או תמ"א 38, "אני רואה ערים שלמות שבשנים האחרונות עשו התחדשות עירונית בבניין ועוד בניין ועוד בניין. חידשו את כל העיר, חיזקו את הבניינים ובוודאי שהוסיפו יחידות דיור. אי אפשר לקבוע רק מסלול אחד".
גבאי השיב גם הוא על השאלה ואמר: "אני חושב זה נורא תלוי בעיר. כשאתה עובד בתל אביב ברובע 4 יש לך תוכנית סדורה - העירייה עשתה תוכנית וכל בניין עצמאי מקבל מענה. ברגע שאתה עושה מתחמים, זה יותר פונה לאזורים של הפריפריה. גם בפריפריה של תל אביב, בשכונות כמו כפר שלם ונווה עופר נורא חשוב לעשות את זה במתחמים כי בסוף אתה צריך לתת מענה שיהיה עם ראייה רחבה ולא אינטרסנטית רק לבניין שלך".
רום סבור שההתחדשות המתחמית עדיפה ונכונה יותר לעיר אבל לא תמיד אפשרית: "כשמסתכלים על זה במאקרו אני חושב שעדיף פעילות מתחמית שנותנת פתרון הוליסטי ומייצרת פתרון גם לתשתיות, וגם לעוד הרבה דברים אחרים. אבל באותה נשימה אני אומר שצריך גם פתרונות אד-הוק, שעומדים בפני עצמם, במסגרת תמ"א 38 מכל מיני סיבות. לפעמים לא ניתן לגבש מתחם ולפעמים הם בנויים סביב נכסים שלא נותנים להם את האפשרות לייצר פינוי-בינוי. לכן אני חושב שכל רשות מקומית צריכה להסתכל על זה בצורה פתוחה ולאפיין את הנכסים. מתחם של פינוי-בינוי - אין ספק שיש בו יתרונות עצומים, אבל אסור לזנוח חלילה את אלה שלא יכולים".
"גני ילדים במקום דירות גן"
בזמן שכולם חושבים שפרויקט המתייחס למתחם גדול מעניק תשובה רחבה יותר, אך אין לזנוח אופציה נוספת שתעניק גם פיתרון למבנים בודדים, יש גם את שאלת התשתיות. האם שיקום תשתיות מאסיבי שדורש מתחם גדול עשוי לעכב תוכנית? האם זה עשוי לסכל פרויקט? חברי הפאנל נשאלו איך מתמודדים היזמים עם הסוגייה. בריק היה הראשון להשיב: "בלא מעט פרויקטים אנחנו משלבים שטחי ציבור, אנחנו משלבים גני ילדים למשל במקום דירות הגן. יש גני ילדים שאנחנו עכשיו בתכנון בחברה שלנו שהם בכלל בקומה העליונה עם מרפסת גדולה. יש את כל היצירתיות כדי לתת לעיר את המענה בכל הנוגע לשטחי ציבור ותשתיות".
גבאי הוסיף ואמר: "אנחנו רואים שבמתחמים גדולים אתה יודע לתת לעירייה מענה. יש לנו מתחם ענק ברמלה של 1,500 דירות, אנחנו בונים בית ספר ויש לנו דברים שהם מהותיים. בסוף, אתה לא יכול בשטח מסוים להוסיף עוד 1,500 משפחות ולא לתת מענה לעירייה. ואם אתה לא תבוא עם פתרונות שייתנו לוועדה המקומית את התמריץ לקדם לך את התוכנית, הם לא יעשו את זה, הם יבנו על כסף שיגיע מהממשלה, לפעמים הוא מגיע לפעמים הוא לא מגיע. אנחנו מבטיחים לתושבים לוחות זמנים אז חשוב לנו לתת מענה בתוך השטח עצמו".
רום התייחס אף הוא לשאלה ואמר כי: "במתחמים גדולים אנחנו היזמים יודעים להוציא את העסקאות האלה לפועל. אנחנו לא מחפשים את הבירוקרטיה ולא את העצירות כל הזמן, ולכן יש לנו המון יצירתיות. יש את הדברים הבנאליים כמו להוסיף גנים, להוסיף בתי ספר ותשתיות. אבל לפעמים צריך גם לחשוב מחוץ לקופסה ולהביא פתרונות יעודים לעיר ספציפית .למשל, לא ניתן לפסול דיור בר השגה בתוך מתחמים או דיור בשכירות מופחתת שיגיע דרך מחלקת הרווחה של העירייה. או אולי אפילו להקצות ממש דירות בתוך פרויקטים לעיריות, כדי שיהיה להם גם נכסים של העירייה. זה יגדיל את הפורטפוליו של הנכסים של העירייה וגם היא תוכל באמת להקצות את זה למשפחות נזקקות. אנחנו היזמים תמיד יודעים לייצר סוג של תוכנית עסקית לעירייה כדי לדעת להוציא את הרווחיות שלה מהפרויקט הזה".
"תמריץ כספי – חלום של כל ראש עיר"
לצד הפתרונות היצירתיים וגם הרצון של הדיירים והיזמים לקדם פרויקט, זה לא סוד שאם הרשות המקומית לא רוצה, וראש הרשות לא דוחף – הפרויקט לא יתקדם. נשאלת השאלה, כיצד גורמים לזה לקרות . "איילת שקד ניסתה להוביל משהו שבעיניי היה עושה טוב מאוד לנושא של התחדשות עירונית ולדיור בכלל במדינת ישראל", כך בריק שמתייחס לתוכנית שהוצגה והתייחסה לתמריץ כספי לרשות מקומית על קידום פרויקט. "תמריצים של 25 אלף שקלים. אני מאמין שאם הממשלה הזאת הייתה ממשיכה בדרכה, איילת שקד הייתה מובילה את זה ואני מאמין שזה היה מתקיים. ראש עיר שיקבל תמריץ על כל היתר בנייה שהוא יוציא וזה לא משנה אם זה פינוי-בינוי, או היתר בנייה רגיל, אין לי ספק שהוא ישב יום ולילה ויעשה ישיבות פעמיים- שלוש פעמים בשבוע כדי לקבל את התקציב הנוסף. יותר מזה, הם גם אמרו להם קחו את ה-25 אלף שקל ליחידת דיור ותעשו איתם מה שאתם רוצים. זאת אומרת, היו יכולים להביא בודקי תוכניות לא ב-7,000 שקל אלא ב-17 אלף שקל, והיו בודקים לי תוכניות יום ולילה ועובדים 24 שעות. זה חלום של כל ראש עיר".
גם גבאי מסכים שמבני הציבור והתשתיות הם חלק בלתי נפרד מהפרויקט: "הדבר הראשון שאנחנו מנחים את האדריכל שלנו זה קודם כל התועלות הציבוריות. קודם כל - להראות לצוות את השטח, את מבני הציבור כדי שיבינו מה טוב לעיר. מה גם הם מרוויחים מזה. אחרי שהפחתנו את מה שטוב לעיר, אנחנו שמים את מה שהתחייבנו לדיירים, ואחרי זה - את מה שנשאר לנו. בסוף זה משק סגור. אם אתה לא משלב את העירייה ואומר לה מה את מרוויחה ומה הבעלים מרוויחים ומה היזם, נוצר נתק ואי אפשר לקדם פרויקט".
רום מתייחס לנקודה נוספת ומציע שלצד שיתוף פעולה בין כל הגורמים חשוב גם לקבוע לוחות זמנים וגם קנסות או עונשים למי שלא מקדם פרויקט: "זה בידיים של ראש העיר. בסוף ראש העיר הוא זה שיקבע אם תהיה תוכנית או לא תהיה תוכנית. יש ראשי ערים שאתה רואה שהם מוכוונים לזה, אני עובד בקריית אונו ושם אתה רואה כמה הוא תורם ועוזר לכל היזמים מתוך אג'נדה של רצון לבנות מתחמים של התחדשות עירונית. ויש ראשי ערים אחרים שפשוט לא עוזרים ולא מקדמים את הפרויקטים במקרה הטוב, ובמקרה היותר גרוע פשוט תוקעים פרויקטים ולא מוכנים לקדם. אני חושב שצריך שיהיה שכר, אם יצא פרויקט קיבלו הטבות, קיבלו תמלוגים קיבלו כסף, אבל גם שיהיה עונש. צריך לקדם תוכניות פינוי-בינוי כי אין ברירה אחרת. אנחנו רואים מה קורה עכשיו. היה כל מיני סיסמאות שאמרו היזמים מלחיצים את כולם אבל היום, בצורה אמיתית, אנחנו רואים ביניינים שנופלים וקורסים וזה יקרה יותר ויותר".
בשיתוף ידיעות הנדל"ן
