יותר ויותר שכונות עם אגמים או מקווי מים שונים צצות בשנים האחרונות בישראל. האם הקהל המקומי אוהב לרכוש דירה ליד אגם? האם היא שווה יותר? האם יש הבדל בין מקווה מים מלאכותי לטבעי? והאם שכונה עם אגם מבוקשת יותר? בדקנו.
"אלמנטים של מים, הנמצאים בתוך או בסמיכות לפרויקט, מייצרים נחשקות והם בעלי ערך שיווקי, ודאי כאשר אנשים מחפשים מגורים בסביבה כפרית", מסבירה רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג. "בפרויקט אלמוג שוהם הפארק והאגם היו ללא ספק משמעותיים בהחלטה שלנו לבחור במגרשים הקרובים אליהם ביותר". להב מתייחסת בדבריה לפרויקט Almog A-LA-PARK בשכונת הדרים בשוהם, ומוסיפה: "התחרינו במכרז ובחרנו במגרשים הקרובים ביותר לנחל הטבעי ולאגם המתוכנן בלב הפארק. כל הנושא של מים, מקווי מים, בריכות אקולוגיות ואגמים מהווה מוקד משיכה לרוכשים ולדיירים שמחפשים ערך מוסף לפרויקט. הקרבה לאגם או נחל משפיעה גם על התכנון, שנועד למקסם את הנוף ולהביא אותו פנימה. תמחרנו את הפנטהאוזים ודירות הגן, שהיו בקו הראשון לפארק ולאגם, במחיר גבוה יחסית מאשר הדירות האחרות. בניגוד לאירופה, אנחנו לא מדינה שמצטיינת במקורות מים, ואין מזרקות ומפלים בכל פינה. זה נכנס לארץ רק בשנים האחרונות ותפס תאוצה, כי אנשים אוהבים את זה מאוד. בניגוד לים, אגם נתפס כמשהו לא מסוכן, אלא ידידותי ונעים. הורים לא יאפשרו לילד ללכת לבד לים, אבל יסכימו שישחק עם החברים בדשא ליד האגם. יש בו אלמנט מרגיע ונעים ומתאים מאוד לשכונות מגורים".
4 צפייה בגלריה
נוף לים ולשני אגמים. אגמי הכרמל בנשר של אפריקה ישראל, שיכון ובינוי וכלל תעשיות
(הדמיה: evolve Media)
רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר מקבוצת אשטרום, שבונה בשכונת אגמים החדשה בנתניה, מוסיפה: "הטבע תמיד היה מוצר מבוקש, גם בקרב החיים בעיר". הפרויקט של אשדר נבנה סביב לפארק אגם החורף - אגמון שמוצף בחורף במי גשם, שנשארים גם בקיץ. בין אוקטובר למרץ מגיעים לאגם עופות מים לצד צבים ובעלי חיים מימיים, שמהווים אטרקציה למבקרים. לפני מעל עשור נבנתה ואוכלסה בסמוך לאגם שכונת אגמים הוותיקה, וכהמשך לה נבנית כעת אגמים החדשה. "חלק גדול מהביקוש לדירות נובע מהקרבה לאגם", אומרת בריזל. "אנשים אוהבים לחיות בעיר אך רוצים גם ליהנות מאווירה כפרית. בין רוכשי הדירות יש משפחות שעברו מתל אביב בדיוק בגלל זה, מה גם שהשכונה קרובה לכביש החוף וקל להגיע ממנה לגוש דן". ומה לגבי המחירים? על־פי בריזל האגם עושה את ההבדל: "הנוף הייחודי הנשקף מהדירה משפיע על מחירה, בדומה להשפעה של נוף לים או לפרדס. הרוכשים מקבלים תחושה של מרחב וטבע ירוק, ויודעים שהאגמון מוגן, ולכן הנוף יישמר כמו שהוא, ולא יבנו מולם בניינים נוספים. כמו שקרבה לים מייצרת השבחה לנכסים שלידו, כך גם האגם, ולראיה, דירות בקו ראשון לו מתומחרות בכ־3% יותר מדירות שלא פונות לאגם, ולרוב הדירות הללו גם יימכרו ראשונות".
גם חברת אלמוגים משווקת דירות באגמים נתניה, בפרויקט "אלמוגים נתניה", הכולל 2 מגדלים בני 32 קומות ובהם 256 דירות. לדברי מיכל גור, מנכ"לית החברה, מחקרים הוכיחו שאנשים נוטים להעדיף באופן מובהק נופים טבעיים על פני בנויים. "מאחר שפרויקטים בקו ראשון לים מוגבלים, תפוסים ברובם ויקרים, בישראל וברחבי העולם מחפשים לפתח קרבה למים באמצעות פתרונות יצירתיים, כדוגמת יצירת לגונות, אגמים, איים מלאכותיים שוברי גלים ועוד", היא מסבירה. "קיומו של אגם לרוב מבטיח שבשכונה יהיו גם פארק, מתקני שעשועים ואזורי בילוי לרווחת התושבים, והציפייה היא כי אלה ימצבו אותה כאיכותית יותר". לדבריה, אגם, הנמצא למרגלות הפרויקטים או בלב הפארק, הופך את הדירות שפונות אליו למבוקשות, ואלה נמכרות בפערי מחיר שעשויים להגיע גם ל־20% יותר בהשוואה לדירות במיקום פחות אטרקטיבי בשכונה.
4 צפייה בגלריה
קרבה למים מביאה להשבחת הנכסים. פרויקט LAKE THE ברמת גן של צמח המרמן וסרוגו
(הדמיה: 3division)
"האגם נותן תחושה של חופשה בחו"ל", אומר רן בן אברהם, משנה למנכ"ל צמח המרמן, הבונה ביחד עם חברת סרוגו את פרויקט THE LAKE על גדות האגם בפארק הלאומי ברמת גן. "האגם זה חוף הים החדש. מחקרים בינלאומיים ומקומיים מהשנים האחרונות מראים, כי השפעת נוף כחול וירוק על בתי מגורים יכולה להתבטא בתוספת ערך לא מבוטלת לנכסים אלה. נמצא, כי מגורים בקרבה לנוף כחול - ים, אגם, נחל וכדומה, הם שיקול מכריע בהחלטה של רוכשי הדירות. פרויקטים הנבנים באזורים אלו תמיד זכו לביקושים גבוהים, ונהנים מעליית ערך גבוהה יותר. מגבלות הקורונה שנכפו על כולנו, אף הדגישו את החשיבות והיתרון במגורים בסביבה זו".
"השנתיים האחרונות עשו משהו לתפיסת סביבת המגורים"
שכונה נוספת שעתידה לכלול אגם מלאכותי היא אגמים באשקלון. האגם מוקם בימים אלה סמוך לשלולית החורף, המתמלאת מדי עונה באופן טבעי, ומתוכנן כחלק מפארק אקולוגי גדול על־פני שטח של כ־600 דונם, שיכלול שבילי הליכה ומתקני ספורט, אצטדיון אתלטיקה, מתקני סירות ושיט, בתי קפה, מסעדות ושירותים ציבוריים. אפגד היא אחת מהחברות שבונה ומשווקת דירות במקום - 7 בנייני מגורים בני 13 קומות עם 437 דירות. יעל דקל הניג, סמנכ"ל השיווק של החברה, מתייחסת להשפעת האגם על השכונה: "אני מאמינה שכל שכונה צריכה ייחוד, ואגם בשכונה זה משהו שמייחד אותה על פני שכונות אחרות באותה עיר ואפילו ביחס לערים סמוכות. מי שמחפש סגנון חיים של טבע עירוני, שכונה עם אגם יכולה להתאים מאוד. כבר משלב השיווק ועוד לפני סיום הקמת האגם, אנו חשים שהלקוחות מתעניינים מאוד בשלבי הפיתוח ושואלים שאלות הרבה יותר מאשר בפרויקטים אחרים ששיווקנו, כי הם מבינים שהם קונים גם דירת מגורים וגם נופש. האפשרות לצאת מהבית לטיול לאורך האגם בסוף יום עבודה, לרדת עם הילדים לטבע, ולא לחזור לאספלט ולמדרכות, קוסם להם ונותן הרגשה של לגור בחו"ל. אני חושבת שהשנתיים האחרונות בכל זאת עשו משהו לאנשים ולדרך שבה הם תופסים סביבת מגורים. כיום מעריכים הרבה יותר את המרחב ונמנעים כמה שיותר מהצפיפות. לא עוד ארבעה קירות, מרפסת וחניה מתחת לבניין וקצת שכנים, אלא מחשבה רחבה יותר על קונספט שלם, סביבה פתוחה, מרחב והרבה ירוק".
חברת צרפתי שמעון מקימה את פרויקט צרפתי בפארק בשכונת פארק הנחל בבאר שבע, שיכלול כ־700 דירות. לדברי אבי צרפתי, מנכ"ל משותף בחברה: "קיימת מגמה שמתחזקת בפיתוח עירוני של פארקים עם אגמים מלאכותיים ובריכות אקולוגיות, ומגורים הסמוכים להם מהווים יתרון משמעותי עבור הרוכשים. לצד התאוצה בפיתוח אגמים מלאכותיים רבים, מחפשים מגורים במקומות שנהנים מצפיפות נמוכה או סמוכים לטבע. עיריית באר שבע הקימה פארק בשטח של כ־5,300 דונם, הכולל אגם גדול, שבו תתקיים פעילות ימית, והוא יהיה אטרקציה לתושבי השכונה ולמבקרים". לדברי צרפתי דירות שממוקמות בקו ראשון לאגם, בדומה לדירות שממוקמות בקו ראשון לים, מתומחרות גבוה יותר: "זאת משום שהן נהנות יותר מהמרחבים הירוקים, מהנוף ופחות מצפיפות הבניינים".
"לרוץ לאורך הטיילת או לצפות בשקיעה המשתקפת באגם"
מהדרום נעבור לצפון. לחברת אפריקה ישראל מגורים יש פרויקט משותף עם שיכון ובינוי וכלל תעשיות – "אגמי הכרמל", הסמוך לנשר. בסמוך למתחם ישנם שני מקווי מים, שנמצאים שם מאז שנות ה־50 של המאה הקודמת, במקום שבו פעלה בעבר מחצבה.
הפרויקט שהקמתו צפויה להתחיל כבר השנה, צפוי לכלול מאות יחידות דיור על מורדות הר הכרמל, עם נוף לאגמים ולים. השכונה עתידה להתחדש בפארקים, שטחי מסחר, מוסדות חינוך וציבור ושטחי משרדים. דן גינגיס, סמנכ"ל שיווק בחברה, מתייחס ליתרון הנוף הכחול: "אזורים שבהם יש מקור מים הם מבוקשים במיוחד. העדפה זו נשענת על הרצון של הדיירים לשפר את איכות החיים – לנשום אוויר צלול, לזכות בהזדמנות לצאת בבוקר לריצה לאורך הטיילת או לצפות בשקיעה המשתקפת באגם. לאחרונה אף פורסם מחקר, שבו נמצא מתאם בין אנשים שהתגוררו בבתים עם נוף למים ובין בריאות נפשית טובה. אפריקה ישראל מגורים מבינה היטב את התרומה שיש לאגמים במרחב הדיור, לכן כשהדבר מתאפשר, אנחנו בוחרים למקם את הפרויקטים שלנו בסמוך למקורות מים. באשר למחירים, ידוע שעל איכות משלמים ובהתאם יקרות יותר גם דירות הסמוכות למקור מים ובייחוד אלה הצופות עליו".
גם במעלות תרשיחא דירות ייהנו, לראשונה, מנוף לאגם, כשלאחרונה נסגרו מכרזים לבניית בתים בסמוך לאגם מונפורט. אחת מהחברות שזכו במכרז לבניית פרויקט, הכולל דירות וגם צמודי קרקע, היא קבוצת מגידו. ירון בובליל, מנהל השיווק והמכירות של קבוצה, מציין: "הבתים ייבנו למרגלות האגם, המתוכנן לעבור פיתוח משמעותי בשנים הקרובות. למיקום הייחודי של הפרויקט יש משמעות רבה - מדובר בפיסת טבע ציורית ויחד עם כל הפיתוח העתידי, תאפשר לקיים אורח חיים שמשלב בין טבע לחיים אורבניים, המספקים את כל הצרכים שמשפחות זקוקות להם. הערך מוסף הזה מדבר אל הרבה משפחות צעירות, שכבר מגלות התעניינות רבה בפרויקט ומגיעות אפילו מהמרכז".
"נוף לאגם יישאר לעשורים רבים, בעוד השטח העירוני מצטופף"
עד כמה אגם תורם לשיווק הפרויקט? לדברי אירית הופר, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת אינהאוס שיווק נדל"ן, מדובר במוקד משיכה לא מבוטל עם יתרונות ברורים. "נוף פתוח הצופה למקור מים מייצר אווירה פסטורלית, מקנה לנכס שכזה איכויות הצפויות להשביח את מחירו באחוזים גבוהים יותר לעומת נכסים זהים ללא נוף שכזה. הפערים כמובן גדלים עם הבשלת השכונה והתקדמות עבודות הפיתוח". הופר מעניקה מספר דוגמאות: "פרויקט מגורים ששיווקנו בשכונת עיר היין באשקלון מוקם בקו הראשון לפארק הסמוך לשכונה, שבמרכזו חלף נחל משוקם. הדירות שפנו לנחל נהנו מביקוש רב ונמכרו מהר יותר ובמחירים גבוהים בכ־5% לפחות ממחירי דירות דומות ללא הנוף. מעבר להנאה האסתטית, הרוכשים מבינים גם שנוף פתוח הפונה לעבר אגם או נחל יישאר כזה לעד או לפחות למשך עשורים רבים. וזאת בתקופה שכמעט כל השטח העירוני הולך ומצטופף". עם זאת, לדבריה, הפוטנציאל הטמון בפרויקט הנבנה בקרבת מקור מים, לא תמיד גלוי לעיני הרוכשים, במיוחד כשהשכונה מצויה בראשית שלבי הפיתוח: "ישנה משמעות גדולה לסטטוס הביצוע של השכונה. כאשר היא קיימת ומתפקדת, קל מאוד לעמוד על היתרונות הגלומים במיקום הנכס ולהעריך את תוספת השווי שנגזרת מהם. לעומת זאת, בשכונה שנמצאת בשלבי בנייה ראשוניים – שם המצב מעורפל הרבה יותר עבור רוב הקונים. עליהם להתבסס על הדמיות ומידע שמתקבל במשרד המכירות, כשהאחריות על הפיתוח אינה של היזם, ותלויה ברשויות. אנו נתקלים לא מעט ברוכשים, שהמתינו שנים רבות לביצוע עבודות הפיתוח והפכו לסקפטיים באשר לקיום ההבטחה. בשכונת אגמים באשקלון, למשל, ששיווקה החל לפני כשמונה שנים, תוכנן אגם מלאכותי, שרק לאחרונה אושר תקציב לעבודות הפיתוח שלו. אך חשוב לציין, שגם במקרים האלה, למרות התסכול, הסבלנות משתלמת. בשכונות שבהן הושלם הפיתוח, עליות המחיר עשויות להגיע גם לעשרות אחוזים".
גם אופק בוטבול, מנהל פיתוח עסקי והכשרת סוכנים ברשת התיווך eXp ישראל, מתייחס להבדל במחיר: "דוגמה להשפעה משמעותית של אגם על המחיר היא שכונת הפארק בחדרה, שבה הפארק והאגם ממוקמים בלב השכונה. גרתי שם תקופה וחוויתי זאת בעצמי. הפארק גרם לשכונה להיות צעירה יותר, שכן עברו לשם המון משפחות מהמרכז, שחיפשו דירה זולה וגדולה יותר. ההבדל בין דירות עם נוף לפארק ולאגם לכאלה שלא הוא של 60-40 אלף שקל".
לפחות 30% יותר: כמה תידרשו להוסיף ברכישת דירה עם נוף לאגם?
"בשנים האחרונות אנו רואים תכנון שכונות שונה במקצת ממה שהתרגלנו. בחלק ניכר מהשכונות נבנה אגם אקולוגי, שסביבו משולבת צמחייה, מתוכננים שבילי הליכה ואופניים, מדשאות ומתקני משחקים. תכנון אגמים כחלק משכונת מגורים מגיע מתוך שינוי תפיסתי של הרשויות ומתוך מודעות רבה יותר בצורך לספק לתושבים שירותים מלאים בקרבת הבית ובתוך השכונה, כך שלא יצטרכו להתניע את הרכב לצורך בילוי בשעות הפנאי, קניות ושירותים נוספים", כך מסבירה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין.
כדי להשיב על השאלה, האם דירה הסמוכה לאגם תהיה יקרה יותר, בדקה בוגין את הבדלי המחירים בשתי שכונות, שבהן הוקם או עתיד לקום אגם אקולוגי: שכונת הדרים בשוהם ושכונת הפארק בחדרה. הבדיקה נעשתה לעומת שכונות סמוכות ללא אגם - הדסים בשוהם ובית אליעזר בחדרה, והתבססה על עסקאות מכירת נכסים שדווחו לרשות המיסים בשלושת הרבעונים הראשונים של 2021.
בהתייחס לנתונים, מציינת בוגין, כי הבדלי המחירים מצביעים באופן מובהק על נחשקות השכונות המשלבות אגם אקולוגי בשטחן. "יחד עם זאת", היא מוסיפה הערה חשובה, "לרוב מדובר בשכונות חדשות, עם תשתיות מתקדמות יותר, בנייה ירוקה ומודרנית, דבר המשפיע על שקלול המחיר הסופי". כלומר, ההפרש הגדול במחירי הדירות לא מורכב רק מהקרבה או הריחוק מהאגם, כי אם מפרמטרים נוספים, שהאגם היה רק אחד מהם.
גם במחירון הדירות של לוי יצחק מתייחסים להפרש בין דירות שצופות או קרובות לאגם או ים, לאלו שלא. "דירות בקו ראשון לים מתומחרות לפחות 30% יותר מדירה זהה שאינה נושקת לים. אם מדובר בפנטהאוז על הים, המחיר נוסק גם ב־50% ויותר. לגבי אגמים, למעט הכנרת בצפון, אין הרבה. ניתחנו לדוגמה את שכונת פארק נחל באר שבע, שם צפוי להיות אגם מלאכותי. דירות בקו ראשון מבוקשות יותר ומחירן עתיד לשקף עלייה של 20-15% יותר מדירות מרוחקות מהאגם. כך מחיר דירת 3 חדרים, הנושקת לפארק ולאגם, עומד על כ־1.15 מיליון שקל, בעוד הדירות הפנימיות יותר נמכרות בכ־10% פחות. מיתוג הפארק והנחל מעלה את הביקוש לנכסים, ועל אף שמדובר בשכונה, שהינה ותהיה במשך מספר שנים אתר בנייה, המחירים בה הם בין הגבוהים בעיר".
מים לא מושכים את כולם
בעוד הציבור הכללי מושפע באופן משמעותי מהמרחק של הדירה מהים, האדם או הנחל, יש מגזרים שהדבר פחות משמעותי עבורם. דוגמה לכך היא המגזר החרדי. יעקב ערבליך, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן סן חן, המתמחה במגזר החרדי והדתי, מסביר: "השיקולים בציבור החרדי משפיעים בצורה שונה על המחירים, כתוצאה מאורח החיים השונה. כך, לדוגמה, בשכונת בני ברק צפון, הנבנית בימים אלה בצמוד לנחל הירקון ולפארק הירקון הירוק, מחירי הדירות נמוכים באופן משמעותי עד כדי מאות אלפי שקלים לדירה מאשר במרכז בני ברק. למשל, דירת ארבעה חדרים הסמוכה לפארק הירקון בבני ברק עולה כ־1.75 מיליון שקל, לעומת מרכז בני ברק, שם דירת ארבעה חדשים עולה כיום כ־2.1 מיליון שקל בממוצע. הסיבה היא שכאשר מתרחקים מעט ממרכז העיר, באזור רחוב רבי עקיבא, אפילו מרחק של מאות מטרים, מתרחקים גם מהמוסדות הדתיים והרוחניים החשובים במגזר, מעבר למסחר ולחיי היומיום. בניגוד לכך, בקרב המגזר הכללי מחירי הדירות בצפון תל אביב ורמת גן הסמוכות לנחל הירקון גבוהים לרוב מאשר הממוצע בעיר".
