בחודש הבא, עם תחילת שנת 2025, אנחנו צפויים לשלם הרבה יותר לאחר שהאוצר הטיל גזירות כדי לטפל בגירעון בקופת המדינה בעקבות מלחמת חרבות ברזל. בין היתר הגזירות הללו כוללות השארת מס הרכישה הגבוה על משקיעים, העלאת המע"מ, ייקור מס יסף והקפאת פטור ממס שבח במכירת דירה ועדכוני מדרגות מס הרכישה, במקום להצמידם למדד שירותי הדיור.
למהלכים אלה השפעות שונות על רוכשי הדירות, והחלטנו לעשות סדר בדברים בעזרת עו"ד ורו"ח דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי הנדל"ן במשרד עוה"ד ארנון, תדמור-לוי; עו"ד הדס קריספי, שותפה במשרד עוה"ד קריספי ושות'; עו"ד ישראל עטר, שותף וראש מחלקת נדל"ן (משותף), ועו"ד דעואל פלאי, יועץ במחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד עוה"ד אגמון עם טולצ'ינסקי; עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, עו"ד ראקל שינוולד, המתמחה במע"מ, ועו"ד אפרת רוסינסקי, שותפה, במשרד עוה"ד מאיר מזרחי עם א.רפאל.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שמשלם כל אדם שרוכש קרקע, דירה למגורים או נכס מסחרי. המס נגזר משווי הנכס הנרכש, ומחושב לפי מדרגות המס שמתעדכנות מדי שנה. לגובה מס הרכישה יש חשיבות רבה בכל עסקה אשר מתבצעת במקרקעין, והיא מובילה לתכנוני מס רבים ומגוונים. את מס הרכישה משלם הרוכש, ושיעורו משתנה בהתאם לנכס שנרכש.
ביחס לקרקעות, מגרשים למגורים ולנכסים מסחריים, שיעור מס הרכישה החל הוא 6%. שיעור המס עבור קרקע המיועדת למגורים אף עשוי להיות נמוך יותר, שכן החוק מאפשר לקבל 1% חזרה מהמס ששולם, אם הוצא היתר בנייה תוך שנתיים ממועד הרכישה בכל הנוגע לדירות מגורים. הדבר תלוי בשווי הדירה הנרכשת בהתאם למדרגות המס ולמספר הדירות שבבעלותו.
כמה נשלם אם נרכוש כיום דירה יחידה?
קודם כל, נשאלת השאלה מה זה בכלל "דירה יחידה"? לפי החוק, לאדם יש דירה יחידה אם הוא תושב ישראל, וגם לתא המשפחתי שלו – בן זוג וילדים עד גיל 18 – אין דירת מגורים. עוד קובע החוק כי אדם עדיין נחשב לבעלי דירה יחידה אם חלקו בדירה הנרכשת לא עולה על שליש, ואם הדירה הנוספת התקבלה בירושה – אם חלקו בה לא עולה על חצי. אם בבעלות הרוכש דירה אחת נוספת לדירה הנרכשת שתימכר תוך 18 חודשים, יראו אותו כבעל דירה יחידה. בהתאם לכך, גובה מס הרכישה כיום:
כך, לדוגמא, זוג שרוכש דירה בשווי 2,550,000 שקל, כאשר זוהי דירתו היחידה, ישלם מס רכישה בסך של 23,038 שקל. לגבי דירה להשקעה, כפי ניתן לראות במדרגות המס, ככל שתירכש דירה להשקעה (מעל שתי דירות ומעלה), שיעור מס הרכישה יעמוד על שיעור 8% - כלומר סך של 204,000 שקל (הבדל של פי עשרה מאשר אם זו הייתה דירה יחידה).
אילו סוגי הקלות במס רכישה קיימים?
בהתאם לתקנות מס רכישה, יש מספר הקלות במס רכישה המיועדות למספר אוכלוסיות, דוגמת עולים חדשים, נכים, בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה. ביחס אליהן קצרה היריעה מלפרט את ההקלות, אך שיעורי מס הרכישה מתחילים ב-0.5% ו-5% בהתאם לשווי הזכות הנרכשת. יש לבחון כל מקרה פרטנית לגופו, גם להבחנה האם מדובר בדירת מגורים, דירת מגורים להשקעה או נכס מסחרי.
הקבלנים מציעים תנאי תשלום של 80/20. מתי משלמים מס רכישה במקרים כאלה?
את מס הרכישה יש לשלם 60 ימים ממועד הרכישה. תשלום המס הוא בגובה סכום הרכישה במלואו (ולא רק על החלק ששולם). עם זאת, קיים סעיף בחוק (סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין) המאפשר לרוכש דירה לדחות את תשלום מס הרכישה עד למועד בו ישלם למוכר 50% ומעלה משווי העסקה. החיסרון במהלך זה הוא שגובה המס סופג ריבית 4% שנתית והצמדה למדד בגין תקופת הדחייה.
האם גובה מדרגות מס הרכישה יתעדכן ב-2025 ומה ההשפעה על הרוכשים?
מדרגות מס הרכישה והתקרות מתעדכנות בהתאם להוראות החוק אחת לשנה ב-16 בינואר, וזאת בהתאם למדד המחירים לצרכן שמפורסם. אלא שהפעם, בהתאם להצעת חוק שמקדם משרד האוצר, יחול קיבוע של המדרגות לשנים 2027-2025, כך שבשנים אלו המדרגות לא יעודכנו. המהלך יוביל לכך שרוכשי הדירות יאלצו לשלם מס גבוה יותר, שכן גובה המדרגות לא יתעדכן כלפי מעלה כפי שהיה קורה אם היה מוצמד למדד.
עבור רוכשי דירות להשקעה, ההשפעה תהיה מינורית יחסית, כי הם בכל מקרה אמורים לשלם 8% עד שווי דירה של 6 מיליון שקל. רוכשי דירה ראשונה יושפעו מכך יותר, כי עדכון המדד לא יעלה את גובה המדרגות, מה שהיה יכול לחסוך להם עשרות אלפי שקלים.
ועדת הכספים הותירה מס רכישה של 8% על המשקיעים. מה ההשפעה עליהם?
המשקיעים "התרגלו" למס רכישה גבוה מזה 3 שנים, כאשר תשלום המס נלקח כחלק ממכלול השיקולים לרכישת נכס להשקעה. זו אינה הפעם הראשונה שמס הרכישה עולה ויורד. ייתכן שמשקיעים בודדים שישבו על הגדר וחיכו להבין האם מאריכים את התקנה, יחזרו למשחק שכן מחירי הדירות ממשיכים לעלות. מבחינת הקבלנים, לשיטתם מס רכישה גבוה מדיר את המשקיעים מהשוק, מה שיגרור המשך היצע לא מספק הן בשוק המכירה והן בשוק ההשכרה, ובהתאם עליות מחירים.
המדינה תעלה את המע"מ באחוז. מה המשמעות עבור רוכשי הדירות?
החלטה זו משמעותית מאוד ביחס לרוכשי דירות, משום שהיא צפויה להוביל לעליית מחירי הדירות עליהן יחול כעת מע"מ בשיעור של 18% (במקום 17%), וכתוצאה מכך היא צפויה להוביל להתייקרות הדירות בישראל. גם רוכשים שרכשו דירות לפני שנת 2025, ומשלמים בתשלומים, צפויים להרגיש את עליית שיעור המע"מ (לרבות משכנתא), משום שהמע"מ נקבע בדרך כלל לפי מועד התשלום ולא לפי מועד חתימת החוזה.
מע"מ לא חל בכל עסקה לרכישת דירה, אלא בעיקר בעסקאות של קניית דירה יד ראשונה מקבלן, וכן במקרים של רכישת דירת יד שנייה ממוכר שעוסק במכירת דירות או רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה. בנוסף, עליית המחירים בשוק הדירות הנרכשות מקבלן יכולה להוביל לכך שרוכשים יעדיפו רכישת דירות יד שניה, ועליה זו בביקוש תוביל לעליה מסוימת, אם כי פחות ישירה, במחירי דירות גם במקרים בהם העסקה איננה חייבת במע"מ.
איך העלאת המע"מ תשפיע על תשלומים לרכישת דירה?
התשובה לשאלה זו אינה חד משמעית, אולם ככלל ניתן לומר שרוכשי דירות המשלמים בתשלומים יחלו לשלם תשלומים גבוהים יותר החל מתחילת שנת 2025, בהתאם לעליית שיעור המע"מ. בנוסף, יודגש כי מבחינת ההסכם בין המוכרים והרוכשים, להוציא מקרים בהם קיימת הסכמה מפורשת בין הצדדים לפיה עליית שיעור המע"מ לא תשפיע על התשלום למוכרים, המוכרים רשאים "לגלגל" את העלייה במע"מ על הרוכשים.
ככל שחוזה הרכישה מאפשר זאת או שהקבלן מסכים להקדמת התשלומים, מומלץ להשלים כמה שיותר מהתשלומים על חשבון התמורה בשנת 2024, לפני עליית המע"מ. למי שמתכנן לרכוש דירה יד שנייה, מומלץ להקדים ולרכוש את הדירה כמה שיותר מוקדם, רצוי לפני שנת 2025 בה צפויה עלייה במחירים. אם החוזה אינו מאפשר הקדמת תשלומים, חשוב לדעת שההסכמות החוזיות בין הצדדים הן אמנם מחייבות, אך אין משמעותן כי לא ניתן לפנות אל המוכרים בבקשה להקדים את התשלום. אמנם, המוכרים אינם מחויבים להסכים לבקשה, אך גם האפשרות שיסכימו לה איננה בלתי סבירה.
עליית המע"מ על דירות הנרכשות מקבלן יכולה להוביל לכך שרוכשים יעדיפו רכישת דירות יד שנייה, ועלייה זו בביקוש תוביל לעלייה מסוימת במחירי דירות גם במקרים שבהם העסקה איננה חייבת במע"מ
האם יש הבדל בין רוכשי דירות ראשונות לרוכשי דירות להשקעה?
לכאורה, אין מאחר ששני סוגי הרוכשים חייבים בתשלום מע"מ על דירות חדשות. יתכן שרוכשי דירות להשקעה, שהם בדרך כלל רוכשים מתוחכמים יותר, ירכשו את הדירה עבור חברה, שהיא עוסק, ובמקרה כזה לא תהיה להעלאת שיעור המע"מ השפעה, משום שכך או כך, סכום המע"מ ששולם יהיה מותר בקיזוז.
אני בתהליך של התחדשות עירונית. האם לייקור המע"מ יש השפעה עליי?
בהתחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי) ישנו מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה שהיזם מעניק לבעלי הדירות הקיימות. היזם מתחייב במע"מ בשיעור אפס עד גבול התקרה שמצויה בחוק מיסוי מקרקעין. כלומר, אם היזם עומד במגבלות החוק, לדוגמה תוספת של 25 מ"ר יותר מהדירה הקיימת, והוא אינו חורג מהתקרה הזאת, הוא מתחייב במע"מ בשיעור אפס. המע"מ ישפיע על שירותי בנייה שניתנים לבניית דירות הבעלים בהתחדשות עירונית רק במקרה שבו יש חריגות מתקרת הפטור שקבוע בחוק מיסוי מקרקעין, למשל תוספת גדולה יותר מ-25 מ"ר. לגבי דירות שימכרו בשוק החופשי, הן כן יושפעו מעליית המע"מ שיתגלגל למחיר הסופי.
אני בתהליך של עסקת קומבינציה. האם לייקור המע"מ יש השפעה?
עסקאות קומבינציה הן עסקאות חליפין שבהן בעל קרקע מציע ליזם/רוכש בעלות על חלק מסוים מהקרקע (או על כולה) ובתמורה מקבל בעלות על חלקים מסוימים מתוך סל המבנים הנבנים עליה. עליית המע"מ משפיעה גם על עסקאות אלה: כשנחתם הסכם הקומבינציה, מועד הוצאת חשבונית המס על שירותי הבנייה הוא מועד העלייה על הקרקע של היזם. ככל שהיזם יעלה על הקרקע החל מינואר 2025, כך יתגלגל ייקור המע"מ למחיר הדירה הסופי. אי לכך, ככל שיש בידי היזם היתר בנייה שמאפשר לו לעלות על הקרקע בדצמבר, כך יוכל ליהנות משיעור המע"מ הקיים.
המדינה תקפיא את הפטור ממס שבח. מה ההשפעה על הרוכשים?
מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל. התוכנית של המדינה היא לבטל את ההטבה הליניארית במס שבח לחלוטין, כאשר הגזירה עתידה להתחיל בשנת 2026 בהדרגה עד ביטול מלא בשנת 2030. המשמעות היא שמס השבח עבור מכירת נכסים שמוחזקים שנים רבות יעלה שוב באופן דרמטי, מה שיקשה על משפרי דיור. לא מדובר במשקיעים: אלה יכולים להיות ההורים שלנו, שרכשו דירה בשנות ה-70 או ה-80 ואין להם פטור ממס שבח, למשל משום שהם מחזיקים בדירה אחת נוספת להשקעה, וכעת רוצים לעבור לדירה אחרת שמתאימה לצרכיהם בגיל השלישי. לצורך כך יצטרכו להקריב סכומים גבוהים.
המדינה תייקר את מס היסף. מהו מס זה ומה השפעתו על הרוכשים?
תיקון החוק ביחס מס היסף, שעד היום נטו לייחסו ל"עשירים" בלבד, צפוי להכביד על לא מעט נישומים. עד היום, מס זה בשיעור 3% הוטל על מי שהכנסתו השנתית עולה על תקרת הפטור (721,560 שקל לשנת 2024). ממס זה הוחרג הרווח ממכירת דירה בתמורה של עד 5.382 מיליון שקל. במסגרת תזכיר החוק, מוצע לבטל החרגה זו כך שיוטל גם במכר של דירת מגורים (שמכירתה אינה פטורה ממס) ולהוסיף רובד למס היסף בשיעור של 2% על כלל ההכנסה ממקורות הוניים, תוך הוספת תקרת פטור כפולה – אחת עבור כלל ההכנסות, והשנייה עבור הכנסות הוניות בלבד.
גזירה זו עלולה להביא במקרים מסוימים לגידול של עשרות אחוזים במס הכולל שיחול במכירת דירות. ייתכן כי יחידים שירצו למכור את דירתם הנוספת ינסו ל"גלגל" את המס הנוסף שנגזר עליהם על רוכשי הדירות, באמצעות העלאת מחירן. נדגיש כי מס היסף לא חל על חברות, כך שנראה שהעלאתו לא צפויה להשפיע ישירות על רוכשי דירות מקבלן.
ועדת הכספים אישרה שורה של גזירות בתחום המקרקעין. מה השלכותיהן על הרוכשים והמוכרים?
ישנן משמעויות להקפאת תיאומי הסכומים על תקרת הפטור ממס על הכנסות משכירות, מדרגות מס רכישה, תקרת הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה ובמכירת שתי דירות ששווין נמוך, ותקרות להטבת מס במכירת דירה עם זכויות בנייה. לגבי הקפאת תקרת הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, תקרת הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, משמעותה שמוכר הדירה זכאי לפטור ממס - אולם לפטור זה נקבעה תקרה בגובה של כ-5.4 מליון שקל. התקרה עולה מדי שנה ומגדילה בעצם את הזכאות לפטור. אי הצמדתה למדד פוגעת במוכרים, שכן הסכום עליו הם זכאים לפטור לא מתעדכן.
לגבי הקפאת תקרת הפטור במכירת שתי דירות ששווין נמוך, החוק מאפשר למוכר ליהנות מפטור ממס במכירת שתי דירות, אם בכוונתו להחליפן בדירה חדשה. הזכות לפטור מוגבלת בסכום של כ-2 מיליון שקל. ככל שיש עדכון והצמדה למדד, הפטור עולה. ככל שאין הצמדה למדד, זה פוגע במוכר.
לגבי הקפאת תקרת הטבת מס במכירת דירה עם זכויות בנייה, הפטור ממס הוא רק לדירה שנמכרת. במקרה שבו נמכרת דירה שיש לה זכויות בנייה, היה צריך כעקרון לחייב במס את זכויות הבנייה. החוק מאפשר פטור ממס לדירה עם זכויות הבנייה עד 2.5 מיליון שקל. כלומר, אם הדירה שווה 2 מיליון שקל וזכויות הבנייה מיליון שקל, הפטור יהיה על 2.5 מיליון שקל - ורק ההפרש יחויב במס. אך אם הסכום לא מתעדכן, מוכרי דירה עם זכויות בנייה יפגעו".
לגבי הקפאת תקרת הפטור ממס על הכנסות משכירות, תקרת הפטור לשכירות בגין דירת מגורים עומדת כיום על 5,654 שקל בחודש. ככל שהיא מתעדכנת, הפטור למשכיר עולה. אם אין עדכון, נפגע הפטור ועמו המשכיר. לגבי הקפאת מדרגות מס רכישה, ברכישת דירת מגורים ישנה הקלה - עד סכום של 1.978 מיליון שקל אין מס, ואחר כך יש מדרגות מס. הסכום מתעדכן ומגדיל את הפטור ממס הרכישה. ככל שאין עדכון, כך נפגע רוכש הדירה.
פורסם לראשונה: 07:12, 17.12.24
