מחירי דירות גבוהים וריבית מטפסת מובילים רבים לפזול לכיוון השקעות נדל"ן שונות מאלו הבסיסיות, שבהן התמקדו עד כה. לצד מי שבוחר להתמקד בשוק ההון או אפילו בפיקדונות בבנקים, שעם עליית הריבית חוזרים להיות אטרקטיביים, יש המעדיפים להישאר בנדל"ן – אבל לא בישראל.
לאחרונה פורסמה סקירה בינלאומית, שהעידה כי הנדל"ן בתל אביב מתחיל להראות סימנים של בועה. סקירות בינלאומיות קודמות כבר הראו שמחירי הדירות בישראל רחוקים שנות אור ממחירי דירות או בתים במדינות רבות בעולם. ככל שמחירי הדירות בארץ מאמירים, רכישת דירה או בית להשקעה מעבר לים נשמעת כמו מהלך מושך יותר ויותר. אחד היעדים הבולטים להשקעה בקרב ישראלים היא ארצות הברית, מקום ענק עם אפשרויות בלתי נגמרות ומחירי נכסים שעל הנייר אנחנו בישראל יכולים רק לדמיין. אבל מה שנראה טוב על הנייר לא תמיד נראה טוב בשטח, והבטחות לתשואה לצד מצגות והרצאות שמציגים למשקיע הישראלי, לא פעם מוכרות יותר חלומות ופחות נדל"ן.
רק לפני כחודש פורסם, כי בית משפט קבע שמשווק נדל"ן בארצות הברית ישלם למשקיע פיצוי כספי, משום שהראשון לא בדק את העסקה כמו שצריך, מה שגרם לאחרון להפסיד לא מעט כסף. ויש עוד מקרים כאלו. וככל שההשקעות מעבר לים נהיות נפוצות, יש גם לא מעט מקרים שבהם המשקיעים לא זוכים לקבל את כספם בחזרה.
אחת הסיבות המרכזיות לבעיות בהשקעה מרחוק היא בסוף המרחק וחוסר היכרות עם התרבות או ענף הנדל"ן המקומי. כמאמר הקלישאה – מה שרואים משם, לא רואים מכאן. אז נסענו לראות איך נראה הדשא של השכן, ובעיקר – איך אפשר לבדוק כמו שצריך, מה צריך לשאול ומה נקודות התורפה.
כדי לקבל תמונה מהשטח נעזרנו בקבוצת VISION & BEYOND, שהקימו ב־2017 היזמים הישראלים סטס גרינברג ופטר גיזונטרמן, בני 34, למטרת איתור, רכישה, השבחה וניהול מקבצי דיור בארצות הברית. החברה פועלת כיום במרכז ודרום ארצות הברית, בדגש על השקעות שבהן קיים פוטנציאל השבחה בנכסים. נכון להיום מחזיקה החברה כ־3,000 יחידות דיור, ובמסגרת פעילותה הקימה גם כמה חברות בת שיטפלו בכל שרשרת הפעולות: תהליך הרכישה, השיפוץ וההשבחה וניהול הנכסים השוטף. החברה פועלת מול משקיעים פרטיים ולאחרונה גם מול בית ההשקעות IBI, ובכוונתה להעמיק את שיתוף הפעולה עם משקיעים מוסדיים מהארץ ומארצות הברית.
השניים אפשרו לנו להיות "זבוב על הקיר" במהלך שבוע ולראות כיצד פועלת החברה, מה הנכסים שבהם היא פועלת ובין היתר מה הבעיות שאיתן מתמודדת החברה האמריקאית. נדגיש כבר עכשיו – הם לא היחידים שיודעים לעשות את זה נכון. אבל הם כן בחרו בצורת פעולה ייחודית, שמאפשרת להם להיות אחראים על כל האופרציה מעבר לים ולא רק לשווק נכס ולסמוך על אחרים שיעשו את העבודה מסביב – ויש הרבה מאוד עבודה. אחרי ניסוי וטעייה הבינו בחברה, כי כדי להצליח בתחום, דהיינו לברור את הנכסים הנכונים, להיות מסוגלים לטפל בהם באופן שוטף וגם להצליח להשביח אותם בסוף תקופה בת חמש שנים, יש לפקח על כל התהליך מקרוב. כלומר – להיות גם חברת הניהול, גם החברה שמשפצת את הדירות, גם לדאוג לאכלוס ולפינוי ואפילו לרכוש לבד את חומרי הבנייה. אחרת, אומרים השלושה, אין דרך אמיתית לשלוט בתהליך ולצלוח את תקופת ההשקעה.
בין סיפור יפה למציאות מורכבת
התופעה של השקעה בבתים למגורים בארצות הברית איננה חדשה. יש לא מעט חברות שמציעות עסקאות בתחום המגורים, או יותר נכון המגורים להשכרה. בכל רחבי ארצות הברית אפשר למצוא מתחמי מגורים להשכרה, המוחזקים בידי גורמים שונים, החל בגופים מוסדיים גדולים, מקומיים או זרים, דרך חברות מקומיות או זרות בגדלים שונים וכלה בבעלים פרטיים מרובי או מחוסרי ניסיון. לקהל הישראלי שרואה פרסומים להשקעה במתחמים הללו, הכול נראה טוב מרחוק. הבנייה האמריקאית נראית איתנה, הבתים גדולים ויפים, מוקפים בטבע, והמחיר הרבה פעמים לא מגיע לזה של דירת שיכון בארץ. קשה לתפוס את הבדלי המחיר. אבל כאן מתחילה הבעיה – לראות משהו מרחוק, בתמונה, ולשמוע סיפור על תשואה ואפשרויות בלתי מוגבלות בהשקעה מינימלית שתוביל לתשואה מקסימלית, זה יפה. המציאות הרבה הרבה יותר מורכבת. בכמה ימים של ביקור בפרויקטים השונים בסינסנטי אוהיו וביוסטון טקסס אפשר להבין עד כמה מדובר בשוק לא פשוט, בהבדלים מורכבים בין נכסים ובעיקר בשונות מוחלטת מהשוק שלנו. החל מהבנייה, דרך תהליכי ההלוואות, המחירים, בעלי המקצוע, עלויות שונות, חוקים ותקנות מעולם אחר וגם דיירים ודירות שישראלי לא מכיר ולעיתים אף לא יכול לדמיין. במהלך הביקור, שני משפטים חזרו על עצמם שוב ושוב מפיהם של אנשי החברה, "אנחנו לא מבינים אין אפשר להשקיע בנכס בלי לבוא לראות אותו, את הסביבה ואת הפעילות. זה נכון למשקיע פרטי, אבל גם לגופים מוסדיים, ובשני המקרים יש מצבים שהם לא מגיעים", הם אומרים ומוסיפים – "יש כל כך הרבה בעיות ואתגרים, שכל מי שאומר שאפשר לעשות את זה מרחוק ושזה פשוט וקל, לא יודע על מה הוא מדבר. או גרוע מזה – יודע ומציג מצג שווא למשקיעים".
בתור עובדים לשעבר בחברת שיווק בישראל, ששיווקה נכסים והזדמנויות השקעה בארצות הברית, וגם בתור מי שהשקיע בעבר בעצמו וחווה השקעה כושלת, כל אחד מהם מכיר את הצדדים הפחות טובים של השקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי. "מי שחושב שהוא יכול לעשות הכול מרחוק ולהסתמך על אנשי מקצוע מקומיים, בלי בקרה ובלי נציגות בשטח, לא חי את המציאות. זה פשוט בלתי אפשרי", כך גרינברג, "מוסר העבודה כאן שונה לגמרי. כמות קבלני השיפוצים למשל שמתחילים עבודה ולא מסיימים בלתי נתפסת. כך גם הבדלים בין אזור אחד לאחר וגם בין מתחם מולטי־פמילי (מתחם דירות להשכרה) אחד לאחר. מדובר בהתעסקות יומיומית מול בעלי מקצוע וגם מול דיירים שהם לא פשוטים". הדוגמאות רבות, וסיבוב בפרויקטים שונים ממחיש שמה שרואים מבחוץ לא מעיד על הפנים ויותר מכך – עד כמה מורכבת הפעילות לניהול, שיפוץ ותחזוקת המבנים והפעלה שוטפת של מתחם.
לא לוותר על השאלות החשובות
הגם שעל פניו מדובר במהלך המנוגד לאינטרס שלהם, אנשי VISION & BEYOND מתעקשים שחובה על כל משקיע לשאול שורה ארוכה של שאלות את החברה שהוא מתעתד או שוקל להשקיע דרכה בארצות הברית. "אני רוצה שישאלו אותנו הכול, וחשוב לנו שיבינו את האופרציה שאנחנו מפעילים כאן. זה אחרי הרבה ניסוי וטעייה. היו לנו כל מיני נסיונות ואפשר להגיד שלא פעם למדנו בדרך הקשה", כך גרינברג.
להלן כמה מהשאלות הבסיסיות שחייבות להתלוות גם לסיור במקום. שאלה ראשונה צריכה להיות מופנית לחברה – מי אחראי על כל התהליכים מול הנכס - האם חברת ניהול מקומית? ומי היא? למי הדיירים מתקשרים כשיש להם בעיה? מי משפץ את הנכס אם מדובר במתווה של השבחה? מי מפקח על חברת השיפוץ, וכמה זה עולה? עוד חשוב להבין את המיקום המדויק של הנכס ולא להסתפק בהערכות שווי של נכסים בסביבה. ההבדל בין אזור טוב לאזור לא טוב בארצות הברית יכול להיות מטורף מקצה לקצה. במרחק רחוב אחד משכונת סטודנטים יפה ומוצלחת אפשר למצוא שכונה של פשע, סמים ועוד שלל צרות. מי שעושה סיבוב במקום לא צריך יותר ממבט כדי להבין את זה. מי שרואה תמונה מרחוק – לא יכול לדמיין את ההבדל.
שאלה נוספת היא מי הדיירים ובאיזו רמה המולטי־פמילי שבו משקיעים. בישראל אנחנו רגילים שרק למבני משרדים יש רמות; קלאס A, קלאס B וכן הלאה. בארצות הברית הדירוג קיים גם בפרויקטים להשכרה, וההבדלים משמעותיים. בניין שנראה סביר מבחוץ מסתיר לפעמים דירות, שעל אף שאינן ראויות למגורים – אנשים גרים בהם. במקביל חשוב להבין מה שיעורי התפוסה ומה התוכנית העסקית של החברה. גם כאן צריך רגע להתנתק מהמציאות הישראלית ולהבין שבארצות הברית מדברים שפה שונה – אם בישראל פרויקט להשכרה בדרך כלל יהיה מאוכלס במלואו, שם מדובר שוב במשחק הדומה יותר לנדל"ן מניב למשרדים כפי שאנחנו מכירים אותו בישראל. בדרך כלל אין 100% תפוסה, ואם זה הנתון המוצג, כדאי לוודא את נכונותו. הסיבה היא שכל הזמן באים והולכים, יש פינוי מהדירות, יש שיפוצים שצריך לעשות ועוד. דירה שאינה מאוכלסת היא הזדמנות לבעלים לשפץ או לשדרג, כדי שהדייר הבא יוכל להיכנס לדירה משופרת, ואז יהיה קל יותר להשכיר אותה. מצד שני המהלך גם מאפשר להעלות את שכר הדירה, מה שמוביל להשבחה של המתחם צעד אחר צעד.
"רעיון מצוין שלא יכול לעבוד"
חלק משמעותי מתהליך החזקה ותחזוקה של נכס בחו"ל קשור לחברת שמנהלת את האופרציה, חברה מקומית או חברה מקומית בבעלות ישראלית. יש הרבה מהסוג הראשון ומעט מהסוג השני. וכמו שגיזונטרמן מסביר, יש כמה דברים שחייבים להבין על חברות ניהול עוד לפני שמתחילים בכלל לחשוב על השקעה.
"חברת ניהול זה רעיון מצוין שלא יכול לעבוד", כך אומר גיזונטרמן, "החברות הללו הן שירות נפוץ מאוד בארצות הברית, וכמעט כל נכס להשקעה מנוהל בידי חברת ניהול, אז מה הבעיה? הבעיה העיקרית שהמודל העסקי של חברות כאלו מאפשר להרוויח רק כשאתה ענק. מה זה ענק? לפי החישוב שלי, מעל 800 דירות. עד שלא מגיעים למספר הזה - החברות ייאלצו לדמם כל חודש כסף רב. המשמעות של המצב הזה היא שבפועל יש שלושה סוגים של חברות ניהול: הסוג הראשון הוא אלו שלא מבינות כלום בעסקים, סוג שני - חברות ענק שעובדות ביעילות בלתי רגילה, אבל לא סופרות את המשקיע ואת כספו. סוג שלישי - חברות שמרמות את הלקוחות". גיזונטרמן מדגים את הטענה - נניח שחברת ניהול מנהלת 180 דירות וגובה על השירות עמלה של 10%. נניח עוד, שכל דירה מושכרת ב־700 דולר. זאת אומרת שכל חודש החברה אוספת 126,000 דולר שכירות, שעל־פי 10% מקנים לה הכנסה בגובה 12,600 דולר מדמי ניהול ועוד 2,300 דולר מעמלות נוספות. על־פי החשבון הזה הגענו לכמעט 15,000 דולר בחודש הכנסה. אבל כדי לעמוד במשימתה, חברת ניהול כזאת צריכה כוח אדם משמעותי כדלקמן: שתי מזכירות לפחות, שעלות העסקתן תעמוד על כ־7,000 דולר יחד, מנהל שעלות העסקתו תעמוד על כ־6,000-7,000 דולר, מנהל תחזוקה (4,500 דולר), עובד תחזוקה (4,000 דולר), איש שטח כסוכן מכירות ( 4,500 דולר) ומנהלת חשבונות (4,500). מכאן הגענו לעלויות כוח אדם בלבד בגובה כ־30 אלף דולר בחודש, וזה עוד לפני הוצאות על רכבים, משרד, ביטוחים, מיסים ועוד. נקודה משמעותית נוספת שיש לתת עליה את הדעת קשורה לאינטרסים השונים של המשקיע, השוכרים וחברות הניהול. גיזונטרמן מסביר: "חברת הניהול נמצאת בניגוד עניינים. כאשר בודקים דירוגים או חוות דעת באינטרנט על חברות הניהול, המדרגים הם הדיירים ולא בעלי הנכסים. המשמעות היא שהמחויבות של חברת הניהול היא קודם כל כלפי הדיירים המדרגים ולא כלפי המשקיע או בעל הנכס. להלן כמה דוגמאות שממחישות את הבעיה: אם הדייר מתקשר ב־23:00 בלילה בטענה שהכיור שלו מטפטף, חברת הניהול תשלח בנוהל חירום אינסטלטור בתעריף חירום ובתעריף לילה, רק הקריאה תעלה למשקיע כ־150 דולר, ואין לחברת הניהול כל צורך לחסוך למשקיע או לצמצם עלויות. אם הדייר מתלונן על מזגן שאינו מקרר, חברת הניהול תחליף את המזגן לחדש, מבחינתם: שהדייר יהיה מרוצה, מינימום התעסקות והם ירוויחו עמלה מבעל המקצוע וספק המזגנים. שוב, גם כאן אין להם שום אינטרס לחסוך או צורך לקיים תשואות עבור המשקיע". מציאות זו על־פי גיזונטרמן יוצרת מצב בעייתי, שבו הניהול השוטף אוכל את כל הרווחים של המשקיע ואפילו מגיע למצב של תשואה שלילית.
ומה הסיכונים בניהול לא טוב? להלן כמה מהבולטים על־פי גיזונטרמן: "הסיכון הראשון הוא שחברת הניהול תפעל בניגוד לחוקי העירייה או האינספקטורים. הזנחה של הנכס תתגלה במהירות בעקבות תלונות דיירים או ביקורים יזומים של העירייה. במצב כזה האינספקטורים מתחילים לבקר באופן תדיר בנכס, לצלם תמונות ולמלא דוחות. כשיש מספיק חומר, העירייה מתחילה להפעיל לחץ עצום על בעלי הנכס, ולא על חברת הניהול, הכולל קנסות, תביעה ואף הוראת פינוי הנכס מכל הדיירים. סיכון נוסף קשור לתחזוקה. אם לא יודעים להכין תוכנית מלאה לפני החורף או לטפל בדברים במהלך השנה, בעל הנכס ימצא עצמו בבת אחת מול הוצאה גדולה או מתחם לא כשיר. גם במקרה הזה התוצאה עשויה להיות קנסות כבדים על בסיס שבועי. ולבסוף – תחום אכלוס הדיירים והשכרת הדירות. מדובר באחד מענפי ההכנסה העיקריים לחברות הניהול. ככל שהן יאכלסו מהר יותר, הן ירוויחו יותר, וככל שגם יותר דיירים יתחלפו, הרווח יגדל. אם חברת הניהול תחפף או חלילה תפעל בזדון ותכניס דיירים שליליים לנכס, הנזק יכול היות מטורף, עד להברחת כל הדיירים וריסוק ערך הנכס".
בשורה התחתונה אנשי VISION & BEYOND מבליטים שוב ושוב את הצורך של המשקיע, גם הבודד והקטן אבל גם של גופים מוסדיים גדולים ומוכרים, להגיע לשטח ולבחון מקרוב הן את הנכס להשקעה והן את המנגנון שמתחזק אותו. "יש מי שאומר שבנדל"ן הכול מתחיל ונגמר בשלוש מילים – מיקום, מיקום, מיקום. אנחנו טוענים שיש להחליף אותן באופרציה, אופרציה, אופרציה. יזם חייב לדעת בכל רגע מה קורה בכל מתחם, להיות ישר, יצירתי, לספק תשובות לכל השאלות, לרדת לפרטים מול המשקיע וגם לדעת להניע ולהפעיל עובדים. במקביל יכולת הצוות של היזם נמדדת אף היא וחייבת לפעול בצורה הטובה ביותר. האופרציה חייבת להיות שלמה, והדרך לבחון זאת היא לשאול האם הוא עצמאי או תלוי באחרים, האם יש לו גב כלכלי, האם תהיה לו גמישות להתמודד עם תקלות/שינויים, והאם בונה מערכות משומנות היטב שיעמדו בכל משימה".
הכותב היה אורח חברת VISION & BEYOND
השאלות שחובה לשאול לפני השקעה בארה"ב:
1 האם בעלי החברה משקיעים מכספם לצד המשקיעים?
2 מי מנציגי החברה מתגורר באזור שבו היא פועלת?
3 כיצד מאתרת החברה את הנכסים שהיא משווקת למשקיעים?
4 האם החברה פועלת מול בנקים אמריקאיים בסוגיית המימון?
5 מה כתובת הנכסים שבהם החברה משקיעה?
6 האם החברה מכירה ופועלת על־פי החוקים המקומיים? ומהם?
7 בכמה נכסים השקיעה ומשקיעה החברה באזור ההשקעה המיועד?
8 מה הסיכון לעומת הסיכוי?
9 לדרוש דו"ח מפקח הנדסי לגבי הנכס והליקויים שיש לתקן לפני שיפוצו. מה מצב המערכות בנכס (חימום, קירור, גז, חשמל, יסודות, בידוד וכד').
10 תמונות וסרטונים של סביבת הנכס וגם פנים המבנים והדירות.
11 האם חברת הניהול של הנכס בבעלות החברה המשווקת או שמדובר בחברה מקומית שרק מעניקה שירות?
12 מה מחירון התיקונים של חברת הניהול?
13 לדרוש מסמך רשמי על עלות הנכס שנרכש ומסמך המעיד על בעלות הרוכש.
14 לדרוש מספרי טלפון של משקיעים שהשקיעו בפרויקט שכבר הסתיים.
