4 צפייה בגלריה
ראש העין. כשיש 20 קבלנים על אותה הקרקע, מי שמציע הכי הרבה - מציע ממש הרבה
(צילום: אוראל כהן)
עלייה במחירי הדירות כבר הפכה לסוג של אקסיומה. ככה זה כשמאז 2007, לפחות, המחירים במגמת עלייה כמעט בלתי פוסקת. נכון, היו רגעים של עצירה, קיפאון, אולי אף ירידה בשיעורים חד-ספרתיים במקומות מסוימים, אבל המגמה בסופו של דבר הייתה תמיד למעלה.
בשנתיים האחרונות הטיפוס הפך תלול יותר, ונכון להיום מחירי הדירות מזנקים ביותר מ-10% בשנה ברמה הארצית. אפילו נבחרי הציבור לא סבורים שיהיה קל להוריד את המחירים, ובשלל הופעותיהם בתקשורת הם לא מבטיחים שהמחירים יירדו בקרוב, אלא מצהירים על תוכניות, מקווים ששיעור העלייה ייחלש ומודעים לעובדה שארגז הכלים שלהם בסופו של יום מוגבל.
לדברי איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2, "בשנה האחרונה הביקוש לדירות יד שנייה זינק בערים רבות, ונרשמו מספר שיאים חודשיים בכמות העסקאות. להערכתי המגמה תימשך ברבעונים הבאים, לפחות עד שצעדי הממשלה לטיפול בשוק הנדל"ן יורגשו בפועל".
אז למה מחירי הדירות עולים כל הזמן, ובמיוחד בשנתיים האחרונות?
1. מכרזי קרקע בשיטת המרבה במחיר זוכה
חלק ניכר מהקרקע בישראל מנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). היא זו שמפרסמת מכרזי קרקע לבנייה חדשה, והם פועלים כבר שנים על פי מנגנון של ההצעה הגבוהה זוכה. וכשיש 20 קבלנים על אותה הקרקע, מי שמציע הכי הרבה - מציע ממש הרבה. שיטה זו מובילה פעם אחר פעם לשיאים חדשים של מחירי קרקע, ובשנה האחרונה ההצעות הגיעו הרבה מעל מה ששמאי קבע כי הוא ערך הקרקע האמיתי. מכרזים בפרויקטים כמו ברמת השרון או בשדה דב בתל אביב קובעים רף חדש לקרקע ליחידת דיור, ובשורה התחתונה מבשרים כבר היום על מחירי הדירות של מחר.
2. עליית מדד תשומות הבנייה
אחרי שנים ארוכות בהן מדד תשומות הבנייה לא זז יותר מדי, בשנתיים האחרונות הוא רשם זינוק משמעותי. המדד כולל חומרים, מוצרים ושירותים הדרושים לבנייה, שהתייקרו מאוד בגלל הקורונה. מי שקונה דירה חדשה, הדירה צמודה למדד תשומות הבנייה, ובשנתיים האחרונות מדובר בעוד גורם שתורם תוספת לא מבוטלת למחיר.
3.עליית מחירי ההובלה והשינוע
במקביל לעליית מדד תשומות הבנייה, הקורונה הובילה גם להתייקרות השינוע וההובלה של סחורות, מה שייקר עוד יותר את חומרי הבנייה ומרכיבים נוספים החיוניים לענף, עד כדי מאות אחוזים.
4. התחדשות עירונית
כולם מדברים על הצורך המשמעותי בהתחדשות עירונית שתחזק בניינים ותגדיל את היצע הדירות. הבעיה היא שבנקודת הזמן בה אנו נמצאים גם ההתחדשות העירונית גוררת עלייה בביקוש. בניינים נהרסים, ובעלי הדירות שמפנים אותן מחפשים דירות להשכרה ממלאי קיים, שגם ככה אינו עונה על הביקוש. במקביל, דירות קטנות וזולות יחסית נעלמות בתהליך תמ"א 38 או פינוי בינוי, ובמקומן מגיעות דירות גדולות יותר (תוספת של חדר או תוספת ממ"ד) ויקרות יותר. התהליך חיובי, אבל מה לעשות, גם הוא משפיע על מחירי הדירות כלפי מעלה.
4 צפייה בגלריה
פרויקט התחדשות עירונית. התהליך חיובי, אבל משפיע על מחירי הדירות כלפי מעלה
(צילום: ויקטור אלירז)
5. משקיעים
לדירות מגורים, חדשות או יד שנייה, יש ביקוש מצד משפרי דיור וזוגות צעירים, ביקוש קשיח יחסית שעולה עם הגידול הטבעי באוכלוסייה. אבל למשוואה הזו מצטרפים גם רוכשי דירות להשקעה (מי שרוכש דירה אחת נוספת, או שתיים, או שבע) ובהם גם תושבי חוץ מעבר לים. התחלות הבנייה מצליחות בקושי לענות על הביקוש הרגיל, והמשקיעים ותושבי החוץ מכבידים עוד יותר על הביקוש ומובילים בסופו של דבר לעליית מחיר. הדרך של הממשלה להתייחס לנושא הייתה העלאת מס הרכישה ל-8%-10%, אבל ספק אם זה יוריד את הביקוש לחלוטין.
6. ריבית נמוכה ומשכנתאות נוחות
מאז המשבר הכלכלי של 2008 סביבת הריבית נותרה אפסית, המשכנתאות זולות, ועל אף שבנק ישראל התערב מספר פעמים וקבע מגבלות, היקפי נטילת המשכנתאות הלך וגבר. בשנה האחרונה גם תחום זה שבר שיאים חדשים. זהו עוד תהליך תומך ביקוש, בזמן שההיצע עומד במקום - והרי לכם עוד נקודה משמעותית שמשפיעה על השוק.
תזכורת: השר אלקין מתייחס לעליית מחירי השכירות
(צילום: אבי חי, גיל יוחנן)
7. חסמי תשתית
רבות מדובר על שכונות חדשות שצריכות לקום ולא קמות, ועל תוכניות שלא מאושרות, בגלל חסמים שונים. החסמים הללו יכולים להיות היעדר מימון או אישורים למחלף שימנע פקקים, לעוד נתיב בכביש, לצינור ביוב ראשי שיאפשר פעילות נורמלית של השכונה או למכון טיהור שפכים שבלעדיו היא לא תוכל לתפקד. ואלה רק חלק מהחסמים. עיכוב תוכניות, וסדר עדיפות שלא תמיד נוטה לכיוון הנכון, מובילים לא פעם לעיכובים משמעותיים בבניית שכונות או באכלוס דירות. עיכוב שכזה פוגע בהגדלת ההיצע, מה שמוביל לעליית מחיר.
8. בירוקרטיה והיעדר תיעוש
על פי נתונים שונים שנאספים מדי שנה, מרגע ששכונה יוצאת לתכנון ועד קבלת המפתח חולפות בין 13 ל-15 שנה. אותו הדבר קורה לא פעם בפרויקטים של פינוי בינוי. 15 שנה מהיום שבו התחילו בעלי הדירות לקדם פרויקט ועד שהבניין נהרס ובניין חדש נבנה במקומו, זו לא הפרזה, זו מציאות. גם היעדר תיעוש משמעותי בעולם הבנייה גורם לתהליך הבנייה להתארך במקום להתקצר, ובסופו של יום גורם לתשלומים נוספים של הקבלנים על מימון הקרקע בגלל אותם עיכובים. התוצאה הסופית של שני הדברים האלה היא ייקור הדירות וגם עיכוב בגידול ההיצע.
9. מחסור בעובדים
את הבניינים, הבתים והדירות עדיין לא מדפיסים במדפסות תלת-ממד ועוד אין רובוטים שעושים הכל במהירות שיא. מי שבונה בפועל הם פועלי הבניין. עם קום המדינה היו אלו החלוצים שעבדו בבניין והייתה לא מעט עבודה עברית, אבל עם השנים פחות ופחות מעוניינים לעבוד בעבודות הקשות והלא-מתגמלות האלה, והן מנתבות אליהן בעיקר עובדים זרים ופלסטינים, תוך מצב קבוע של מחסור בעובדים. מדובר במגמה עולמית ולא רק בישראל. יש מחסור גם בהכשרות עובדים בתחומים האלה. המחסור גורם לעלייה בשכר - שבסוף מתגלגלת לעלייה במחיר הדירה.
10. מחסור בדיור להשכרה
לא כולם צריכים לרכוש דירה. יש לא מעט מדינות שבהן חלק גדול מהאוכלוסייה חי בשכירות, במקבצים גדולים של דיור להשכרה לטווח ארוך, עם דמי שכירות סבירים ותנאים נאותים. אלא שבישראל אנחנו רק בתחילת הדרך לשם. רוב הדירות להשכרה מוחזקות נכון להיום על ידי משקיעים פרטיים, ותנאי המגורים, הסטנדרטים וגם מחירי השכירות לא תמיד נאותים. דיור בר-השגה נמצא בחיתולים, וקרנות ריט, קבלנים ויזמים שפועלים בתחום הדיור להשכרה עדיין לא מצליחים ליצור מסה קריטית ליצירת שוק שכירות ממוסד ומפותח, של חברות שיחזיקו בניינים שלמים וינהלו אותם כנכס מניב. זה עניין של זמן, ובינתיים השוק סובל מהיצע נמוך של דיור להשכרה, מה שדוחף אנשים רבים לנסות בכל זאת לרכוש דירה, ושוב הביקוש עולה, והמחירים יחד איתו.
11. חוסר ודאות
אם תשאלו יזם או קבלן בישראל מהי הרעה החולה של ענף הבנייה, הם יתלבטו מעט אבל בסוף רובם ישיבו אותה התשובה - אי-ודאות. לוחות זמנים שאינם ברורים או מחייבים, מדיניות עירונית ופוליטיקה מקומית ששולטת בוועדות התכנון המקומיות, שינויים תכופים במדיניות הממשלתית, משפטיזציה (פרשנות משפטית שכל פעם משנה החלטות או מהלכים, תביעות משפטיות שמעכבות פרויקטים, החלטות סותרות שמתקבלות בערכאות שונות), ראשי ערים שמתנגדים לבנייה, דיירים סרבנים, תנאי תשלום בלתי אפשריים במכרזי מדינה, ועוד ועוד. גם אווירת העסקים הזו מובילה בסוף להתייקרות הדירות בישראל.
פורסם לראשונה: 07:51, 03.12.21
