"הזוי שכל כמה חודשים אנחנו שומעים על תוכנית חדשה. משהו לא עובד. טוב שהם מתקנים את עצמם, ללמוד מטעיות זה עדיף מלהמשיך עם תוכניות ישנות שלא עזרו. גם ההבנה שצריך משהו אחר טובה כשלעצמה. יש כוונות טובות במשרדי הממשלה, את זה אפשר להגיד בוודאות". כך פותח ואומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בריאיון מיוחד על רקע המצב בענף הנדל"ן. סרוגו מייצג את הקבלנים בתקופה בעייתית. מצד אחד מחירי הדירות עולים בשיעור חד, ובניגוד לדעה הרווחת בציבור – עלייה חדה כזו לא טובה הן לקבלנים והן ליזמים. במקביל העליות במדד תשומות הבנייה והתחלה של העלאת ריבית כעת מעמידות את קבלני הביצוע בפני בעיה, שעשויה להשפיע קשות על הענף.
כדי לנסות ולהשפיע על המתרחש וגם לתת עצות שמגיעות מניסיון אמיתי בשטח, גיבשו הקבלנים תוכנית רחבה הנוגעת לנקודות הבעייתיות, שאיתן על הממשלה להתמודד (ראו מסגרת). התוכנית הרחבה אף הוצגה באופן רשמי לשר האוצר אביגדור ליברמן ולגורמים נוספים, והיא כוללת שורה של מהלכים משמעותיים שטרם נעשו בישראל.
הצעתם תוכנית גדולה ומפורטת, אבל יש עם מי לדבר? מישהו מקשיב?
"אני חייב להגיש שיש. שר האוצר ליברמן למשל שמע על התוכנית והוא רוצה לקחת כמה נקודות ממנה כדי ליישם. אבל הפקידות הבכירה עדיין נעולה בקונספציה ישנה. הם לא מבינים שהמצב היום בתחום הנדל"ן חריג, והוא מחייב פתרון חריג. אי אפשר להשתמש באותם כלים פעם אחד פעם ולצפות תוצאות שונות. התוכנית שלנו נוצרה מחשיבה ארוכה ומקיפה, אבל גם מפתרונות מחוץ לקופסה. הרעיון הוא שברגע שהציבור הרחב ישמע על התוכנית ויראה את הצעדים שהצענו קורים בשטח, כולם יחשבו שבעל הבית השתגע. מדובר בתוכנית עם פתרונות עוצמתיים ולא מידתיים, שמתאימים לסיטואציה שנוצרה. אין ברירה".
התוכנית פונה רק לציבור או גם לקבלנים?
"האמת, אני חושב שהתוכנית דווקא פונה אפילו יותר לקבלנים, בהקשר של התגובה הלא פרופורציונלית. למה? כדי שהקבלנים ישמעו מה מתוכנן ויבינו גם הם שהמטרה עכשיו היא לעצור את העלייה הגדולה במחיר הדירות, ואולי אפילו להוביל לירידתו. התגובה צריכה לייצר חשש בקרב הקבלנים, שהינה, העניין נפתר, והמחירים עומדים לרדת. זה מה שיהיה אפקטיבי. וזו חשיבה מחוץ לקופסה".
סרוגו מסביר מדוע מחירי הקרקע הגבוהים יוצרים מעגל שרק מעלה עוד ועוד את מחירי הדירות. "יש כאן עלייה דרמטית במחירים. חסרת תקדים, כמו שלא הייתה כאן מעולם. קצב עלייה של למעלה מ־24% בשנה. וזה נובע בעיקר מדבר אחד – מחירי קרקעות מופקעים. איך זה משפיע היום על הקבלנים? אם אני בונה ברמת השרון למשל, וזכו שם במכרז במחיר של 2 או 3 מיליון שקל לקרקע, הדירות יימכרו ב־4 מיליון שקל לדירה. אבל יזם שבונה לידי בשכונה, קנה עכשיו עוד קרקע במחיר יותר גבוה. אני יודע שבשביל להרוויח, הוא כבר סימן מחיר דירה סופי גבוה יותר. בפועל זה אומר שתוצאות מכרז הקרקע החדש שם כבר קובעות, שמחיר הדירה שם עוד חצי שנה יהיה 4.5 או 5 מיליון שקל. ואז, אם אני מוכר היום במחיר אחר, ובעוד כמה חודשים אני יודע שהוא מתכנן למכור כבר ב־5 מיליון, זה מוביל לעליית מחיר כוללת. הציפייה למחירי המכירה העתידיים על סמך הסכומים שבהם המכרזים נסגרים היום – מובילה לעליית מחירים כבר היום. ורואים את זה בכל מקום. גם בנתניה, גם בשדה דב, גם ברמת השרון, גם במתחם האלף בראשון לציון. אפילו במכרזים של 'מחיר מטרה'. לכן הקרקע היא מרכיב חשוב מאוד בכל המעגל הזה. יש למחירי הקרקע השפעה שלילית על שוק הדיור, הם מכתיבים את קצב עליית המחירים היום. והכול - כי עדיין יש עודף ביקוש על ההיצע".
ומה אתם מציעים לעשות בנידון?
"בתוכנית שלנו אנחנו אומרים שהממשלה תשתמש באותו כלי – רק הפוך. לשווק כמות אדירה של קרקע במחיר קרקע נמוך. זה יעשה בדיוק את האפקט ההפוך. אם במקום למכור קרקע במיליון שקל, ימכרו קרקע ב־800 אלף שקל. אותו מעגל שדיברתי עליו יפגוש מחיר נמוך יותר ולא גבוה יותר. המציאות שזה יוביל אליה תהיה, שמי שקנה היום בזול, ימכור מחר בזול, כדי שלא יישאר עם מלאי בזמן שהמחירים יורדים".
ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שאמונה על שיווק הקרקע התייחסו להצעה כזו כבר יותר מפעם אחת. על פי רמ"י – גם אם המדינה תשווק קרקע במחיר זול יותר, אין כל ודאות שהקבלנים ימכרו מאוחר יותר את הקרקע במחיר נמוך יותר. הם פשוט יכולים לקנות בזול, אבל להמשיך למכור ביוקר. במקרה כזה מעדיפים ברמ"י שהמדינה תרוויח על הקרקע ולא היזמים והקבלנים. על כך אומר סרוגו: "ברמ"י מדברים מעמדה מאוד לא רב־ממדית. השוק מתנהל כמו שוק, והיום יש קפיצות גדולות במחירים בגלל הקרקע ובגלל תשומות הבנייה וכל מיני שינויים קיצוניים. התוכנית צריכה להיות עם תנאים לצידה. רמ"י תשווק את הקרקע עם תנאי של התחלת בנייה במועד מסוים - בתוך שנה לכל היותר, למשל. נוסף על כך הקבלן צריך לבנות על פי תב"ע בתוקף ללא הקלות. ברגע שמשחררים כמות אדירה של קרקע בהיקף שאנחנו מדברים עליו, קרקע למאות יחידות דיור, והדירות יעלו מהר למדף, היזם לא יוכל למכור במחיר הגבוה. נניח היום מוציאים מכרז ל־10,000 דירות בבת אחת. זה חייב להשפיע, והקבלן יהיה חייב למכור במחיר הזה. זה דבר חדש שלא עשו אותו בעבר. חדש ועוצמתי. זו תוכנית עוצמתית. לא מספיק להגיד שעלו מ־70 אלף שיווקים ל־100 אלף שיווקים. צריך 200 אלף, 300 אלף, צריך משהו משמעותי".
ומה עם הקבלנים שקנו קרקעות ביוקר? הם יהיו בבעיה לא?
"הקבלנים שקנו בהמון כסף? התפקיד שלי הוא להגן על ענף שלם. אם יש מישהו שקנה במחירים חסרי אחריות, שעשויים לפשוט רגל אם שיהיה שינוי במחירים – זו התנהלות חסרת אחריות, והם יצטרכו לעמוד מול זה. אני מכיר את הקבלנים והיזמים, הם לא קופצים מעל הפופיק, ולכן אני לא מודאג ולא חושש שיהיו כאן הרבה מקרים כאלו. במקביל אני חושב, שמי שקיבל מימון לרכישות הללו – יכול לעמוד בזה. צריך גם לזכור שלרוב מדובר בפרויקטים במשק סגור, כל פרויקט בפני עצמו. אם יש פרויקט אחד הפסדי לחברה, אבל יש גם פרויקטים אחרים שהם רווחיים, הם יוכלו לממן את הבעיה. בשורה התחתונה - אני לא צופה סכנה".
ומה עם המשקיעים והטענה שגם הם גורמים לעלייה?
"יש כמות נתונה של בתי אב חדשים, ויש גירעון של קרוב ל־100 אלף דירות. המשימה עכשיו היא לסגור את הגירעון הזה בבת אחת. אחר כך משווקים קרקע ל־100 אלף יחידות דיור כל שנה, וזה יעלה על הצרכים. מדברים על המשקיעים שמתחרים עם הזוגות הצעירים. המשקיעים לא יקנו דירות סתם, משקיע צריך לדעת שהוא יכול להשכיר אותה. אם משקיע לא מקבל שקל שכירות, הוא לא יקנה את הדירה. בסוף הוא מחפש את התשואה. על ידי שיווק מסיבי של מאות אלפי יחידות דיור הציפייה לירידה במחירי הדירות תרתיע גם את המשקיעים. ככה זה יעבוד. היום גם הפסד מתשואה מתקזז בסוף מול עליית השווי של הדירה. בירידה במחירי הדירות – המשוואה הזו משתנה".
הצעד של הממשלה להעלאת מס הרכישה על המשקיעים לא עזר?
"מס הרכישה זה צעד שאינו משפיע. מה שישפיע זה שיווק משמעותי של קרקע. ואז אנשים גם ילכו להשקיע בקרנות ריט או בבורסה. הכול מתחיל מהיצע גדול מאוד".
אז זהו? זה הפתרון? הגדלת היצע משמעותית וסיימנו את המשבר? המחירים יורדים?
"יש גם צעדים משלימים שצריך לעשות. כי הציבור גם צריך להאמין בתוכנית הזו. אחד מהצעדים המשלימים האלו חייב להיות תמרוץ לרשויות המקומיות; תמרוץ ותגמול. לא מספיק שישווקו הרבה קרקע, הרשויות המקומיות גם צריכות לקדם תוכניות ולאשר היתרי בנייה. המדינה צריכה לתמרץ אותן לעשות את זה ובמהירות. המצב היום בשטח הוא שחלק לא מבוטל מהרשויות המקומיות עוצרות בנייה, ולא מקדמות בנייה, כי אין להן כסף לתשתיות הנחוצות. אם המדינה תבטיח 50 אלף שקל על כל היתר שיוצא, הסיפור יהיה אחר. זה יכול ללכת לתשתיות וזה גם יכול ללכת לפיתוח. המדינה צריכה לתת לרשות המקומית להחליט מה היא עושה עם זה. אולי ברשות מקומית מסוימת יבחרו לנצל את התקציב דווקא כדי לשלם לעוד בודקי תוכניות? משהו שיש בו מחסור חמור היום. צריך את ראשי העיר בצד של הממשלה. אגב, נכון להיום בלא מעט מקרים ראשי הרשויות צודקים. המדינה רוצה לבנות כמה שיותר, אבל מטילה את המטלות על הרשות המקומית שתסתדר בעצמה. זה לא יכול לעבוד ככה, ואפשר לראות בשטח שזה לא עובד".
יש כסף לתמרוץ הכספי הזה לרשויות המקומיות?
"מיסי הנדל"ן מעניקים למדינה המון כסף. על 300 אלף דירות המדינה תכניס לקופתה סכום עתק. אם יחזירו רק חלק קטן מזה לרשויות המקומיות - זה יהיה הון עתק בעבורן, וזה יפתור את משבר הדיור".
תוכנית הקבלנים נסמכת בסוף על הגדרת ההיצע בצורה משמעותית. אבל נשאלת השאלה האם המדינה יכולה בכלל לעשות את זה, האם יש אפשרות לשווק כמות כה גדולה של קרקע לדיור בטווח הזמן הקרוב? לדברי סרוגו, הכול פתיר. "יש 300 אלף דירות שאפשר לשווק. יש גם חסמים, זה נכון, אבל אנחנו יודעים לפתור את הבעיות. למשל חסמי תשתית ופיתוח, מה שהיום מעכב זה משך הזמן שלוקח למדינה או לרשות המקומית לעשות את הדברים האלו, אבל חלק מזה יכול להיות מבוצע על ידי הקבלנים. אם צריך כביש פנימי בין הבניינים בעיר, הקבלנים יודעים לעשות את זה הרבה יותר טוב והרבה יותר מהר. בחריש למשל חברת שפיר תכננה ובנתה שכונה שלמה בשלוש שנים, הכול כולל הכול. זה היה חלק ממכרז 'תכנן ובנה', שהמדינה פרסמה. צריך עוד מכרזים כאלו, זה היה מוצלח מאוד. תנו לנו הקבלנים לעשות את הדברים האלו, והמדינה תתמקד בתשתיות הגדולות – גשרים, מט"ש (מכון טיהור שפכים), ביוב מאסף ועוד. אין צורך אפילו בחקיקה, צריך שיתוף פעולה של אגף תקציבים וגם של הרשויות המקומיות".
