"על־פי נתוני הלמ"ס, העלאות הריבית של בנק ישראל מאז אפריל 2022 עשר פעמים ברצף לרמה של 4.75%, כמעט פי חמישה מרמות הריבית שהיו נהוגות בעשור האחרון, הובילו לא רק לירידה בשיעור המכירה של דירות חדשות בשוק, אלא גם ליציאתם של משקיעי הנדל"ן מהשוק. לפי נתוני האוצר לחודש מרץ, רכישות המשקיעים בשוק צנחו ב־47% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד", מסבירה מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים. גור מוסיפה, כי מדובר בהמשך מגמה שהתחילה בגישה השלילית של המדינה כלפי המשקיעים: "במהלך העשור האחרון מנהלות ממשלות ישראל מלחמה במשקיעי הנדל"ן באמצעות שורה של צעדים, שנועדו להפוך את רכישת הדירה להשקעה לא כדאית עבורם, החל בהעלאות חוזרות של מס הרכישה, דרך ביטול הטבות במס שבח ואמצעי מיסוי אחרים. המשקיעים נתפסים בעיניהן כאויבים של הזוגות הצעירים בדרכם להגשמת חלום רכישת דירה. הם אלו ששמו ידם על דירות שהיו מיועדות לזוגות הצעירים ביוקר, ובכך גרמו לירידה בהיצע ולעלייה במחירי הדירות. ניסיון העבר הוכיח שהמלחמה במשקיעים עד היום לא הועילה ואף הזיקה. למרות שורת הצעדים נגדם מחירי הדירות לא רק שלא ירדו בעשור האחרון, אלא רק עלו. לעומת זאת צעדים אלה החישו את החלטתם להיפטר ממלאי הדירות שבידם, ויתרה מזו - הם מנעו רכישה של דירות חדשות. הנזק שנגרם, מעבר לירידה בהיצע הדירות ועליית המחירים, הוא אקוטי במיוחד לשוק השכירות. היעדרות של משקיעים בשוק גורמת למחסור בדירות להשכרה לאלו שידם אינם משגת לרכוש. וכתוצאה מכך ההיצע מצטמצם ומחירי השכירות רק מטפסים. לכן צריך לעודד את המשקיעים לחזור לשוק הנדל"ן, ויפה שעת אחת קודם". גור מסכמת שלאחר תקופה כה ארוכה, זה דווקא זמן טוב עבור המשקיעים לחזור לשוק: "בתקופה של ריבית עולה ואינפלציה גבוהה, זה הזמן של המשקיעים לחזור ולקנות דירות. הרי ברור לכולם, שכאשר רמת הביקוש עולה על רמת ההיצע עם התייצבות העלאות הריבית, המחירים ימשיכו לעלות. זה הזמן לרכוש דירות בפרויקטים, שטווח הכניסה שלהם הוא בטווח הקרוב".
יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות באזורים, לא ממהר להספיד את המשקיעים וסבור שהשינוי האמיתי ניכר יותר במחיר ובמיקום העסקה: "אפשר להגיד שהיקף פעילות המשקיעים התמתן, אך מצד שני צריך להבין שהם לא נעלמו מהמפה. הם שינו בתקופה הנוכחית את העדפותיהם. לא מעט משקיעים עברו לאזורים שבהם ניתן למצוא דירות סביב ה־1.5-2.5 מיליון שקל, ולכן גם ראינו עלייה מסוימת באזורי הצפון, דוגמת חיפה ונהריה, והדרום. זאת לעומת אזורי היוקרה במרכז, שהביקוש בהם ירד בעת הנוכחית ולאור הריבית הגבוהה. המשקיעים מחפשים גם את המקומות שטומנים בחובם פוטנציאל עתידי רב, ומזהים את השבחת הערך שתהיה לנכס בתוך כחמש שנים. לכן המשקיעים הנבונים מבצעים רכישות ביתר שאת בעת הזו, שבה מוצעות הטבות מימון והזדמנויות נוספות המשפרות את התשואה על ההון, שעל־פיה המשקיעים בוחרים את ההשקעה. הזדמנויות בשוק הנדל"ן תמיד היו, וכעת אף יותר עם מבצעי מימון והטבות נוספות, ומשקיעים רבים מזהים את היתרונות הרבים ברכישת דירה בעת הנוכחית".
גם דדי אזולאי, סמנכ"ל שיווק ומכירות קבוצת בראל, מציין כי המשקיעים לא נעלמו מהשוק, ומסכים כי מה שהשתנה יותר הוא האזור הגיאוגרפי שבו מתבצעות העסקאות. "המשקיעים ממתינים ליום שבו הריבית במשק תשנה כיוון ותתחיל לרדת בהדרגה והביקושים יתגברו. עם זאת אנחנו מזהים שינוי באזור הגאוגרפי שבו פועלים המשקיעים, ולאור עליית המחירים והעלאת מס הרכישה, הם מתמקדים בדירות שמחירן נע סביב 1.5 מיליון שקל בעיקר באזורי הפריפריה. הרבה מהעסקאות שמתבצעות היום בשלבי הפריסייל בפרויקטים שלנו באופקים ובנוף הגליל, מתבצעות על ידי משקיעים שמעריכים שהתשואות בגין השכירות עשויות לעלות לאור עליית מחירי השכירות והירידה בבנייה להשכרה ארוכת טווח".
ממתינים לשער כושר
על־פי שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי קבוצת שתית, הטענה שלפיה כל משקיעי הנדל"ן ברחו מהשוק איננה מדויקת: "על־פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כמחצית מהמשקיעים שהיו לפני שנתיים-שלוש נותרו בשוק. כמו כן העובדה שבמהלך החודשים האחרונים חלה עלייה יחסית בנטילת משכנתאות, יש מי שסבור שניתן לייחס אותה בעיקר למשקיעים שחזרו בהדרגה לשוק. התעניינות משקיעים מורגשת במיוחד באזור חיפה והצפון, שם המחירים הם כשליש בלבד לעומת אזורים מבוקשים בתל אביב".
גם מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, מציין שהמשקיעים עדיין בסביבה – אך ממתינים לשעת כושר: "המשקיעים לא נעלמו מהשוק והם עדיין מבצעים עסקאות, כאשר כיום בשל עליית מחירי השכירות יש מקומות שבהם התשואה משכירות נמצאת במגמת עלייה. יש משקיעים שרואים בתקופה הנוכחית הזדמנות להשקעה וצופים גם עלייה בתשואה בגין עליית ערך, כתוצאה מצוואר הבקבוק שנוצר בשוק והערכה שהביקוש יתפרץ ברגע שהריבית תתחיל לרדת ויגרום שוב לעליית מחירים. המשקיעים מחפשים עסקאות שבהן המוכרים נמצאים בלחץ למכור; לעיתים מדובר במשפרי דיור, שכבר רכשו דירה מקבלן וחייבים למכור את הדירה שלהם ומוכנים להתפשר על המחיר, או יזמים בשלבי הפריסייל, שמציעים דירות במחירים אטרקטיביים כדי להציג רף מכירות לבנק או לגוף הפיננסי שמלווה את הפרויקט".
עו"ד שיר טורם, ממתגת ערים ונדל"ן: "למרות עליות המחירים הגדולות שאפיינו את שוק הדיור מאז שנת 2006, ישנן עדיין לא מעט הזדמנויות, ובמיוחד בערי ויישובי הפריפריה, שם רמות המחירים נמוכות פי שלושה ויותר לעומת 'מדינת תל אביב'. הבעיה העיקרית אצל הרוכשים הפוטנציאליים, חלקם הגדול זוגות צעירים זכאי משרד השיכון, היא פסיכולוגית. איך זה לעבור לגור בפריפריה? האם תהיה לי עבודה בקרבת מקום? איך ייראו חיי החברה שלי? והאם ילדיי יזכו למערכת חינוך כפי שיש במרכז? כל אלה הן שאלות טובות וחשובות. לשמחתי, יותר ויותר ראשי ערים ונציגי עיריות בפריפריה הבינו את גודל השעה, וניתן לראות שינוי, מה שמייצר במיוחד בשנה-שנתיים האחרונות תנועה הדרגתית, אבל עקבית, לעבר ערי הפריפריה המתחדשות".
"שם המשחק היום - תנאי מימון"
צחי סופרין, בעל השליטה וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מסביר שהמימון היום הוא העניין המרכזי: "את קבוצת משקיעי הנדל"ן בישראל, שרוכשים ומתעניינים כיום ברכישת דירה, ניתן לחלק לשניים: משקיעים קטנים המחפשים דירה אחת להשקעה, ובדרך כלל מטרתם היא שתשמש את ילדיהם ובני משפחתם בעתיד, ולצידם משקיעים הרוכשים מספר רב של דירות, ומחפשים הזדמנויות לרכישת נכסים במחיר זול ממחיר השוק לטובת השבחת ההשקעה בעתיד. בשני המקרים חוששים המשקיעים מנושא הריבית ובעצם ממתינים לקבל הצעה שקשה לסרב לה. שם המשחק היום הוא תנאי מימון. אם חברה יכולה להציע עסקה, שבה ההון העצמי עבור המשקיע הוא נמוך וכל יתר התשלומים נדחים למועד המסירה, אז זו עסקה שמעניינת משקיעים, שכן יש בה סבירות גבוהה לתשואה גבוהה על ההון המושקע בעקבות צפי לעליית מחירים".
יוסי אברהמי, יו"ר ובעלים של קבוצת יוסי אברהמי, מדווח על מה שנשמע כמו חזרה הדרגתית של המשקיעים: "למרות התקופה המאתגרת בשוק הנדל"ן ולמרות ההגבלות הרבות שהמדינה מטילה על משקיעי הנדל"ן, אנו רואים בתקופה האחרונה התעוררות מחודשת מצידם. אמנם היקף הפעילות מצומצם מבעבר, אבל אנו בהחלט רואים חזרה של התעניינות של משקיעים מהארץ ומחו"ל. אחת הערים שמושכת את משקיעי הנדל"ן היא אילת, שבה הם רוכשים דירה להשקעה, דירת נופש או יחידה מלונאית. עבור המשקיעים מחו"ל, הטריגר הוא רכישת דירה במחירים ריאליים נמוכים יותר בגלל התחזקות הדולר והיורו. עבור המשקיעים מהארץ, הכדאיות בהשקעה בדירות באילת נובעת מהביקוש הגדול ופוטנציאל ההשבחה של הנכס. אילת היא כמובן גם עיר התיירות הנצחית של ישראל, ועובדה זו בפני עצמה מושכת משקיעים".
"להשקיע לפני שהמחירים יעלו"
לדעת גורמים בענף, ולאור המשפט הידוע: כל משבר לאחד הוא הזדמנות לאחר, נראה שהתקופה הנוכחית היא הזמן הנכון עבור המשקיעים לחזור לשוק.
חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות קבוצת אבני דרך: "בשנים האחרונות המדינה הערימה קשיים על שוק המשקיעים וגרמה לקיטון בהיקף הדירות השכורות שעומדות לרשות אותו ציבור, שידו אינו משגת לרכוש דירה, לזינוק במחירי השכירות ויתרה מזו, לאובדן הכנסות ממיסים למדינה, ולכן צריך לעודד את המשקיעים לחזור. בהסתכלות ריאלית, הביקוש לנדל"ן למגורים ימשיך לעלות וזאת על רקע הגידול הדמוגרפי באוכלוסייה בישראל. יתרה מזו, עדיין השקעה בנדל"ן נחשבת בטוחה ביותר, במיוחד בתקופות בהן שוק ההון רושם טלטלות, ואפיקי השקעה סולידיים אף הם הופכים להיות מסוכנים. החוכמה עכשיו לחזור ולהשקיע, לפני שהמחירים יעלו שוב, ולחפש הזדמנויות במקומות שבהם פוטנציאל העלייה עדיין לא מומש במלואו, כך שהכניסה אליהם תהיה בזמן הנכון".
טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת: "המשקיעים לא התנדפו מענף הנדל"ן, הם פשוט בוררים את העסקאות בקפדנות יותר מבעבר, על רקע הריבית הגואה והאינפלציה. אך בסופו של דבר, השקעה בנדל"ן מוכיחה את עצמה, פעם אחר פעם. המשחק הוא למצוא את ההזדמנות הרלוונטית עבורך והממון שבידיך, וזה יכול לקחת זמן, להבדיל מקנייה עבור שימוש עצמי, שבה לעיתים הפן הפסיכולוגי נותן משקל יותר כבד מהפיננסי. יתרון בולט שקיים בהשקעה בנדל"ן הוא האפשרות למכור את הנכס בשעת הצורך, בין שהכוונה היא להשתדרג נדל"נית או להפוך את הנכס לכסף נזיל. זאת לעומת השקעות באפיקים, כגון שוק ההון או מטבע חוץ, המגבילים את המשקיע ולרוב לא ניתנות למימוש בכל עת. בתום החזר המשכנתה או ההלוואה שנלקחו לצורך הקנייה, הרוכש יכול ליהנות מתשואה חודשית משמעותית בשוק שקרנו ממשיכה לעלות שנה אחר שנה. כמו כן ישנו שוק של 'משקיעים רגשיים', הורים שרוכשים עבור ילדיהם ורוצים לדאוג להם מבעוד מועד. ולכן במקום הזה אין התייחסות לריבית כמשפיעה על ההחלטות, אלא הון עצמי וכושר החזר של ילדיהם".
מני מנשה, בעלים משותף בחברת שמאות המקרקעין מנשה־ליבוביץ: "למשקיעים עם הכסף הנזיל אני ממליץ לחפש מציאות. קיימות היום בשוק הזדמנויות מצוינות להשקעה, וניתן להוריד מחירים בשל הקושי הקיים היום לבצע עסקאות מכירה. כמו כן ניתן לאתר קרקעות חקלאיות למכירה, המסומנות בתוכניות המיתאר המחוזיות כמיועדות למגורים בעתיד, ולרכוש אותן. עם זאת חשוב להתייעץ עם שמאי מקרקעין בנושא, כדי לוודא שאכן הקרקע תופשר בסופו של דבר למגורים".
לדברי יוסי ברק, מנכ"ל ובעלים קבוצת ברק פיננסים, עדיפה עכשיו דווקא השקעה עקיפה בנדל"ן: "בתקופה זו של חוסר ודאות ושווקים תנודתיים גם בעולמות הנדל"ן מוטב להשקיע בקרנות השקעה חזקות, שמחזיקות בפורטפוליו פרויקטים נדל"ניים בשלבים מתקדמים ולא על הנייר. אחד המכשירים הרלוונטיים היום הוא קרנות להשקעות בנדל"ן, שמגייסות כסף מהציבור ומשקיעות בפרויקטים. חשוב להגיד שיש להיכנס לפרויקטים כאלה רק אם המשקיע מקבל את הביטחון שהבנק מקבל, את הריבית האופטימלית ואת הריבית בדמות שעבודים על הזכויות, כגון רישום שעבוד משכון ברשם התאגידים בגובה ההשקעה. השעבוד הינו בדרגה ראשונה על מלוא הכספים והזכויות שהגיעו או יגיעו לקרן מהיזם".
"מגלים עניין רב בהשקעות בעולם"
לצד אי הוודאות בישראל והמצב הבעייתי בענף, יש מי שמעדיף לצאת החוצה, לחו"ל.
מור זיו, מנהלת מחלקת ההשקעות ב־JLL ישראל, מספרת: "המשקיעים הישראלים מגלים עניין רב בהשקעות ברחבי העולם ותופסים את התקופה המאתגרת שמאפיינת את שוק הנדל"ן כהזדמנות מצוינת להשקעה, בזמן שאחרים חווים אותה כמשבר עולמי. שוקי הנדל"ן הגלובליים מציעים למשקיעים הישראלים מגוון רחב של אפשרויות להשקעה, לצד חיבורים אסטרטגיים לשותפים מקומיים חזקים. ללא ספק אנחנו נמצאים בתקופה הדורשת יצירתיות, מבחינת מבנה העסקה, השגת מימון וכסף נזיל מצד משקיעים וכמובן, מציאת תמהיל השקעה אטרקטיבי. לאור הריבית העולה, נושא החוב מטריד יזמים וגופי השקעה רבים, אשר חווים גדילה משמעותית בחוב וירידה בשווי הנכסים".
אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול ואחזקת מבנים וניהול נכסי יוקרה למשקיעים, בעלי עידן ש.נ.י: "שוק המשקיעים מצוי כעת במשבר חסר תקדים. בפועל הרוב המכריע של משקיעי חו"ל נטשו את ישראל לטובת מדינות אחרות. מגמה זו החלה עוד ב־2021, כששר האוצר דאז ליברמן החליט להגדיל את מס הרכישה למשקיעים עד ל־13%, והמגמה התחזקה עוד יותר במהלך השנה האחרונה, גם עקב אי היציבות הפוליטית והחברתית אצלנו. אותם מתי מעט שנותרו בשוק משקיעי הנדל"ן, הם ישראלים מחפשי 'מציאות' ובמיוחד דירות בפריפריה. על מנת להחזיר את המשקיעים הביתה, ובמיוחד משקיעים יהודים אוהבי ישראל, שומה על כל מקבלי ההחלטות בממשלה, ובמיוחד משרד האוצר, להוריד בהוראת שעה למינימום שבמינימום את המיסוי, ובמיוחד מס הרכישה המופרז, ובמקום זאת לחשוב על הטבות מיסוי ואחרות ולהעניק למשקיעים קבלת פנים מלכותית, בדיוק כפי שמדינות אחרות עושות".
