"זה לא סוד שהריביות עולות ויש בשוק הנדל"ן אווירה של האטה מצד היזמים. אם עד לפני ארבעה חודשים קבלנים התנפלו על מכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והסכימו לשלם פי שניים או שלושה ממחיר המינימום, הרי שבמכרז שבו זכינו, מצאנו את עצמנו היחידים שהגישו הצעה - שגם הייתה גבוהה במעט מאוד מהמחיר המינימלי שהוצע". כך אומר בשיחה עם ממון ו-ynet נחשון קיויתי, בעלי חברת ב.ס.ר, שיחד עם השותפות קרן JTLV וחברת יהודה רחמים, זכה במכרז הרביעי להקמת פרויקט הענק של הרובע החדש בכניסה לעיר ירושלים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
פרויקט רובע הכניסה לעיר צפוי לכלול בסך הכול כ-20 מגדלים בני 40-18 קומות, לצד בינוי בהיקף של כ-1.2 מיליון מ"ר, שיכלול 650 אלף מ"ר לשימושי תעסוקה, 200 אלף מ"ר לשימושי מלונאות, 100 אלף מ"ר למגורים, 100 אלף לשימושי ציבור ותרבות, 72 אלף מ"ר לשימושי מסחר, 70 אלף מ"ר למגורים בהשכרה ו-25 אלף מ"ר לדיור מוגן. עד כה הושלמו בהצלחה שלושה מכרזים להקמת הפרויקט, אם כי הראשון שבהם התעכב במשך שנתיים עד שנסגר וגם עבורו הוגשה הצעה אחת.
במכרז הרביעי של הפרויקט, שכולל שני מגדלים בני 40 קומות ושלושה בניינים בני שמונה קומות עם 376 דירות להשכרה, לצד כ-120 אלף מ"ר למשרדים, מסחר, מלונאות ומבני ציבור, זכתה שותפות של קרן JTLV (60%), בבעלות עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן; חברת ב.ס.ר (20%) שבשליטת נחשון קיויתי; וחברת יהודה רחמים (20%).
מחיר המינימום של המכרז עמד על סכום של כ-113 מיליון שקל, כאשר הזוכות, שהצעתן, כאמור, הייתה ההצעה היחידה שהוגשה למכרז, ישלמו לרמ"י כ-120 מיליון שקל - סכום הגבוה בכשבעה מיליון שקל בלבד ממחיר המינימום. יחד עם הוצאות הפיתוח, הסכום הכולל עומד על כ-172 מיליון שקל.
"המחיר משקף בדיוק את מה שקורה בשוק"
"זאת זכייה מתוקה מאוד", אומר קיויתי, "מדובר בלוקיישן מספר אחד בעיר, ליד הרכבת המהירה וקווי הרכבת הקלה, בסמוך לגשר המיתרים. ירושלים זאת עיר מרכזית שרק הולכת וגדלה, היא הפנים של המדינה שלנו והיא צומחת ומתפתחת, גם בתחום התעסוקה וגם בתחום הדיור. מבדיקה שערכנו גילינו שיש מחסור עצום במשרדים מודרניים כמו בתל אביב, ואנחנו נספק את הפתרון הזה בפרויקט. אנחנו בונים בעיר ורואים שיש רצון מטעם העירייה לקדם פרויקטים ולזרז תהליכים".
על מחיר הזכייה הנמוך הוא אומר שהסכום "משקף בדיוק את מה שקורה היום בשוק. היזמים כבר לא מתנפלים על מכרזים מהסוג הזה כמו בעבר בגלל האינפלציה והריבית שעולה כל חודש. אנחנו מאוימים על ידי נגיד בנק ישראל מפני העלאה נוספת של הריבית, הבנקים מקשים במתן הלוואות מימון. אנחנו זיהינו את המגמה הזאת והחלטנו שאנחנו ניגשים למכרז ומציעים הצעה קרובה מאוד למחיר המינימום. מצאנו את עצמנו עם הצעה אחת בודדה שגם זכתה - דבר שבימים רגילים ובאווירה אחרת לא היה קורה".
יצוין כי בענף מעריכים שסיבה נוספת לכך שהוגשה הצעה אחת במכרז היא המתיחות הביטחונית בירושלים, לצד מאזן ההגירה השלילי, שגורמים ליזמים לחשוש מסיכון בפעילות נדל"נית בעיר.
לדברי קיויתי, "פרויקט בסדר גודל כזה היה צריך לזכות במחיר של לפחות פי 2.5. וזה בדיוק העניין. מחיר המינימום עמד על כ-113 מיליון שקל ואנחנו הצענו כ-120 מיליון שקל - הבדל של כשבעה מיליון שקל. זה לא קרה באף מכרז. הערכת השווי של הקרקע היא כ-400 מיליון שקל ואנחנו קנינו אותה יחד עם הוצאות הפיתוח ב-172 מיליון - את מבינה את הפער?".
מה המשמעות לרוכש או לשוכר הדירה?
"המשמעות היא שאם זכיתי במכרז במחיר כזה, אני יכול להרשות לעצמי למכור את הפרויקט או להשכיר אותו במחיר נמוך יותר מאחרים. יש הבדל גדול בין מחיר הקרקע במכרז הנוכחי לבין מחירי קרקעות שהרקיעו שחקים רק לפני חצי שנה במכרזים אחרים. על רקע האווירה של השוק, אני צופה שגם במכרזים הבאים לא תהיה תחרות קשה כמו בעבר. יזם עם יכולות כספיות יכול לזכות במכרז שנותן לו מרווח נשימה מבחינת הבדלי המחירים - ולשווק בזול יותר מאחרים ומהר יותר.
"אבל, חשוב גם להבין שיחד עם השותפים שלנו אנחנו נבנה פרויקט ברמה ובאיכות הגבוהה ביותר, והמחיר לא יבוא על חשבון האיכות. נגמרו הימים שבהם היו בונים באיכות ירודה. מדובר בשער לעיר הבירה שלנו, ואנחנו נכנסים כעת לתכנון מסיבי של הפרויקט. זה החלום הרטוב של כל יזם לבנות פרויקט כזה - עירוב שימושים של תעסוקה, דיור תומך תעסוקה (הכוונה לדירות שיוקצו להשכרה עבור עובדי המתחם - ה.צ), מסחר ומלונאות במקום הכי חם בירושלים".
"המדינה לא יכולה לספסר בקרקעות"
"יש משפט שאומר לא לעולם חוסן", אומר קיויתי. "המצב בשוק היום לא ימשיך להיות כך לאורך זמן, זה נקודתי. לדעתי ייקח עוד כשנתיים ואז השוק יחזור לקדמותו, הביקושים יחזרו להיות חזקים ואז מחירי הקרקע ימשיכו לעלות".
בשלטון המקומי טוענים שכדי להוריד את מחירי הדירות צריך לשווק קרקעות ב-20% מערכן. אתה מסכים?
"התשובה היא כן. אם רוצים לפתור את בעיית מצוקת הדיור החריפה שקיימת במדינה שלנו ולסייע לזוגות צעירים, המדינה לא יכולה להרשות לעצמה לספסר בקרקעות שלה במחירים גבוהים אסטרונומיים. כשיזם קונה קרקע, הוא צריך גם לבנות - וזה עולה כסף. גם עד שמקבלים היתר בנייה לוקח הרבה זמן וזה עולה כסף. אז אם הרכיב של הקרקע יהיה זול יותר, המוצר הסופי שהוא דירה - בהחלט יהיה זול יותר.
"זה לא שהקבלנים רוצים להרוויח הרבה יותר ממה שנכון להרוויח. אבל אם מחיר הקרקע גבוה, והזמן שלוקח להוציא היתר בנייה על קרקע מתארך בגלל רגולציות כאלה ואחרות, וגם הריביות קופצות – ברור שהקבלן צריך להרים מחירים. אני לא אומר שצריך לתת קרקעות בחינם, אבל אם בשלטון המקומי מציעים למכור קרקעות ב-20% מערכן, הם צודקים וזה מה שצריך לקרות".
עם זאת, מדגיש קיויתי כי גם אם מהלך של הוזלת קרקעות יקרה, בעיר כמו תל אביב, למשל, המחירים לא יירדו. "אין שם כמעט בנייה חדשה, ההיצע מאוד נמוך והביקוש גבוה. זאת כלכלה מאוד פשוטה", הוא אומר. "אם נצא למעגל השני מחוץ לתל אביב יכולה להיות ירידה מסוימת של מחירים, ובערי הפריפריה גם יכולה להיות ירידה - אבל לא משמעותית שכן צריך לזכור שבשנה האחרונה הדירות התייקרו ב-20%".
הפתרון לאזור גוש דן נעוץ, לדבריו, בהתחדשות עירונית. "אם המדינה לא תתעשת ותבין שאם לא יעשו חיים קלים לפרויקטים של התחדשות עירונית, אם התהליך ימשיך להיות מסורבל ויעמיסו על היזמים היטלים גבוהים ולא יקצרו את לוחות הזמנים - המחירים פשוט לא יירדו. קרש ההצלה של המדינה בתחום הדיור הוא מיזמי התחדשות עירונית, וצריך לדאוג שלא ייקח 10 שנים כדי לקדם אותם. אני נמצא בתחום הזה הרבה שנים ולוקח לי להוציא היתר בנייה מעל 10 שנים. זה נשמע לך נורמלי? אין מקום בעולם שזה קורה בו, אבל פה זה קורה".
מה לגבי רפורמת הרישוי העצמי שיצאה לאחרונה לדרך?
"רפורמת הרישוי העצמי יכולה לעזור, אבל היא בחיתולים, זה עוד לא הוכיח את עצמו, עוד אין התנפלות על זה. צריך גם לזכור שמדובר במהלך וולנטרי ולא כל הרשויות המקומיות קופצות על זה".
