ספטמבר 2021. על־פי נתונים מהשטח, נדמה שענף המשרדים ומתחמי התעסוקה התאושש ברוב המקומות. הנתונים מתייחסים לחצי השני של שנת 2021 לעומת התקופה המקבילה ב־2020, ומציגים תמונת המצב שונה לגמרי ממה שהיה אפשר להעריך במחצית הראשונה של 2020, עת נכנסה הקורונה לחיינו. במקביל הגל הרביעי של המגפה הארורה החל מרים ראש בהיקף משמעותי עם כתיבת שורות אלה. גורמים שונים בענף מתקשים לצפות מה יחולל הגל החדש, אבל דבר אחד כולם מבינים – לקורונה השפעות רחבות, לאו דווקא שליליות, על מתחמי התעסוקה, בעיקר על אלו שנמצאים במעגלי הביקוש החיצוניים יותר.
לקבלת תמונת מצב עדכנית על הענף הסתייענו בנתוני קבוצת נת"מ נכסים, המספקת שירותי נדל"ן למגזר העסקי. הקבוצה מוציאה מדי חציון דו"ח רחב, הכולל סקירה של מתחמי תעסוקה ובנייני משרדים. הדו"ח מתייחס גם לשיעורי האכלוס וגם למחירים הממוצעים, ומשווה את המצב בחציון הראשון של 2021 לחציון השני של 2020. להלן המסקנות המרכזיות ממנו, ותל אביב תחילה: בשוק מגדלי המשרדים Class A (החדישים ביותר) דמי השכירות הממוצעים עומדים על 107.58 שקל למ"ר, עלייה בשיעור של כמעט 4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בדו"ח מציינים מומחי נת"מ, כי ברוב המקומות דמי השכירות חוזרים למחירי טרום המגפה. גם בכל הקשור לשיעור האכלוס, לאחר שהציג ירידה בחציון הקודם, שוק מגדלי המשרדים בתל אביב חוזר להציג עלייה במרבית האזורים בסקר. שיעור האכלוס עומד כעת על 97.30% - עלייה של 2.16% מחציון קודם. היוצא מן הכלל היחיד הוא מתחם רמת החייל. מומחי נת"מ מציינים בהקשר זה, כי בחישוב כלל מתחמי העיר, "שוק המשרדים ברמת החייל עדיין חווה את השפעות המגפה, ולא חזר לדמי השכירות המבוקשים טרום המשבר, חרף ההתאוששות הקלה בשיעורי האכלוס".
בערים במעגל הקרוב לתל אביב, בהן הרצליה, מודיעין, פתח תקווה, רעננה, רחובות, נס ציונה, כפר סבא, הוד השרון, ראש העין ובני ברק, מעידים הנתונים הכוללים על עלייה קלה במחירי השכירות (0.76%), אך בפילוח בין האזורים אפשר לראות כי ברחובות, נס ציונה ובבני ברק המחירים טרם חזרו לרמה שלפני הקורונה, בעוד בשאר המקומות דווקא כן (ראו מסגרת).
בירושלים (גבעת שאול, הר חוצבים, מרכס העיר, מלחה, תלפיות) דמי השכירות הממוצעים רשמו בעיקר עלייה, שהסתכמה ב־2.6%. בחיפה והצפון (חיפה, יקנעם ופארק מת"מ בכניסה הדרומית של חיפה) שכר הדירה הממוצע עלה במעט (0.18%). בבאר שבע המגמה דומה, כשהאזורים השונים (פארק גב ים, פארק הייטק עומר, מרכז העיר ומתחם תעשיות עתיר ידע) רשמו בשקלול הכולל עלייה קלה בדמי השכירות של כ־1% (פארק גב ים נותר ללא שינוי).
"משבר הקורונה הציב את שוק המשרדים בפני טלטלה ובפרט את דמי השכירות המבוקשים בו", מסביר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל הנכסים בקבוצת נת"מ, "עם זאת, חברות ההייטק שוברות שיאים בגיוסים ובהנפקות. כל עוד מצב זה ימשיך, אנו צופים עלייה בשיעורי האכלוס ובדמי השכירות המבוקשים בקצב שאליו הורגלנו טרום המשבר. גורם מהותי, העשוי להשפיע על שיעורי האכלוס בטווח הרחוק, הוא היצע השטחים העתיד לצאת לשוק בשנים הקרובות – מעל 700,000 מ"ר עד שנת 2024". עוד על־פי בן צבי קליין, נראה שהשפעה משמעותית יותר צפויה להיות בביסוס מתחמי תעסוקה מחוץ למעגל הביקוש הראשון. אם משבר הקורונה איים בתחילה להנחית מכה משמעותית על כלל שטחי המשרדים, כעת נראה שלא רק שהפריים לוקיישן חוזר לעצמו, אלא תופעת הלוואי של עבודה נרחבת יותר מהבית (לא של שבוע מלא) וההבנה שהכבישים העמוסים מעניקים עדיפות לקרבה פיזית בין מקום המגורים לעבודה, עשויה להוביל לחיזוק מתחמי התעסוקה במעגלים הרחוקים יותר. על כך מרחיב בן צבי קליין: "בשוק המשרדים בערים סביב תל אביב בטווח זמן מיידי ההיצע הרב והעבודה ההיברידית עלולים להקשות על קצב האכלוס. עם זאת בטווח הרחוק בערים סביב תל אביב, הכוללים את הרצליה, רעננה, כפר סבא, נס ציונה ורחובות, ישנה ציפייה כי פרויקטים רבים שנבנו, יאוכלסו בשל השפעות הקורונה ורצון העובדים לעבוד קרוב לבית".
הפריפריה מרימה ראש
לא רק בנת"מ סבורים ששוק המשרדים עומד להתרחב ולהגדיל את פריסתו מהגבולות המוכרים. הקורונה שינתה חלק מהרגלי העבודה מחד, ומנגד לא מעט מתחמי תעסוקה חדשים כבר החלו נבנים בנקודות שונות, שלפני כמה שנים היו מרימים גבה באשר להיתכנותן הכלכלית. בד בבד מסמך של רשות מקרקעי ישראל שמנסה לסמן היכן יהיו השיווקים הבאים של מתחמי התעסוקה בישראל עד סוף השנה, מעיד אף הוא שהפריפריה מרימה ראש. השאלה היחידה היא האם מדובר גם שם בהבנה שהגבולות מתרחבים, או שבמקרה הזה – רק בקרקע שזמינה לשיווק ללא ראייה רחבה יותר.
עודד סתר, סמנכ"ל מימון, השקעות ופיתוח עסקי בחברת הכשרת היישוב, מסכים כי נתוני ההתאוששות מהקורונה בשוק המשרדים מעידים גם על התחלת הפריחה של מתחמי תעסוקה במעגלים הרחוקים יותר. "בתל אביב הביקושים לשטחי משרדים גדולים, ואף גדולים מההיצע, וזה הביא לעליית מחירים משמעותית. לצד זאת חברות הייטק גייסו בשנה האחרונה סכומים משמעותיים, וכן מגייסות עובדים ומתרחבות ולכן מחפשות שטחים גדולים יותר. צריך להבין שבסופו של דבר המנכ"לים ומנהלי הכספים של החברות הללו יסתכלו גם על עלויות שכר הדירה והתפעול של הנכסים, כי זאת המחשבה הניהולית הנכונה, ועל מנת להיות יותר יעילים, אני מעריך שהם יקבלו החלטות לצאת ממרכז תל אביב לטבעת השנייה".
התרחבות מתחמי התעסוקה מחוץ למעגל הביקוש הראשון והביקוש הרחב יותר שהם יוצרים מגובים גם בדוגמאות. כך למשל אפשר לראות כיצד בנק דיסקונט משקיע כמיליארד שקל בהקמת מטה חדש במתחם האלף בראשון לציון, בנק לאומי משלים את מעבר מטה חטיבת הבנקאות ללוד, בנק הפועלים הכריז שיעביר את המטה מהמשרדים בשד' רוטשילד ללה גוורדיה, בסמוך לרכבת, וחברת כרטיסי האשראי מקס מעבירה את משרדיה למתחם BBC בבני ברק. בעקבותיהן חברות נוספות בוחרות להקים את משרדיהן במעגלים הראשונים והשניים סביב תל אביב.
6 צפייה בגלריה
התרחבות מתחמי התעסוקה מחוץ למעגל הביקוש הראשון מתחם BBC בבני ברק
(הדמיה: viewpoint מגדל הכשרת היישוב)
"הרצון של חברות להפחית באופן משמעותי את עלויות השכירות הגבוהות בלב תל אביב ובמקרים רבים הפנמה שיש ביכולתם של העובדים לחסוך שעות בעמידה מדי יום בפקקים ולשפר את איכות חייהם הביאו להתגברות המגמה", כך סבור איתן לוי, בעלי אילה אגם הפועלים בתחום. "לכן מרכזי התעסוקה הגדולים החדשים שהולכים וצוברים תאוצה ממוקמים באזורים שבהם צפוי גידול משמעותי במספר התושבים, אשר ייצרו ביקושים גבוהים. מפת התעסוקה צפויה להשתנות, כשיותר ויותר חברות בוחרות להתמקם בערים במעגל הראשון והשני סביב תל אביב, והערים מצידן מקדמות בברכה בניית משרדים ומסחר. ללוי גם דוגמה: "באר יעקב נמצאת בתנופת פיתוח שכזו. לפני כ־15 שנה מנתה העיר כ־7,000 תושבים ואילו כיום גדלה לכ־30,000 תושבים, והיעד הוא לשלש את עצמה תוך עשור. כחלק מההתפתחות יש תוכנית לאלפי יחידות דיור חדשות במקום צריפין וכ־2 מיליון מ"ר של שטחי משרדים ומסחר, מתחמי קניות, תרבות ופנאי. העבודות להקמתם כבר החלו במקביל לקידום שכונת המגורים. היישוב ניצב בפני קפיצת מדרגה משמעותית מאוד, ונכון להיום אין בו היצע משרדים הולם. כשבוחנים את האזור כולו, רואים עד כמה המוצר הזה הולך להיות משמעותי בסביבה מתפתחת בקצב מהיר בשנים הקרובות".
עומסי התנועה משפיעים
עידו פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת שפונדר־פדלון המתמחה בייזום שטחי משרדים, מסביר כי שינוי חד חל בענף וחלק בלתי מבוטל ממנו קשור לעומסי התנועה בכבישים: "בעבר רוב החברות ביקשו לשבת בתל אביב, ובמיקום כמה שיותר מרכזי בתוך העיר. כיום מורגשת התעוררות משמעותית בעיקר באזור השרון. מדובר באזור שהאוכלוסייה המתגוררת בו, היא בעלת רמת ההכנסה הגבוהה בארץ, וכוללת אלפי בעלי חברות, מנכ"לים, סמנכ"לים ובעלי מקצועות חופשיים. לאותם אנשים נמאס לשרוף בכל יום שעות ארוכות בכבישים, במציאות שבה בכל יום שעובר הבעיה רק הולכת ומחריפה. גם האפשרות של נסיעה ברכבת איבדה מהאטרקטיביות שלה בשל המגפה".
נטלי מרשל, משווקת פרויקט MILLENNIA מטעם פרשקובסקי ומגדל ביטוח במתחם האלף בראשון לציון, מוסיפה: "בחודשיםהאחרונים מורגשת עלייה ניכרת בכמות כלי הרכב בכבישי הארץ. עומסי התנועה גורמים לעיכובים משמעותיים ותסכול רב בקרב העומדים בפקקים ויש לכך השפעה ישירה על העובדים והמעסיקים. לאור זאת בעלי העסקים שוקלים בכובד ראש מעבר למיקום הקרוב יותר לאזור המגורים של מרבית העובדים או לחילופין מעבר למתחמים נגישים למערכות הסעה המונית ובעיקר הרכבת. למשל מתחם האלף, היושב על עורק תחבורתי מרכזי המשלב נקודות השקה ומפגש בין מספר אמצעי תחבורה, החל ברכבת ישראל לצד קווי רכבת קלה עתידיים".
6 צפייה בגלריה
נקודות השקה ומפגש בין מספר אמצעי תחבורה. פרויקט מילניה של פרשקובסקי ומגדל ביטוח במתחם האלף בראשון לציון הדמיה וויפוינט
(הדמיה: וויפוינט)
התפתחות אזורים חדשים
כאמור, סממן נוסף למיקום אזורי תעסוקה חדשים הוא תוכנית השיווקים, שפרסמה ומעדכנת מדי כמה חודשים רשות מקרקעי ישראל. אחד מהמיקומים הבולטים במסמך הוא מטרופולין ירושלים, ועל־פי מפת השיווקים של רמ"י, תתחיל בית שמש לשווק קרקעות לפרויקטים של תעסוקה ומסחר, זאת ככל הנראה לאור הבנייה הרבה למגורים שהייתה בעיר בשנים האחרונות והצורך בשילוב מקורות תעסוקה באזור. צחי סופרין, בעלים של קבוצת סופרין, העוסקת בניהול והקמה של פרויקטים נדל"ניים למגורים, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה: מתייחס לנתוני רמ"י: "נראה כי כ־30% מהמגרשים המתוכננים לשיווק, נמצאים במטרופולין ירושלים, ביניהם באזורי התעסוקה המרכזיים בעיר עצמה. מדובר בצורך מוניציפלי שנועד בין היתר למנוע את ההגירה השלילית ולייצר די מקומות תעסוקה חדשים ומודרניים עבור העיר הגדולה בישראל המונה קרוב למיליון תושבים. כמו כן המדיניות העירונית החדשה בירושלים מכוונת להביא אליה חברות הייטק וביוטק ולייצר סביבה מבוקשת גם לחברות שטרם קבעו בה את משכנן. זאת ועוד, ריבוי משרדי הממשלה והרשויות השונות מזמינים שירותים ובעלי עסקים תומכים, כמו עורכי דין ורואי חשבון, שזקוקים גם הם למשרדים, ומכאן מייצרים ביקושים שיש לתת להם מענה".
אזור נוסף שגדל בקצב מהיר הוא מתחם צומת כפר סבא רעננה דרום. בזמן שמתחם התעסוקה ברעננה כבר מיצב עצמו, השפעתו ניכרת גם על הסביבה הקרובה עם ארבעה פרויקטים בהיקף מאות אלפי מ"ר לתעסוקה ומסחר. גם למתחם זה עוגן תחבורתי משמעותי בדמות תחנת הרכבת רעננה דרום, חיבור לכביש הרוחב 531 וכביש 4 ותחנת מטרו עתידית. על־פי דו"ח נת"מ, אזורי התעסוקה בשרון שמרו על יציבות יחסית גם בשנה האחרונה, שבה התמורות בשוק העבודה גררו אותו לעבודה מהבית. אור בן צבי, סמנכ"ל השירותים הפיננסיים בנת"מ, מוסיף בהקשר זה כי, "אזורי תעסוקה, הנמצאים בקרבת שכונות מגורים שבהם האוכלוסייה מתאפיינת בעיקר בעובדי ועובדות הייטק, הופכים היום ליותר מבוקשים בקרב החברות המעסיקות אותם, על מנת לאפשר להם להישאר בקרבת סביבת מגוריהם. מצד שני השיפור בנגישות הרכבת, תדירותה והגעתה למרכזי התעסוקה הללו הפך את האטרקטיביות שלהם לגבוהה". נטלי מרשל, נציגת הבעלים בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה, מוסיפה: "אוכלוסייה ניכרת באזור השרון מועסקת בענף ההייטק ולכן הביקושים לאזור תעסוקה חדש ומודרני שכזה הם גבוהים מאוד. על אחת כמה וכמה שהוא נמצא בנקודה כה אסטרטגית – במפגש בין שלוש מהערים המרכזיות – רעננה, הוד השרון וכפר סבא".
"אין יותר משמעות למיקום"
הביקוש לפארקי תעסוקה, מתברר, מגיע גם למקומות רחוקים יותר. דוגמה אחת היא פארק הייטק בר לב, הממוקם על כביש עכו כרמיאל, בצומת דרכים מרכזי, בלב אזור תעשייה. מדובר במתחם שימנה שמונה בניינים, שיחלשו על 87 אלף מ"ר, כאשר הבניין הראשון מבין השמונה משתרע על שטח של כ־12 אלף מ"ר ומאוכלס באופן מלא, ובניית הבניין השני צפויה להתחיל בקרוב.
6 צפייה בגלריה
הגדלת מאגר הטאלנטים תוך יצירת גיוון חברתי ותעסוקתי פארק הייטק בר־לב בצפון
(צילום: יח"צ)
בפארק פועלות מגוון חברות הייטק וסטארטאפים טכנולוגיים. לשאלה איך מושכים חברות להגיע דווקא לשם, משיבה מירב מצגר משה, סמנכ"לית שיווק ופיתוח עסקי בפארק: "מעבר ליתרונות הרבים שמייצרים אזורי התעסוקה בפריפריה עבור המדינה, יש במיקום שלהם יתרונות עבור חברות ההייטק, כמו הגדלת מאגר הטאלנטים תוך יצירת גיוון חברתי ותעסוקתי שמוביל ליצירתיות ולחשיבה שונה. יתרון נוסף הוא השילוב בין קירבה למוסדות אקדמיים, תעשייה, חקלאות ותיירות ואוכלוסייה מגוונת, שילוב שמייצר צמיחה וחדשנות. ישנן גם הטבות מס ומענקים שמקבלים העובדים והחברות, לאור העובדה שהפארק ממוקם באזור עדיפות לאומית א'. יתרון נוסף הוא שיתוף הפעולה בין החברה למרכזי התעסוקה. אנחנו בפארק הייטק בר לב לדוגמה, מעניקים לחברות ליווי וסיוע, ואף הקמנו יחידה המתמחה בצפון ומלווה את החברות המקימות בסיס פיתוח צפוני בכל הנדרש".
במקביל, מצגר משה מתייחסת גם לשינוי שהענף עבר בעקבות הקורונה וליתרונות נוספים של מיקום הפארק הרחק מהמרכז: "הקורונה שינתה את התנאים עבור עובדי ההייטק, והדבר הבולט ביותר הוא התחזקות מגמת העבודה מרחוק וההבנה שכיום אין יותר משמעות למיקום. לאור ההבנה והניסיון שנרכש בזמן הקורונה, החסם של הקמת צוותים מחוץ למטה החברה ירד, ויותר חברות מייצרות יתרון יחסי וערך מוסף לחברה ולעובדיה. אנו רואים כבר עכשיו חברות המוותרות על חלק משטחי המשרדים ומתרחבות באמצעות פתיחת סניפים מרוחקים מהמטה. נוצרת גם התייעלות והגדלה של תפוקת העובדים הן בשל החיסכון בזמן בדרכים, הן לאור הנגישות של השירותים החיוניים, והן בשל האווירה וסביבת העבודה שמגבירה את הריכוז, היצירתיות והחדשנות".
אדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו־אומן אדריכלים, מסכים שהביקוש בפריפריה למתחמי תעסוקה צפוי לגדול: "להערכתי, הפריפריה תתחיל לרכז היקפים גדולים יותר של תעסוקה. הדבר יאפשר לאנשים לצאת מהמרכז וגוש דן ולהתגורר במקומות מרוחקים יותר – כחלק מהמגמה של עבודה מרחוק. חיזוק המגורים והתעסוקה בפריפריה יקל את העומס על התשתיות והכבישים במרכז. המצב הזה יכול להשתלב גם עם חוק ההסדרים החדש, שמדבר על אפשרות להסב שטחי תעסוקה שיתפנו לטובת מגורים".
גם בדרום נראה שמתחמי התעסוקה זוכים לתנופה. נזכיר, כי הנתונים העידו שבחלק ניכר ממתחמי התעסוקה בבאר שבע נרשמה עלייה קלה בדמי השכירות, ועל־פי גורמים בעיר המגמה מתרחבת. "באר שבע עוברת בשנים האחרונות מהפכה, ומשמשת כמוקד ראשי של תעסוקה מתקדמת", כך מציינת חן גור לוטן, מנהלת הנכסים המניבים בקבוצת לוינשטיין. הקבוצה, בשיתוף עם כלל ביטוח ופיננסים, מתכננות להקים בעיר מגדל בן 19 קומות ומגדל נוסף עבור העירייה, שיכלול שטחי משרדים ומסחר בהיקף כ־31 אלף מ"ר.
6 צפייה בגלריה
מוקד ראשי של תעסוקה מתקדמת פרויקט משרדים של לוינשטין וכלל במרכז העסקים בבאר שבע
(הדמיה: ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים)
"ההתפתחות שחווה באר שבע מייצרת ביקושים לשטחי מסחר ומשרדים חדשים ופיתוח של מתחמי תעסוקה חדשים. לאור הפוטנציאל הטמון בעיר החליטה החברה להקים בה את הפרויקט השלישי שלה. קהל היעד הינו חברות, עסקים ובעלי מקצועות חופשיים שרוצים סביבת עבודה נוחה במרכז העיר. אחד מהשימושים בפרויקט הוא למשרדים ולמרפאות ובעקבות הקורונה נעשו הכנות לחלוקת הקומות גם לשטחים קטנים יותר. השפעה נוספת של הקורונה נוגעת לתרבות ההעסקה של העובדים. העבודה מהבית הוכיחה, שחברות יכולות למקם את משרדיהן מחוץ לגוש דן ולהמשיך להעסיק עובדים מכל הארץ. אנו מעריכים שהחברות מבינות את הפוטנציאל של באר שבע בהקשר הזה".
ויש טיעון נוסף שקשור למתחמי מסחר ותעסוקה, שפחות נשמע, אבל קיים ומבעבע מתחת לפני השטח. שרון בן צבי, יועצת אסטרטגית לחברות נדל"ן, מציינת בהקשר של מעגלי הביקוש החדשים והחיצוניים לתל אביב, כי "תושבי אותם אזורים מתפתחים, שמבחינה תודעתית היו מעדיפים לשמור על הצביון הכפרי והפסטורלי של ערי השינה שלהם, חוששים להכניס אליהן את העירוניות ורואים בכך מטרד. אלה צריכים להפנים ולהבין, כי העולם התקדם ועולמות התכנון השתנו. יתרונות מתחמי התעסוקה עולים על החסרונות, וכשקופת הרשות המקומית תתמלא בעקבות הארנונה הגבוהה ממתחמים אלו, זה רווח ישיר לציבור באותם יישובים. זו ההזדמנות של ראשי הרשויות להוסיף, לחדש ולהשביח את האזורים הללו, הם רק צריכים לדעת להסביר את הנושא לתושבים".
"עודף זכויות בלתי נתפס"
נסות גבוהות לרשות, ודאי לעומת הארנונה הגרעונית מתחום המגורים. מסיבה זו מדי שנה מקודמות ומאושרות לא מעט תוכניות כאלה בהיקפים נרחבים. אבל האם יש צורך בעוד שטחי תעסוקה נרחבים במקומות שונים? האם הביקוש הקיים, וגם הצפוי, יענה על היקפי התוכניות המשמעותיות המאושרות מידי שנה? הדעות חלוקות.
חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, סבור כי היקף שטחי התעסוקה המתוכננים הוא אדיר וכי לא בטוח שהשוק יוכל לקלוט את כולו. "כיום יש כ־250 מיליון מ"ר עודפי זכויות בנייה לשטחי תעסוקה בלתי ממומשים. מדובר בעודף זכויות בלתי נתפס, אך למרות זאת הרשויות המקומיות ממשיכות לדרוש ולאשר עוד ועוד תוכניות עם זכויות מפליגות לתעסוקה, כאשר השוק איננו מסוגל לקלוט ולממש אותן. זאת על חשבון זכויות בנייה למגורים הנמצאות במחסור חריף שיוצר את משבר הדיור. נראה כי בעקבות הקורונה משתנה גם תרבות העבודה והצריכה במשרדים ובקניונים לכיוונים חדשים של עבודה וצריכה מרחוק ואף מהבית. לאור נתונים אלו, יש לפעול לשינוי ייעוד של מתחמים שעיקרם תעסוקה ומסחר למתחמים שעיקרם מגורים, כאשר ניתן לשמור על עירוב שימושים, אך בתנאי שייעוד המגורים מהווה לפחות 70% מהזכויות. עוד יש לשנות את שיטת חיובי הארנונה על מנת לתמרץ מגורים על פני שטחי תעסוקה ומסחר, ולעודד חלוקה שוויונית של ההכנסות מארנונה עסקית בין הרשויות המקומיות, כאשר על המדינה לייצר מתווה לתמיכה משמעותית ברשויות, היוזמות בנייה למגורים וקולטות תושבים חדשים.
מאידך, ליהי סונק, סמנכ"לית נכסים בקבוצת חצי חינם, סבורה שאומנם ההיצע גדול, אבל המציאות מעידה על ביקוש קשיח: "במשך תקופה ארוכה אנו שומעים חדשות לבקרים על כך, שיש עודף של שטחי מסחר ומשרדים בעיקר בתל אביב וסביבתה, ורבים ציירו תחזיות קודרות בדמות בנייני משרדים רבים שיעמדו שוממים כפיל לבן במרכזי הערים. כמו כן אנו עדים לאחרונה גם לרעיונות ותוכניות של הסבת שטחי משרדים למגורים. אומנם בתחילת משבר הקורונה היה נדמה, שאכן כל חוזי השחורות צדקו, שכן הרבה חברות שלחו את העובדים לעבוד מהבית והצהירו שמודל העבודה מרחוק יישמר גם בתום המגיפה. אך מתברר, ששוק המשרדים התאושש בקצב מהיר יחסית ואנו רואים כיום פעילות ערה בתחום מצד חברות, שאף מחפשות להרחיב את משרדיהן ושוכרות שטחים גדולים. גם במעגל השני של תל אביב אנו מזהים ביקושים גדולים. באזור התעסוקה בחולון למשל אנו בונים בניין משרדים בן 14 קומות, שהאכלוס שלו צפוי להתחיל בשנה הבאה, וכבר כיום אנחנו מקבלים הרבה פניות מצד חברות שבוחנות להעביר אליו את המטה שלהן. בבניין אחר שאנו משכירים בחולון אנו רואים את השוכרים חוזרים, וחברות חדשות מתעניינות".
אדריכלית נעמה מליס, בעלת משרד מליס אדריכלות ותכנון ערים, מציינת כי תוכניות לחוד ובנייה לחוד: "בישראל בממוצע רק כ־40% משטחי התעסוקה שמאושרים לבנייה בתוכניות בניין עיר אכן נבנים. בפועל רק תעסוקה שממוקמת ומתוכננת נכון, תיבנה. אזורים שאינם נבנים, או שנבנים ופועלים באופן חלקי, מחוללים לאורך זמן נזקים, כגון הוצאה על תשתיות ופיתוח שלא מחזירה את עצמה, ביטול לשווא של שטחים פתוחים בעלי תפקיד אקולוגי חשוב, ופגיעה בכושר התחרות של העסקים ובהזדמנויות של המועסקים. יש להביא בחשבון גם את נושא התחרות בין אזורי תעסוקה, כי כאשר יש עודף בשטחי תעסוקה מתוכננים, ייחלשו כולם. מסחר רגיש עוד יותר לתנאים של מיקום נכון, נגישות ואיכות עירונית. בערים רבות עודף קניונים ומרכזים מסחריים ייצר תנועה דלילה של קונים בכולם, ואף לסגירת חנויות רחוב ומוקדים שכונתיים, דבר הפוגע מאוד בשירות לאוכלוסייה וברחובות עצמם. טוב היה אם היינו עושים רביזיה של תכנון אזורי תעסוקה ומתמקדים בפיתוח של אלו העומדים בתנאי התחרות ואכן תורמים לפיתוח הערים ומרכזיהן".
שגיא ניב, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב / עירוב שימושים ועירוב משתמשים והשפעתם על הנדל"ן המניב
מתחמי תעסוקה מוצלחים נשענים על מיקום נכון, נגישות תחבורתית ומענה נכון לצורכי המשתמשים. אבל עם השנים למדנו, כי כדי שפארק תעסוקה יהיה מוצלח אף יותר, יש גם להשקיע בעירוב השימושים וגם עירוב המשתמשים.
אנסה לגעת על קצה המזלג בשיקולים שאותם מוצע לקחת בחשבון בעת שאנו בוחנים את תמהיל עירוב השימושים והשפעתו על הנדל"ן המניב. ראשית עלינו להכיר ולהבין לעומק לא רק את התב"ע החלה על הבניין או המתחם שלנו, אלא גם על הסביבה, ברדיוס שלא יפחת מ־5 ק"מ. אצלנו בפארק עתידים הכנו לפני כשש שנים עבודה אסטרטגית שמהותה התוויית חזון לפארק, וכחלק מעבודת המחקר מצאנו שבשנים הקרובות ייבנו סביב הפארק כ־19 אלף יחידות דיור חדשות. התובנה הזו, שפארק עתידים תל אביב ישנה את מיקומו האורבני, להבדיל ממיקומו הפיזי, הובילה אותנו למסקנה שאנחנו צריכים ורוצים להשתלב במרקם האורבני הזה ולהיות בו חלק משמעותי ופעיל.
איך הופכים את התובנה למעשים? מייצרים עירוב שימושים בתמהיל נכון ומדויק במהותו ובהיקפו, תמהיל שמייצר מוקד משיכה לקהלים שונים שהם קהלי המטרה. השוכרים העסקיים מחפשים, בין השאר, בניין איכותי בסביבת בניינים איכותיים, נגישות תחבורתית, פתרונות חנייה, קולינריה מגוונת ואיכותית וסל שירותים הוליסטי. אך חלק מהשירותים שאותם צורכים שוכרי המשרדים מתקשים להתקיים או לתת רמת שירות גבוהה ואיכותית רק על הבסיס הכלכלי של שוכרי המשרדים.
מכאן, שככל שאנו רוצים שהמסחר יפרח וישגשג, עלינו לגרום לכך שקהל נוסף יצרוך אותם, וכאן נכנסים לתמונה מזדמנים ומבקרים וכן תושבי השכונות הסמוכות. כלומר - עירוב שימושים וגם עירוב משתמשים במקום אחד. מדובר במעגל שמזין את עצמו, כך שהפרנסה ומקורות ההכנסה של המסחר במהלך יום העבודה הם מהעובדים ולאחר שעות העבודה ובסופי השבוע ממבקרים. לא רק המסחר נהנה מפעילות עירוב המשתמשים, כי אם גם בעלי הנכס עצמו, שהרי גם החניות שעומדות מיותמות לאחר שעות העבודה ובוודאי בסופי שבוע מייצרות הכנסה נוספת.
