אפקט העלאת הריבית על רוכשי הדירות, לצד הקיפאון בשוק הנדל"ן בעקבות פרוץ מלחמת חרבות ברזל, עשו את שלהם: בשנת 2023 נמכרו כ-66,590 דירות לציבור הרחב – ירידה של 34.9% לעומת שנת 2022. כך עולה מסקירה שמפרסמת היום (רביעי) הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). לראשונה כוללת הסקירה את היקף העסקאות של דירות יד שנייה, לצד היקף העסקאות של דירות חדשות. במקביל, אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם גם הוא את סקירתו החודשית לגבי ענף הנדל"ן למגורים, הפעם לגבי דצמבר 2023, על כך נרחיב בהמשך.
על פי הלמ"ס, 41.9% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות (כ-27,930 דירות). זוהי ירידה של 30.7% לעומת שנת 2022. כרבע מהדירות החדשות נמכרו בסבסוד ממשלתי (כלומר במסגרת תוכניות דירה הנחה) – מדובר ב-6,860 דירות. 58.1% מסך הדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה (כ-38,660 דירות) - זוהי ירידה של 37.7% לעומת 2022.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
באופן לא מפתיע, מספר הדירות שנמכרו ברבעון הרביעי של שנת 2023 היה הנמוך ביותר – כ-18.4% מסך המכירות באותה שנה. זוהי ירידה של 33.1% לעומת הרבעון השלישי ושל 36.1% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2022. ברבעון האחרון של 2023 נמכרו כ-12,250 דירות: 7,040 דירות יד שנייה ו-5,210 דירות חדשות.
בלמ"ס מסבירים כי בשל מלחמת חרבות ברזל שהחלה בחודש אוקטובר, הנתון בחודש זה היה הנמוך ביותר בשנת 2023. בחודש דצמבר חלה התאוששות ונמכרו 5,810 דירות: 3,080 דירות יד שנייה ו-2,730 דירות חדשות. בהשוואה לחודש נובמבר, מדובר בעלייה של 44.5% בסך הדירות שנמכרו - עלייה של 79.5% בדירות החדשות ושל 23.2% בדירות יד שנייה.
בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד כה נרשמה ירידה של 2.8% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. הירידה בדירות יד שנייה שנמכרו תלולה יותר מהירידה בדירות חדשות, 3.2% לעומת 2.7%, בהתאמה. אם בוחנים את המגמה של סך הדירות שנמכרו לתקופה ארוכה יותר, ניתן לראות כי מיוני 2020 עד אוגוסט 2021 נצפתה עלייה בקצב של 3.4% בממוצע לחודש. העלייה בדירות חדשות החלה מוקדם יותר (אפריל 2020) אך הייתה מתונה מהעלייה בדירות יד שנייה (2.2% לעומת 3.9%, בהתאמה).
איפה נמכרו הכי הרבה דירות בשנה שחלפה
על פי הלמ"ס, מחוז הדרום מוביל עם 23% מסך הדירות שנמכרו ב-2023. במחוז זה נמכרו יותר מרבע מהדירות החדשות (25.7%) ו-21% מסך הדירות יד שנייה. אחריו נמצא מחוז המרכז עם 23.2% מסך הדירות החדשות ו-20.4% מדירות יד שנייה שנמכרו. בקרב הדירות החדשות שנמכרו, הירידה המשמעותית ביותר לעומת שנת 2022 הייתה במחוז תל אביב – 44.3%. בקרב דירות יד שנייה, הירידות הגבוהות ביותר לעומת שנת 2022 נרשמו במחוזות המרכז, הדרום ותל אביב – כ-40.0% בכל אחד מהם.
בחלוקה לערים, כפי שניתן לראות בטבלאות ירושלים, אשקלון ונתיבות מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשנת 2023. בדירות יד שנייה שנמכרו באותה שנה, מובילות חיפה, באר שבע וירושלים. בהשוואה ל-2022, במרבית היישובים נרשמה ירידה, הן בדירות החדשות והן בדירות יד שנייה. בכמה יישובים נרשמה עלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו: שדרות, נתיבות, עפולה, קריית ביאליק, ירושלים ואשדוד.
בסוף דצמבר 2023 מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-67,760 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה) היה 27.5 חודשים. 30.0% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (20,350 דירות) ו-25.8% במחוז המרכז (17,510 דירות). בערים הגדולות, המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה תל אביב-יפו עם כ-7,830 דירות שנותרו למכירה ואחריה ירושלים עם 5,470 דירות שנותרו למכירה.
עוד עולה מהנתונים כי בשנה החולפת החלה בנייתן של 82.2% מהדירות המרכיבות את המלאי שנותר בידי הקבלנים. מתוך הדירות שטרם החלה בנייתן, מקורן של 83% בהיתרים שהופקו בשנת 2023. 16% מהדירות שהתווספו למלאי ב-2023 הן בהיתרים שהונפקו בדצמבר. בנוסף, הדירות בהיתרים שהונפקו בחודש ינואר הן 9% מסך הדירות שהתווספו למלאי בשנה הנוכחית ומתוכן 90% החלה בנייתן.
האוצר: הרמה הנמוכה ביותר בהיקף העסקאות בדצמבר
על פי סקירת הכלכלן הראשי באוצר, בחודש דצמבר האחרון נרכשו 6,088 דירות (כולל בסבסוד ממשלתי) - ירידה של 15% בהשוואה לדצמבר 2022. זהו שיעור ירידה מתון בהשוואה לאלו שנרשמו בחודשיים הראשונים למלחמה, כאשר בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה בנובמבר זהו גידול חד של 47%. עם זאת, בהשוואה היסטורית של חודשי דצמבר זוהי הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות לפחות מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר השפל בעסקאות מתרכז בפלח השוק של דירות יד שנייה.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש דצמבר על 5,531 דירות שנרכשו - ירידה של 18% בהשוואה לדצמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 39% במספר עסקאות אלו. מכירות הקבלנים בדצמבר הסתכמו ב-2,782 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי - עלייה של 3% בהשוואה לאשתקד. זאת לאחר ירידות חדות בחודשיים הראשונים למלחמה. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,225 דירות, ירידה מתונה של 2% בהשוואה לדצמבר 2022.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי ניכרת שונות גבוהה בין האזורים. כך, בעוד שבאזור המרכז נרשם גידול חד של 43% במכירות אלו בהשוואה לדצמבר 2022, באזור רחובות, מהבולטים ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים בשנים האחרונות, נרשמה ירידה חדה של 44% במכירות אלו.
הערים הבולטות במכירות הקבלנים באזור המרכז היו פתח תקווה, קריית אונו, רמת גן, גבעת שמואל, אור יהודה ובני ברק. בכולן נרשמו שיעורי גידול משמעותיים בהשוואה לדצמבר 2022, כאשר אלו חלו, בין היתר, על רקע מבצעי שיווק משמעותיים של קבלנים באזור, הבאים לידי ביטוי בתנאי התשלום הנוחים, אי הצמדה למדד תשומות בנייה וכו' - אבל שאינם באים לידי ביטוי במחיר הדירה "הרשמי".
בניתוח מאפיינים סוציו-דמוגרפיים של רוכשי הדירות החדשות באזור המרכז (בשוק החופשי) בחודש דצמבר נמצאה שכיחות גבוהה יחסית של מועסקים מענף ההייטק, כמו גם שיעור גבוה יחסית של משקי בית חרדים.
משפרי הדיור הפסיקו לקנות דירות
בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי כמעט בכל האזורים, למעט אזור הדרום, חל בחודש דצמבר גידול בחלקן של עשר החברות הגדולות במכירות, בהשוואה לתשעת החודשים הראשונים של 2023. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה, נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" עמד על 60%, שיעור נמוך משמעותית בהשוואה לדצמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם לא חל שינוי משמעותי בשיעור זה.
רכישות המשקיעים בדצמבר הסתכמו ב-1,071 דירות, ירידה של 10% בהשוואה לדצמבר 2022. כשיעור מסך העסקאות, עמד משקל המשקיעים בחודש דצמבר על 17.6%, גבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לדצמבר 2022 וללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח בין דירות חדשות ליד שנייה נמצא כי כמחצית מרכישות המשקיעים היו של דירות חדשות. באופן חריג בולט אזור ירושלים עם שיעור גבוה במיוחד של רכישת דירות חדשות על ידי משקיעים (70%), כאשר חלק לא מבוטל מהן התרכז בבית שמש. ירידה חדה של 38% נרשמה באזור רחובות וירידה של 45% באזור חדרה.
על רקע הערכות שנרשמו בענף על צפי לגל רכישות של תושבי חוץ, נתוני האוצר מצביעים על כך שבדצמבר נרכשו 127 דירות על ידי תושבי חוץ, ירידה של 26% בהשוואה לדצמבר 2022. כשני-שלישים מרכישות תושבי החוץ התרכזו באזור ירושלים. במקביל נמכרו 26 דירות על ידי תושבי חוץ, כך שהרכישות הסתכמו נטו ב-101 דירות, כ-2% בלבד מסך העסקאות בחודש זה.
מכירות המשקיעים בדצמבר הסתכמו ב-1,081 דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לדצמבר 2022. בחודש זה נבלמה הירידה במלאי הדירות בידי משקיעים, כאשר זה נותר ללא שינוי לאחר ירידה רצופה במלאי החל מדצמבר 2021. עם זאת, סך מלאי הדירות שנגרע מהחודש שקדם להעלאת המס ועד תום 2023 עומד על כ-5,000 דירות בלבד.
מכירות יד שנייה בחודש דצמבר הסתכמו ב-3,306 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לדצמבר 2022 וגידול של 25% בהשוואה לרמה הנמוכה בחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה הקיפה את כל האזורים, כאשר אזור המרכז היה היחידי שרשם שיעור ירידה חד ספרתי (9%). באזור תל אביב חלה ירידה של 41% ובאזור טבריה חלה צניחה של 46%.
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בדצמבר ב-3,356 דירות, ירידה של 6% בהשוואה לדצמבר 2022. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה ברכישות בהשוואה לדצמבר 2022 הקיפה את כל האזורים, למעט אזור המרכז שרשם גידול חד של 43% ברכישות אלו, במידה רבה על רקע מבצעי שיווק של קבלנים באזור זה. מנגד בולטים אזורי תל אביב וחיפה עם ירידות של 30% ו-27%, בהתאמה.
רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-1,661 דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לדצמבר 2022. זהו שיעור הירידה החד ביותר מבין כל הסגמנטים. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידות הקיפו את כל האזורים, כאשר שיעורי ירידה חדים נרשמו באזור תל אביב (67%) ובאזורי חדרה וטבריה (75%). בניתוח רכישות משחלפי הדיור בחודש דצמבר, בין מי ששיפרו דיור (רכשו דירה יקרה יותר מזו שמכרו) לבין "מצמצמי" הדיור נמצא כי שיעור זה של מצמצמי הדיור עמד על 32% בחודש דצמבר, שיעור הגבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לדצמבר 2022.
באוצר מזכירים כי לאחר שהחל בנק ישראל ברצף העילאות הריבית באפריל 2022, החלה להירשם תופעה של גידול בשיעור מצמצמי הדיור, כאשר משקלם עלה מרבע מסך משפרי הדיור עד ל-35% בספטמבר 2023, ערב פרוץ המלחמה. בחודשים אוקטובר ונובמבר נבלמה מגמה זו עד לשיעור של 29% ממשחלפי הדיור בחודש נובמבר. יתכן שירידה זו בחודשיים הראשונים למלחמה נרשמה בין היתר על רקע העדפה גוברת של משחלפי הדיור לדירות עם ממ"ד.
