איזו שכונה נחשבת המבוקשת ביותר למגורים בישראל, והאם מדובר בשכונות הממוקמות אך ורק באזורי הביקוש? בדיקה שערך עבורנו אתר מדלן (madlan) מגלה כי אף שלא מעט שכונות מבוקשות למגורים מצויות באזור המרכז והשרון, הביקושים למגורים אינם מתרכזים רק באזורים אלה וגולשים גם לערי הפריפריה.
כתבות נוספות למנויי +ynet:
במסגרת הבדיקה נבחנו עסקאות של מכירת דירות בשנה האחרונה (תשפ"ב) מול השנה המקבילה (תשפ"א) כדי לבדוק עליות מחירים, ובדרך זו להצביע על רמת הביקושים. ממצאי הבדיקה הראו כי השכונות שבהן נרשמו עליות המחירים הגבוהות ביותר, הן גם אלו הנחשבות למבוקשות ביותר.
לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בהרצליה נמצאה השכונה המבוקשת ביותר - מרכז העיר הוותיק. אחריה שכונות בערים פתח-תקווה, נתניה, הוד השרון, רחובות, יבנה, מודיעין-מכבים-רעות, תל-אביב, רמת-גן ובאר-שבע.
רם גפן, מנהל מחלקת המחקר של מדלן, מסביר: "לצורך הבדיקה בחנו טיפוסי דירות דומים, 5-3 חדרים, דירות יד שנייה בלבד, והשווינו בין עסקאות שבוצעו בתשפ"א לעסקאות שבוצעו בתשפ"ב. סיננו עסקאות של מתחת ל-1.5 מיליון שקל, כדי שעליות גבוהות באחוזים ונמוכות נומינלית לא יצרו מצג שווא".
על הממצאים אומר גפן: "רוב השכונות המציגות את העליות הגבוהות ביותר הן שכונות המיועדות למשפחות, שלא צפויה בהן בנייה משמעותית נוספת. לכן, סביר להניח שנראה עוד עליות בשכונות אלו בשנים הקרובות".
בשנים האחרונות העיר עוברת מתיחת פנים משמעותית, הכוללת בנייה מסיבית של שכונות חדשות כמו גליל ים והרצליה הילס. זאת לצד קידום מיזמי פינוי-בינוי ששינו את פניהם של מתחמי השיכונים הישנים, בעיקר באזור של הרצליה הירוקה - המרכזית והמערבית.
השכונה המבוקשת ביותר בעיר היא מרכז הרצליה הוותיקה, המתאפיינת בבנייה של בנייני דירות קטנים. יש מספר קטן של מיזמי פינוי-בינוי בשכונה, אולם כמות זו צפויה לגדול משמעותית כך שהבנייה הוותיקה תוחלף במגדלי מגורים. תושבי השכונה נהנים מקרבה למוסדות תרבות, מקומות בילוי ושירותי ציבור במרחק הליכה, וכן מתחבורה ציבורית טובה. בשכונה יש גינות ציבוריות קטנות, אבל אין בה פארק גדול.
על פי הבדיקה, מחיר דירת שלושה חדרים ממוצעת מיד שנייה במרכז הרצליה, עמד בשנת 2022 על סכום של 2.35 מיליון שקל - עלייה של 21.07% לעומת המחיר בשנת 2021. מחיר של דירת חמישה חדרים ממוצעת מיד שנייה באותה השכונה, עמד השנה על 3.96 מיליון שקל - קפיצה של 38.63% לעומת אשתקד. גם בשכונת הרצליה הירוקה נרשמו עליות מחירים.
בפתח-תקווה נמצאו לא מעט שכונות מבוקשות, ביחס לערים אחרות, כמו המרכז השקט, אם המושבות הוותיקה, נווה גן ומחנה יהודה. השכונה המבוקשת ביותר היא אם המושבות החדשה (או בשמה הרשמי הדר המושבות החדשה) שהוקמה בתחילת שנות ה-2000.
השכונה, שבנויה ברובה מבניינים בני 23-9 קומות, מאופיינת בעיקר באוכלוסייה חילונית ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-גבוה, וחיות בה משפחות צעירות רבות. התושבים נהנים ממוסדות חינוך ומרכזי קניות, אך נאלצים להתמודד עם בעיות כמו מחסור מסוים במבני ציבור ותשתיות.
מחיר דירת ארבעה חדרים ממוצעת מיד שנייה עמד בשנת 2022 על 2.683 מיליון שקל - עלייה של 26.6% לעומת המחיר בשנת 2021. מחיר דירת חמישה חדרים עמד על 3.209 מיליון שקל - זינוק של 32.28%.
אחת השכונות המבוקשות היא עיר ימים הנמצאת ליד הים, אולם מהבדיקה עולה כי קריית השרון מבוקשת אף יותר וכמובן זולה משמעותית.
השכונה, שנמצאת במזרח העיר, הוקמה בתחילת שנות ה-2000. היא מתאפיינת בעיקר בבניינים בני 8 עד 11 קומות, על אף שבחלקה המזרחי ישנם בניינים גבוהים מאוד בני יותר מ-20 קומות. היא גובלת בשטח פתוח גדול מאוד – חורשת הסרג'נטים.
מחיר דירת ארבעה חדרים ממוצעת מיד שנייה עמד ב-2022 על סכום של 2.324 מיליון שקל - עלייה של 25.76% לעומת 2021. מחיר דירת חמישה חדרים מיד שנייה עמד השנה על 2.928 מיליון שקל - עלייה גבוהה ביותר בשיעור של 30.48% בהשוואה לאשתקד.
לשם השוואה, מחיר דירת חמישה חדרים בעיר ימים עמד השנה על סכום של 4.005 מיליון שקל - עלייה של 29.28% לעומת אשתקד.
הוד-השרון מאופיינת בעיקר בשכונות עם בנייה נמוכה ובתים צמודי-קרקע, ולצדן אזורים עם מגדלים גבוהים. כזה הוא מתחם 1200 - שכונה חדשה יחסית שמוקמת בשנים האחרונות בצפון העיר, בסמוך לכביש 531.
השכונה חריגה, כאמור, ביחס לאופי הבנייה של הוד-השרון, והיא מתאפיינת בבנייה גבוהה וצפופה של עד 18 קומות. באזור פועלים שני בתי ספר יסודיים, ובעתיד ייבנה בית ספר יסודי נוסף ובית ספר תיכון. מחיר של דירת חמישה חדרים ממוצעת מיד שנייה עמד השנה על סכום של 3.992 מיליון שקל - עלייה של 28.65% לעומת מחיר של דירה דומה ב-2021.
שכונה מבוקשת נוספת בהוד-השרון היא מגדיאל הוותיקה, שם דירת ארבעה חדרים מיד שנייה נמכרה השנה תמורת סכום של 2.753 מיליון שקל - עלייה של 25.54% לעומת אשתקד.
גם באזור השפלה ניתן למצוא שכונות מבוקשות למגורים, אחת מהן היא שכונת רחובות ההולנדית, הממוקמת במערב העיר רחובות ומאופיינת במשפחות צעירות רבות, מרביתן חילוניות. השכונה, שהוקמה בתחילת שנות ה-2000, מורכבת מבניינים בני כשמונה קומות לצד בתים פרטיים.
תושבי השכונה נהנים מפארק רחב ידיים השוכן במרכזה, כמו גם ממגוון שירותי ציבור (בתי ספר, מרכז קניות, מתנ"ס ועוד). עם זאת, השכונה מנותקת יחסית ומצריכה נסיעה ברכב או בתחבורה ציבורית עבור מי שמעוניין להגיע לאזור מרכז העיר.
על פי הבדיקה, מחיר דירת ארבעה חדרים ממוצעת מיד שנייה עמד בשנת 2022 על סכום של 2.357 מיליון שקל - עלייה של 25.13% לעומת המחיר של דירה דומה בשנת 2021.
מעט דרומה יותר, נרשמו ביקושים למגורים בשכונת יבנה הירוקה (המכונה גם נאות רבין) - שכונה חדשה יחסית בדרום-מזרח יבנה, המונה כ-15 אלף איש. השכונה, שהחלה להתאכלס סביב שנת 2010, נבנתה כולה לפי עקרונות הבנייה הירוקה ורבים מתושביה הם משפחות צעירות.
תושבי השכונה נהנים משפע של בתי ספר יסודיים, רשת שבילי אופניים ענפה, פארק נחל יבנה החוצה אותה, מרכזים מסחריים וקרבה לתחנת הרכבת יבנה-מזרח. בנוסף, בשכונה פועלת מערכת תת-קרקעית אוטומטית לאיסוף אשפה, כך שמספר המשאיות שעוברות בה קטן יחסית.
על פי הבדיקה, דירת חמישה חדרים ממוצעת מיד שנייה נמכרה השנה תמורת 2.878 מיליון שקל - עלייה של 22.68% לעומת אשתקד.
יש מי שעדיין מכנה אותה "עיר שינה", אבל אי-אפשר להתעלם מהעובדה שמודיעין-מכבים-רעות מציגה ביקוש עולה וגובר למגורים כבר תקופה ארוכה.
על פי הבדיקה, השכונה המבוקשת ביותר שם היא שכונת הכרמים, הממוקמת בצפון-מזרח מודיעין בסמוך לכניסה הצפונית ולכביש 443. אכלוסה החל בשנת 2003, ונכון לשנים האחרונות מתגוררים בה כ-12,250 תושבים. מרבית השכונה כבר מאוכלסת, אך בצידה המזרחי נותרו עוד מספר מגרשים בהם מתוכננות להיבנות מאות דירות.
השכונה מתאפיינת בבנייה נמוכה-בינונית, מרבית הבניינים בה הם בני 6-3 קומות, למעט שני מגדלים בני יותר מ-20 קומות במזרחה ובמערבה. יש בה פארקים בגודל בינוני ובוואדי שמדרום לה נמצא פארק עמק האלה ובו אמפיתיאטרון, מגרשי ספורט, שבילי הליכה ורכיבה, מדשאות וחורשה גדולה.
על פי הנתונים, מחיר דירת ארבעה חדרים ממוצעת מיד שנייה עמד השנה על סכום של 2.743 מיליון שקל - עלייה של 22.67% לעומת אשתקד.
בבדיקה עלו גם כמה שכנות של העיר שהציגו ביקושים למגורים. בין היתר בבית-שמש, שם נרשם ביקוש למגורים ברמת בית שמש ג', המאופיינת באוכלוסייה חרדית. דירת ארבעה חדרים שם נמכרה השנה במחיר ממוצע של 2.065 מיליון שקל - עלייה של 25.23% לעומת אשתקד.
כנראה אי-אפשר להציג רשימה של שכונות מבוקשות מבלי להתייחס לפחות לשכונה אחת בתל-אביב-יפו, ועל פי הבדיקה שכונת לב תל-אביב היא המבוקשת ביותר.
מדובר בשכונה ותיקה במרכז העיר הכוללת נקודות עניין מוכרות כמו תיאטרון הבימה והיכל התרבות, הבורסה לניירות ערך, שדרות רוטשילד ורחוב שנקין, וצמודה למוקדי בילוי וקניות מרכזיים נוספים כמו שוק הכרמל, מדרחוב נחלת בנימין ומתחם השוק הסיטונאי.
הבנייה בשכונה נמוכה יחסית, אך צפופה מאוד. יש בה בעיקר גינות קטנות, עוברות בה שדרות ירוקות כמו רוטשילד ובן-ציון והיא קרובה לגינות גדולות כמו גן מאיר ופארק קריית ספר. אוכלוסיית השכונה בעיקר חילונית, אך כוללת גם דתיים וחרדים.
על פי הבדיקה, דירת שלושה חדרים מיד שנייה נמכרה השנה בסכום ממוצע של 4.147 מיליון שקל - עלייה של 10.35% לעומת השנה שעברה.
שכונה מבוקשת נוספת שעלתה בבדיקה, עם שיעור עלייה דומה במחירי הדיור, מצויה בעיר השכנה מדרום - חולון. מדובר בשכונת "גרין ועם", שם המחיר אומנם נמוך בהרבה אולם, כאמור, מציג שיעור עלייה דומה בחישוב שנתי. דירת שלושה חדרים מיד שנייה נמכרה השנה תמורת 1.705 מיליון שקל - עלייה של 9.15% לעומת מחיר דירה דומה ב-2021.
לא פחות משלוש שכונות בעיר הסמוכה לתל אביב נחשבות מבוקשות, כשהראשונה היא מרכז העיר ג' - שכונה ותיקה וחלק מהמרכז ההיסטורי של העיר.
רוב הבנייה בשכונה נמוכה עם מספר מצומצם של בנייני דירות גבוהים (עד כ-20 קומות), אולם בשנים הקרובות צפויים להיבנות בה מספר מגדלי מגורים גבוהים יותר במסגרת התחדשות עירונית. השכונה מרושתת היטב על ידי תחבורה ציבורית. עם זאת, השימוש ברכב פרטי בה לא קל בשל מצוקת חניה ועומסי תנועה.
תושבי השכונה נהנים מגישה נוחה יחסית למספר מוקדי תעסוקה מרכזיים בגוש דן, כשאת רוב הקניות והסידורים אפשר לעשות במרחק הליכה. כמו כן, נהנים התושבים מגישה רגלית לפארקים. על פי הנתונים, מחיר דירת שלושה חדרים ממוצעת מיד שנייה במרכז העיר ג' עמד השנה על סכום של 2.195 מיליון שקל - עלייה של 14.14%, לעומת מחיר של דירה דומה בשנת 2021.
שכונה מבוקשת נוספת ברמת-גן היא שכונת מתחם נגבה, שם דירת שלושה חדרים נמכרה השנה ב-2.164 מיליון שקל - עלייה של 13.89% לעומת אשתקד. בשכונת רמת יצחק המבוקשת דירה דומה נמכרה תמורת 2.096 מיליון שקל - עלייה של 9.17%.
הביקוש למגורים לא מסתיים בערי המרכז ומגיע גם לבירת הנגב. מהבדיקה עולה כי השכונה המבוקשת ביותר בעיר היא פארק הנחל - שכונה חדשה שמוקמת בדרום-מזרח העיר, בין פארק עירוני חדש שמוקם לאורך נחל באר-שבע, לאזור התעשייה עמק שרה. השכונה צפויה לכלול כ-4,000 דירות בבנייה צמודת קרקע ובבניינים בני 8-5 קומות, עם פארק מרכזי (בנוסף לפארק העירוני) והרבה גינות ציבוריות.
במהלך תכנון השכונה ניתן דגש על תנאי האקלים - בחורף הבתים יחוממו באופן טבעי בעזרת השמש, והשכונה תהיה הראשונה בעיר שתחובר לגז טבעי, כך שהוצאות התושבים על אנרגיה צפויות להיות נמוכות.
בימים אלו מקודמת תוכנית להקמת שכונה נוספת בת כ-1,000 דירות ממערב לשכונה, ומתוכנן הקמת מתחם חינוך ותיירות שיכלול פנימייה תיכונית בינלאומית, קאנטרי עירוני והרחבה של פארק נחל באר-שבע.
על פי הנתונים, דירת חמישה חדרים מיד שנייה בשכונה נמכרה השנה ב-2.092 מיליון שקל - עלייה של 19.54% לעומת אשתקד.
