ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה לאחרונה ערר שהגיש בעל מרתף בתל אביב שחויב במס שבח מלא לאחר שמכר את הנכס, שמשמש למגורים, ליזמית תמ"א 38. הוא טען שיש להחיל מס מופחת על הכנס, אך הוועדה קיבלה את עמדת מנהל מיסוי המקרקעין, שלפיה שמבחינה תכנונית לא מדובר בדירת מגורים.
את הנכס - חלק בקומת מרתף בבניין ברחוב מזא"ה – רכשה אימו של המערער ב-1996. הוא שימש למגורים לפחות החל ממועד זה והבן ירש אותו ב-2005. ב-2011 הוא התקשר – יחד עם שאר בעלי הזכויות בבניין – עם יזמית נדלן בהסכם תמ"א 38. ב-2015 ניתן היתר בנייה לתוכנית התמ"א ואושרו 19 דירות (16 קיימות ועוד שלוש חדשות), שהמרתף לא נכלל בהן.
היזמית ביצעה את עבודות החיזוק וביקשה לקבל טופס 4. אולם במסגרת ביקורת של אגף רישוי ופיקוח בנייה נמצא שהנכס ועבודות ההרחבה שבוצעו בו חורגים מהיתר הבנייה והעירייה סירבה לתת אישור אכלוס. בעקבות הסירוב, וכדי שתוכל לבצע את ההתאמות הנדרשות להיתר הבנייה, רכשה היזמית את המרתף בינואר 2019 תמורת 1.7 מיליון שקל.
המוכר דיווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב והצהיר כי מדובר בדירת מגורים מזכה לצורך חישוב מס השבח. למרות זאת, מנהל המיסוי חייב אותו במס מלא.
במסגרת הערר שהגיש על ההחלטה הוא טען כי הוא זכאי להטבה מכיוון שהנכס שימש למגורים בפועל משך עשרות שנים באזור מגורים מובהק. כמו כן, הרשויות לא פעלו על מנת לפנות את הנכס מיושביו, והעירייה אפילו חייבה את הנכס בארנונה כדירת מגורים.
מנהל המיסוי טען מנגד כי המוכר לא זכאי ליהנות ממס מופחת מכיוון שהנכס לא עונה על ההגדרה של דירת מגורים. לדבריו, השימוש שנעשה בנכס מנוגד לייעוד התכנוני הקבוע בהיתר הבנייה ומעולם לא הותר שימוש למגורים בנכס.
ואכן, ועדת הערר בראשות השופטת ירדנה סרוסי דחתה את הערר וקבעה כי הובאו שלל אינדיקציות לכך שהנכס אינו "דירת מגורים". בין היתר, מהיתר הבנייה המקורי של הבניין עולה כי הוא לא כולל דירת מגורים בקומת המרתף. כמו כן, בהסכם התמ"א משנת 2011 הנכס לא הוגדר כדירת מגורים ואף היה ברור לצדדים כי נדרשת "הכשרה" שלו. לפי היתר הבנייה שניתן לתוכנית התמ"א, בבניין 16 דירות, כאשר המרתף לא נספר כחלק מהן והיזמית אף חסמה את הגישה אליו כדי לקבל טופס 4.
הוועדה הדגישה כי השאלה היא לא אם הנכס שימש למגורים או מה הייתה דעתו הסובייקטיבית של בעליו ביחס לאפשרות להתגורר בו, אלא אם מבחינה אובייקטיבית מדובר בדירת מגורים, בדגש על הפן התכנוני.
הוועדה סיכמה שבניגוד למקרים שבהם בעל הנכס היה משוכנע שמדובר בדירת מגורים, והיה לו על מה להתבסס מבחינה סובייקטיבית ואובייקטיבית, במקרה זה אין הצדקה לחרוג מהכלל. "העורר ידע, ולכל הפחות היה עליו לדעת, קודם למכירה, כי הנכס לא מיועד למגורים", נכתב בפסק הדין.
• לקריאת ההחלטה המלאה – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העורר: עו"ד אהוד ברזלי, עו"ד קארין צוקרמן
• ב"כ המשיב: עו"ד רויטל בן דוד פמת"א (אזרחי)
• עו"ד ירון נדם עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
