שוק השכירות בישראל מושפע בחודשים האחרונים בצורה דרמטית ממלחמת חרבות ברזל: מחירי השכירות, שטיפסו לפני המלחמה לגבהים חסרי תקדים, החלו לרדת לאחר שהמצב הביטחוני שינה את התמונה, ולצד זאת נרשמו באופן טבעי גם הבדלים בין מחירי השכירות בדירות עם ממ"ד לבין דירות שאינן ממוגנות. בדיקה שערכה עבור "ממון" חברת Wecheck (וויצ'ק), המספקת לבעלי דירות ודיירים פתרונות פיננסיים מבוססי טכנולוגיה, בחנה את גובה שכר הדירה בדירות עם ממ"ד ובדירות ללא ממ"ד בערים מרכזיות ברחבי הארץ, ומצאה פערים דו ספרתיים במחירים.
במסגרת הבדיקה, שוקללו המחירים וההיצעים של עשרות אלפי דירות בנות 1-5 חדרים עם ממ"ד ובלי ממ"ד שיצאו לשוק השכירות לאורך שנת 2023 ונבדק שיעור הדירות שיש בהן ממ"ד ואשר פורסמו להשכרה, ביחס לכלל הדירות שפורסמו להשכרה, וכן הפער במחירים באחוזים. יש לקחת בחשבון שגודל המדגם של הדירות הוא משמעותי יותר במרכז הארץ, שם היצע הדירות המוצעות להשכרה לרוב גדול יותר, וכן להתייחס לכך שמחירי השכירות בערי הפריפריה נמוכים משמעותית מאשר במרכז.
מהממצאים עולה כי בעיר שדרות למשל, בעוד שכר דירה ממוצע של דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עמד בשנת 2023 על סכום חודשי של 2,867 שקל, דירה ממוגנת הושכרה תמורת סכום ממוצע של 3,159 שקל בחודש – פער של כ-10% במחירים. רק 14% מכלל הדירות שיצאו לשוק השכירות בשנה שחלפה כללו ממ"ד. באשקלון שיעור הדירות עם ממ"ד שהוצעו להשכרה בשנת 2023 גדול יותר (17%) והפער מעט נמוך יותר: דירת 3 חדרים ללא ממ"ד הושכרה ב-3,369 שקל בחודש, לעומת דירה עם ממ"ד שהושכרה ב-3,671 שקל בחודש – פער של 9%.
בבאר שבע ריכזו דירות ממוגנות כ-13% מכלל הנכסים שהוצעו להשכרה אשתקד, והפער בין המחירים עמד על כ-11%. באשדוד מדובר על פער של 10.3%, כאשר היצע הדירות הממוגנות שהוצעו להשכרה ריכז רק כ-10%. דימונה עקפה את אשקלון ב-2023 מבחינת היקף הדירות שהוצעו להשכרה וכללו ממ"ד (12%), אך מכיוון שהמחירים בעיר נמוכים יותר, הפער גבוה יותר ועמד על כמעט 15%.
אם נעבור למרכז הארץ, נוכל לראות שבתל אביב-יפו, העיר היקרה ביותר מבחינת מחירי השכירות, רק 11% מכלל הדירות שהוצעו להשכרה ב-2023 כללו ממ"ד, והפער בין המחירים עמד על 12.5%. כך, דירת 3 חדרים בלי ממ"ד הושכרה תמורת מחיר ממוצע של 7,117 שקל בחודש ואילו דירה ממוגנת הושכרה תמורת מחיר ממוצע של 8,009 שקל בחודש. בראשון לציון, אחת הערים שהיו המטווחות ביותר באזור המרכז בעיצומה של המלחמה, שיעור הדירות הממוגנות מכלל הדירות שהוצעו להשכרה עמד על 15% והפער בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד עמד על 13.5%.
ברמת גן טיפס הפער לשיעור של 13.8% - מסכום של 5,688 שקל בחודש עבור דירת 3 חדרים ללא ממ"ד, ל-6,474 שקל בחודש לדירה עם ממ"ד. רק 11% מכלל הדירות שהוצעו להשכרה היו ממוגנות. בפתח תקווה זינק פער המחירים לשיעור של כ-20%, שנובע מהיצע נמוך (רק 9% מהדירות שהוצעו להשכרה כללו ממ"ד בשנה שעברה) וממחירים יחסית נמוכים (4,333 שקל לדירת 3 חדרים ללא ממ"ד, לעומת 5,203 שקל לדירה דומה עם ממ"ד).
בירושלים נרשם פער לא קטן של כ-14% בגובה שכר הדירה של דירות ממגונות, לעומת דירות ללא ממ"ד, כאשר שיעור הדירות הממוגנות מכלל הדירות שהוצעו להשכרה עמד גם כן על 14%. בנתניה הפער טיפס ל-16.4% במחירים, כאשר רק 10% מהדירות שהוצעו להשכרה כללו ממ"ד.
בצפון הארץ, בחיפה כ-16% מכלל הדירות שהוצעו להשכרה אשתקד כללו ממ"ד, ופער המחירים בין דירות ממוגנות לכאלה שלא עמד על כמעט 14%. בנהריה לא פחות מ39% מהדירות שנכנסו לשוק השכירות כללו ממ"ד, ואילו פער המחירים הגיע לשיעור של 12.3%. בטבריה, שם היצע הדירות להשכרה אינו גבוה, כ-20% מאלה שהוצעו להשכרה כללו ממ"ד, ובהתאם הפער הגיע לשיעור של כמעט 15%. בקריית שמונה, כ-16% מהדירות שהוצעו להשכרה כללו ממ"ד, אך הפער במחירים היה נמוך ועמד על 5.4% בלבד. בוויצ'ק מסבירים בעקבות פינוי התושבים מהעיר, מדגם הדירות שנמדדו היה נמוך, מה שמשפיע על הנתונים.
הדירות יקרות יותר לבנייה
בוויצ'ק גם בדקו את השינוי בשכר דירה בדירות 3 חדרים עם ממ"ד בין החודשים אוגוסט 2023-פברואר 2024. עוד לפני המלחמה מחירי שכר הדירה של דירות עם ממ"ד טיפסו, עם פרוץ המלחמה המחירים התייצבו ובין החודשים אוקטובר 2023-פברואר 2024 חלה עלייה של 0.8% בלבד במחירים. במרבית הערים חלה עלייה מסוימת במחירי השכירות לאחר פרוץ המתקפה, ומאז נרשמה מגמה של יציבות, עם ההתרגלות של השוק לשגרה החדשה.
הערים יוצאות הדופן הן תל אביב, שבה הקיפאון בשוק הנדל"ן גרם לירידת מחירים גורפת שהשפיעה גם על הדירות הממוגנות; טבריה, שחווה עליות מחירים חדות בשוק המקומי; ובאר שבע, שחווה עליות מחירים באופן כללי, ומקבלת אליה גם מפונים מהדרום שמחפשים מקום מגורים חדש.
רמי רונןצילום: פוטופרג'לדברי רמי רונן, מנכ"ל וויצ'ק, "עוד לפני המלחמה היו פערי מחירים בין נכסים להשכרה עם ממ"ד ובין נכסים ללא ממ"ד, בעיקר משום שמרבית הדירות בשוק ההשכרה בישראל הן דירות ישנות יותר. אחוז הדירות הממוגנות שקיים בשוק ההשכרה נמוך מאוד מלכתחילה. בערים הגדולות, פחות מחמישית מהנכסים המוצעים להשכרה כוללים ממ"ד. בנוסף, דירות עם ממ"ד הן יקרות יותר לבנייה, מה שמתגלגל כמובן לשוכרים. שני הגורמים הללו הובילו לכך שפערי המחירים בין נכסים עם ממ"ד לנכסים ללא ממ"ד עומדים על יותר מ-10% בממוצע".
לדבריו, "כמובן שהמלחמה השפיעה על המגמה: בעבר שוכרים שקלו פחות ממ"ד כפקטור בחוזה השכירות. היום זהו צורך הכרחי עבור רבים מהשוכרים, מה שמעלה את הביקוש ואת המחירים בהתאם. הדירות הממוגנות התייקרו בכ-4% בממוצע ברחבי הארץ, בהשוואה לימים של לפני המלחמה. עם זאת, המחירים כעת מצויים במגמה של התייצבות".
סיון קונס, זכיינית אנגלו סכסון בראשון לציון, מתייחס לנתונים בעיר ומציינת כי "ראשון לציון ספגה מטחים כבדים של רקטות במלחמה, ומעבר להשפעות הכבדות על תושבי העיר, יש לכך גם השפעה על מחירי השכירות. באופן כללי, מחירי דירות ללא ממ"ד ירדו בשיעור של כ-10% בכל סוגי הדירות. לעומתן, מחירי השכירות של דירות עם ממ"ד נותרו יציבות, אם כי לא זיהינו עלייה דרמטית. ניתן לראות שמי ששוכר דירה ללא ממ"ד עושה זאת מתוך הכרח כמו צעירים, סטודנטים ומבוגרים. מי שיכול, מעדיף לשלם יותר על דירה ממוגנת".
סיון קונס, זכיינית אנגלו סכסון בראשל"צ: "העיר ספגה מטחים כבדים. מי ששוכר דירה ללא ממ"ד עושה זאת מתוך הכרח כמו צעירים, סטודנטים ומבוגרים. מי שיכול, מעדיף לשלם יותר על דירה ממוגנת"
"אין ספק שנושא הממ"ד חשוב ביותר ובימים האלה ביתר שאת", מוסיף שמאי המקרקעין אוהד דנוס. לדבריו, אם פעם הלוקיישן היה הפקטור המרכזי, הרי שמאז ה-7 באוקטובר הדברים השתנו. "עם זאת, גם מצב זה עשוי להשתנות בהמשך כאשר תגיע רגיעה והנושא הביטחוני יהיה פחות במודעות", הוא מדגיש. "צריך לזכור שממ"ד מעיר על בנייה חדשה, לרוב עם חניה ומעלית, ולכן ההפרש בדמי השכירות יכול לנבוע גם ממרכיבים אלה. בנוסף, לא תמיד הפער במחירים נעוץ במצב הביטחוני – בנתניה, למשל, לא הייתה ולו אזעקה אחת, אולם הפער במחירים גדול. לעיתים ההבדלים קשורים במרכיבים נוספים שדירה ממוגנת מקנה, לצד מידת הלחץ של השוכר באותו יישוב".
