שוק הנדל"ן הישראלי מצוי בקיפאון כבר למעלה משנה, בצל סביבת הריבית הגבוהה, מחירי הדירות שאומנם החלו להציג ירידה בחודשים האחרונים - אבל אחרי זינוק חסר תקדים, האינפלציה הגואה ויוקר המחייה. כל אלה גרמו לציבור הישראלי להפסיק לקנות דירות, וגם המצב הפוליטי-חברתי הרעוע, בלשון המעטה, הוביל לא מעט רוכשי דירות פוטנציאליים להשהות עסקאות ולשבת על הגדר. לראיה, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו בסוף השבוע האחרון והציגו המשך ירידה במכירת דירות חדשות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
אחד הפתרונות שמצאו לא מעט רוכשי דירות ישראלים בתקופה האחרונה והמטלטלת הוא להשקיע את כספם ברכישת נכסים בחו"ל, בדגש על מדינות קרובות לישראל - בעיקר יוון וקפריסין. כמובן שלא מדובר בתופעה חדשה: בעשור האחרון נחשף שוק הדיור המקומי ללא מעט יזמים שהשקיעו בנדל"ן ברחבי הגלובוס, חלקם הצליחו, אחרים גם קרסו, אבל גם משקיעים פרטיים רכשו נכסים באירופה ובארה"ב.
נתונים עדכניים שפרסמה לאחרונה חברת הנדל"ן וניהול ההשקעות הבינלאומית JLL מצביעים על כך שכבר בסוף השנה שעברה השקיעו הישראלים לא פחות מ-2.3 מיליארד דולר בנדל"ן בחו"ל, לא רק במגורים - גם במשרדים ובנדל"ן מסחרי. החברה מעריכה שהמשקיעים הישראלים המשיכו להשקיע בנדל"ן בחו"ל גם השנה, בעיקר במדינות אירופה בזכות הקרבה לארץ. לשם השוואה, לפני יותר מעשור, בשנת 2007 למשל, היקף העסקאות בחו"ל עמד על כשבעה מיליון דולר בלבד, לפי נתוני בנק ישראל.
אומדנים של קבוצת גיאוקרטוגרפיה, שהגיעו לידי ynet, מעלים שכ-20% ממשקי הבית בישראל התחילו להתעניין בשנה האחרונה ברכישת דירה בחו"ל, על רקע סביבת הריבית הגבוהה, דבר שעלול, על פי ההערכות להביא ליציאה של לא פחות מכ-70 מיליארד שקל מהארץ. בנוסף, סקר שערכה הקבוצה מראה שכ-60% מהישראלים שהחלו להתעניין ברכישת דירה בחו"ל, עושים זאת לא רק על רקע יוקר המחייה והאינפלציה הגואה – אלא גם בעקבות המשבר הפוליטי, שהוביל גם הוא לטלטלה כלכלית, וגם להרבה חוסר ודאות.
במסגרת הסקר, שנערך עבור מרכז הנדל"ן לקראת כנס מרכז הנדל"ן שייערך בחודש נובמבר הקרוב באילת, מעל מחצית מהמתעניינים ברכישת דירה בחו"ל, שהם כ-12.4% מכלל משקי הבית, כבר עושים פעילות בפועל, מהם 5.3% כבר פנו לאחד הבנקים או לחברה שעוסקת בנושא. האחרים התחילו לשוחח עם גורמי מקצוע כמו רואה חשבון, עורך דין וכו', זאת על מנת לקבל מהם פרטים ומידע על התהליך ומשמעויותיו. כ-24% ממשקי הבית החלו לקרוא על התהליך או התייעצו עם בני משפחה.
ד"ר רינה דגני צילום: עופר וקניןלדברי ד"ר רינה דגני, יועצת כלכלית אורבנית ומבעלי קבוצת גיאוקרטוגרפיה, "העניין ברכישה בחו"ל דומה בכל רמות ההשכלה וההכנסה: הדבר חוצה מפלגות, וההתעניינות ברכישת דירה בחו"ל היא במידה דומה בכל קבוצות האוכלוסייה לפי רמות הכנסה והשכלה. רמת העניין ברכישת דירה בחול גבוהה יותר בקרב חילונים (52%) מאשר בקרב דתיים (33%), וכ-60% ממי ששוקל לרכוש דירה בחו"ל עושה זאת בשל האירועים והמצב הפוליטי בארץ".
דגני מדגישה כי "לצד המצב הפוליטי, שמדיר שנה מעיניהם של אזרחים רבים, הבעיה המרכזית של שוק הנדל"ן בארץ היא המחירים הגבוהים הנדרשים כיום לרכישת דירה, שיחד עם הריבית שהאמירה יוצרים קושי משמעותי". במענה לשאלה "מה צריך להשתנות על מנת שיקנו או ישקיעו בישראל?", ענו כ-72% ממשתפי הסקר כי המחירים צריכים לרדת. כשליש נוספים אמרו כי המדינה צריכה לחזור ליציבות, ואילו כ-16% אמרו כי ההחלטה לרכוש נכס בחו"ל כלל לא קשורה למה שקורה במדינה.
חצי מהרוכשים מוכנים להשקיע עד 800 אלף שקל
סוגיה נוספת שנבדקה נוגעת בשאלה אילו תועלות מקווים הרוכשים הפוטנציאליים להשיג. התועלות העיקריות שהמתעניינים ציינו ברכישת נכס בחו"ל הן תפיסת ההשקעה כטובה יותר (42%), אפשרות להתבסס במדינה אחרת (38%) וכדאיות פיזור השקעות (34%). 17% מקווים לקבל דרכון זר באמצעות רכישת דירה בחו"ל.
כמחצית מהרוכשים הפוטנציאליים מחפשים רכישה בסכום נמוך ומעוניינים להשקיע עד 800 אלף שקל, כ-10% בלבד רוצים להוציא סכום של 1.4 מיליון שקל ומעלה. המשמעות היא שמדובר בסכום שכמעט ולא מאפשר לרכוש דירה בארץ, אלא אם מדובר בדירה קטנה, ישנה ובמיקום נידח. זאת, כאשר בחו"ל ניתן יהיה להיחשף להיצע מגוון משמעותית מבחינת סוג הנכסים שניתן לקנות בסכום זה ומיקומם. כמחצית מהרכישות בחו"ל ייעשו על חשבון רכישת נכס בארץ, וכמחצית בנוסף.
ומה המדינות שהישראלים הכי מתעניינים בהן? במקום הראשון נמצאת יוון עם כ-38% מתעניינים, כאשר לזכותה של יוון עומדות הקרבה לישראל, מחירים נמוכים, ריבית נמוכה והיצע גדול של נדל"ן, הן בערים כמו אתונה והן באיים השונים, המועדפים על הישראלים לנופש ופנאי. במקום השני ארה"ב עם עניין מצד 29.3%, ואחריה קפריסין ופורטוגל. למעט ארה"ב, שלוש מבין ארבע המדינות המבוקשות האחרות מתאפיינות בקרבה לישראל, מחירי נדל"ן ברי השגה ויוקר מחיה נמוך משמעותית מזה שיש בארץ.
ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר המשווקת בימים אלה פרויקט לישראלים באתונה, מציין כי אין מאפיין אחד לרוכשים הישראלים. "מצד אחד, יש משקיעים בעלי ממון שמבצעים את ההשקעה כחלק מפיזור הסיכונים בהשקעות שלהם ורצון להוציא חלק מהכספים מהארץ", הוא מסביר. "מצד שני, יש גם צעירים שעוד לא רכשו את דירתם הראשונה, יש להם הון עצמי מצומצם - והם מעדיפים לקנות דירה ביוון כי בארץ הם לא יכולים".
לדברי שמול, "המצב הפוליטי-חברתי בהחלט משפיע על התופעה: עד חודש אוגוסט האחרון, בקניית נכס ביוון בסכום של 250 אלף אירו ניתן היה לקבל ויזת זהב שמאפשרת מגורים במקום, וזה בהחלט היווה קטליזטור למכירות. כעת הסכום באתונה עלה לחצי מיליון אירו בעקבות הביקושים, אבל בשאר חלקי יוון הוא עדיין עומד על 250 אלף אירו. מבחינת מימון, לא ניתן לקבל בארץ משכנתא על רכישת נכס בחו"ל, אבל היום אנחנו מחפשים פתרונות מימון מקומיים. מכיוון שביוון הריבית נמוכה יותר, העובדה הזו גם כן מהווה שיקול לרוכשים שמרגישים שבארץ הם לא יכולים לקנות דירה בגלל מחירי הדירות וגובה הריבית".
ניר שמולצילום: טל שחרדוגמה לחסרת דיור שמעדיפה להפנות את הונה העצמי לרכישת דירה מעבר לים היא שירלי, מנהלת שיווק ואם לשלושה, שמתגוררת בדירת 4 חדרים שכורה ברמת גן ונמצאת בימים אלה בהליך רכישת דירת סטודיו באתונה. בשיחה עם ynet היא מסבירה: "יש לי הון עצמי שבארץ לא יאפשר לי לרכוש דירה. המחירים כאן גבוהים מדי, חיפשתי, עשיתי שיעורי בית - אבל זה בלתי אפשרי. גם דירות בפריפריה הן בדרך כלל במצב רעוע ומצריכות שיפוץ בכסף רב. גם לא רציתי להיכנס לעסקה עם משכנתא, ולכן הבנתי שהדרך הנכונה שלי היא רכישת דירה להשקעה ביון".
"יש לי הון עצמי שבארץ לא יאפשר לי לרכוש דירה. המחירים כאן גבוהים מדי, דירות בפריפריה הן בדרך כלל במצב רעוע ומצריכות שיפוץ בכסף רב. גם לא רציתי להיכנס לעסקה עם משכנתא, ולכן הבנתי שהדרך הנכונה שלי היא רכישת דירה להשקעה ביון"
"כדי לקנות דירה בחו"ל חייבים למצוא מישהו שיש לך בו אמון, שנותן מענה ומעטפת כדי לדעת למצוא את הנכס הנכון ולאתר את השוכרים", היא מוסיפה. "בארץ אי אפשר לקבל את התשואה שניתן לקבל כאן באתונה. אפילו לא בקפריסין, כי בקפריסין אופי השוכרים הוא יותר עונתי ובאתונה ניתן להשכיר את הנכס כל השנה. הדירה שאני מתכננת לרכוש ממוקמת במרחק של כמה דקות מהמטרו, כבר הייתי בה כדי לראות אותה מקרוב, ויש לי אפשרות להשכיר אותה לטווח ארוך או לטווח קצר באמצעות AIRBNB".
לדבריה, "ביחס למה שראיתי בארץ, אם בישראל דירת סטודיו עולה סביב חצי מיליון שקל לפני שיפוץ, כאן ביוון ניתן לקנות דירת סטודיו בסכום שנע סביב 380 אלף שקל. מי שיכול להרשות לעצמו יכול לקנות פה דירת 2 חדרים יפהפייה בחצי מיליון שקל. ממה שנאמר לי ומבדיקות שערכתי עולה כי התשואה מההשכרה כאן יכולה להגיע ל-8%-9%".
הסכנות שברכישת נדל"ן בחו"ל
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן, טוען כי "לענף הבנייה בישראל צפוי נזק גדול מעצם העובדה שרבים יושבים כיום על הגדר ושוקלים את צעדיהם. רכישת דירה היא הרבה יותר ממציאת פתרון מגורים. מדובר בהתחייבות כלכלית ארוכת טווח, המתפרשת על פני עשורים. אם כיום שיעור לא מבוטל מהישראלים שרוי בהלך רוח לפיו הוא שוקל קנייה בחו"ל, התוצאה תהיה ירידה גדולה ברכישות של משפרי דיור, רוכשים להשקעה ואף רוכשי דירה ראשונה, וזאת בתקופה שבה השוק כבר ספג פגיעה גדולה מאוד על רקע עליית הריבית החדה".
"רבים לא מבינים עד כמה מסוכנת ההשקעה בחו"ל. כל מדינה ועיר דורשת התמחות משלה, ומספר השחקנים הלא מקצועיים שמוכרים חלומות לישראלים הוא גדול. מומלץ לכל מי שרץ לרכוש דירה בחו"ל לשקול היטב מה היכולת שלו לשליטה ולבקרה על ההשקעה"
בנוסף הוא מבהיר כי השקעות נדל"ן בחו"ל טומנות בחובן סכנות שאסור להתעלם מהן. "אנשים רבים לא מבינים עד כמה מסוכנת ההשקעה בחו"ל. כל מדינה וכל עיר דורשת התמחות משלה, ומספר השחקנים הלא מקצועיים שמוכרים חלומות לרוכשים ישראלים הוא גדול", הוא אומר. "אני ממליץ לכל מי שרץ לרכוש דירה בחו"ל לשקול היטב מה היכולת שלו לשליטה ולבקרה על ההשקעה. למי שאינו מנסה בהשקעות בכלל, ובנדל"ן בחו"ל בפרט, הייתי ממליץ על רכישת דירת מגורים באזור נגיש יחסית שמאפשר הגעה פיזית למקום, דוגמת יוון או קפריסין, בצורה שתאפשר בדיקה של הנכס לפני הרכישה, ולאחר מכן ניהול של ההשקעה. בכל אופן בשום פנים לא להשקיע בחתול בשק באזורים מרוחקים שרמת המידע וההבנה לגביהם נמוכה".
דן קצנובסקיצילום: דרור סיתהכלואכן, מי שרוכש נכס מעבר לים חייב לדעת את הזהות של המוכרים או החברות שמציעות להצטרף לפרויקטים כאלה ואחרים, ולהיות מודע לכך שישנם סוגים שונים של מודלים להשקעה בנדל"ן, לא רק בדירות מגורים, וחייבים להבין איך הם עובדים - למשל לקנות מניות, לקחת חלק ביחידת השקעה או להצטרף לקבוצת רכישה במגרש. יש צורך לקרוא את האותיות הקטנות, ללמוד על הנפשות הפועלות ולהיעזר ביועצים. לא תמיד תמצאו שוכר, לא תמיד התשואה שיבטיחו לכם היא ריאלית – צריך לקחת את כל הדברים האלה בחשבון.
