בנק ישראל מוטרד מטרנד הלוואות הבלון ומבצעי המימון של יזמי הנדל"ן לרוכשי הדירות. בדוח היציבות החצי שנתי שפרסם היום הבנק המרכזי, הוא מייחד פרק לנושא זה. נזכיר כי הלוואות הבלון (הלוואת בולט) הם הסדר שיזמי נדל"ן מציעים לרוכשי הדירות, ולפיהם את רוב הסכום לרכישת הדירה הרוכשים ישלמו בגמר הבנייה. בשיטה זו רוכשי הדירות נוטלים הלוואת בלון שנפרעת בסיום הבנייה והופכת לחלק מהמשכנתא, ובתקופת הביניים משלם היזם את הריבית על ההלוואה.
"למרות שמספר העסקאות של דירות חדשות נותר דומה לנתונים של אמצע שנת 2020, היקף הלוואות הבלון הכפיל עצמו לעומת אותה התקופה, והן מהוות מעל ל-15% מהמשכנתאות החדשות", מציינים בבנק ישראל.
בבנק ישראל מסבירים שהרקע לצמיחת הטרנד הזה הוא שהוא מגלם לכאורה יתרון גם ליזם וגם לרוכש הדירה: "עבור היזם הלוואות אלה מוזילות את עלויות המימון, שכן הן מסווגות כהלוואות לדיור ולכן זולות יותר מהלוואות עסקיות לקבלנים. הסדר זה גם מאפשר לקבלנים להגדיל את מכירות הדירות ולהציג התקדמות בפרויקט, תוך הימנעות מהורדה במחירי הדירות. הרוכשים מצדם נהנים מהקלה בתזרים של החזרי ההלוואה בתקופת הביניים שבין רכישת הדירה ועד לקבלתה בפועל", כותבים בבנק ישראל.
אלא שבבנק המרכזי מתריעים מהסיכונים הגלומים בשיטה זו. הם מסבירים כי ישנם כמה סיכונים. ראשית לדבריהם, שיטה זו עלולה לעוות את המחירים בשוק, ולהקשות על התאמתם לתנאי השוק המשתנים, שכן בפועל מדובר בהנחה במחיר הדירה, אבל רשמית המחיר נותר יציב.
"בנוסף הרוכשים ניצבים בפני הסיכון שיצטרכו לממן את המרתה של הלוואת הבולט לאחר כמה שנים בתנאי שוק עתידיים, שאינם ידועים כמובן כיום", מציינים בבנק ישראל. "דחיית התשלומים הזו מפתה רוכשים להיכנס לעסקה של רכישת דירה כאשר הם לא בטוחים ביכולת המימון העתידית שלהם, תוך הסתמכות על האפשרות למכור את הדירה הנרכשת עוד בטרם השלמת הרכישה במידת הצורך", הם כותבים, אך מתריעים כי בפועל אם לא יצליחו בעת המועד למכור את הדירה, רוכשי הדירות יצטרכו לספוג הפסד בשיעור של כ-10% ממחיר הנכס על אי השלמת העסקה (סעיף "פיצוי מוסכם" המופיע בהסכמי רכישת דירה מקבלן). בבנק ישראל חוששים כי אם אירוע כזה יקרה אצל רוכשי דירות רבים, יהיו לכך השלכות גם על הקבלנים שעלולים להיתקע עם מלאי של דירות גמורות שאינן מכורות.
סיכון נוסף שמצביעים עליו בבנק ישראל הוא מתרחיש של מיתון עתידי בעוד שנתיים עד שלוש: "תרחיש שכזה עלול להחמיר את מצבם של רוכשי דירות רבים ביחס ליום רכישת הדירה ולגרום לכך שלא יוכלו לעמוד בנטילת משכנתא לצורך סילוקה של הלוואת הבולט. תרחיש זה עלול לפגוע במערכת הבנקאות שתספוג הפסדים בגין הלוואות אלה", הם מציינים.
החששות שמביע בנק ישראל אינם באים לידי ביטוי רק בדוח. בחודש שעבר פורסם ב"כלכליסט" כי ראשי החטיבות העסקיות בבנקים זומנו לפגישה מיוחדת בפיקוח על הבנקים, שעסקה בחשיפת הבנקים לאשראי בתחום הנדל"ן בכלל ובפרט להלוואות הבלון לרוכשי הדירות. בבנק ישראל מצפים שבעקבות העלייה ברמת הסיכון, יגדילו הבנקים את ההפרשות להפסדי אשראי בגין הלוואות אלה, כהכנה לתרחיש אפשרי שחלק מההלוואות ייקלעו לקשיים.
למרות הסיכונים המפורטים בדוח, בבנק ישראל גם מנסים לשמור על אופטימיות ומציינים כי הסיכוי שהלוואות אלה יובילו למשבר מערכתי נמוך יחסית, בשל המאפיינים של ההלוואות הללו. "מאפיינים אלה כוללים למשל פיזור גיאוגרפי רחב של פרויקטים שמציעים הלוואות מסוג זה, מגבלה כמותית שקובעים הקבלנים עצמם על שיעור העסקות הללו מסך הדירות בכל פרויקט, שוני בזהות הבנק המממן את הפרויקט לבנק שמעמיד הלוואות בולט לרוכשים בפרויקט ועוד".
בהסתכלות קדימה מעריכים בבנק ישראל שככל שמחירי הדירות יוסיפו לעלות, או אם הביקוש יעלה או הריבית במשק תרד- גורמים אלה יביאו לירידה בפופולריות של שימוש בשיטת ההלוואות הללו, שכן הקבלנים עצמם יעדיפו להימנע מכך (שכן בשיטה זו הם נושאים בתשלום הריבית על ההלוואה).
