מלחמת חרבות ברזל השפיעה השפעה חזקה על שוק הדיור יותר מכל אירוע ביטחוני שאירע בעבר, בגלל חומרת הפגיעה בעורף ובחזית, אורך הלחימה והיקף גיוס המילואים. כך עולה מפרק הדיור בדוח השנתי של בנק ישראל שפורסם היום (א').
עורכי הדוח מציינים כי עם פרוץ המלחמה, ירד מספר העסקאות לרכישת דירות ירידה חדה, כולל מכירת דירות בתמיכה ממשלתית (תוכניות דירה בהנחה), אלא שכבר בחודשים נובמבר ודצמבר ניכרה התאוששות, שהתגברה בינואר 2024. הפגיעה החזקה ביותר הייתה במחוזות הדרום והצפון, שבהם גם פונו יישובים, וכן במחוז חיפה, ופגיעה מתונה יחסית נרשמה במחוזות המרכז ותל אביב.
בניגוד לציפיות בעקבות גלי האנטישמיות בעולם, מספר הדירות שרכשו תושבי חו"ל לאחר פרוץ המלחמה ירד ביחס למספרן בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023, כך שלמעשה השפעתם על שוק הדיור הישראלי הייתה ועודנה זניחה: חלקם ברכישות בשנים 2014-2023 היווה כ-1.5% בממוצע, ובמקביל הם גם מכרו דירות, כך שמספר הרכישות נטו קטן עוד יותר.
בבנק ישראל מבהירים כי השפעת המלחמה על היצע הדירות צפויה להיות ממושכת יותר, מפני שענף הבנייה סובל ממחסור חמור בעובדים עקב איסור העסקתם של עובדים פלסטינים, שלפני פרוץ המלחמה היוו כשליש מסך המועסקים בענף, והעובדה שההצהרות להבאת עובדים זרים בהיקף מספק עדיין לא נשאו פרי.
עם זאת, בעוד שהקושי להמשיך את הבנייה בשל המחסור בעובדים עלול היה להרתיע רוכשים מקניית דירה בפרויקטים שבנייתם רחוקה מסיום, מניתוח נתוני העסקאות בדירות חדשות עולה כי לא היה שינוי מהותי בשיעור הדירות הנרכשות "על הנייר", כלומר שנתיים ויותר לפני מועד המסירה על פי החוזה.
שדרוג דירות בלי ממ"ד
על פי הדוח, המלחמה חידדה את הצורך בשדרוג הדירות הישנות שאין בהן ממ"ד בכל חלקי הארץ. ואכן, אחד הגורמים שעשויים לעודד רכישת דירות חדשות בתקופה הנוכחית הוא שהן מצוידות בממ"ד בסטנדרט עדכני. מאחר שרכישת דירה חדשה לרוב אינה נותנת פתרון מיידי, מפני שהיא עדיין בהליכי בנייה, והאכלוס צפוי רק בעוד חודשים או אף שנים, על רקע זה שיעור הדירות החדשות שנרכשו ואמורות להימסר לרוכשים בתוך חצי שנה בלבד גדל מעט.
למרות שהמלחמה הגדילה את חשיבותה של ההתחדשות העירונית, בבנק ישראל מתחו ביקורת על כך שדווקא במחוזות החשופים ביותר לסיכון של רעידת אדמה ולאיום ביטחוני היקף פעילותה מצומצם, משום שהכדאיות הכלכלית שלה ליזמים עדיין נמוכה מדי.
עורכי הדוח מזכירים כי בשנת 2023 כולה נמשכה מגמת האטה בשוק הנדל"ן, בשל התייקרות האשראי לדיור ונסיקת מחירי הדירות לאחר משבר הקורונה, שהתבטאה בירידה של מספר העסקאות. כמו כן, לראשונה ירדו מחירי הדירות מאז ירידתם בשנת 2018. בנוסף, עד פרוץ המלחמה קצב התחלות הבנייה נשמר ברמה גבוהה, והיצע הדירות המשיך לגדול למרות הירידה בביקוש לדירות; זאת על רקע קידום תהליכי התכנון והשיווק בשנים הקודמות, ומפני שעליית הריבית במשק ייקרה את החזקת הקרקע לאורך זמן ללא פיתוח.
האטת הביקושים לצד שמירה על היקף הבנייה הגבוה התבטאו בגידול מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות בידי הקבלנים, במיוחד במרכז הארץ, ומחירי הדירות החדשות והדירות באזורי הביקוש ירדו. כתוצאה מכך, הירידה של מכירת דירות חדשות פגעה בתזרים המזומנים של היזמים, שנאלצו להגדיל את היקף האשראי כדי להמשיך בפעילות הבנייה, וצמצמו את ביקושם לרכישת קרקעות.
עורכי הדוח מזהירים כי ההתקררות המתמשכת של הביקוש לדירות, יחד עם קשיים ואי-ודאות לגבי הרציפות התפקודית של ענף הבנייה בזמן המלחמה, ריסנו את ביקוש היזמים לקרקעות, ושיעורי ההצלחה והמחירים במכרזי רשות מקרקעי ישראל ירדו. לפיכך הם מעריכים כי קשיחות ההיצע בענף הבנייה בטווחים הקצר והבינוני עלולה להתבטא בצמצום היצע הדירות החדשות בשנים הקרובות, על אף פעילותם העקבית של מוסדות התכנון להגדלתו.
