הבניין החדש שניצב ברחוב יגאל אלון 40 בהרצליה הוא דוגמה לשינוי ייעוד תוך כדי תנועה. הבניין המקורי, בן שלוש קומות ו־12 דירות, שהוקם בשנות ה־70 של המאה הקודמת והיה מיועד בכלל לעבור חיזוק בתמ"א 38/1, הוסב בשלב מסוים לפרויקט תמ"א 38/2. זה קרה במהלך שנת 2016, זמן קצר מאוד לפני קבלת ההיתר לתוכנית החיזוק. דיירי הבניין – שבמסגרת ההסכם שחתמו, היו אמורים להישאר בדירות בזמן העבודות, חששו לחיות למעשה באתר בנייה וביקשו מהיזם – חברת אלמוג - להתפנות לשכירות במקום אחר עד השלמת הפרויקט. במקביל, מסביר בני שילון, מנכ״ל אלמוג 38, שאחראי על תחום התמ״א בחברה, כי בדיוק באותם ימים אישרה עיריית הרצליה תוכנית (הר/2213 מכוח סעיף 23), שמגדירה את הזכויות בעיר לפרויקטי תמ"א 38/2. במסגרת זו, התירה העירייה בניית קומה נוספת עוד בטרם יצא תיקון 3/א לחוק התמ"א. כך למעשה התאפשרה הסבת ייעוד הפרויקט. שילון: "אנחנו מדברים על פברואר 2016 – אז נעשה הסוויץ'. בוטל הסכם אחד ונחתם הסכם שני. היתר הבנייה ניתן במהירות הבזק בתוך כחצי שנה, והשאר היסטוריה". לדבריו, זה גם עניין של עיתוי וגם שיתוף פעולה מצד הדיירים. "היה קשה לשכנע להתחיל הכול מאפס, אחרי שהיינו בתהליך ארבע־חמש שנים לפני כן. אפילו דיירים היו פסימיים", הוא נזכר.
עם שינוי הייעוד, בוטל ההסכם עם הדיירים לתמ"א 38/1, ומקץ כשלושה שבועות – לאחר ספקות וחששות לא מעטים בקרב הדיירים ומסע שכנועים מצד החברה ומספר דיירים שתמכו - נחתם הסכם חדש ל־38/2 – דהיינו הריסה ובנייה לבניין.
היתר הבנייה התקבל ביולי 2017, ובחודש נובמבר אותה שנה נהרס הבניין. במקומו נבנה בניין בן שמונה קומות, הכולל 29 יחידות דיור – בהן 2 פנטהאוזים ו־3 דירות גן, וכן חניון תת־קרקעי על שטח מגרש כולל של 1.575 דונם. הדיירים הוותיקים קיבלו בשלב האכלוס דירת תמורה חדשה קומה אחת מעל המיקום המקורי.
בבניין דירות בנות 3 עד 6 חדרים עם שלושה כיווני אוויר. מרבית הדירות נרכשו על ידי משפרי דיור מהעיר וסביבתה, שביקשו להשתדרג לנכס חדש וגדול ולהישאר במרכז העיר.
"חשוב שיהיו עורך דין ומפקח בנייה"
הדייר הוותיק אלי הופמן נכנס עם משפחתו לדירת התמורה על סף סגר הקורונה הראשון, בסוף מרץ 2020. "התחלנו את התהליך לתמ"א 38/1 לפני כ־12 שנה", הוא משחזר, "בשלב כלשהו חברת אלמוג נכנסה לסיפור, וניהלנו איתה משא ומתן שהבשיל. לקראת הביצוע ביקשנו מאנשי החברה, שבזמן העבודות יפנו אותנו לדיור בשכירות, אלא שבחברה נוצרה הזדמנות בשלב ההוא לעבור למסלול תמ"א 38/2, היא העדיפה את המתווה הזה. בתוך מספר שבועות נדרשנו לחתום על חוזים חדשים, כשכל הדיירים נכנסו לתהליך בהסכמה".
איזו דירה פיניתם, ומה קיבלתם תמורתה?
"פינינו באוגוסט 2017 דירת ארבעה חדרים בשטח של כ־120 מ"ר, וקיבלנו דירת 5 חדרים בשטח 135 מ"ר, עם מרפסת 12 מ"ר, מחסן ושתי חניות".
אלו מסקנות הסקת מהתהליך?
"מניסיוני, חשוב שלדיירים יהיה עורך דין שישלוט בכל סעיפי החוזה עם החברה וייצג אותם, זאת למרות העובדה שהוא מקבל שכר מהיזם. חשוב שיהיה גם מפקח בנייה, שישלוט במפרט הטכני ויהיה בראש של הדיירים, כי בשלבים המתקדמים נדרשות עצות מקצועיות. זה הביטוי בפועל של הסיסמה 'תמ"א 38 ללא עלות לדיירים'. תמ"א הוא נושא מורכב, וככל שיש דיירים מבוגרים, התהליך ייתקל בקשיים, כי הם לא אוהבים שינויים. עם צעירים זה יכול להיות קל יותר".
מה מידת שביעות הרצון שלך מהתוצאה?
"אלמוג עמדו בכל לוחות הזמנים. זו חברה שעובדת בסטנדרט גבוה, וקיבלנו תמורה יפה בעסקה הזו".
העירייה: מעדיפים תמ"א 38/2
בעיריית הרצליה מציינים, כי "עתיד ההתחדשות העירונית טמון בשילוב של כלים שונים למען המטרה - ביניהם גם התחדשות מגרשית, גם פינוי־בינוי, שהוא פתרון ראוי למגרשים ומתחמים גדולים יותר, וגם כלים אחרים". עוד הם מוסיפים, כי העיר מעוניינת להמשיך בתמ"א 38, עם העדפה לפרויקטי הריסה ובנייה (תמ"א 38/2), ויחד עם זאת תהיה פתוחה לחלופות כאלו ואחרות. באזורים שבהם לא יהיה ניתן ליישם הריסה ובנייה, תתאפשר תמ"א 38/1.
"שני סוגי התמ"א, הן הריסה ובנייה והן חיזוק, הם בבחינת אפשרות עדיפה לשמירה על המקצב העירוני ועל צביון השכונה, לכן זהו כלי טוב להתחדשות", אומרים בעירייה.
