לכל אדם מומלץ לתכנן את חלוקת נכסיו בחייו ולאחר פטירתו, באופן שימנע (במידת האפשר) חיכוכים ומלחמות בין היורשים. עם זאת, במציאות לא כל אחד יכול לתכנן את יציאתו מן העולם, ולכן לעיתים משימת חלוקת נכסי הנדל"ן מוטלת על היורשים.
הדרך הפשוטה לכאורה, היא לנהל את הנכסים על ידי כל היורשים במשותף. אלא שפעילות כזו מחייבת הסכמה מוחלטת ביניהם לכל אורך הדרך, והיא איננה מתאימה לכל בני האדם.
אפשרות נוספת היא חלוקת נכסי העיזבון במסגרת "הסכם בין יורשים". כל עוד לא מזרימים להסכם נכסים או כספים מחוץ לעיזבון, הוא לא נתפס כ"עסקה" חייבת במס – ובלבד שהעיזבון טרם חולק. לאחר שהעיזבון חולק, ולו חלק מזערי ממנו (למשל חלוקה של כספים בלבד ללא נכסי הנדל"ן), עלולה להיות חיוב במס.
כדאי לדעת שהסכם בין יורשים גובר גם על הוראות הצוואה, והיורשים (בלבד) יכולים לחלק ביניהם את נכסי העיזבון בחלוקה שונה מזו שציווה להם המצווה. לכן, לעיתים, כדי להקל על מערכת היחסים בתוך המשפחה יעדיפו היורשים לכרות ביניהם הסכם שהוראותיו אינן זהות לחלוקת הנכסים בצוואה. למשל הם יכולים להסכים שהנכסים יתחלקו ביניהם שווה בשווה, למרות שלא לכך כיוון המצווה.
למגזר החקלאי הוראות מיוחדות המחייבות התייחסות מיוחדת ונפרדת. לדוגמה נחלות במושבים (אלה המקנות זכות המוכרת כזכות של "בר רשות") יועברו בירושה מיידית לבן הזוג שנותר בחיים (בניגוד לחלוקה בין כלל היורשים על פי חוק או על פי צוואה). לאחר מכן יירש אותם "בן ממשיך" אם קיים כזה (כיום, פחות מקובל), או מי מהצאצאים שיוכל להמשיך את קיום המשק החקלאי.
כך או כך, ניתן ליצור מנגנון הסכמי "פנים משפחתי" שיקבע כיצד יפוצו יתר הצאצאים שלכאורה אינם יכולים לרשת. בחוזי החכירה החדשים, קיימת התייחסות עדכנית בכל הקשור להורשת משקים חקלאיים. גם להורשה בקיבוצים (הן כאלה שעברו שיוך דירות, או כאלה שנקבע מועד לביצועם), התייחסות ייחודית שיש להכירה.
איך לפעול בהיעדר הסכמה?
אם מי מהצדדים רוצה "לפרק" את השיתוף ואין הסכמה על ערך הנכס, תוגש לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף. כדי לחלק את שווי הנכס בין הצדדים, בדרך כלל ימנה בית המשפט שמאי מקרקעין שיעריך את ערך הנכס. אחד הצדדים יכול לרכוש את חלקו של האחר או האחרים, ואם אין יכולת כספית, יימכר הנכס והתמורה תחולק בין היורשים.
האם ניתן למנוע פירוק שיתוף, למשל בטענה של חוסר תום לב מצד אחד הצדדים? בעבר נהוג היה לדחות כל טענה כזו ולקבל את התביעה במטרה למנוע המשך מריבה בין היורשים. עם זאת, בתי המשפט הקלו במעט, וקבעו כי במקרים מיוחדים, ולא בקלות, תביעה לפירוק שיתוף עשויה שלא להתקבל בשל חוסר תום לב של אחד הצדדים (למשל ניצול לרעה של ההליך כדי להפעיל לחץ על אחד היורשים).
במקרים מיוחדים יכול בית המשפט לדחות הסכמה בין היורשים שאינה שלמה, ולהורות על פירוק השיתוף. בכל מקרה, מגבלה מפני תביעת פירוק השיתוף תוקפה לשלוש שנים בלבד. לאחר תקופה זו מוקנית לבית המשפט הסמכות להורות על פירוק השיתוף, אם ראה שהדבר צודק.
לכן, אם לא נחתם בין הצדדים הסכם לחלוקת הרכוש, וכאשר לא הופרה חובת תום הלב, הרי שאין מנוס מקבלת התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
מתי מדובר בעסקה שחייבת במס?
בישראל של שנת 2024 לא קיים מס עיזבון. רישום על נכס מקרקעין על שם יורשים אינו חייב במס כל עוד שהוא מבוצע בסמוך לאחר קבלת צו הירושה או צו קיום הצוואה, וכאמור, כל עוד לא חולק העיזבון. במקרים מסוימים רשות המיסים מכירה ב"חלוקה לראשונה מתמשכת" לגבי נכס שלא ניתן היה להעברה בעת חלוקת הירושה.
במקרה שכבר חולק העיזבון, כולו או חלקו, יש לבחון האם מדובר בהעברה "חדשה" (כזו שבוצעה לאחר חלוקה קודמת) וזו עלולה להיות חייבת במס. למשל, כשהירושה כוללת גם כסף וגם נדל"ן, הנטייה היא לחלק את הכסף ולהמתין עם חלוקת הנכסים לעיתים אפילו שנים. במקרה כזה חלוקה "פנימית" של הנכסים עלולה להיות חייבת במס.
עו"ד שוש ריברעוד כדאי לדעת שגם חלוקה של כספי שכירות בין היורשים נחשבת ל"חלוקה" של העיזבון, ואחריה כל פעולה שתיעשה בעתיד שלא לפי הוראות הצוואה לא תחשב כ"חלוקה ראשונה".
בנוסף חשוב לדעת שבדרך כלל דירת ירושה יחידה של המוריש מעניקה ליורשים גם את הפטור בחיוב מס שבח במכירתה. לעומת זאת, אם הייתה למוריש דירה נוספת בישראל (ללא קשר לערכה), דירה זו תגרום לכך שיורשיו לא יהיו זכאים לפטור ממס בעת שימכרו את דירות הירושה.
במקרה כזה מומלץ לשקול להעניק חלק מהנכסים במתנה כדי להותיר ליורשים דירת מגורים שתהיה פטורה ממס בעת מכירתה. יורשי נכס נדל"ן שהם תושבי חוץ יחויבו במס גם על דירת יחיד של המוריש, אלא אם יוכיחו כי אין הם בעלי נכס בארץ התושבות שלהם.
כמו כן, חשוב לדעת, כי מכירה של נכסים שנרכשו בחו"ל ככל הנראה תחוב במיסוי, שעלול להיות כבד ביותר, במדינות שבהן יש גם מס עיזבון וגם מס על המכירה, באופן שלא יהיה ערך לנכס כזה. גם נכס כזה מחייב חשיבה מוקדמת ומומלץ לשקול האם למכור אותו או להעבירו ליורש או יורשים במתנה.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד שוש ריבר עוסקת בצוואות, ירושות, נדל"ן ומיסוי מקרקעין
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
