"בשורה חיובית, אך לא מספקת". כך מגדירים בענף הנדל"ן את ההחלטה של נגיד בנק ישראל מאמש להוריד את הריבית במשק ברבע אחוז לרמה של 4.5%, לראשונה מזה 4 שנים. מדובר בהחלטה ראשונה ודרמטית לשנת 2024, שאמורה להיטיב עם רוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות וכן עם חברות הנדל"ן שנקלעו לקשיים בעקבות העלאות הריבית והקיפאון בביקושים, אולם לא בהכרח מהווה פתרון מספק לשוק הנדל"ן, שמצוי במשבר מהחמורים שידע עוד בטרם פרצה המלחמה בעזה.
בשיחה עם ynet אומר אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כי "נגיד בנק ישראל אמנם הוריד את הריבית במשק ברבע אחוז, אבל הוא לא היה חד משמעי לגבי המשך מגמה של הורדת הריבית, וההורדה הנוכחית לכשעצמה לא משנה מהותית את מה שקורה בשוק הדיור. אי הוודאות כתוצאה מהמלחמה ממשיכה, והמהלך הזה לא באמת יתמרץ את השוק, בוודאי כשהוא סובל מבעיות אמיתיות כמו מחסור קיצוני בעובדים. אני לא רואה איך הורדת הריבית מסייעת בשלב זה בהפחתת מחירי הדיור, היא צעד בכיוון הנכון – אבל היא לא גיים צ'יינג'ר".
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
סער פלד, סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מסכים כי "שוק הנדל"ן נמצא כיום בקיפאון, כמות העסקאות נמוכה וחלק גדול מזה הוא המשך ישיר של הריבית הגבוהה במשק והיכולת המועטה של רוכשים חדשים לקנות דירות. בפרט אנו חווים זאת מחודש אוקטובר עקב המלחמה. ירידת ריבית באופן כללי, שנועדה בראש ובראשונה להמריץ את המשק ולהקל על משקי הבית בתקופה קשה זאת, יכולה במקביל גם לאושש את המכירות בשוק הנדל"ן. האם ירידה של 0.25% תספיק לזה? לא ידוע, אך היא בהחלט יכולה להקל על רוכשים חדשים להיכנס לעסקאות חדשות".
"ירידת ריבית, שנועדה בראש ובראשונה להמריץ את המשק ולהקל על משקי הבית בתקופה קשה זאת, יכולה במקביל גם לאושש את המכירות בשוק הנדל"ן. האם ירידה של 0.25% תספיק לזה? לא ידוע"
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד עוה"ד שוב ושות' המייצג יזמים בהסכמי רכישה מול רוכשי דירות, מציין כי הורדת הריבית כן מהווה בשורה חשובה ליזמים ולרוכשי הדירות. "מאז אפריל 2022 בנק ישראל העלה את הריבית, ומעבר לעלייה החדה בעלויות המימון לרוכשים וליזמים – זה בעיקר יצר אי ודאות", הוא מסביר. "הרוכשים ציפו שהעלאת הריבית תתרום לירידה חדה במחירים, וחששו לרכוש דירות תחת האיום שהחזרי המשכנתא שלהם יעלו מדי חודש. כעת, בנק ישראל מייצר יותר ודאות ונותן יותר ביטחון ותקווה לירידה הדרגתית של הריבית, כך שמי שיקנה היום דירה וייקח משכנתא – יהיה תחת ודאות גבוהה יותר".
עו"ד שוב מוסיף כי "במקביל, הרוכשים מבינים שלא תהיה ירידה חדה במחירי הדירות, ומעדיפים לנצל את המבצעים וההטבות שהיזמים נותנים היום. לכן אני צופה שהורדת הריבית תשנה בהדרגה את המומנטום בשוק ותתרום להגדלת הביקושים. מצד שני, כנראה שלא נראה בזמן הקרוב ירידות ריבית לשיעורי הריבית הנמוכים שהיו לפני כשנתיים ,ולמרות שהורדת הריבית תורמת להורדת עלויות המימון של היזמים, אני לא צופה שהם יחזרו לרכוש קרקעות ולהתמודד במכרזים במחירים מופרזים, שכן היום יש חסמים נוספים שיוצרים אי ודאות בענף כמו המחסור בעובדים, הריבית שעדיין גבוהה, קושי מימוני, הבחירות לרשויות המקומיות שגורמות לעיכובים בתכנון וברישוי וכמובן השפעות המלחמה, בעיקר בגלל הקושי לקדם בנייה בדרום ובצפון הארץ".
הפחתה של כ-20 אלף שקל
אתמול קראו בהתאחדות יועצי המשכנתאות להקמה מיידית של ועדת שרים לענייני נדל"ן "כדי למזער את הפגיעה בציבור בהווה ובעתיד" וטענו כי "נוטלי המשכנתאות בישראל במצב קריטי, ולהפחתת שיעור הריבית במשק תהיה השפעה מזערית על הציבור ועל יכולתו להשתקם בעתיד הקרוב". בהתאחדות ציינו כי הפחתה של 0.25% בשיעור הריבית במשק משקפת ירידה ממוצעת של 69 שקלים בהחזר החודשי ושל 20,747 שקלים לאורך חיי המשכנתא.
עינב סבינצר, מנהלת מרחב דרום בחברת אלדר משכנתאות ובהתאחדות יועצי המשכנתאות, הוסיפה כי "בנק ישראל החליט להיות קשוב לציבור ולהוריד את הריבית כבר בהצהרת הריבית הראשונה של שנת 2024. החזרי המשכנתאות עלו משמעותית, כמו גם הריביות על המינוס והריביות על ההלוואות הבנקאיות. הדבר הקשה מאוד על נוטלי המשכנתאות, ומשפחות רבות לא עמדו בנטל. המלחמה יצרה קושי נוסף מכיוון שרבים הוצאו לחל"ת ולמילואים. כעת, בעקבות התחזקות השקל והתמתנות האינפלציה בישראל ובארה"ב, התחזקה התשתית שאפשרה להתחיל בתהליך הורדת הריבית. התקווה היא שהורדת הריבית תמשך לאורך שנת 2024 ורצוי שהיא תגיע עם פתרונות נוספים עבור רוכשי דירה ראשונה. הורדת ריבית תסייע גם לקבלנים ולמוכרי הדירות".
גם בדיקה שערך הכלכלן מאור אוחנה, מנכ"ל דרכנו רשת ייעוץ משכנתאות, העלתה ממצאים דומים. על פי הבדיקה, הפחתת הריבית ברבע אחוז תוביל לכך שהתזרימים החודשיים בגין משכנתא ממוצעת של מיליון שקל לכ-30 שנה ירדו בכ-55 שקל לחודש וכל ההלוואה תוזל בכ-20 אלף שקל לכל התקופה (הנתונים מתייחסים למשכנתא ממוצעת המורכבת משליש ריבית פריים, שליש ריבית קבועה לא צמודה ושליש ריבית משתנה צמודה, הירידה בהחזרים מתייחסת לריבית הפריים בלבד). לדבריו, "מעבר לירידה בהחזר החודשי, הרי שלהחלטה אפקט פסיכולוגי והיא עשויה לעודד את שוק הנדל"ן ולהגדיל את הביקושים, לאור ההערכות שאנחנו עומדים בפני סדרה של הורדות ריבית בהמשך".
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, הוסיף אתמול כי "ההחלטה של בנק ישראל להוריד את הריבית היא צעד נכון ומתבקש, שיקל מעט על המגזר העסקי בכלל ועל הענף הבנייה בפרט. זינוק הריבית של השנה האחרונה הכניס את ענף שלנו למשבר, שהפך לקשה הרבה יותר מאז תחילת המלחמה. אנחנו בטוחים כי הנגיד ער להשפעה המסוכנת של המשבר הזה על המגזר הפיננסי והמשק כולו, וימשיך להיות עם היד על הדופק כדי לענות על צרכים של המשק בהתאם להתפתחות האינפלציה ולקשיים הייחודיים שתקופה הנוכחית יוצרת".
יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, ערן סיב, טען שהורדת הריבית היא בבחינת "מעט מידי ומאוחר מידי". לדבריו, "המשק נכנס לסחרור עוד לפני תחילת המלחמה בעקבות העלאות הריבית, עכשיו ענף השיפוצים כבר בקריסה טוטאלית והיקף עבודות השיפוצים צנח בשיעור של כ-75% לעומת התקופה שלפני המלחמה. לדעתי, טוב היה עושה נגיד בנק ישראל לו היה מוריד את שיעור הריבית במשק לרף הרבה יותר נמוך בעת הזאת".
הערכות: מחירי הדירות יעלו ב-2024
יעקב ניצן, שותף ומנכ"ל חברת רובי קפיטל המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן, ציין כי "מדובר בבשורה חשובה לשוק הנדל"ן הישראלי, גם לנוטלי המשכנתאות וגם ליזמי הנדל"ן. אולם מעבר להקלה בעלויות המימון העכשוויות, הרי שהורדת הריבית מעידה על שינוי מגמה שרוכשי הדירות המתינו לה חודשים רבים וייתכן שכעת, למרות המלחמה, נשוב ונראה נהירה מחודשת של רוכשים בחזרה לשוק. העלייה בביקושים כתוצאה מהשינוי בסביבת הריבית, יחד עם הירידה העתידית בהיצע הדירות, שבאה לידי ביטוי גם בדוחות של רשות מקרקעי ישראל שהעידו על ירידה החדה בשיווק קרקעות, עשויים להביא בהמשך לעלייה מחודשת במחירי הדירות. המפתח של שוק הנדל"ן נמצא בידיים של נגיד בנק ישראל, ואני שמח שהוא עשה צעד ראשון שיסייע להבראת ענף הנדל"ן".
בחברות שיווק הנדל"ן רואים כיוון אופטימי. לדברי אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן, "שוק הנדל"ן הפך את התקליט. רוכשי הדירות המתינו להורדת הריבית כי היא מסמנת עבורם שינוי מגמה, ומעניקה להם ביטחון רב יותר ברכישת דירות, בידיעה שמכאן ההחזרים החודשיים של המשכנתא לא יעלו ואולי אף ימשיכו לרדת. חשנו בשבועות האחרונים עלייה בביקושים, בעיקר מצד משקיעים שזיהו את ההזדמנויות שיש היום בשוק, ואני מאמין שעכשיו ובאופן הדרגתי נראה גם את הקהל הרחב חוזר בזהירות למשרד המכירות".
"רוכשי הדירות המתינו להורדת הריבית כי היא מסמנת שינוי מגמה ומעניקה להם ביטחון רב יותר ברכישת דירות, בידיעה שמכאן ההחזרים החודשיים של המשכנתא לא יעלו ואולי אף ימשיכו לרדת"
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, חיזק את הדברים. "המלחמה פגעה קשות במגזר העסקי ובמשקי הבית, והורדת הריבית הכרחית לעידוד העסקים באופן כללי ולענף הנדל"ן באופן ספציפי, בשל המינוף הגבוה הן של יזמים והן של נוטלי המשכנתאות", אמר. "הורדת הריבית קריטית להתעוררות שוק הנדל"ן, ואני צופה שהיא תתרום באופן משמעותי לירידת רוכשים מהגדר ולעלייה במספר העסקאות לרכישת דירות".
רוני כהן, שותף ומנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, הוסיף כי "הורדת הריבית היא סנונית ראשונה בתמרוץ הכלכלה וצעד מתבקש, המגיע על רקע ריסון האינפלציה. המשק בכלל, ותחום הנדל"ן כקטר של המשק בפרט, יתחזק מהורדת הריבית הנוכחית ומסמן כיוון של הורדות ריבית מדודות ושקולות נוספות. נוטלי המשכנתאות יחזירו פחות בתשלום החודשי, ובכך עלות עסקת רכישת דירה תהיה קצת פחות כבדה. כמו כן, יהיה קצת פחות קשה ליזמים להשקיע ולרכוש קרקעות והצמיחה בכלכלת ישראל תתחזק".
דוד אזולאי, בעלי קבוצת הייזום והבנייה דוד אזולאי, הוסיף כי "ההחלטה להוריד את הריבית נותנת זריקת מרץ ועידוד למשק הישראלי ולענף הנדל"ן בפרט. אני נוטה להאמין שזה איתות ראשון שלבנק ישראל להמשך הורדות ריבית בהמשך השנה. ענף הנדל"ן, שנעצר לחלוטין ב-7 באוקטובר, החל להתאושש בחודש האחרון, ואתרים רבים חזרו לפעילות כמעט מלאה. אני מאמין שנתחיל לראות זוגות ומשפחות שישבו על הגדר, חוזרים לשוק ומנצלים את הורדת הריבית לרכוש דירה. גם המשקיעים שנמנענו מלהיכנס לשוק מזהים כעת הזדמנות לחזור במחירים נוחים, משום שב- 2024 אני צופה שנראה עליית מחירים חדה במחירי הדיור".
