תארו לעצמכם את המקרה הבא: בניין ישן שנבנה בשנות הארבעים או החמישים של המאה הקודמת. העמודים מתפוררים עם סדקים בדירות, והמצב של היסודות לא משהו. האם מבנה כזה, שמסכן את הדיירים שגרים בו, לא צריך לקבל התייחסות שונה בתהליך ההתחדשות העירונית? האם במקרה כזה לא צריך לאפשר לבעלי הדירות מסלול מיוחד שיאפשר חיזוק מהיר? אולי העירייה, או המדינה צריכות להיכנס לעובי הקורה? נוי דותן סמנכ"לית פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אלמוגים ואלון ברקוביץ, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בחברת אפגד, הגיעו לאולפן ידיעות הנדל"ן לדיון בנושא.
"במדינת ישראל יש כ-1.6 מיליון דירות שזקוקות להתחדשות עירונית" פתחה ואמרה דותן, "אנחנו יודעים שמתוכן מספר מאוד מאוד גבוה אלו מבנים שנמצאים בסכנת קריסה ממשית, סכנת קריסה ממשית. הרשויות יכולות לסייע בכך שהם הם יתמקדו בקידום תוכניות במתחמים בהם יש מבנים בסכנת קריסה ממשית. הם יכולים למפות את המתחמים, ולתת עדיפות למבנים מסוכנים בקידום התוכנית. כלומר, להאיץ את התהליך שהוא גם כך ארוך ומאוד מאוד מורכב, לקצר אותו. היום מדובר על סביב 12 שנים, עד שהדיירים מפונים, ואני אהיה חצופה ואגיד שכדאי לקצר אותו לשנתיים – שלוש".
ברקוביץ הסכים אבל הוסיף כי: "לגבי מבנה מסוכן, או מבנה שעשוי להוות סכנת חיים, זה נכון. אבל בפריפריה, ואנחנו בעיקר עובדים בפריפריה, באשקלון למשל, זה לא יעזור. מה שאנחנו צריכים שם זה סיוע ממשלתי כדי לקדם את המתחמים הללו כמה שיותר מהר. הגדרת המבנה כמבנה מסוכן מסייעת בקידום החתימות וכפתרון טוב יותר אל מול דיירים סרבנים בהגעה מהירה יותר אל הרוב הדרוש. אבל בכל מה שקשור בקידום תכנון ברשויות בוועדות המקומיות והמחוזיות, יש כלים אחרים ומעדיפים להשתמש בהם".
"לרשויות יש המון כלים להאיץ את התחום"
בהמשך הדיון דותן התייחסה גם לוודאות התכנונית וגם לצורך ביצירת ארגז כלים משמעותי יותר לטיפול בסוגיה, מה שיוביל גם למימוש גבוה יותר של פרויקטים: "אני חושבת שאם תהיה משנה סדורה של איך מתייחסים ברשויות לנושא, אבל משנה ממש סדורה ומפורטת, זה יסייע. למשל איך מנקדים סכנה, מה דרגות הסיכון השונות. זה יוכל להביא יזמים למקומות שהם לאו דווקא כלכליים. מקומות שבאמת יש בהם צורך בהתחדשות עירונית בפריפריה. אני רוצה להזכיר למה קיימת בכלל התחדשות עירונית - בשביל להתחדש, בשביל להוריד את הסכנה של הקריסה, בשביל לחדש את כל המבנים שנמצאים פה איתנו עוד מקום המדינה. זה לא אריחים שנופלים, זה דיירים שיום יום חיים במציאות שאולי מחר בבוקר יפנו אותם מהבניין. ולרשויות יש המון כלים להתמודד עם זה ולהאיץ את התהליכים".
הדיון על שינוי היחס למבנים מסוכנים אינו מקרי, ובשנתיים האחרונות היו כמה מקרים בהם דיירים פונו ממבנים שהוכרזו כמסוכנים ומבנה בחולון אף קרס. בחוק ההסדרים הקודם עלתה הצעה להתייחס באופן שונה למבנים מסוכנים ולקבוע כי הרוב הדרוש יעמוד על 50% בלבד. הצעה זו לא עברה בסופו של דבר, אבל נשאלת השאלה האם מדובר במהלך נכון. "אני חושב שכל הורדה של היחס ל-50% תאפשר קידום מהיר יותר", כך ברקוביץ, "מתי אנחנו יכולים להתחיל להגיש תוכניות ולתכנן באמת? ברגע שיש לנו רוב מיוחס. רק אז הוועדות יכולות להתחיל לקדם את זה באופן מסודר, והזמן שלוקח להגיע לרוב מיוחס, שנה או שנתיים, זה זמן מבוזבז שחבל עליו לפי דעתי. יתרה מכך, אני חושב שמרגע שיש מבנה מסוכן, העירייה יכולה להתחיל לאפשר לנו לתכנן ולקדם את ההשגה של הרוב המיוחס במקביל ולא לעבוד בטור".
דותן התייחסה גם לסוגיית ה-50% ואמרה: "זה יכול להיות נחמד, כי זה יכול להאיץ מהצד שלנו את הקידום והתכנון. אבל בסופו של דבר אתה יכול להגדיר את זה בדיירים סרבנים, אבל אנחנו צריכים אחד את השני בשביל הפרויקט. אז לקצר את התהליך? זה לא מקצר את התהליך כי אנחנו נצטרך להסתדר איתם בדרך כזו או אחרת".
על כך השיב ברקוביץ כי: "אני חושב שבמקרה של חקיקה שתבוא ותגיד שבמידה ויש דייר סרבן לא סופרים אותו לצורך הרוב, וזה נעשה במקרים מסוימים, או שבמידה ויש דייר סרבן אפשר לכפות עליו, כמו שזה יכול להיעשות בתמ"א חיזוק על ידי המפקחת על הבתים המשותפים, זה יכול להועיל. במצב שבו יש מבנה שהוא מסוכן, למשל עד כדי הריסה או עד כדי איטום, אני חושב שבמקרה כזה חקיקה יכולה לבוא ולקחת את הכוח מאותו דייר ובעצם לכפות עליו את ביצוע הפרויקט".
"לחשוב מחוץ לקופסה"
בהמשך הדיון באולפן עלתה גם השאלה מה ניתן לעשות עוד כי לקדם את התחום. "זמן הוא כסף לכולם, ליזמים לרשויות ובטח לבעלי הדירות", כך דותן, "השלב הראשון צריך להיות קיצור תהליכים. זה ימשוך יזמים. בנוסף לכך, אפשרי להגדיל את המכפילים במקומות בהם אין כדאיות כלכלית וגם לתת הטבות מס בפריפריה. אלו כלים שהם נורא פרקטיים שנמצאים בהישג ידה של הרשות".
ברקוביץ הציע זווית אחרת: "מדינת ישראל הוציאה 50 מיליארד שקל במחיר למשתכן. אני אומר - בואו נעשה מחיר למתחדש. כמו שעשינו מחיר למשתכן, אפשר ללכת לכיוונים אחרים לגמרי. לחשוב קצת מחוץ לקופסה. במקומות כמו קריית גת, יש עשרות אלפי יחידות דיור שיכולים לצבוע אותם אל מול יחידות דיור קיימות. כלומר, לקחת את הבניין ולהתאים אותו אל מול מגרשים מסוימים. להרוס מבנה ישן, לבנות במקום אחר, ואת הקרקע שהתפנתה לשווק. בקריית שמונה, בטבריה, בית שאן. מקומות שאין שום היתכנות כלכלית היום ונמצאים על קו השבר הסורי אפריקאי. שם צריך חשיבה קצת אחרת. בסופו של יום, הקרקע משתחררת מאותו בניין שייהרס, ותחזור אל המדינה ותצא עוד פעם לשיווק. כלומר, המדינה תוציא הרבה פחות כסף".
