"המשבר בענף הבנייה והתשתיות הולך ומחריף. המחסור בעובדים מוביל עוד ועוד קבלנים ויזמים לעבר קריסה, ואנחנו כבר מכירים קבלני ביצוע ויזמים שהחליטו להרים ידיים, כי המצב לא הותיר להם ברירה. הדיון על ההיקף והמשמעות של איחור במסירת דירות ועבודות בנייה הולך ומתרחב, והתעלמות המדינה ממנו חמורה ביותר". כך פותח ומזהיר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו. המלחמה שפרצה ב־7 באוקטובר תפסה את ענף הנדל"ן בתקופה קשה והאיצה את המשבר שהתחום היה שרוי בו. אחת מתופעות הלוואי של המלחמה היא העובדה שדירות חדשות רבות, שהיו אמורות להימסר לרוכשים בחודשים האחרונים או בחודשים הבאים, עדיין נמצאות בבנייה, או גרוע מכך, נמצאות בפרויקטים שמושבתים מסיבות כאלו או אחרות. מדובר בשאלה גדולה שמרחפת מעל הרוכשים, הקבלנים והיזמים; שאלה שהמדינה נדרשת להכריע בה ושווה הרבה מאוד כסף. נכון למועד כתיבת שורות אלו – במשרד האוצר הודיעו כי אין בכוונתם להתערב בנושא ולא נקבע כל מתווה לפיצוי, זאת על אף פרסומים שהיו על מתווה מוצע שכזה. אולם, ככל הנראה, המילה האחרונה טרם נאמרה. הקבלנים מנסים להפעיל לחץ והרוכשים יושבים בצד וממתינים לדירות.
"מאז 7 באוקטובר מדברים הרבה על לקיחת אחריות", ממשיך סרוגו, "כל האיחורים בבנייה ובתשתיות מכל הסוגים הם תוצר של שני תהליכים, שהם באחריות השלטון בישראל. התהליך הקצר יותר היה כמה שבועות שבמהלכם חלק מהרשויות המקומיות לא אפשרו בנייה בשטחן, בניגוד גמור לחוק ולהוראות פיקוד העורף. לאחר פעולתנו בגיבוי הממשלה, אירוע זה הסתיים, ומשמעותו - איחור של מעל חודש בהשלמת עבודות. אבל לצידו מתקיים אירוע ענק של עצירת כניסתם לישראל של כמעט 100 אלף עובדים פלסטינים בבנייה ותשתיות. הטיפול באירוע זה החל באיחור ומתקדם לאט בשל החלטת המדינה, שכן התשובה היא בהבאת עובדים זרים במסגרת הסכמים בילטרליים. הנחנו על שולחן הממשלה את הנתונים. מעל חצי מהענף משותק, והחלק שעובד, מגיע לתקופות קצרות מאוד. הפעולה המבוצעת כעת תביא מספיק עובדים זרים לצורך חזרה לשגרה בענף בעוד תקופה ארוכה. הממשלה חייבת לאפשר למגזר העסקי ליטול את המושכות ולטפל בהבאת עובדים זרים במקומה. בתסריט כזה נחזור לשגרה בסוף השנה במקרה הטוב ביותר. אנחנו מדברים על תהליך שיביא לאיחור של מעל שנה במסירת כל סוגי עבודות הבנייה והתשתיות. לא ייתכן שהמדינה תדרוש מהענף, שחובותיו האדירים נאמדים ב־500 מיליארד שקל ומסכנים את כל המשק, לשלם על איחור בבנייה למזמיני עבודה ורוכשי דירות. זה פשוט לא יכול לקרות. הממשלה חייבת להפנים שמלוא האחריות בגין האיחור במסירה של דירות, מבני ציבור ותשתיות הוא עליה בלבד. הקבלנים והיזמים אינם אשמים בכך, ולכן עליה לפצותם באופן מלא, אחרת בתי המשפט יוצפו בתביעות דיירים שיימשכו שנים רבות, מה שיגרום לעוול נורא להם ולקבלנים".
"מדובר ממש בכוח עליון"
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי יורו ישראל, מחדדת את הבעיה: "מתקפת 7 באוקטובר, שהובילה לפריצת מלחמת 'חרבות ברזל', השפיעה באופן ישיר על ענף הנדל"ן הישראלי. ביום בהיר אחד עשרות אלפי פלסטינים שעבדו באתרי הבנייה, לא מורשים כעת לעבוד, חלק מהעובדים בחברות הבנייה מגויסים, חלקם מפונים וחלק מכלי הצמ"ה, המשאיות והרכבים גויסו אף הם. התוצאה היא שרוב החברות לא עובדות בתפוקה מלאה באתרי הבנייה. לצערי, זה יוביל בסבירות גבוהה לאיחורים במסירת הדירות לרוכשים, שלא באשמת היזמים, ולכן המדינה צריכה לתת לכך מענה. משרד השיכון צריך להאריך באופן ניכר את תקופת הגרייס לקבלנים באיחור במסירה, כדי שבתי המשפט לא יקרסו מתביעות של דיירים נגד קבלנים בנושא. כמו שהמדינה לא צפתה את אירועי השבת השחורה, גם הקבלנים לא יכלו לצפות את השלכותיה, ולכן הם לא צריכים לספוג את עלויות האיחורים. נכון שגם הרוכשים לא צריכים לספוג הכול עליהם, ולכן נדרש מתווה פשרה שיוסכם על כל הצדדים. אני סבורה כי מס רכוש צריך לשאת ברוב העלויות, במיוחד כשכוחותינו עדיין בשטח".
ירון צוברי, משנה למנכ"ל קרסו נדל"ן, מסביר שלכל צד יש זכויות: "מחד לרוכשים קיימות זכויות בהתאם לתקנות חוק המכר. מאידך ליזמים ולקבלנים נגרמו וממשיכים להיגרם נזקים משמעותיים עם השפעות עתידיות ברורות על לוח הזמנים, שיתבטאו באיחור של מספר חודשים במסירת דירות. בשבועות הראשונים למלחמה אתרי הבנייה היו סגורים. לאחר מכן הקבלנים ביקשו לחזור לעבודה, אך העיריות לא אפשרו זאת. בסופו של דבר חלק מאתרי הבנייה נפתחו, אבל תחת חוסר משמעותי של כוח אדם הן בצוות הניהולי של אתרי הבנייה (מהנדסי ביצוע, מנהלי עבודה שנמצאים בשירות מילואים) והן בצוות העובדים וכן גם תחת מגבלות והסדרי תנועה חדשים. כתוצאה מכך אתרי הבנייה חזרו לעבוד בתפוקות נמוכות. כמו כן באתרים מסוימים צוות עובדי הבנייה מבוסס על עובדים פלסטינים, באתרים אלו לא חודשה העבודה כלל. נוסף על כך קיימת בעיה באספקת חומרי בנייה, בעיקר חומרים המיובאים מחו"ל, כשמעבר לאיחור בלוחות הזמנים שנובע כתוצאה מכך, גורמת אף להתייקרות בעלויות הבנייה. המדינה חייבת 'להיכנס לאירוע' ולקבוע כי איחור במסירת דירות, בהתאם למספר חודשי הלחימה, לא יחייב את הקבלנים והיזמים בתשלום פיצוי בגין האיחור. מדובר ממש בכוח עליון. בנוסף המדינה צריכה למצוא מנגנון לפצות את רוכשי הדירות בגין דחייה במועד מסירת דירתם העתידית. עד לאחרונה התקיימו שיחות עם גורמים שונים במשרד הבינוי והשיכון, והיה נראה שקיימת נכונות לבחון פתרונות למצב". אולם, כאמור, במשרד האוצר כבר התייחסו לנושא ואמרו שנכון לעכשיו לא צפוי להינתן פיצוי למי מהצדדים.
רוני מזרחי בעלי קבוצת מזרחי ובניו, לא אופטימי: "ברור כי כל עוד הממשלה לא תקבל החלטה על הבאת 80 אלף עובדים מחו"ל ובד בבד תאפשר לפחות לחלק מהעובדים הפלסטינים, שעברו את אישור כוחות הביטחון, לחזור לאתרי הבנייה, בעיית האיחורים במסירת דירות תלך ותחריף".
אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין כי הנושא משפיע לא רק על רוכשים שממתינים לאכלוס, אלא גם הפך לאחד החסמים בשיחות מכירה עם רוכשים פוטנציאליים חדשים: "תופעת האיחורים במסירת דירות מוכרת, אולם הקורונה ועכשיו המלחמה בעזה הפכו אותה למשמעותית בקבלת ההחלטה של היזם ושל הרוכשים. מצד היזמים, הם נוקבים מועד אכלוס מאוחר ככל האפשר בניסיון להימנע מקנסות, אבל עדיין רוצים לשמור על מועד סביר שיהיה תחרותי מול יזמים אחרים ולא ירחיק את הרוכשים. היום אנחנו רואים שגם בגידור הסיכונים הכי קיצוני היזמים לא לקחו בחשבון שהאתר שלהם ייסגר למשך מספר חודשים בגלל מלחמה ארוכה. מצד הרוכשים, בעיקר רוכשי דירה ראשונה, כל חודש איחור משמעותו עלויות נוספות על שכירות, תשלום שכירות במקביל למשכנתה, עלויות של הצמדה למדד תשומות הבנייה וכיוצא באלה. אומנם יש חוק המגדיר את הפיצוי לרוכשים בגין איחור במסירה, אולם אין הגדרה ברורה לגבי נסיבות יוצאות דופן, כמו מגפה או מלחמה. בתקופת הקורונה הממשלה החליטה לא להחליט, ושלחה את היזמים והרוכשים לריב בבתי המשפט על השאלה האם המגפה היא סיבה מוצדקת לאיחור במסירה ולאיזו תקופה. נכון להיום יש כבר דיונים בנושא במשרד השיכון, אך צריך להקדים ולהבהיר לשוק את חלוקת הסיכונים בין היזם לרוכש, על מנת להקל על סגירת העסקה ולייצר ודאות".
עו"ד קרן פרשקר מעלה חשש שבמקרים מסוימים המצב הנוכחי אף יכול להביא לביטולי רכישות: ״הסכמי מכר של דירות המשווקות במסגרת מכירות מוקדמות קובעים, שאם היזם לא יקבל היתר בנייה עד תאריך מסוים, הרוכש יוכל לבטל את ההסכם. מדובר בחברות שרכשו קרקעות במחירים גבוהים ומכרו חלק גדול מהדירות במכירה מוקדמת, תוך התחייבות ללוחות זמנים שתלויים בקבלת היתרים ובקידום התכנון. הרוכשים שילמו באותה עת את מחירי השוק, שהיו גבוהים מאוד, והקבלנים חוששים כעת שהרוכשים ינצלו את האיחורים כדי לבטל את הרכישה ולקנות מחדש דירות במחירים נמוכים יותר".
"המצב היום לא דומה לקורונה"
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', המייצג יזמים רבים בחוזי רכישה מול רוכשי הדירות, מציין כי הממשלה חייבת לייצר ודאות בנושא הפיצויים בגין איחורים במסירת דירות. "אין ספק שהמצב היום אינו שגרתי, והוא אינו דומה למבצעים קודמים וגם לא לתקופת הקורונה. מאז 7 באוקטובר נוצר מחסור חמור בפועלים מקצועיים, כשעל הפועלים הפלסטינים אסרו להיכנס לארץ ולא הביאו במקומם עובדים זרים. חלק מהעובדים הזרים עזבו את הארץ, בנוסף חלק גדול מכוח האדם בחברות הנדל"ן גויס בצו 8, ולכן לא מן הנמנע שיהיו איחורים במסירות. ללא הסדרה של המדינה וקביעה ברורה האם המלחמה מוגדרת ככוח עליון, וכן תחימת הזמן הסביר לאיחור, היזמים והרוכשים ייאלצו להתמודד זה מול זה בבתי המשפט. במהלך השנים, הן בעקבות מבצעים קודמים והן בעקבות הקורונה, ראינו פסיקות סותרות. יש פסקי דין שקבעו שאיחורים במסירות בעקבות הקורונה ובעקבות מבצעים קודמים אינם מחייבים במתן פיצויים, והיו גם פסיקות שקבעו ההיפך. כיום אנחנו נמצאים במצב אחר וקיצוני יותר, ועל הממשלה לייצר אמירה ברורה שלא משתמעת לשתי פנים על מנת לחסוך לשני הצדדים התדיינויות משפטיות".
טרי אלמוזלינו־ארנון, ראש מחלקת נדל"ן מסחרי בברנע ג'פה לנדה ושות', מתייחסת אף היא לסוגיה: "עם פרוץ המלחמה אתרי בנייה נסגרו באחת. קיים קושי בגיוס פועלים להמשך הבנייה, ואין כל ספק כי רוכשים יחוו איחורים בקבלת ההחזקה בדירותיהם - מי בשבועות ספורים ומי בחודשים ארוכים. בינתיים הרוכשים נדרשים לשלם משכנתה, שכירות ועוד תשלומים. מי יפצה אותם? חוק המכר הינו אחד החוקים החלים על מוכרי דירות ורוכשי דירות 'על הנייר'. חשוב לציין, כי הוא קובע כי 'דירה' אינה רק 'דירת מגורים', אלא גם כל חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר, דהיינו גם משרד או חנות. לפיכך כל מה שנובע מחוק זה, רלוונטי גם לתחום הנדל"ן למשרדים ולמסחר". עוד על־פי עו"ד אלמוזלינו־ארנון, "מוטב, שהמדינה תימנע מסיטואציה של פנייה המונית מצד מי מרוכשי הדירות או הקבלנים לערכאות השיפוטיות, בשאלה – האם המלחמה מהווה 'כוח עליון' או 'אירוע מסכל', מה שיוביל ממילא להוצאות משפטיות גבוהות, להעמסה על הערכאות השיפוטיות, לפסיקות סותרות עד להכרעות בעליון שייקחו שנים, ובינתיים להכבדה כלכלית קשה; וחלף זאת, תצא ב'קול ברור' עם החלטה, ולפיה כל איחור שמקורו במלחמה - בר פיצוי על ידי המדינה. פיצוי זה יוענק לקבלן אשר יוכיח, כי שילם פיצוי זה לרוכש דירה. באופן זה תייצר המדינה ודאות כלפי הקבלנים ורוכשי הדירות כאחד, ולא תעמיס על ההוצאות והנזקים שממילא סקטורים אלה נושאים על גבם וימשיכו לשאת בשנים הקרובות. אולי באופן זה נסיר חסמים מחששות של רוכשי דירה לרכוש כיום דירות 'על הנייר', וכך נקדם התנעה של המשק ונביע אמון במדינה - גם בעיתות מלחמה".
כפי שבמקרים מסוימים בימי שגרה הנושא לא מיושם ולא נאכף כראוי, כך יש מי שסבור שגם כעת המצב עשוי להיות דומה. עו"ד ארז ספיר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר: "באופן מסורתי, קבלנים רבים לא נוהגים לשלם על איחורים במסירת דירות למרות החקיקה שמחייבת אותם לעשות זאת. רבים מהם מקווים, כי הלקוחות, שמחכים בקוצר רוח להיכנס לדירה החדשה, יימנעו מהליכים משפטיים ארוכים, שגם דורשים השקעה כספית בייצוג משפטי - ויוותרו על הפיצוי. פעמים רבות זה אכן המצב. להערכתי, המלחמה רק תחמיר את התופעה, ועל אף שהקבלנים אמורים לקבל פיצוי מהמדינה - הפיצוי לא יתגלגל אל הדיירים שדירותיהם התעכבו. ייתכן שהאוצר צריך ליצור מנגנון כלשהו, שיתנה את קבלת הפיצוי מהמדינה בכך שהפיצוי על האיחור במסירת הדירות אכן ישולם ישירות לדיירים".
"ענף השיפוצים מושבת כמעט כליל"
"ענף קבלני השיפוצים, שאיבד חלק ניכר מעובדיו מאז אוקטובר ומנסה להתאושש, זקוק למתווה פיצוי משלו". כך מסביר ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים. בעוד לקבלנים גובש מתווה פיצוי באוצר (ללא קשר לאיחור מסירת הדירות), לקבלני השיפוצים אין מתווה שכזה וגם אין עדיפות בקבלת עובדים זרים. סיב מסביר עד כמה המצב קשה ולמה הוא מצפה מהמדינה.
ערן סיב יו"ר התאחדות קבלני השיפוציםצילום: רונן מחלבמה המצב היום בענף השיפוצים? כמה עובדים חסרים? איך השיפוצניקים מתמודדים עד כמה זה משפיע?
"היום ענף השיפוצים מושבת כמעט כליל משתי סיבות; הראשונה קשורה לעובדה שחסרים לנו כ־15 אלף עובדים שסגורים ביהודה ושומרון. השנייה היא היעדר רצון וחשק של בעלי בתים להתקדם עם שיפוץ בעת מלחמה. ההתמודדות עם מציאות הזו קשה מאוד, משום שזו פעם ראשונה מאז קום המדינה שהענף כמעט מושבת. 100 ימים ללא עבודות חדשות ובלי יכולת לסיים עבודות ישנות. בכל הסבבים הקודמים של לחימה בדרום המתנו שבועיים-שלושה, במלחמת לבנון השנייה המתנו 34 יום, אבל ידענו שיש לזה סוף וחוזרים לעבוד כרגיל. פה אין סוף, ואף אחד לא יודע מתי זה יסתיים. מדובר באי ודאות נוראה".
מדברים על הבאת עשרות אלפי עובדים זרים. כמה מהם מיועדים לענף השיפוצים?
"אנחנו צריכים כ־15 אלף עובדים. העדיפות הראשונה שלנו לישראלים. אם אין, אנחנו מעדיפים זרים. הבעיה היא שהעובדים הזרים שאמורים להגיע, על-פי כל ההסכמים והפרסומים, מיועדים לחברות הבנייה, וענף השיפוצים יקבל רק את השאריות. בנסיבות כאלה לא תהיה לנו ברירה אלא להעסיק פלסטינים, אם תותר כניסתם, אבל חשוב מאוד לציין, שאף בעל דירה לא מוכן להכניס אליו הביתה עובד פלסטיני, והחשש מובן. כך שהבעיה עדיין גדולה".
לעובדה שענף השיפוצים מושבת יש משמעות רחבה יותר, לא?
"הענף מגלגל 15 מיליארד שקל בשנה. זה תחום ענק שמספק עבודה להמון ענפי עיסוק אחרים, כמו ענף הניקיון, ענף העץ, אלומיניום, קרמיקה, הובלות. ברגע שהענף מושבת, גם הענפים האחרים שתלויים בו לא עובדים, וזה גם הרבה פחות כסף שמגיע כמיסים למדינה. ישראל תגדיל את הגירעון, מפני שלא מאפשרים לנו לעבוד".
מה הפיצוי שהשיפוצניקים אמורים לקבל מהמדינה? יש הסדר או סיכום?
"קבלני השיפוצים מקבלים כמו כל בעל עסק שנפגע בעת המלחמה, אבל יש לנו בעיות נוספות, כי זה לא רק פגיעה במחזור שירד לאפס. אנחנו לא מצליחים לסיים עבודות שקיבלנו לפני 7 באוקטובר. ואני לא מדבר על עבודות חדשות שבלתי אפשרי לקבל בעת הזאת".
איך פותרים את המצוקה?
"הפתרון המיידי הוא הכשרות של עובדים ישראלים. לתת להם תמריצים, דוגמת פטור ממיסים למשוחררי צבא שרוצים לעבוד בענף השיפוצים והבנייה. בלי תמריצים אף אחד לא יבוא לעבוד בענף. זו עבודת כפיים קשה, ולצערי, היום אנשים מעדיפים עבודות קלות. בנוסף יש להביא עובדים זרים שמיועדים לענף השיפוצים; חייבים להקצות במיוחד עובדים רק לענף זה. הדבר האחרון שהיינו מציעים כמפלט אחרון הוא לשחרר פלסטינים מבוגרים לעבודה בשיפוצים לאחר אישור של שירות הבטחון הכללי. שחרור העובדים המבוגרים יוריד טיפה לחץ של עבודות שלא בתוך בתים".
נקודה למחשבה
אסור לקבלנים להתמכר לעובדים הפלסטינים
יוסי אברהמי, יו"ר ובעלים קבוצת יוסי אברהמי
נכון להיום חסרים כ־100 אלף עובדים פלסטינים, שנגרעו באחת ממצבת כוח האדם. אליהם יש להוסיף אלפי עובדים ישראלים שגויסו למילואים או פונו מבתיהם. גם המפעלים לא עובדים, האספקה והתובלה הימית לא מגיעה וכיוב'. כל אלה מביאים לירידה בתפוקה באתרים בכל הארץ, שממילא עובדים באופן חלקי על רקע הגבלות רבות של רשויות מקומיות עקב המלחמה, והריבית הגבוהה שמקפיצה את עלויות המימון לפרויקטים. הירידה בתפוקה מובילה לעיכוב בהתקדמות הפרויקטים, בהמשך תוביל בסבירות גבוהה לאיחור במסירת הדירות ואולי אף לעלייה במחיריהן.
יוסי אברהמי, בעלים ויו"ר קבוצת יוסי אברהמיצילום: יונתן בלוםלקבוצת יוסי אברהמי כ־25 פרויקטים פעילים ברחבי הארץ, אך הם עובדים כעת ב־50% תפוקה, כשרוב מנהלי הפרויקטים והמהנדסים מגויסים.
אסור לנו להתרגל לפועלים מעזה ויו"ש; כולנו ראינו מה קרה ב־7 באוקטובר, ואנו לא רוצים עוד טרגדיות ברחובות. אם רוצים להחזיר את הפלסטינים בתום המלחמה - אז רק אנשי משפחה, בעלי ילדים, שעברו אישור שב"כ.
כדי להתגבר על היעדר העובדים הפלסטינים, הממשלה אישרה הגדלת המכסה של הזרים לענף הבנייה לכ־50 אלף. בינתיים יש הרבה דיבורים, אך אני לא רואה נחיתות של עובדים מחו"ל, ויש להביא עשרות אלפים מהם.
בשנות ה־90, כשנדרש לבנות מאות אלפי דירות למיליון עולים מחבר העמים, אריק שרון הביא מיד כ־100 אלף עובדים זרים. במציאות הנוכחית ברור לנו שיש להשיג כוח אדם ממקומות נוספים, למשל מדובאי.
בישראל כדאי להתמקד בחיילים המשוחררים. אנחנו יכולים להכשיר אותם לעבודה באתרים, לתמרץ ולתגמל אותם בהתאם.
בנוסף המדינה צריכה לחשוב על מנגנון פיצוי לקבלנים בגין הירידה בתפוקה והעובדה שחצי מאתרי הבנייה לא פועלים כיום.
