שוק היוקרה בישראל ממשיך לבעוט למרות מלחמת חרבות ברזל וסביבת הריבית הגבוהה, אולם הטלטלה הכלכלית שאופפת את המדינה מותירה גם היא את אותותיה. נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו היום (ד') מצביעים על כך שברבעון השני של השנה חלה קפיצה של כ-40% במספר הדירות שנמכרו במחיר של 10 מיליון שקל ומעלה לעומת הרבעון הראשון של השנה. נתונים חלקיים לרבעון השלישי של 2024 מצביעים על המשך התאוששות בשוק דירות היוקרה. עם זאת, באוגוסט דווקא מסתמנת ירידה.
"סקירת הנדל"ן למגורים לחודשים אפריל-יוני חושפת למעשה תמונה מורכבת של השוק", מסבירה ל-ynet יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין. לדבריה, "מצד אחד, הגידול של 39% בהיקף עסקאות היוקרה של דירות בשווי של למעלה מ-10 מיליון שקל לעומת הרבעון הקודם יכול להצביע על האמון של קהל רוכשי נכסי הפאר בשוק הנדל"ן הישראלי". ואולם, בהשוואה שנתית, מוסיפה בוגין כי "ניתן לראות שכמעט אין שינוי ביחס לנתון המקביל אשתקד, אז השוק רק התחיל ללמוד כיצד מתמודדים עם סביבת ריבית גבוהה. עם זאת, צריך לזכור שכמות המכירות הכללית בשוק עלתה, ואילו כמות עסקאות היוקרה באופן יחסי ירדה".
ירושלים בצניחה, רמה"ש בעלייה
בפילוח הערים הבולטות ברכישות בפלח שוק היוקרה הובילה תל אביב עם 56 דירות שנרכשו בה ברבעון השני השנה, בדומה לרמת רכישות זו ברבעון השני אשתקד (53 דירות). ואולם, באזור תל אביב נרשם שפל היסטורי של רכישת דירות על ידי תושבי חוץ, שנוהגים גם הם לרכוש נכסי יוקרה. בירושלים, שבדרך כלל מדורגת שנייה במספר העסקאות בפלח שוק היוקרה, נרשמה רמה נמוכה במיוחד של עסקאות עם 5 דירות בלבד שנרכשו בה בשווי של 10 מיליון שקל ומעלה. זוהי צניחה של 78% בהשוואה לרבעון השני אשתקד וירידה חדה גם בהשוואה לרבעון הראשון השנה, שהיה נמוך בפני עצמו, עם 10 דירות יוקרה שנרכשו בעיר.
העיר שדורגה שנייה בפלח שוק היוקרה ברבעון השני השנה הייתה רמת השרון עם 10 עסקאות, זאת לעומת עסקה אחת בלבד שהתבצעה בפלח שוק זה ברבעון המקביל אשתקד ו-3 עסקאות שהתבצעו ברבעון הראשון השנה. 7 מתוך 10 דירות היוקרה שנרכשו ברמת השרון היו מיד שנייה. שתי ערים נוספות מהשרון מדורגות במקומות השלישי והרביעי: הרצליה ורעננה עם 9 ו-8 עסקאות ברבעון השני השנה (לעומת 8 ו-5 עסקאות ברבעון השני אשתקד, בהתאמה).
לדברי בוגין, "כניסתה של רמת השרון לרשימה, כאשר מרבית העסקאות בה היו דווקא בשוק הדירות מיד שנייה, מפתיעה למדי. המחיר הממוצע של העסקאות הוא הנמוך ביותר מבין הערים המובילות, מה שאולי מצביע על הרצון של הרוכשים השונים לקבל את הדירה בהקדם לנוכח המצב הביטחוני הקיים, ולא להמתין את פרק הזמן של משך הבנייה. הירידה בירושלים ל-5 עסקאות בלבד, ככל הנראה מבשרת על כך שרוכשי היוקרה בבירה מעדיפים להתמקד באזורים בטוחים יותר ולכן בוחרים בתל אביב ואזור השרון".
"קונים מתוחכמים"
רוני כהן, מנכ"ל שותף בחברת אלדר שיווק נדל"ן, מסביר את המצב בשטח: "אנו רואים כי בשוק נדל"ן היוקרה בישראל חלה עלייה בכמות המכירות, במיוחד ברבעון השני, לאחר תקופה ארוכה של חששות וחוסר ודאות, שהתחילה בעקבות המהפכה המשפטית והמשיכה עם פרוץ המלחמה ב-2023. כיום קיים שינוי בתודעה של רוכשי הנדל"ן והמשקיעים, שהתמודדו עם אי ודאות כלכלית וביטחונית. המצב בו אנו שרויים מחזק את התחושה שהשקעה בנדל"ן בישראל, במיוחד עבור יהודים, היא עדיין בטוחה ואטרקטיבית ולכן רוכשי סגמנט היוקרה החלו לחזור לשוק".
לדבריו, "רוכשי נדל"ן היוקרה הם קונים מתוחכמים, שמבינים את יתרונות ההשקעה במצב הנוכחי. רבים מהם מזהים שהיזמים היום מציעים תנאי תשלום משתלמים, שלא יימשכו זמן רב, דבר שדחף אותם לצאת מהצד ולבצע רכישות. עם שיפור המצב הכלכלי, ניתן להבחין בגידול בביקושים ובמחירים, דבר שמעיד על חידוש האמון בשוק הנדל"ן היוקרתי, שהפך לאטרקטיבי שוב עבור רוכשים פוטנציאליים".
סמואל ואן קוט, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן נאות שירן הפועלת בתחום שוק היוקרה, מציין כי "התחזית לשוק היוקרה מצביעה על עלייה ניכרת במספר העסקאות, עם חידוש התעבורה האווירית הסדירה וכניסת רוכשים מחו"ל לישראל. הערכה זו מצביעה על כך שרכישות אלו ישפיעו גם על ביקוש הנדל"ן מצד הרוכשים המקומיים, כפי שנראה ברבעון השני של 2024. במהלך החודשים הראשונים שלאחר המלחמה שררה אי-ודאות לגבי הביטחון והמצב הכלכלי בישראל, מה שגרם לרוכשים לאמץ גישת המתנה מתוך ציפייה לירידת מחירים. עם זאת, כאשר התברר שהמחירים נותרים יציבים וצפויה עליית מחירים משמעותית על רקע האנטישמיות הגוברת בחו"ל, רוכשים רבים החליטו לפעול ולרכוש נכסי יוקרה לפני שהמחירים יעלו שוב".
ואן קוט מוסיף כי "בפרויקט היוקרה DUO תל אביב שאנו משווקים עבור חברת אפריקה ישראל מגורים אנחנו רואים שמרבית הרוכשים בפרויקט דווקא אינם משקיעים אלא אנשים שמתכוונים להשתמש בדירות למגורים. מדובר בדירות שנמכרות תמורת סכום ממוצע למ"ר שנע בין 65-100 אלף שקל. חלקם הגדול של רוכשי דירות היוקרה אצלנו אלה ישראלים, אך אנו מקבלים פניות רבות מתושבי חוץ אשר מעוניינים לבודק אפשרות מגורים בישראל בשל העלייה באנטישמיות בחו"ל".
יוסי ברק, מנכ"ל ומייסד קבוצת ברק פיננסים המנהלת קרן השקעות וחברת יזמות בתחום הנדל"ן, אומר כי "מלחמת חרבות ברזל וגילויי האנטישמיות בעולם הביאו חזרה ביתר שאת את המשקיעים היהודים לשוק הנדל"ן בישראל, מתוך צורך בתחושת ביטחון. נתוני העלייה לישראל עלו בצורה ניכרת והביאו לדרישות שיא בביקושים לדירות יוקרה במרכז הארץ. במקביל, כווקטור נוסף, האינפלציה בישראל מובילה משקיעים מקומיים שיש להם הון פנוי לבצע השקעה בנכסים ריאליים כמו נדל"ן, שנתפס כאפיק בטוח יותר בתקופות של אי ודאות כלכלית. היזמים מצידם מציעים כיום תנאי מימון אטרקטיביים יותר, עם דרישות הון עצמי נמוכות יחסית, מה שפותח את שוק דירות היוקרה בפני קהל רחב יותר של משקיעים פוטנציאליים".
ברק מוסיף כי "מלבד רכישה ישירה של נכסים, מגמות חדשות בשוק משקפות עלייה בפתרונות למשקיעים, כמו השקעה במיזמי נדל"ן משותפים או רכישת חלקי דירות. מודלים אלו מאפשרים גמישות רבה יותר בהשקעה ומפחיתים את הסיכון והמחויבות הפיננסית. השקעות קואופרטיביות או חלקיות מעניקות למשקיעים אפשרות ליהנות מחשיפה לשוק היוקרה בלי לשאת בכל העלויות הנלוות".
לדבריו, "מגמה זו מושכת גם רוכשים צעירים ומשקיעים מהתפוצות, שמחפשים דרכים חכמות להיכנס לשוק הנדל"ן הישראלי מבלי להתמודד עם בירוקרטיה או עלויות תחזוקה מלאות של נכס. השילוב של גמישות השקעתית, תנאי מימון משופרים והביקוש הגובר בעקבות הגירה ועלייה לישראל מחזק את ההערכה ששוק היוקרה ימשיך לצמוח גם בטווח הבינוני והארוך".
