ההתחדשות העירונית על כל פניה היא העתיד הבלתי נמנע של ערי ישראל. זה הנתיב המשמעותי ביותר להגדלת היצע הדירות במרכזי הערים ומהלך הכרחי בכל הקשור לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. בהתחדשות העירונית מורכבות גדולה התלויה בסופו של דבר בשני מרכיבים משמעותיים – שיתוף פעולה בין הגורמים השונים וודאות. בלי שני הדברים הללו, לא יהיו פרויקטים.
פנינו למספר רב של עיריות בשורה של שאלות זהות כדי להבין מה מצב ההתחדשות העירונית בשטחן. בין היתר שאלנו מה המדיניות שהעירייה מקדמת, מה עושים עם התשתיות שדורשות טיפול, וגם כיצד מסייעת הרשות לבעלי הנכסים. התשובות חושפות בין היתר היקפי פעילות גדולים מאוד ופתרונות יצירתיים למבני ציבור ולתשתיות.
ירושלים: "כמעט כל שכונה בעיר עוברת תהליך"
ירושלים רשמה זינוק בשנתיים האחרונות בכל הקשור להתחדשות עירונית. משה ליאון, ראש העיר, מסביר: "העירייה תומכת מאוד בהתחדשות עירונית. אנחנו מקדמים משמעותית את הנושא, למשל קבענו גם פטור מהיטל השבחה, שזה צעד משמעותי. צריך להבין שב־10 או 15 שנים האחרונות בנו בין 1,000 ל־2,000 יחידות דיור בעיר מדי שנה. זה הכול. לא היו פתרונות לזוגות צעירים או למשפרי דיור, והייתה הגירה שלילית. עכשיו, בזכות ההתחדשות העירונית, ב־2020 הוצאנו 5,400 היתרי בנייה וב־2022 זה כבר סביב 6,000 היתרים, כשב־2022 מחצית מההיתרים, כ־3,000, זה התחדשות עירונית. אני מקווה שכך יהיה גם בשנה הבאה. יש לנו בתוכניות לא פחות מ־15 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית, וזו הדרך המשמעותית לחזק את ירושלים".
על פי ליאון, ההתחדשות מתמקדת נכון להיום במספר מוקדים משמעותיים: קריית יובל, קריית מנחם וקטמון. "שם יש קצב מהיר מאוד", כך ליאון, "אבל כמעט כל שכונה בעיר עוברת תהליך. ירושלים היא עיר ותיקה, ויש איזורים גדולים מאוד שיעברו או עוברים התחדשות עירונית. לאחרונה הגענו למצב, שגם במזרח העיר מקדמים תוכנית להתחדשות עירונית". לשאלה איזה מסלול עדיף השיב ליאון, כי: "אין ספק שפינוי־בינוי עדיף על תמ"א 38, אבל יש אזורים שבהם אתה רוצה לשמור על מרקם מבני מסוים, כמו שכונות שלא רוצים לעלות לגובה או שכונות חרדיות. שם הולכים על תמ"א 38, וכתוצאה מכך לא בונים מגדלים, אבל כן דואגים לחיזוק. אני בעד להמשיך בכך באזורים מסוימים שאין להם מענה אחר".
בהתחדשות עירונית נדרשת גם השקעה משמעותית בתשתיות, ועל כך מסכים גם ליאון: "כל שכונה שאנחנו עושים בה התחדשות, אנחנו עושים חשיבה מחדש לגבי התשתיות, מבני הציבור ועוד צרכים. יש צוות לכל שכונה, שמכין לכל אזור תוכנית צרכים בנוגע לתשתיות ועושים הכול יחד. בחלק מהפרויקטים דואגים שייבנו מבני הציבור הדרושים. אין הרבה שטחים חומים, ואנחנו משתמשים לפעמים באחוזים מהפרויקטים. דבר נוסף בהיבט הזה קשור לתשתית התחבורתית. אנחנו מאפשרים הגעה לרכבת הקלה בכמה שיותר מקומות, מה שנותן מענה תחבורתי. אנחנו רוצים כמה שיותר שימוש בתחבורה ציבורית, רכבת קלה או אוטובוסים". ומה בנוגע לקשר בין הרשות המקומית לדיירים וליזמים? בהקשר זה משיב ליאון, כי: "יש מינהלת ותיקה מאוד בירושלים, אחת מהראשונות בארץ, שיושבת ברשות לפיתוח ירושלים. הם עושים את כל המאמצים ללוות את התושבים, ובמקביל מסייעים גם ליזמים. זה נפח משמעותי מאוד בפעילות הנוכחית של מינהל התכנון וההנדסה של העיר - אפשר לומר שאנחנו בונים את ירושלים מחדש".
תל אביב־יפו: "בעד התחדשות אמיתית, נכונה ומושכלת"
בתל אביב־יפו היקפים גדולים מאוד של התחדשות עירונית במגוון מסלולים. העירייה קידמה גם תוכנית מקיפה לרובעים השונים בעיר, מה שהוביל לפרויקטים רבים נוספים. ראש העירייה רון חולדאי מתייחס למדיניות העירייה בתחום: "אנחנו בעד התחדשות עירונית אמיתית, שנעשית בצורה נכונה ומושכלת. בעיר יש חלקים שלמים שצריכים התחדשות עירונית, וחשוב ללוות את התהליכים בצורה יסודית עם כל המענים השונים, החל מהתחשבות בצורכי הקשישים, דרך פתרון למשפחות צעירות ולייצר מה שאני מכנה "קיבוץ בעיר" - לתת פתרון במרחק הליכה לכל שירות חיוני ונחוץ לתושב, זאת במסגרת תהליך התחדשות עירונית.
העירייה תומכת בתהליכי התחדשות עירונית ומכירה בחשיבות ובצורך של התחדשות המרחב הבנוי הפרטי והציבורי בעיר. העירייה מלווה את התהליכים השונים, ופועלת בהתאם למדיניות הוועדה המקומית לקידום תוכניות להתחדשות עירונית. כמו כן בחודשים האחרונים מוקמת מחלקה להתחדשות עירונית, שבין תפקידיה יהיה ללוות את הפרויקטים משלבי הייזום ועד האכלוס וכן להעניק מידע עירוני מקצועי לציבור".
8 צפייה בגלריה
תחרות גדולה בין יזמים. התחדשות עירונית של חברת ראדקו במתחם קצנלסון, ת"א
(צילום: אלכס פומנקו | הדמיה: יח"צ)
לשאלה היכן ממוקמים המתחמים המרכזיים בעיר שעוברים התחדשות עירונית, השיבו בעירייה כי: "ישנה התחדשות עירונית ענפה בשכונות דרום־מזרח העיר. בין הפרויקטים הגדולים והמתקדמים בעיר ניתן למצוא את תוכנית לה גווארדיה 45-35 שאושרה לאחרונה, תוכנית דבורה הנביאה ב', שבה החלה עבודה על היתרים, תוכנית הצנחנים שיצאה לביצוע, ותוכנית וינגייט לה גווארדיה, שאושרה לאחרונה ותחל בקרוב עבודה על היתרים". חולדאי מפרט כיצד השכונות המתחדשות ישנו את פניהן, וגם מסביר האם העירייה מעדיפה פינוי־בינוי על־פני תמ"א 38: "שכונה מתחדשת משנה את פניה בהיבטים רבים - חברתיים (אוכלוסייה שמצטרפת ומצטופפת, שינוי תמהיל יחידות הדיור והרכב האוכלוסייה) ומרחביים (בנייה חדשה וגבוהה יותר, תוספת שטחי ציבור ועוד).
שינויים אלו יכולים לשפר את תפקוד השכונה ויש להקפיד על שלביות השינוי. לכן העירייה מעורבת גם בתחום החברתי וגם בתחום התכנוני, בביצוע השינויים ובעזרה בבניית הקהילה החדשה בסיום השלבים השונים. בשאלת פינוי־בינוי או תמ"א 38, אי אפשר לעשות טלאי על טלאי. צריך תהליך סדור ומגובש בתוכנית לשכונות שלמות, שכל אוכלוסייה תקבל את הפתרונות והתשובות והצרכים שנחוצים לה. הוועדה המקומית וגורמי המקצוע סבורים, כי תכנון כולל, שלוקח בחשבון שיקולים רחבים מהיבטים שונים, הוא תכנון נכון יותר על מנת לפתור סוגיות תכנוניות וחברתיות. תמ"א 38 עוסקת במגרש הבודד ואינה יכולה לתת מענה לתכנון כולל ולצורכי ציבור נדרשים".
גם בתל אביב־יפו סוגיית התשתיות משמעותית: "שכונה שעוברת תהליכי שינוי והתחדשות עירונית, תתוגבר בתשתיות עירוניות עם התקדמות הפרויקטים. בגלל התלות בין שינוי ועיבוי התשתיות להתקדמות התכנון הסטטוטורי, נושא התשתיות לא יקרה בהכרח בשלב הראשון, אלא עם התקדמות פיתוח המרחב". ולבסוף מתייחס חולדאי גם לשאלה כיצד העירייה מסייעת לדיירים וליזמים בתהליך, וחושף כי ישנו שינוי: "מסלול קידום תוכניות להתחדשות עובר שינוי. במתווה החדש מידע רב לתכנון יינתן בתחילת התהליך, יסייע בטיוב התהליך ובקיצורו".
8 צפייה בגלריה
פרויקט אמוראים סבוראים של שיכון ובינוי נדל"ן ואבן דרך. התחדשות עירונית בנווה אביבים תל אביב
(צילום: משה עמית | הדמיה: אלכס לובימוב)
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, מספר כיצד הדברים באים לידי ביטוי גם בשטח. "כל פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית נמדד, בסופו של יום, במידת ההיענות, הרצון ושיתוף הפעולה של הרשות המקומית. רצועת דרך השלום בתל אביב, שבה אנו צפויים לחדש כשבע רצועות בניינים עם למעלה מ־200 דירות ישנות, היא דוגמה מצוינת למתחם, שבקידומו הושקעה מחשבה עירונית רחבה ומעמיקה. לשמחתי, אנשי המקצוע בעירייה עודדו את התהליך לאורך הדרך, מתוך רצון אמיתי וכן לשיתוף פעולה, שיאפשר לתושבים לחדש את בנייני המגורים שלהם. בין היתר, ביצעה העירייה הליך שיתוף ציבור, כדי לעמוד באופן המדויק ביותר על צורכי התושבים באזור, ובכך מאפשרת לכולנו לעשות את תהליך ההתחדשות העירונית באופן המותאם ביותר לצרכים העירוניים, ובבנייה מרקמית שתציע מגורים, לצד קומת מסחר ומבני ציבור שיוקמו במקום".
חיפה: "פתרונות תכנוניים מיטביים למתחמים שלמים"
"העירייה שמה בראש יעדיה את ההתחדשות העירונית, אשר נחלקת לשני סוגים", כך פותחת ומסבירה ראשת העירייה עינת קליש־רותם, "התחדשות רב־תחומית של מרכזי העיר ההיסטוריים לצד התחדשות השכונות הוותיקות. מרכזי העיר ההיסטוריים אינם מיועדים להריסה ובנייה מחדש, אלא להחיות את הקיים, תוך מיצוי הפוטנציאל. התהליך אינו מתייחס רק למבני המגורים, אלא גם למרחב המסחרי והתרבותי, תוך עידוד פעילות העסקים הקטנים, יוזמות מקומיות ופעילות קהילתית. מדובר בתהליך הדרגתי ארוך ומורכב, וסדרי העדיפות לביצוע התוכניות נקבעו יחד עם התושבים, תוך הקשבה לכל יוזמה מקומית ובשיתוף פעולה בין המגזר הציבורי, המגזר הפרטי והמגזר העסקי".
בין מרכזי העיר שבהם מתבצעים תהליכי התחדשות אלה ניתן לציין את רובע העיר התחתית ואת שכונת הדר־הכרמל. בכל הנוגע לסוג השני של ההתחדשות, בשכונות הוותיקות, ממשיכה קליש־רותם ומסבירה: "במסגרת זו הוכנו יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תוכניות ענק להתחדשות עירונית בשכונות החוף, קריית אליעזר וקריית אליהו, קריית שפרינצק ורמת שאול, נווה שאנן וקריית חיים מערבית.
במקביל הוקמה מינהלת להתחדשות עירונית המונה שבעה עובדים, המקדישים את כל עבודתם למשימה זו. המינהלת עוסקת בקידום תוכניות ופרויקטים להתחדשות עירונית במישור הפיזי והחברתי כאחד. כמו כן מלווה המינהלת את התושבים במהלך קידום הפרויקטים, תוך מתן מידע והדרכה". באשר למתחמים בולטים בעיר מונה העירייה, בין היתר, את מתחם פינוי־בינוי אמציה בשכונת נווה דוד, שבו נבנות 437 יחידות דיור במקום 74 דירות בשלושה מגדלים; מתחם פינוי־בינוי יציאת אירופה בקריית שפרינצק, שבו מוקמות 126 יחידות דיור במקום 26; מתחם פינוי־בינוי ברל כצנלסון בשכונת נווה שאנן, עם 126 יחידות דיור שבמקומן מוקמות 484 חדשות; מתחם פינוי־בינוי המלך שלמה בשכונת נווה דוד, שם יוקמו 1,212 יחידות דיור במקום 219 ישנות; ועוד תוכניות לעיבוי בינוי.
לשאלה האם יש עדיפות לפינוי־בינוי על פני תמ"א 38 משיבה קליש־רותם: "תוכניות פינוי־בינוי נותנות פתרונות תכנוניים מיטביים למתחמים שלמים, תוך ראיית צורכי הציבור הנדרשים, ועל כן קיימת העדפה לתוכניות אלה על פני קידום מבנים בודדים. נוסף על כך, מתוך כוונה להמשיך ולקדם התחדשות עירונית גם בהיקפים קטנים ובמסגרת מצומצמת, תוך ראיית צורכי הציבור והתשתיות הדרושים לכך, הגישה העירייה הצעה לקול קורא להכנת תוכנית להתחדשות בניינית, האמורה להחליף את תמ"א 38 לכשתסתיים וזכתה במימון, ובימים אלה היא שוקדת על הכנתה של תוכנית שתבטיח מימוש אחראי של הבנייה לפי התמ"א בעיר".
בנושא התשתיות בעיר אומרת ראש העירייה: "בתכנון למתחמים נכללת פרוגרמה מקפת לצורכי ציבור, שבמסגרתה מתוכננים בין היתר גנים, מעונות ומועדונים בקומות הקרקע של המבנים, וכן קיימת התייחסות לתוספת השירותים הציבוריים הנדרשים במגרשים תחומים בשכונות. בכל התוכניות מושם דגש על תכנון כבישים חדשים לפי צורך וניתוח עומסים צפויים, הרחבת כבישים וחובה לבניית חניונים תת־קרקעיים מתחת למבנים.
העיר חתמה על הסכם מסגרת עם הרשות הממשלתית, שעל פיו תקבל תיקצוב לבניית תשתיות במתחמי ההתחדשות העירונית עם התקדמות הוצאת ההיתרים במתחמים אלו".
נתניה: "לכל מתחם ולכל בניין נתפרה 'חליפה' מתאימה"
"העירייה רואה בהתחדשות העירונית מנוף עיקרי לפיתוח האזורים הוותיקים של העיר לצד חידוש הבניינים הישנים והמסוכנים ושיפור איכות החיים של התושבים", כך ראשת העיר נתניה מרים פיירברג־איכר. "העירייה מובילה ומקדמת למעלה מ־100 פרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לעמוד ביעדים של חידוש העיר. במסגרת תוכניות ההתחדשות העירונית, צפויות להיבנות בעיר כ־27 אלף יחידות דיור חדשות, כמחציתן בשכונות הדרומיות והיתר במרכז העיר הוותיק". בעירייה מפרטים היכן המתחמים המרכזיים: "מדובר בשלושה אזורים עיקריים: מרכז וצפון העיר הוותיק; שכונת קריית נורדאו ושכונות רמת ידין ונאות שקד בדרום העיר. בכל שלושת האזורים קודמו מסמכי מדיניות או תוכניות מיתאר, וצפויה תוספת משמעותית של יחידות דיור. כיום נמצאים בביצוע שבעה פרויקטים, שבהם מתוכננת בנייה של 1,743 יחידות דיור חדשות, שישה מתוכם במרכז ובצפון העיר הוותיק והשביעי הוא הסנונית הראשונה של הפרויקטים המתוכננים בשכונות הדרום, קריית נורדאו, נאות שקד ורמת ידין. שבעה פרויקטים נוספים, שבהם מתוכננת בנייה של 2,556 יחידות נוספות, מצויים בשלבים שונים של הוצאת היתרי בנייה, מתוכם שלושה פרויקטים נוספים בשכונת קריית נורדאו".
לשאלה כיצד השכונות המתחדשות ישנו את פניהן משיבה פיירברג־איכר: "הכבישים והמדרכות יורחבו, שבילי אופניים ייסללו, וישודרגו קווי הניקוז. יוקמו גינות ומרחבים ציבוריים חדשים לצד בנייה מגוונת ועירוב שימושים. גני הילדים ומעונות היום צפויים להיבנות בקומות הקרקע של מבני המגורים וכך גם המסחר השכונתי. כפועל יוצא, הצורך בשימוש ברכב לנסיעות בתוך העיר יפחת משמעותית". בכל הקשור להעדפת העירייה לפינוי־בינוי או תמ"א 38 מסבירה ראשת העיר, כי: "בארגז הכלים שלנו יש אפשרויות שונות להתחדשות עירונית. לכל מתחם ולכל בניין נתפרה 'חליפה' מתאימה. מרבית הבניינים צפויים להתחדש באמצעות תהליך של פינוי־בינוי, שבמסגרתו יוקצו שטחי ציבור ויורחבו הדרכים.בניינים אחרים יתחדשו באמצעות תמ"א 38 או 'חלופת שקד' ובאמצעות שיפוצי חזיתות".
ומה בנוגע לתשתיות? על־פי ראשת העיר: "אנו פועלים במהלך מקביל ומשלים שיתמוך ויאפשר את מימושן של תוכניות ההתחדשות העירונית. העיר מתכוננת לשיפור משמעותי בתחום התחבורה לצד שיפור התשתיות העירוניות ותוספת מבני ציבור. העירייה חתמה על הסכמים עם משרד הבינוי והשיכון ומשרד התחבורה, הראשון הוא הסכם מסגרת להתחדשות עירונית והשני הסכם גג לתחבורה. במסגרת הסכמים אלה תקבל העירייה תקציבים משמעותיים לשדרוג התשתיות העירוניות". לבסוף מציינת גם פיירברג־איכר כיצד העירייה מסייעת לדיירים וליזמים בעיר: "על מנת להיערך להיקפי ההתחדשות הקימה העירייה, בסיוע משרד הבינוי והשיכון, שתי מינהלות: מינהלת עירונית האמונה על ההתחדשות העירונית בפן ההנדסי והחברתי ומינהלת שכונתית האמונה על סיוע רציף ויומיומי לבעלי הדירות. כדי לקדם ודאות ליזמים גיבש מינהל ההנדסה בעירייה עקרונות מדיניות להתחדשות מרכז העיר ותוכנית מיתאר ומסמכי מדיניות לשכונות אחרות".
אשקלון: "למעלה מ־80 מתחמים וכ־13 אלף יחידות דיור"
"אשקלון עוברת בימים אלו תנופת פיתוח ובינוי שטרם נראתה כמותה", כך ראש העיר תומר גלאם. "אנו מקדישים מחשבה ותשומת לב רבה לשכונות הוותיקות בעיר ומקדמים בהן תוכניות להתחדשות עירונית. מושם דגש על אוכלוסיות מוחלשות, שאינן מסוגלות להרשות לעצמן כל שינוי מגורים או מציאת פתרון מיגון בשעת חירום. כמי שגדל באחת השכונות הוותיקות בעיר, אני רואה בהתחדשות העירונית הזדמנות לעתיד טוב יותר עבור התושבים. אישרנו תוכנית אב להתחדשות עירונית. תוכנית הכוללת למעלה מ־80 מתחמים וכ־13 אלף יחידות דיור, המיועדות לעבור התחדשות במסלול פינוי־בינוי ובמסגרת התחדשות בניינית, והיא מהווה פוטנציאל עצום".
לשאלה כיצד פועלת העירייה מול היזמים והדיירים משיב גלאם: "יזמים ימצאו כיום באשקלון יעד אטרקטיבי ביותר לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, בזכות התמריצים הרבים שפעלנו להשיג עבורם. יצרנו היתכנות כלכלית לפרויקטים, אם באמצעות קרקע משלימה ואם באמצעות מתן פטור מלא מהיטל השבחה. כמו כן אשקלון הינה אחת מחמש ערים המשתתפות בפיילוט, בשיתוף רמ"י והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, למתן קרקע משלימה ליזמים בשווה־כסף ולא באמצעות בניית יחידות דיור על קרקע. בחודשים הקרובים אנו מצפים למכרז ראשון במסגרת הפיילוט. אנו עדים לקוצר הזמן שבו אנו נתונים נוכח המציאות הביטחונית שמולה אנו מתמודדים, ובשל כך אנו עושים כל שרק ניתן כדי לקדם במרץ ובלוח הזמנים הקצר ביותר האפשרי כמה שיותר פרויקטים".
באשר לפרויקטים בולטים בעיר מציינים בעירייה את אישורה של תוכנית לפינוי־בינוי ברחובות אהוד והתחייה, המתייחסת לפינוי והריסת 116 יחידות דיור וכ־20 חנויות ותחנת דלק, ומאשרת לבנות במקומן כ־1,035 דירות חדשות. כמו כן בשבועות הקרובים עתידה לקבל אישור תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, שבמסגרתה יהיה ניתן לחזק 160 יחידות דיור קיימות ולהוסיף עליהן עוד 210 יחידות דיור חדשות ברחוב שפירא. נוסף על שתי תוכניות אלה, הותמ"ל מקדם בימים אלה שתי תוכניות גדולות לפינוי־בינוי: אחת במתחם בנימין, הכוללת פינוי והריסה של 132 יחידות דיור קיימות ובנייה של כ־950 חדשות במקומן, ותוכנית נוספת ברחובות עולי הגרדום ושפירא, הכוללת פינוי והריסה של 160 יחידות דיור קיימות ובנייה של כ־800 חדשות במקומן. כמו כן תוכנית פינוי־בינוי פוארטה דל־סול מקודמת בימים אלה בוועדה המחוזית דרום, שבמסגרתה פינוי והריסה של 72 יחידות דיור ו־11 חנויות ובנייה של כ־500 חדשות במקומן.
קריית גת: "העירייה מובילה ומתכננת התחדשות עירונית בכל רחבי העיר"
"העירייה תומכת ועושה כל שביכולתה לעבוד בשיתוף פעולה עם יזמים שרוצים לקדם התחדשות, להגן על זכויות בעלי הדירות ולבנות תוכניות אב תכנוניות לכל התשתיות הנדרשות", כך מסביר אבירם דהרי, ראש עיריית קרית גת. "אנחנו נפגשים עם כל תושב וכל יזם שרוצים לקדם התחדשות עירונית, אפילו ברמת ראש העיר כשנדרש".
בעירייה מפרטים מהם המתחמים המתקדמים בעיר: "אנחנו פעילים ב־30 מתחמים, מתוכם 16 מתחמים בליווי של המינהלת לבניית התארגנות תושבים, ועוד שמונה מתחמים בבדיקת היתכנות ראשונית. יש גם פרויקטים בשלב מתקדם של דיון בוועדות וקבלת היתרים לקראת בנייה. בין היתר מדובר בשבטי ישראל, שם במקום 372 דירות צפויות להיבנות 2,728; מתחם נפתלי במסלול תמ"א 38, שבו התחילה בנייה ל־72 יחידות דיור מתוך 144 סך הכול; שדרות גת־מלכי ישראל במסלול פינוי־בינוי - התוכנית כבר פורסמה להתנגדויות והיתר בנייה צפוי לצאת בתוך שנה ל־289 דירות במקום 32 ישנות; מבוא בנימין, פרויקט שיכלול 990 דירות במקום 144 דירות ישנות, נמצא לפני דיון להפקדה; מתחם יסקי־קוממיות, פינוי־בינוי במסלול רשויות, 114 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן ייבנו 1,580 חדשות; שערי ישראל פינוי־פינוי משולב עם תמ"א 38 - 256 דירות ישנות שיהפכו ל־1,100 יחידות דיור".
בעירייה גם מסבירים כיצד השכונות החדשות ישנו את פניהן: "באמצעות צירי תחבורה חדשים, עירוב אוכלוסייה נוספת וחדשה, יותר מבני ציבור שמתאימים לגודל האוכלוסייה, בתי ספר חדשים, פארקים ושבילי אופניים".
בשאלת ההעדפה לפינוי־בינוי או לתמ"א 38, התשובה מורכבת: "תמ"א 38 מצופפת פחות את השכונות ואז אפשר לחדש יותר מתחמים בעיר. אבל בקריית גת תמ"א 38 לא תמיד כלכלית, ולכן פועלים בכל הכוח לפרויקטים של פינוי־בינוי. איפה שיוצא יותר מדי צפוף, משלבים גם תמ"א 38 כדי שהפרויקט יתרווח ועדיין יישאר כלכלי".
בכל הנוגע למצוקת התשתיות בתחום ההתחדשות העירונית: "רוב התשתיות יוחלפו ויותאמו לציפוף העיר". ולבסוף בקריית גת מסבירים כיצד הם עוזרים לדיירים או ליזמים: "העירייה מובילה ומתכננת את ההתחדשות העירונית בכל רחבי העיר. אנו בודקים התאמתו של כל מתחם ומתחם לאסטרטגיה ולמדיניות העירונית. אם פרויקט נמצא מתאים, מלווים את התושבים בבחירת עורך דין, יזם, בניית נציגות. ברגע שיש היתכנות, היזמים, התושבים ואנחנו מובילים את הפרויקטים בוועדות התכנון השונות".
יאיר עיני, בעלים ומנכ"ל של חברת אפיק הירדן, הפועלת בעיר מספר: "בכל הנוגע להתחדשות עירונית, הפריפריה זוכה להזנחה רבת שנים מצד המדינה. הבעיה המרכזית בפרויקטי התחדשות בפריפריה היא היעדר הכדאיות שלהם ליזם - עלות הקרקע הנמוכה מחייבת אותנו למעשה לבנות בצפיפות גבוהה יחסית, וזו עלולה להוות בעיה מבחינה הנדסית וביצועית. עלויות ההקמה הן גבוהות, והמחירים שאנחנו יכולים לדרוש הם נמוכים משמעותית לעומת פרויקטים במרכז הארץ. גם אם היזם יקבל זכויות בנייה נרחבות, הצפיפות הגבוהה מעמיסה גם על התשתיות העירוניות הקיימות והופכת את הפרויקט ללא ישים. אבל מצאנו פיתרון. בשני פרויקטים בקריית גת, שבהם אנו בונים כ־3,000 דירות, לא חיכינו למתנות מהמדינה, דילגנו על הבירוקרטיה ופשוט רכשנו בעצמנו קרקעות משלימות וצירפנו אותן לפרויקטים. בשני המקרים קיבלנו זכויות בנייה על הדירות שהכנסנו לפרויקטים, גם על הדירות שלנו וגם על הדירות של הדיירים. בדרך זו הקטנו באופן דרמטי את הצפיפות בפרויקטים, תוך הגדלה משמעותית של יחידות הדיור, התאפשר לנו להקצות חלק מהשטח לצורכי ציבור כנדרש, ובסופו של דבר להפוך את הפרויקט לכלכלי וגם אפשרי הנדסית. פתרון הקרקע המשלימה הוא הכלי היחידי שיכול לאפשר התחדשות עירונית בפריפריה".
באר שבע: "לקדם ולתעדף את ההתחדשות העירונית"
בבאר שבע, לצד שכונות חדשות, גם ההתחדשות העירונית מתחילה לתפוס תאוצה. ראש העירייה רוביק דנילוביץ: "מדיניות העירייה היא לקדם ולתעדף את ההתחדשות העירונית. באר שבע זקוקה למרכז עירוני תוסס ופעיל שימשוך אליו אוכלוסייה חדשה ויספק שירותים לכל תושבי האזור. זאת באמצעות התחדשות עירונית אינטנסיבית במרכז העיר שתייצר, באמצעות עירוב שימושים, סביבת חיים עירונית אטרקטיבית, תתרום לצמצום הפערים מול השכונות החדשות ותחזיר אוכלוסייה צעירה אל המרכז. בעיר יש פוטנציאל חסר תקדים של התחדשות עירונית. כיום ישנם כ־14 מתחמים הנמצאים בשלבי תכנון שונים על ידי הוועדה המקומית ומינהלת ההתחדשות העירונית של העירייה. תוכניות אלו יאפשרו תוספת של כ־15 אלף יח"ד למרכז העיר".
עוד מוסיפים בעירייה: "על מנת לתת דחיפה נוספת לתחום, הודענו לאחרונה על פטור מלא מהיטלי השבחה למתחמי פינוי־בינוי באזור התחדשות עירונית, לפי תוכנית המיתאר לעיר. קביעה זו תחול לגבי כל תוכנית פינוי ובינוי שתקודם ותיקלט בוועדה המחוזית בחמש השנים הקרובות. מדובר בצעד משמעותי לעידוד ההתחדשות העירונית בעיר".
אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית הפועלת בעיר, מספר: "בזמן שבמדינה אין הנהגה יציבה שמובילה אותה, רוב משקל האחריות מוטל על ראשי הרשויות, ביניהם יש שמבינים את גודל כוחם ויש שפחות. ראש עיריית באר שבע הוא דוגמה לראש עיר אקטיבי ונחוש, שפועל למען תושביו ולמען מציאת פתרונות. ההחלטה המושכלת של העירייה להקדיש את עיקר הפעילות בשנים הקרובות לחידוש ולהגדלת השכונות הוותיקות ולצמוח לגובה ולא לרוחב, כפי שהיה נהוג עד כה, מתבטאת בפריחה נדל"נית בעיר. הנהגה כמו זו, במיוחד בפריפריה, מוכיחה שניתן לטשטש את הגבולות הגיאוגרפיים, להרחיב את הביקוש מעבר לגבולות גוש דן ובהתאם למשוך קהל איכותי וליצור לפריסה רחבה יותר בארץ. בימים אלה אנחנו מובילים יחד עם ב.ס.ר ואלקטרה בנייה פרויקט התחדשות עירונית ראשון בעיר, בשכונה ד'. במסגרת הפרויקט, יוקמו 850 יחידות דיור חדשות, 20 אלף מ"ר משרדים, כ־5,000 מ"ר למסחר וכן בית ספר בן 12 כיתות. הפתרון למצוקת ההיצע, בצל האתגרים והיעדר רגולציה יציבה, נעוץ בשיתוף פעולה הדדי ופורה בין היזמים ובין הרשויות והדיירים".
בת ים: "פועלים לעודד את התושבים לבחור בפינוי־ בינוי כאופציה נכונה יותר"
"בת ים היא ההבטחה החדשה של גוש דן. העירייה תומכת בהתחדשות עירונית ואף מובילה בתחום זה ברמה הארצית", כך אומר צביקה ברוט ראש העירייה. "עם זאת, לאחר שנים ארוכות שהעיר קידמה תוכניות של תמ"א 38, אנו פועלים כיום לעודד את התושבים לבחור בפינוי־בינוי כאופציה נכונה יותר הן עבור הנכסים שלהם והן עבור הפיתוח העירוני סביב מקום מגוריהם. התמ"א הוכיחה את עצמה כתוכנית לא טובה באזור גוש דן, טלאי על טלאי עם נזקים לדיירים, ולא מאפשרת התחדשות עירונית אמיתית. פינוי־בינוי, בפרט לאורך תוואי הרכבת הקלה, יאפשר גם מתן מענה טוב יותר לתושבים וגם פיתוח עירוני מתקדם ואיכותי יותר".
בעירייה מספרים, כי כיום יש בעיר שלושה מתחמי פינוי־בינוי משמעותיים, הכוללים אלפי יחידות דיור: מתחם השבטים שבו פועלת חברת אזורים, מתחם נוף אילון ביוספטל שבו פועלת חברת מצלאוי, ומתחם כצנלסון שבו פועלת חברת מעוז דניאל. נוסף עליהם יש כמה מקבצים בגודל בינוני, שבכל אחד מהם צפויות להיבנות 300-150 יחידות דיור חדשות בפינוי־בינוי, ולא מעט תמ"אות חדשות.
לשאלה כיצד פועלים לסייע לתושבים וליזמים לקדם פרויקטים משיב ברוט: "אנו פועלים כבר תקופה ארוכה כדי להסיר חסמים ולצמצם בירוקרטיה במטרה להקל על תושבים לקדם התחדשות עירונית. אנחנו מעודדים פינוי־בינוי, אבל מאפשרים גם תמ"א 38 במקומות שהדיירים כבר החלו לקדם תוכניות, או שאין פתרון ריאלי אחר בטווח הזמן הנראה לעין. בסוף המטרה היא לוודא שהעיר תהיה איכותית וטובה גם בעוד 20 ו־30 שנה".
8 צפייה בגלריה
הכניסה לבת ים מתחדשת. פינוימבינוי רובע איילון ברחוב יוספטל של מצלאוי ונצבא
(הדמיה: ויו פוינט | צילום: אבישי ויינברג)
עוד הוסיף ברוט, כי: "אנחנו מאמינים שחלופת שקד עבור תמ"א 38 וכן קידום מואץ של בינוי־פינוי במקום תמ"אות יהיו שילוב שיאפשר לנו לחדש את תשתיות העיר במהירות, מבלי לפגוע בקצב ההתחדשות העירונית ששובר שיאים בעיר שלנו. כמו כן אנו מקדמים תוכנית לניוד זכויות, שתאפשר לחדש בניינים ישנים בתוך העיר מבלי להוסיף העמסה מיותרת של יחידות דיור באיזורים הללו, וכך לנייד את הזכויות למגדלים שנבנים באזורים שיודעים לקלוט את יחידות הדיור הללו, למשל מגדלים באזור העסקים החדשים, על ציר הרכבת הקלה והמטרו העתידי. בת ים היא העתיד של גוש דן, וכבר היום היא עיר שונה לגמרי מכפי שהייתה לפני שנים ספורות".
לוד: "מילת המפתח מבחינתנו היא ודאות"
"בעיר לוד מקודמת כיום שורת תוכניות התחדשות עירונית בתחום המרקם העירוני הוותיק, המצוי בין כביש 40 במזרח למסילת הרכבת במערב", כך מספר יאיר רביבו, ראש העירייה. "לצד תהליכי התכנון לטווח הבינוני והארוך, מקודמות תוכניות פעולה גם לטווח הקצר, לשדרוג המרחב הציבורי, מסחר הרחוב וחיי התרבות והפנאי, תוך חיזוק המרכזים העירוניים. תוכניות אלו מלוות בהשקעות לאומיות אדירות בתשתיות חדשות לעיר, כמו כביש 200, הוספת נתיבי תבורה ציבורית, במסגרת שדרוג מערכת התחבורה, פרויקט "מהיר לעיר" והקמת תחנת רכבת שלישית. שילוב כלל תהליכי ההתחדשות ותוכניות הפעולה הללו יבטיח את ביסוסו של המרחב הוותיק של לוד כמרכז עירוני, שיוכל להוות אלטרנטיבה איכותית לאוכלוסייה מגוונת במזרח גוש דן".
עוד מספרים בעירייה: "התיאום בין העירייה לחברה כלכלית לוד ולמינהלת ההתחדשות העירונית, שיתוף התושבים והתיאום עם המדינה הביאו לכך שיזמים רבים כבר הגיעו ללוד. בעיר מקודמים 12 מתחמי התחדשות עירונית, רובם במסלול שמקודם על ידי הרשות וחלקם במסלול קידום יזמי. במסגרת התוכניות צפויות להתווסף לעיר כ־8,500 יחידות דיור". בין התוכניות המקודמות אפשר למצוא את מתחם הס־גולדברג, הממוקם במרכז העיר, עם תוכנית מאושרת לבניית 3,304 יחידות דיור; תוכנית "כיכר התחנה", הממוקמת במרכז העיר, מקודמת גם היא בימים אלו ותכלול תוספת של 1,440 יחידות דיור; מתחם התחדשות "הליבה" במרכז העיר העתיקה, שיוסיף למעלה מ־4,000 יחידות דיור חדשות, לצד כ־22 אלף מ"ר למסחר וכן כ־33 אלף מ"ר למשרדים ושירותים; מתחם בית הקשתות בעיר העתיקה, הכולל תוספת של כ־480 יחידות דיור ולמעלה מ־8,500 מ"ר למסחר ותעסוקה; מתחם שלמה המלך, שיכלול 3,173 יחידות דיור ועוד כ־13 אלף שטחי מסחר ותעסוקה; דוד המלך עם 3,400 יחידות דיור, 12 אלף מ"ר למסחר ו־60 אלף מ"ר לתעסוקה; לוד דרום, שיכלול כ־8,000 יחידות דיור עם 374 מ"ר למסחר, תעסוקה ומלאכה".
ראש העיר משיב גם לשאלות האם יש עדיפות לפינוי־בינוי על פני תמ"א 38, וכיצד פועלת העירייה לסייע: "המדיניות העירונית נותנת העדפה לביצוע התחדשות עירונית באמצעות תוכניות פינוי־בינוי בכל מתחם בו זה מתאפשר. בעוד תמ"א 38 מתרכזת בהשבחת דירות בפרויקטים נקודתיים ולא במרחב השלם, פינוי־בינוי מאפשרת מענה לאזור נרחב, בינוי מרווח, טיפול בתשתיות, שינוי מרקם החיים והפיכת אזור חלש למוקד משיכה חדש. בנוגע לסיוע ליזמים, אנו מקפידים על האצת תהליך מתן תוקף לתב"ע, הלוקח מקסימום שנתיים, וזאת בניגוד לרשויות אחרות. מדובר באחד התסכולים הגדולים של יזמים, כשיש תב"ע מאושרת, אבל התהליך מתעכב. מילת המפתח מבחינתנו היא ודאות. ודאות בלוחות זמנים, באסטרטגיה סדורה ומותאמת לשינויים במרחב, במיתוג העיר, בכללים הברורים, בתוכניות הבינוי".
טירת הכרמל: "התחדשות עירונית תחזק את הבסיס הכלכלי של העיר"
"אנו תומכים בהתחדשות עירונית חד משמעית ובכל הכוח" כך אריה טל, ראש עיריית טירת כרמל. "בתהליכי ההתחדשות העירונית יש מספר סעיפים שהם קריטיים וחשובים לנו מאוד. הראשון - זו הדרך היחידה לשקם שכונות ובתים ישנים, במיוחד כשמדובר בשטחים בבעלות פרטית, שבהם יש בתים שעלולים להגיע לסכנת קריסה משום שהם לא עומדים בשום תקן. התחדשות עירונית מאפשרת יצירת תמהיל חברתי ומגלמת שיקול כלכלי כדאי לרשות המקומית. שנית, מדובר בהזדמנות פז להחליף ולשדרג את כל התשתיות. שלישית, מדובר בהזדמנות לטפל במוסדות ציבור, בבתי ספר ובגני ילדים, לחדשם באופן משמעותי ולאפשר קליטת אוכלוסייה חדשה. רביעית, ההתחדשות מחזקת את הבסיס הכלכלי של העיר, באמצעות ניצול שטחי תעסוקה מאושרים וחדשים".
בכל הנוגע למתחמים שמתקדמים בעיר נמסר, כי "מדובר בנתן אלבז, גורדון, בן צבי, אצ"ל, ז’בוטינסקי ואלי כהן - בסך הכול מאפשרת תוכנית המיתאר בניית כ־5,000 יחידות דיור בכלל מתחמי ההתחדשות בעיר".
לשאלה איך השכונה המתחדשת הולכת לשנות את פניה, השיבו בעירייה: "תכנון השכונות המתחדשות מודרני ומתקדם. השכונות החדשות מושכות אליהן אוכלוסייה חזקה וצעירה, שמשנה את המעמד הסוציו-אקונומי של העיר. אנו מקפידים על תכנון מרקמי, המשלב בין מסחר, משרדים, מוסדות ציבור ומגורים במתחם אחד, על מנת לייצר יוממות תוך ראייה שונה וייחודית של מתחמים קיימים, זאת בשל היעדר משאבי קרקע ומתוך רצון לנצל את הקרקע הקיימת באופן מקסימלי".
באשר להעדפה בין פינוי־בינוי לתמ"א 38 משיב טל: "יש העדפה לפינוי־בינוי, וזאת משום שתמ״א 38 לא פותרת בעיות בכל הנוגע לשלד הבניין. פינוי־בינוי מאפשר פיתוח של רחובות, טיפול בבניינים עצמם ובמרחב שסביבם. הקושי הגדול ביותר הוא הקשב שמקדישים משרדי הממשלה לנושא. בהרבה מקרים הם מנותקים מהרשויות, ומשום כך העומסים נופלים על ראש העיר וכמובן על כל תושביה".
לבסוף משיב טל על השאלה כיצד העירייה מסייעת לדיירים וליזמים. "העירייה פועלת מול רשויות התכנון והרגולציה, לצד צוות עירוני ייעודי. בשלב הראשון, העירייה מעוניינת לראות שיש שיתוף פעולה מלא בין היזמים לנציגי התושבים בשכונה, ושהתושבים מעוניינים בהתחדשות עירונית ובתנאים שמעמידים בפניהם. מהצד השני, הרשות עומדת על כך שאותם יזמים יידעו לספק מענה לכלל הצרכים של אותה שכונה. כמו כן, על מנת להקל על התושבים ולהפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית, נקבע היטל השבחה אפס לטובת קידום פרויקטים".
קריית ביאליק: "התפקיד שלנו זה לשמור על התושבים"
גם בקריית ביאליק מעודדים ומקדמים התחדשות עירונית כפי שמציין ראש העירייה אלי דוקורסקי: "קריית ביאליק תומכת בהתחדשות העירונית. אנחנו מקדמים תוכניות מפורטות באזור שכונת צור שלום ובאזור שכונת ביאליק דרום, שיהיו אזורים של פינוי־בינוי. בשאר חלקי העיר הוותיקה יהיה פינוי־בינוי בנייני. זאת אומרת שייקבעו זכויות ברמת בניין הבודד. אנחנו רואים חשיבות רבה לתוכניות האלה. בשכונת ביאליק דרום כבר הוקם צוות תכנון יחד עם רשות מקרקעי ישראל, ומשרד מילוסלבסקי אדריכלים מקדם תב"ע חדשה. אנחנו מקדמים קישוריות בין שכונת ביאליק דרום העתידה לעבור פינוי־בינוי, לשכונת שירת העיר, שנכללת בהסכם הגג. אנו רואים בהתחדשות עירונית בשכונת ביאליק דרום מנוע לפיתוח השכונה. צוות התכנון עובד כדי לקבוע את כמות יחידות הדיור ולעמוד בדרישת העירייה לשטחי תעסוקה. כמו כן סיכמה העירייה עם לשכת התכנון המחוזית לקדם תכנון של פינוי־בינוי בשכונת צור שלום בראייה כוללת".
לשאלה האם יש העדפה לפינוי־בינוי על פני תמ"א 38 משיב ראש העיר: "יש אזורים בעיר שבהם אנחנו הולכים על פינוי־בינוי בראייה שכונתית כוללת. בשאר העיר מקודמת עבור העירייה ועבור משרד הבינוי והשיכון תוכנית לפינוי־בינוי בניינית. אני מקווה שנוכל להשלים אותה בתחילת שנת 2023 ולהביא אותה למוסדות התכנון כדי לקבוע את היחס של הריסה ובנייה מחדש, לתת מענים לצרכים של מבני ציבור שתמ"א 38 לא נותנת, ולאפשר פיתוח תשתיות. אנחנו מקדמים גם תוכניות גדולות שיאפשרו את יישום ההתחדשות, כגון הקמת מובל ניקוז לים, שאמור לשרת את השכונות הצפוניות והמזרחיות של העיר, ולתת מענה גם להתחדשות העירונית בשכונות צור שלום ואפק".
לשאלה כיצד העירייה מסייעת ענה דוקורסקי, כי: "המעורבות שלנו היא בבדיקת היזמים שבאים ופונים. בודקים ניסיון בביצוע הפרויקטים, דורשים להציג ערבויות ובטחונות המציגים יכולות כלכליות, הכול כדי שלא יתחילו פרויקט וייעלמו. התפקיד שלנו זה לשמור על התושבים שלנו ולוודא שהיזמים יהיו בעלי יכולות להוציא פרויקטים גדולים מהסוג הזה אל הפועל".
רמלה: "תומכת, מקדמת ומקצה משאבים רבים לחידוש השכונות הוותיקות"
בעיר רמלה פוטנציאל גדול להתחדשות עירונית מסיבית, כפי שמסביר ראש העירייה מיכאל וידל: "העירייה תומכת, מקדמת ומקצה משאבים רבים לצורך קידום וחידוש השכונות הוותיקות בעיר, לצד תשתיות ושטחים ציבוריים. כך למשל תוכנית בן גוריון של חברת הכשרת היישוב, הכוללת 3,094 יחידות דיור, אושרה לאחרונה. תוכנית הרצל, אשר קודמה על ידי הרשות המקומית וכוללת 610 יחידות דיור, אושרה בתחילת 2022, ולאחרונה סיימו בעלי הדירות תהליך של בחירת יזם למימושה".
וידל מסביר כיצד ישתנו פני העיר: "התחדשות האזור הוותיק ברמלה מתחברת לתהליכים עירוניים ולאומיים, העתידים לחזק את הנגישות ואת הרצף של האזור. המטרו והקו החום יחזקו באופן משמעותי את הנגישות של האזור לכלל ערי המרכז. נוסף על כך הפיתוח מחזק את הרציפות בין שכונות המגורים לאזורי התעסוקה והמסחר של מרכז העיר". גם וידל נשאל על העדפה של העירייה למסלול התחדשות עירונית אחד או אחר, וגם על הטיפול בתשתיות, והשיב כי: "ברמלה מקודמים מתחמים של פינוי־בינוי על מנת לאפשר התחדשות כוללת של המרחב הפרטי והציבורי. זאת, לצד חידוש כלל התשתיות והשטחים הציבוריים. העירייה מקדמת גם תוכנית להתחדשות בניינית, על מנת לאפשר לבניינים שלא כלולים במתחמי התחדשות לקדם חיזוק או הריסה ובנייה באופן מיטבי. בנוגע לתשתיות, הצוות המקצועי בעירייה עובד בשנים האחרונות במטרה למפות את כלל הצרכים ולהכין את הקרקע לקראת התחדשות האזור הוותיק. העירייה קידמה תוכנית אב להתחדשות עירונית, אשר ייצרה מדיניות כוללת להתחדשות, תוך בחינת צורכי התשתיות הנובעים מתוספת יחידות הדיור והתושבים. נקודת המוצא היא שכשם שמגורים עוברים התחדשות, גם שטחי הציבור צריכים לעבור התחדשות וייעול נצילות, במטרה לשמר משאב חיוני זה. לגבי תשתיות מים, ביוב וניקוז, קיימת תוכנית אב, הכוללת צפי לגידול אוכלוסייה, והעירייה ותאגיד המים העירוני כבר פועלים לביצוע התשתיות הנדרשות".
לבסוף נשאל וידל כיצד מסייעת העירייה לדיירים או היזמים: "העירייה, בשיתוף הרשות הממשלתית, הקימה את המינהלת להתחדשות עירונית. זו פועלת בכל המתחמים המקודמים בעיר. המינהלת עובדת עם נציגות הדיירים ואחראית על מידע וליווי בתהליכי ההתחדשות. כמו כן המינהלת מספקת ידע ליזמים ומלווה את התכנון, בשיתוף מינהל ההנדסה".
קריית אונו: "נערכנו מבחינה תקציבית מבעוד מועד כדי לתת מענה לצרכים כתוצאה מההתחדשות"
בקרית אונו, שהייתה חלוצת הפינוי־בינוי, ההתחדשות העירונית ממשיכה להתקדם. "התחדשות עירונית נדרשת כדי לאפשר לתושבי העיר המבקשים להמשיך לגור בה, מלאי דירות חדש מבלי לפגוע במרקם העירוני ובשטחים הפתוחים", כך ראש העיר ישראל גל, "בהיעדר קרקעות פנויות במרכזי הערים ובשל המבנים הישנים שאינם מוגנים בפני רעידות אדמה ובפני מצבי חירום לאומיים, התחדשות עירונית היא הפתרון שנותן את המענה הטוב ביותר לכך".
לגבי העדפה לפינוי־בינוי או תמ"א 38 משיב גל: "בשנת 2014 הובלתי את תוכנית האב בעיר. התייעצנו עם טובי המומחים, מיפינו את העיר וצרכיה ודאגנו לטיפוח ולהרחבה של שטחים ציבוריים פתוחים, בד בבד עם חיזוק התשתיות וחשיבה לטווח ארוך. מליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קבעה בשנת 2014 את חלוקת המרחבים למסלולי התחדשות עירונית: פינוי־בינוי או תמ"א 38 בהתאם לגודל המתחמים ולמיקומם. ככלל דאגנו לפתח את העיר מבלי לפגוע במרקם הכפרי על ידי איסור הוספת זכויות בנייה וקומות מעבר למותר על־פי התוכניות התקפות".
8 צפייה בגלריה
פרויקט עלמא. פינוי בינוי בקריית אונו של קבוצת כנען
(הדמיה: 3Ddesign| צילום: גלב סמירנוב)
לשאלה כיצד מתמודדים עם הצורך בשיקום וחידוש התשתיות, משיבים בקריית אונו כי: "התחדשות עירונית יוצרת מעמסה על התשתית הציבורית. מכיוון שמטרת מועצת העיר הייתה ועודנה מימוש התחדשות עירונית, נערכנו מבחינה תקציבית מבעוד מועד כדי לתת מענה לצרכים כתוצאה מההתחדשות והגידול באוכלוסייה. במרבית התוכניות יועדו מגרשים למטרות ציבוריות, הכוללות שטחים ציבוריים פתוחים, שבילים, מבני ציבור, גני ילדים, בתי ספר, שטחי מסחר וכדומה".
בקריית אונו שורה של פרויקטים בשלבים כאלו או אחרים, כפי שמספרים בעירייה – "לוי אשכול צפון, לוי אשכול דרום, התאנה, הזית, הרימון, רחבת אחאב, רחבת השקד ורחבת האורן. כל אחד מאלה נמצא בשלבים שונים של הוצאת היתרי בנייה ובחלקם בשלב היתרי הריסה. בנוסף אדריכלי תוכנית הצבר והרקפת מקדמים תוכנית עיצוב אדריכלית, שהיא בסיס תכנוני להוצאת היתרי בנייה". עוד מספרים בעירייה כיצד ניתן סיוע לדיירים וגם ליזמים: "העירייה ליוותה את היזמים והדיירים לאורך הכנת תוכניות פינוי־בינוי ותמ"א 38, ועשתה מה שאפשר כדי לסייע בקידום תוכניות והיתרים. מועצת העיר החליטה גם לתת פטור מהיטלי השבחה לכל מתחמי הפינוי־בינוי בעיר כדי להבטיח את מימושם".
לסיכום מתייחס גל גם לתפקידה של המדינה בקידום התחום: "כראש עיר אתה חייב להסתכל קדימה ולחתור למטרה, גם אם המדינה לא מסייעת בכך. כדי שראשי ערים יעשו זאת, הם צריכים להיות אמיצים ולפעול למרות התנגדויות של תושבים ותוך שיתופם בתוכניות. אם המדינה לא תתעשת ותצמצם את ההליכים הבירוקרטיים להוצאת היתרים, אנחנו כראשי ערים נצטרך לאחוז במושכות לבדנו. אולם לא יהיה בזה פתרון כולל למדינת ישראל".
רמת השרון: "היתרון בפינוי־בינוי על תמ"א הוא שזה מאפשר ראייה כוללת ורחבה"
ברמת השרון לא מעט פרויקטים בהתחדשות עירונית, וראש העירייה אבי גרובר מסביר את מדיניות העירייה. " רמת השרון עוברת בשנים האחרונות תנופת בנייה בכל העיר. מרכז רמת השרון נבנה בשנות ה־70 וזקוק לריענון ולהוספת ממ"דים, חיזוק המבנים, הוספת מעליות, חניות תת־קרקעיות ועוד. אזור מורשה למשל מתאפיין בבנייה הרבה יותר מוקדמת, ואנו מעודדים התחדשות מתחמית. ככלל העירייה מקדמת תוכניות שונות להתחדשות עירונית הכוללות מתחמי פינוי־בינוי, תוכנית עירונית לתמ"א 38 ובמקביל העירייה פועלת להוספת תשתיות - מבני ציבור, גנים, בתי ספר ועוד". בעירייה מונים שורה של פרויקטים מתקדמים: פרויקט אילת בשכונת מורשה, שבו ייבנו כ־650 יחידות דיור, פרויקט מתחם הצעירים, הכולל 435 יחידות דיור, פרויקט ריינס, שיכלול 382 יחידות דיור, ופרויקט החלוץ, שם צפויים להיבנות כ־300 יחידותדיור נוסף על שני מגדלים שכבר אוכלסו. "אם נעבור רגע למרכז העיר", מוסיף גרובר, "מתחם בלפור בשכונת נווה מגן צפוי לעבור מתיחת פנים משמעותית, כשבמסגרת התוכנית צפויים להיבנות כ־400 יחידות דיור. פרויקט נוסף שאושר לאחרונה להפקדה במחוז תל אביב, הוא לב העיר, תוכנית בצומת הרחובות סוקולוב, ביאליק וויצמן. בפרויקט צפויים לקום מגדלים עם 1,000 יחידות דיור בצמוד לתחנת המטרו העתידית".
לשאלה האם יש העדפה לפינוי0בינוי על פני תמ"א 38 משיב גרובר כי: "אנחנו מתקדמים בשני המסלולים. במקום שיש אפשרות, אנחנו מעדיפים פינוי־בינוי, אבל זה לא משהו מוחלט. היתרון בפינוי־בינוי על תמ"א הוא שזה מאפשר ראייה כוללת ורחבה של המרחב המתוכנן, עם אפשרות לתת מענה טוב יותר הן בנושאי תחבורה והן תוספות שטחים לטובת מבני ציבור. פינוי־בינוי, שרואה את מכלול השירותים לתושב, עדיף בהרבה על תכנון מגרשי. יחד עם זאת זה פתרון ארוך טווח עם חבלי לידה קשים ולא כל בניין חייב להיכנס לתוך מתחם. אנחנו רואים היום מנופים רבים במרכז העיר דווקא בפרויקטים של תמ"א 38, שעל אף חסרונותיהם, הם זריזים ונותנים מענה מיידי". בכל הנוגע למצוקת שטחי ציבור ותשתיות: "למזלנו רמת השרון לא מיצתה את השטחים החומים שלה, ויש לנו אפשרות להוסיף מבני ציבור וחינוך. רק לאחרונה בנינו שני בתי ספר יסודיים ואנו בונים חטיבת ביניים ותיכון. במקביל נפתחו באחרונה שלוש כניסות ויציאות חדשות לעיר, ואנחנו משקיעים ברמת השרון של מטה (ביוב, ניקוז, ותשתיות תת־קרקעיות) לא פחות מרמת השרון הגלויה לעין. יחד עם זאת, אם המדינה רוצה ציפוף אמיתי, היא צריכה לקדם תחבורה ציבורית אפקטיבית, מה שלא ממש קורה מספיק היום. כמו כן במישור של מבני ציבור והשירות לתושב, יש חשיבה של העצמת זכויות ומבנים יותר מורכבים ומעורבי שימושים. התפיסה היום גורסת שגן יכול להתקיים גם במבני קומות. לדוגמה במתחם אילת החדש, שיקום בשכונת מורשה, עתידים להיבנות גני ילדים במבני מגורים בקומת הקרקע ובקומה הראשונה ואם יהיה צורך, יבנה גם בקומה השנייה".
לשאלה כיצד מסייעת עירייה לדיירים וליזמים משיב גרובר: "הרשות לוקחת חלק פעיל ואקטיבי תוך ראיית הצרכים של אחרון התושבים. לשם כך הרשות מחייבת שיתוף ציבור בכל פרויקט, כך שלכל תושב יהיה כל המידע הנדרש לגבי השינויים שהולכים להיות במרחב המגורים שלו".
אור יהודה: "מקדמים התחדשות עירונית ודואגים לעשות זאת באחריות"
"אנו מקדמים תוכניות רבות בתחום ההתחדשות העירונית, ודואגים לעשות זאת באחריות המתבקשת", כך ליאת שוחט, ראש עיריית אור יהודה על ההתחדשות העירונית בעיר. "לפני מספר שנים הקמנו מינהלת להתחדשות עירונית שתפקידה לתכלל את כל הנושא, לעבוד עם הציבור ולשמור על האינטרסים שלו, תוך מתן מענה לנושא מורכב מאין כמותו. בשנה האחרונה הוצאנו לדרך את הפרויקט הראשון במתחם הכלנית בצפון העיר, שעובר פינוי־בינוי עם הקמת 656 יחידות דיור בשמונה בניינים בני 17 קומות במקומן של 114 יחידות דיור קיימות. אבל זה ממש לא הסוף, מכיוון שבצנרת של העירייה מקודמים עוד פרויקטים רבים, כמו מתחם הסביון, מתחם המלבן, תוכניות פינוי־בינוי ברחוב העצמאות, רחוב החצב ועוד. גולת הכותרת היא תוכנית שמקודמת בימים אלו בוותמ"ל ונחשבת לאחת משלוש תוכניות הדגל של המדינה - תוכנית השכונות הדרומיות באור יהודה. תוכנית זו נוגעת לכ־2,200 יחידות דיור במבני מגורים ישנים, רובם במצב פיזי ירוד, הנמצאות בקו הראשון לנתב"ג, ובשל כך תושביהן חשופים לרעש מטוסים לאורך רוב שעות היום. לאחר הסרת חסמים רבים בשל הקרבה לשדה התעופה, התוכנית יוצאת סוף סוף אל הדרך ותאפשר איכות חיים טובה בהרבה לתושבים שמתגוררים באיזור מאז שנות ה־60 של המאה הקודמת".
8 צפייה בגלריה
התחדשות עירונית באור יהודה. פרויקט קיימא - 656 יח"ד חדשות
(הדמיה: 3division | צילום: בקי רייס)
בכל הנוגע לשינוי פני העיר והצורך בתשתיות חדשות ורחבות יותר משיבה שוחט כי: "זה לא סוד שהגידול הצפוי בכמות האוכלוסייה טומן בחובו לא מעט אתגרים בשל הצפיפות שתגבר, אבל אני מאמינה גדולה בהתחדשות עירונית ובהזדמנות לעשות צדק היסטורי עם משפחות שזקוקות לכך כמו אוויר לנשימה. יש באור יהודה דירות רבות שנבנו לפני 60 ו־70 שנה והן לא ראויות למגורים, שכן הן מתפוררות ומהוות סכנה במצב של רעידת אדמה. אני קוראת למדינה להפשיל שרוולים יחד עם הרשויות ולהבין שכדי לקדם תוכניות להתחדשות עירונית, נדרשת תעוזה ובעיקר רצון להסיר את החסמים הבירוקרטיים שבדרך. לא ייתכן שכל תוכנית שכזו תשב על המדף במשך שלוש-חמש שנים במקרה הטוב ועשור במקרה הפחות טוב".
וכיצד מסייעים בעירייה לקידום הפרויקטים? על כך משיבה שוחט: "אנו מספקים מענה חברתי וייחודי לתושבי השכונות שלנו שעוברות התחדשות. אנו מעמידים סוללת יועצים חברתיים, שמתווכים לתושבים הוותיקים, חלקם אינם דוברי השפה העברית, את מושגי ההתחדשות שנשמעים לרובם זרים ולא מוכרים. אנו מקיימים קורסים בנושא התחדשות עירונית, ונערכים ללוות את התושבים בתקופת הביניים הארוכה עד שהפרויקטים ייצאו אל הפועל. כל זאת כדי שהתושבים יהיו שחקנים מרכזיים בתהליך, יהיו מעורבים בקבלת ההחלטות, יידעו להתעקש על מה שנדרש, כי בסופו של יום הם אלו שצריכים לחזור ולגור בדירות המתחדשות". איציק ברוך, מבעלי קבוצת יובלים הפועלת בעיר, מעיד כיצד תמיכה של הרשות מסייעת: "יש לנו פרויקט באור יהודה, 656 יח"ד בשמונה מגדלים בני 17 קומות, במקום 114 יחידות דיור ישנות. זהו פרויקט הפינוי־בינוי הראשון באור יהודה, שהוא יריית הפתיחה להתחדשות עירונית בעיר כולה. על אף שזהו פרויקט ראשון, הרשות המקומית מיד נכנסה בעובי הקורה, וזכינו לקשב רב כדי לקדם את הפרויקט מתוך הבנה, שבטווח הקרוב העיר תמשוך אליה תושבים רבים, ועליה לספק מגורים, תעסוקה, מסחר ופנאי".
ראשון לציון: "פועלת לקידום תוכניות של התחדשות עירונית"
"עיריית ראשון לציון פועלת לקידום תוכניות של התחדשות עירונית ברחבי העיר", כך רז קינסטליך, ראש העירייה. "בשכונת רמת אליהו מקדמת העירייה את אחת התוכניות הבולטות והגדולות בארץ, כאשר השכונה צפויה בשנים הקרובות לשנות את פניה. בעתיד גם שכונת נחלת יהודה צפויה לעבור התחדשות עירונית. המטרה היא להפוך את שכונת רמת אליהו למבוקשת, בעוד כיום יש בשכונה בניינים ישנים ותשתיות שאינן ראויות. במקום 2,600 יחידות דיור עתידות להיבנות בשכונה כ־5,300 יחידות דיור. מדובר בפינוי־בינוי ל־110 בנייני מגורים ותמ"א 38 ל־20 מבנים, כך שהעדיפות בשכונה היא לפינוי־בינוי. תמ"א 38 מקודמת ברמת אליהו בבניינים שניתן לחזקם ולהוסיף מרחב מוגן. התוכנית הכוללת תאפשר עירוב שימושים והוספת שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה, שישרתו את כלל תושבי השכונה. יחד עם זאת ברור, כי לכל תוכנית יש יתרונות וחסרונות. היות שברמת אליהו הרצון הוא להחליף את כל התשתיות ובאמת להפוך את פני השכונה – הוחלט כי עדיף לבצע בינוי פינוי־בינוי".
בנוגע לתשתיות מסבירים בעירייה, כי נושא זה נלקח בחשבון והוביל לשינוי התוכנית: "בשכונת רמת אליהו היו עתידות להיבנות 10,400 יחידות דיור. הייחודיות בפרויקט פינוי־בינוי שכונת רמת אליהו היא בהחלטה מראש להקצאת קרקע משלימה, שבלעדיה לא היה ניתן לקדם את הפרויקט. על מנת שלא ליצור עומס על התשתיות בשכונה, הוחלט על תוספת בנייה מקסימלית של כ־2,900 יח"ד בלבד, כך שהשימוש בקרקע המשלימה בשכונות החדשות בעיר, לשם יעברו חלק מדיירי השכונה (כ־1,014 משפחות) תרם את ההיבט הכלכלי ואת האפשרות ליצור אינטגרציה נכונה. רשת הדרכים בשכונת רמת אליהו צפויה לעבור חידוש וריענון, וכל תשתיות השכונה (חשמל, מים, תקשורת) ישודרגו".
בעירייה גם מסבירים כיצד מינהלת ההתחדשות העירונית שהוקמה סייעה לפרויקט. "לאור היקף הפרויקט בשכונת רמת אליהו, הוחלט על הקמת מינהלת התחדשות עירונית, המספקת לדיירים וליזמים את כל המידע. המינהלת מלווה את התושבים בשלבי הפרויקט השונים, בהכשרות בנושאי מנהיגות, פעילות ציבורית, בהליכי התחדשות עירונית, בתחזוקה ותפעול ועדי בתים, מחזקת את הקשר בין התושבים ומקדמת יצירת מנהיגות ופיתוח קהילה. לאור הצלחת המינהלת, הוחלט להקים מינהלת התחדשות עירונית לכלל העיר. כמו כן חברת ייזום ראשון - חברה עירונית - מקדמת תוכניות להתחדשות עירונית הן במסלול תמ"א 38 והן במסלול פינוי־בינוי ברחבי העיר. החברה מעניקה סיוע בהעלאת הוודאות ובקיצור הזמנים למימוש התוכניות".
נתיבות: "יש פתרונות יצירתיים שניתנים גם באמצעות שטחים חומים"
גם מחוץ למרכז נערכות העיריות להתחדשות עירונית משמעותית. "לפני כשמונה חודשים התחלנו בהכנת תוכנית מקיפה שתוגש לוותמ"ל, ואנו אף מקדמים תכנית שכוללת התחדשות עירונית של עירוב שימושים גם באזורי התעסוקה", כך מספר יחיאל זוהר, ראש עיריית נתיבות. לדבריו, העירייה תומכת מאוד בהליכי התחדשות עירונית וממתינה להתקדמות. "ממשלת ישראל הכריזה על האזור הוותיק של העיר (שכונת אלפסי) כמתחם להתחדשות עירונית. במתחם קיימים מבנים מסוכנים שמיועדים להריסה. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תומכת בתוכנית להתחדשות ואישרה תקציב כולל לתכנון בסך של 7.5 מיליון שקל. על התוכנית עובד במרץ צוות בשיתוף עם עיריית נתיבות והוותמ"ל". זוהר מוסיף לגבי התשתיות כי: "יש פתרונות יצירתיים שניתנים גם באמצעות שטחים חומים נדרשים וגם באמצעות הפקעה מבונה, כגון גני ילדים ובתי כנסת שיהיו בתוך מגרשי המגורים. מתוך מטרה לייצר כלכליות השכונה חולקה למתחמי בינוי־פינוי. זה אומר שקודם בונים מבנה חדש על שטח ריק, ואז מעבירים את הדיירים למבנה החדש והורסים את המבנה שלהם, ובונים חדש במקום. השכונה תשנה את פניה בצורה מיטבית תוך שיפור התנועה והתחבורה, תוספת שצ"פים ומבני ציבור כנדרש".
לשאלה האם בנתיבות מעדיפים פינוי־בינוי על פני תמ"א 38 וכיצד נערכים לטיפול בתשתיות משיב זוהר כי: "האופציה המיטיבה היא בינוי־פינוי. לגבי תשתיות, חייבים לקחת זאת בחשבון ולדרוש לכלול ביצוע וחידוש תשתיות על־פי הנדרש, גם אם זה מכספים נוספים שהעירייה תגייס ממקורות נוספים". בכל הנוגע לסיוע של העירייה לקידום פרויקטים משיב זוהר: "מהנדס העיר נפגש תדיר עם יזמים רבים ומסייע בידיהם לקדם בחלק מהמקרים תוכניות נקודתיות שיופנו לוועדה המחוזית".
נוף הגליל: "תוכנית שלא פותרת את מצוקת התשתיות, לא מאושרת"
"פרויקט התחדשות עירונית דורש שיתוף פעולה של מספר גורמים. הרשות המקומית שבשטחה מקודמת התוכנית היא הגורם החשוב ביותר משום שהיא מספקת שירותים לתושבים הקיימים והעתידיים", מסביר רונן פלוט, ראש עיריית נוף הגליל. "הגורם השני הוא היזמים והמארגנים המוציאים לפועל את תוכנית ההתחדשות העירונית, באמצעות הכנת תוכניות, הגשת היתרי בנייה וביצוע הבנייה בשטח. הצלע הנוספת היא התושבים, שבלי הסכמתם לא ניתן לקדם שום פרויקט". עוד מוסיף פלוט כי: "נוף הגליל תומכת בהתחדשות העירונית, ואף רשמה היסטוריה עם אישור תוכנית פינוי־בינוי בסדר גודל עצום, הראשונה במחוז צפון. במסגרת הפרויקט, החברות בראל הנדסה ותירוש יקימו 758 יחידות דירות חדשות במקום 120 יחידות דיור קיימות שיפונו. לצד תוספת המגורים המשמעותית, יוקצו גם שטחים למשרדים ומסחר, מבני ציבור ושטחים ירוקים". על־פי העירייה גם מתחמים נוספים בנוף הגליל מתקדמים. בין היתר מדובר במתחם שקד, שהומלץ להפקידו על ידי הוועדה המקומית, הכולל 63 יחידות דיור, ובמקומן מוצע לבנות 628 יחידות דיור חדשות ב־10 מבנים עם עירוב שימושים, מסחר ותעסוקה. מתחם נוסף הוא החיטה - מתחם פינוי־בינוי, שמציע 474 יחידות דיור במקום 54 כיום. גם במתחם הזית מקודמת תוכנית המתייחסת ל־96 יחידות דיור קיימות, ומציעה הקמת 624 חדשות במקומן.
לשאלה האם יש העדפה לפינוי־בינוי או תמ"א 38 משיב פלוט: "אין העדפה ספציפית, הכול תלוי ביזמים וביכולתם לספוג כלכלית את עלויות הקמת הפרויקט. ישנם פרויקטים המשלבים את שתי התוכניות. אחוזי ההסכמה בפרויקטים של פינוי־בינוי נמוכים מזה של תמ"א 38, משכך, היזם יעדיף ברוב המקרים לקדם מסלולי פינוי־בינוי. נוכל לומר כי בין שנבחר מסלול חיזוק ועיבוי או פינוי־בינוי, חשוב להקפיד על ניהול תהליך נכון ומקצועי. כאשר הדרך תתנהל בצורה נכונה ותלווה בבעלי מקצוע נכונים, התוצאה שתתקבל תהיה טובה בשתי האופציות".
בכל הנוגע למענה למצוקת התשתיות משיבים בעירייה: "לא ניתן לבנות ולאכלס שכונות ללא המענה התשתיתי הנדרש - ביוב, מים, חשמל וכמובן, תחבורה ציבורית. עוד בטרם התוכניות יוצאות לפועל, מוסדות התכנון מכינים תסקיר תשתיות יסודי לכל תוכנית. תוכנית שלא נותנת פתרונות למצוקת התשתיות, אינה מאושרת. כמו כן העירייה מקדמת הסכמי פיתוח מול היזמים וקובעת רשימה של מטלות ציבוריות שעל היזם לבצע".
לשאלה כיצד מסייעת העירייה לדיירים או ליזמים בקידום פרויקטים השיבו בעירייה כי: "הרשות המקומית מסייעת לדיירים על ידי הסברה ועריכת מפגשים ושולחנות עגולים בתדירות גבוהה, תוך שיקוף ההליכים והסברתם לדיירים. מעבר לכך הרשות מפיצה חוברות ועלוני הסברה, המדריכים על הליכי פינוי־בינוי והתחדשות עירונית בסיוע הרשות להתחדשות עירונית. בהיבט היזמים, הרשות המקומית מקנה ליווי מקיף של התוכנית, תיאום מול הוועדה המחוזית והרפרנט להתחדשות עירונית, הכנת עורכי התוכנית מטעם היזם לפגישות פרה־רולינג מול משרדי הממשלה השונים, ליווי תהליך הכנת הסכמי פיתוח מול היזמים באמצעות הלשכה המשפטית וכו'".
כאמור, אחת החברות שמקדמת נכון להיום פרויקט התחדשות עירונית בעיר היא קבוצת בראל. אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות קבוצת בראל, מתייחס לנושא: "קידום תוכנית של התחדשות עירונית היא פעולה מורכבת האורכת זמן ממושך. מלבד האתגר הרגיל בהליך תכנון של מתחמי מגורים בשכונות חדשות, בפרויקטי התחדשות עירונית נדרש הליך ציפוף של המתחם הקיים ללא יכולת לשינוי גדול במרחב הציבורי הסמוך - הכבישים, השצ"פים, הצמתים ומוסדות הציבור שצריכים לשרת את השכונה הקיימת. ראשי הערים מעוניינים לפתח ולחדש את השכונות הישנות. לכולם ברור שמבנים חדשים ומודרניים ימשכו ציבור במעמד סוציו־אקונומי גבוה, שימשוך את כל השכונה למעלה. היזמים מצידם יגיעו לכל עיר, שבה הם ימצאו פרויקט בעל היתכנות כלכלית ועירייה שתומכת בקידום הרישוי. התכנון מורכב וארוך, התהליך כולל תכנון תב"ע במשך שנתיים־שלוש ואחר כך הליך רישוי של בין שנה לשנתיים, וזה קורה כשפוגשים עירייה תומכת. במקום שבו העירייה נותנת כתף קרה, ההליך יהיה ארוך יותר, אם בכלל. בכירי העיר נוף הגליל בראשות ראש העירייה מבינים את חשיבות קידום הליך פינוי־בינוי בכל רחבי העיר, וכולם כאחד מעודדים את היזמים לבוא ולקדם פרויקטים בעיר".
אילת: "קיימת חשיבות רבה לייעול שיטות ולזירוז תהליכים בתחום"
גם באילת הוקמה מינהלת להתחדשות עירונית, כפי שמפרט ראש העירייה, אלי לנקרי: "המינהלת תסייע לקדם את ההתחדשות בעיר ואת מימוש התוכנית האסטרטגית שאישרה העירייה להתחדשות השכונות הוותיקות. במקביל היא גם מהווה כתובת אחת עבור תושבים המעוניינים בהסברים ובמידע, וכן עבור יזמים המבקשים לקדם מיזמי התחדשות מול הוועדה המקומית. כמו כן תעניק המינהלת ליווי מקצועי צמוד לפרויקטים משלב ההיתכנות ועד לשלב בחירת היזם, חתימת ההסכמים ושלב הביצוע, ותסייע בהסרת חסמים ובזירוז הליכים".
לנקרי התייחס גם לתוכנית האסטרטגית של העיר: "במסגרת התוכנית צפויים להיבנות בשנים הקרובות פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, והתעניינות מצד היזמים הולכת וגוברת. אני סבור כי קיימת חשיבות רבה לייעול שיטות ולזירוז תהליכים בתחום זה, והמדיניות שלנו נועדה בדיוק לשם כך - להקל על הציבור בתהליך המסועף ולמזער משמעותית בירוקרטיה וחסמים". נציין כי התוכנית שאישרה העירייה מאפשרת התחדשות במגוון רחב של כלים שעל־פי העירייה: "נבחנו על ידי אנשי מקצוע ונמצאו כדאיים כלכלית". בעירייה מפרטים גם על חלק מהמתחמים המתקדמים: מתחם ירושלים־איילות, שהוכרז על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כמועדף להתחדשות עירונית במסלול רשויות, ויבוצע בו פרויקט של הריסה ובנייה. המתחם כולל בניית 352 יחידות דיור חדשות במקום 75 קיימות בארבעה תתי־מתחמים, הכוללים גם 6,903 מ"ר לתעסוקה ומסחר ו־3,000 מ"ר למוסדות ציבור. מתחם נוסף הוא התמרים (סינג סינג), שהוכרז כמתחם לפינוי־בינוי, אף הוא במסלול רשויות. בסך הכול מתוכננות להיבנות במתחם 350 דירות, כ־3,000 מ"ר שטחי מסחר ו־450 חניות תת־קרקעיות. עוד על־פי לנקרי: "מינהל ההנדסה מקדם תוכניות מתחמיות מפורטות להתחדשות עירונית, האחת לשכונת אופיר והשנייה לחלקו הדרומי של אזור התעשייה הוותיק. פעילות זו מצטרפת לפעולות הרבות שמובילה מינהלת השכונות הוותיקות בשכונת אופיר בפרט ובכלל השכונות הוותיקות בשנים האחרונות".
"הדרך להגדלת היצע באמצעות התחדשות עירונית - לתת ליזמים שבונים ודאות תכנונית"
מה אומרים היזמים על ההתחדשות העירונית ושיתוף הפעולה בין כלל הגורמים
תמיכה של הרשות המקומית בתהליך או בפרויקט התחדשות עירונית היא מחוייבת המציאות, וחלק ניכר מתמיכה זו קשור לוודאות שהרשות המקומית מעניקה ליזמים הפועלים בשטחה. אמיר לוטן, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת לוינשטין מסביר: "אחת הדרכים הכי טובות להגדלת היצע הדירות באמצעות התחדשות עירונית היא קודם כל לתת ליזמים שבונים ודאות תכנונית. אם נדע בדיוק אילו זכויות בנייה יתקבלו בכל פרויקט ואילו מטלות ציבוריות והיטלי השבחה יהיו – נוכל לקדם יותר פרויקטים". לוטן אף מעניק דוגמא מפרויקט שמקדמת החברה להתמשכות התהליכים: "בפרויקט פינוי בינוי שלנו במתחם בית חורון ברמת גן, הכולל 4 בנייני מגורים ובהם 343 יח"ד בשני בניינים בני 10 קומות ושני מגדלי מגורים בגובה 21 קומות, הגשנו בקשה להיתר בשנת 2014. היום, ב-2022, אנחנו רק עם תב"ע מאושרת, ויש לפנינו עוד לפחות שנתיים במקרה הטוב עד לקבלת ההיתר. זה סדר גודל של בערך 10 שנים לקבלת היתר בנייה. זה לא צריך להיות כך. יש צורך בהגבלת מועד קבלת התשובה מהרשות המקומית, זה יימנע סחבת ויזרז את ההליכים הביורוקרטיים". במקביל, לוטן מעניק דוגמא הפוכה שמעידה שאפשר לקצר את הזמן אם הרשות המקומית מעוניינת בכך: "מגדל דיסקונט שלנו בתל אביב, למשל, נבנה במקום המבנה הקודם שבו ישבה הנהלת הבנק. כשהעירייה שמעה שההנהלה מתכוונת לעזוב את העיר, היא העבירה תב"ע בסמכות מחוזית תוך 8 חודשים. ואני מזכיר שלקח לנו 8 שנים לקבל תב"ע בסמכות מחוזית ברמת גן".
מאיר שמחה, סמנכ"ל הנדסה ותכנון באזורים מדבר על חשיבות המינהלות העירוניות מחד אולם על הסחבת בתהליכי הרישוי מנגד: "בשנים האחרונות הוקמו לא מעט מנהלות התחדשות עירונית ברשויות המקומיות - מהלך מבורך שמטרתו לסייע בשיפור הממשק עם הרשות. הגוף הזה אמור להיות נקודת הממשק בין התושבים, לרשות וליזם. יחד עם זאת, פעמים רבות הקשר של המנהלת עם גורמי הרישוי והתכנון ברשות אינם טובים ואפקטיביים מספיק לקידום מהיר של הפרויקט. נוצרת לפעמים עבודה כפולה, פעם אחת מול המנהלת ופעם שניה מול מחלקות הרישוי, מה שגורם לתהליכים הבירוקרטיים להתארך. אני מאמין כי המנהלת צריכה לקבל יותר סמכויות, ביחס לתהליכי התכנון בעירייה, זאת בכדי להוציא לפועל החלטות וסיכומים אליהם היא מגיעה מול גורמי הרישוי והתכנון ברשות".
"תחרות מאוד גבוהה על היצע דליל של פרויקטים"
צחי סופרין , סגן יו"ר דירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין, מתייחס לקושי נוסף שעומד בפני היזמים: "האתגר העיקרי עמו מתמודדים יזמים במסגרת התחדשות עירונית הוא אתגר הנובע משיווי המשקל שלהם בין בעלי הדירות לרשויות התכנון. הרשות המקומית קובעת לרוב מדיניות תכנונית המתאימה לכל שכונה בשטחה המוניציפלי. באזורי הביקוש בערי המרכז קיים עומס רב על התשתיות, עוד לפני קידום תהליכי ההתחדשות העירונית, ולכן העיריות נוטות לצמצם בשנים האחרונות את זכויות הבניה, מכפיל הדירות או מספר הקומות. צמצום זה מתנגש עם הכדאיות הכלכלית של פרויקטים עבור היזמים ובעלי הדירות. בעיניים שלי כיזם האינטרס הלאומי בקידום התחדשות עירונית הוא אמנם קודם כל חיזוק הבניינים, בטיחות והתמגנות, אך האינטרס הלאומי נובע גם מרצון לשיפור תרבות הדיור והחיים של תושבים וותיקים החיים היום בבניינים ישנים עם דירות מתפוררות".
קושי נוסף שמונע הגדלת היצע משמעותית בהתחדשות עירונית קשור גם למצב השטח כפי שמסביר צביקה רובינשטיין, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת בית וגג : "הקושי המרכזי שמתמודדים איתו יזמים בהתחדשות עירונית נובע מתחרות מאוד גבוהה על היצע דליל של פרויקטים, זאת בזמן שהוודאות למימוש פרויקטים בתהליכי התחדשות עירונית איננה גבוהה. הדבר שם את היזמים במקום בעייתי מול בעלי הדירות, שכן הם מבינים שהם צריכים להציע להם לא מעט, על מנת לזכות בפרויקט, כאשר עם הזמן הפופולאריות של התחום גדלה ועל כן מתמודדות מולן יותר ויותר חברות. מהצד השני המדינה עדיין לא מעודדת מעשית מספיק התחדשות עירונית, בטח שלא בפריפריה שם ערכי הקרקע נמוכים, ולכן רוב הפרויקטים היום מתרכזים בלב גוש דן וקצת באזור השרון".
גד גרשון, סמנכ"ל התחדשות עירונית בשפיר מגורים מוסיף אף הוא על התחרות הגדולה בין הגורמים השונים: "התחרות בין היזמים המתחרים על פרויקטים באותה עיר, גוררת מתן הבטחות לדיירים שחלקן חסרות בסיס וסיכוי להתממש. מרבית הדיירים מתקשים להבין שהבטחות אלו לא יקיימו מהסיבה שלא יאפשרו ליזם הקמת פרויקט כלכלי. בין היתר הבטחות כגון הגדלת התמורה לדיירים בהיקף מטרים להגדלת דירותיהם שעומדת בסתירה להנחיות הרשויות. במקרים רבים עורכי דין המייצגים דיירים בפרויקטי התחדשות, גוררים את היזמים למתן תנאים מוגזמים ביותר ושוב ספק באם ניתן יהיה לממש הבטחות אלו".
ג'קי אביסרור, סמנכ"ל חברת אביסרור, מזכיר את חשיבות קידום ההתחדשות העירונית גם בפרפריה: "רוב יחידות הדיור שיתווספו לשוק בשנים הקרובות יהיו מהתחדשות עירונית, אין לי ספק בכך. אבל אני מבקש להתמקד בקידום ההתחדשות העירונית דווקא בערים פריפריאליות, כי אני סבור שזה ישפיע על כלל האיזון של היצע הדירות בשוק כולו. במרכז הארץ קל יותר לקדם התחדשות עירונית בשל ערכי הקרקע הגבוהים שהופכים את הפרויקטים לכלכליים מאד. לעומת זאת, בפריפריה הפרויקט תלוי באישור מכפילים גבוהים ותוספת גבוהה של יחידות דיור, אך זה לא תמיד מתאפשר בגלל מגבלות גובה בבניינים או צפיפות גבוהה מדי וכדומה – וזה מהווה חסם משמעותי. במקרים כאלה למדינה יש אפשרות לספק קרקע משלימה או ניוד זכויות, אך אלה כלים שמדברים עליהם כבר שנים אבל לא מיישמים. בנוסף, הצורך של העיריות במוסדות ציבור וחינוך ותשתיות, מונע במקרים רבים את קידום הפרויקט וגם כאן המדינה צריכה להתערב ולתקצב את הרשויות בהתאם ואולי אף לדאוג להן לשטחים ייעודים עבור כל אלה ע"י הפשרת קרקעות. בפריפריה ישנן עשרות אלפי דירות הזקוקות נואשות לחידוש, מתגוררים בהן תושבים שחלקם הגדול מעוטי יכולת, שהתחדשות עירונית היא הדרך היחידה שלהם לקבל דירה חדשה. רוב הדירות בבניינים אלה הן ללא ממ"ד, כך שבמסגרת פרויקטי ההתחדשות התושבים יזכו גם למיגון מפני רעידת אדמה, ויותר חשוב, מפני איומים ביטחוניים שישראל חשופה להן".
"שיתוף פעולה בין העירייה, היזמים ובעלי הדירות הוא חיוני"
"הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, והמינהלות העירוניות שהיא מפעילה בשיתוף הרשויות המקומיות, יצרו שינוי עמוק באופן שבו מקודמת כיום פעילות ההתחדשות העירונית בערי ישראל", כך מסביר אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "הרשות הממשלתית הינה הרגולטור מכוח החוק, שמחזיק בידו סמכויות ייחודיות לקידום פעילות ההתחדשות העירונית, כמו גם ריכוז של המידע בתחום, באופן שמקנה לה תמונה מלאה ביחס לפרשות הדרכים בהן נפגשות העיריות, היזמים ובעלי הדירות. לצד זאת, הרשות נהנית מיחסי עבודה צמודים עם גורמי השלטון המקומי, ומקשר ישיר עם היזמים ובעלי הדירות – באמצעות פעילות המינהלות העירוניות מטעמה, והיא משתמשת במיקומה זה ובסמכויותיה לשחרור חסמים ולקידום מהיר של מיזמי התחדשות עירונית בערים השונות. בשנת 2022 אנו עדים לקפיצה נוספת בהיקפי הפעילות מול כלל הגורמים.
בראש ובראשונה, מיד עם חתימת הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, לפיהם הרשות מתקצבת בניית תשתיות תומכות להתחדשות עירונית בערים כנגד הוצאת היתרי בנייה לפרויקטים אלו, נראתה מגמת עלייה בהוצאת ההיתרים, אשר נמשכת גם כעת. אבל המקום בו מתבטאת יכולת הרשות באופן ייחודי ביותר לקדם התחדשות עירונית, זו היכולת לגשר וליצור שיתוף פעולה מיטבי בין גורמי השטח. שיתוף פעולה זה בין העירייה, היזמים ובעלי הדירות הוא חיוני להצלחתו של פרויקט, כאשר כל אחד מהצדדים יכול להביא למימוש או עיכוב עד הפסקה מוחלטת של פרויקט. הרשות עומדת בקשר שוטף עם ראשי הערים, עם יזמים ועם בעלי דירות במפגשים יזומים, כמו גם בעקבות פניות של גורמים אלו אל הרשות. פרויקטים להתחדשות עירונית הם פרויקטים מורכבים בכל המישורים - חברתית, קניינית, משפטית ותכנונית. הניסיון הוכיח כי על מנת להוציא לפועל פרויקטים כאלו, ולקצר את לוחות הזמנים למימושם – נדרש גוף אחד שיפעל ברשות המקומית שתפקידו לתכלל את נושא ההתחדשות העירונית. בשל כך הקימה הרשות הממשלתית את המינהלות העירוניות להתחדשות עירונית. המינהלות פועלות בקרב הדיירים במטרה להנגיש עבורם את התהליך, מבצעות פעולות של הסברה והנגשה בשטח, ומוודאות כי זכויותיהם של הדיירים נשמרות לכל אורך התהליך. בנוסף, המינהלות פועלות לטובת הגדרת מדיניות עירוניות שקופה וברורה בתחום ההתחדשות העירונית".
נקודה למחשבה / דני מור, מנכ"ל בסט יזום מקבוצת בסט
משולש הזהב של ההתחדשות העירונית
פרויקטים של התחדשות עירונית הם עניין ארוך טווח ומורכב מאוד מבחינה מקצועית ורגשית. הם מחייבים תיאום ושקיפות בין מכלול גורמים, מגלמים סיכון פיננסי לא מבוטל ודורשים מילוי שורה ארוכה של תנאים מקדימים וקבלת אישורים. הדרך להבטיח הצלחת פרויקט התחדשות עירונית נמצאת במשולש הזהב של בעלי הדירות, ועדות התכנון והבנייה והחברה היזמית המבצעת.
לרשויות המקומיות תפקיד מכריע בקידום הליכי התחדשות באופן איכותי ותכליתי, ביצירת ודאות תכנונית וקיצור לוחות זמנים הן במסלול אישור תוכניות והן במסלול הרישוי להיתר. להירתמות של הוועדות ולמיקוד משאבים בתחום זה חשיבות ראשונה במעלה כדי לייצר חזון תכנוני, הכולל מרחב אורבני מתקדם וחדשני, מוטה עירוב שימושים ושוקק חיים במרבית שעות היממה. בעלי הדירות, הצלע השנייה, חיוניים לתהליך, שיתוף הפעולה איתם חשוב, וכיום יש הקפדה יתרה על שקיפות התהליכים מולם, כולל עדכונים שוטפים. הצלע השלישית והקריטית במשולש היא החברה היזמית המבצעת. בעלי הדירות מודעים היום יותר מבעבר לחשיבות המכרעת שיש להתקשרות עם חברה יזמית, שהיא גם חברה מבצעת. חשוב, לטעמי, לבחור בחברה גדולה, המבטיחה איתנות פיננסית ומעניקה ללקוחות שקט נפשי וודאות. כמן כן אילו חברות מוכרות בשוק, שכבר ביצעו עשרות פרויקטים בעבר ויבצעו רבים בעתיד. יתרון נוסף לחברות גדולות המנהלות מספר גדול של פרויקטים, הוא בהתנהלות מול ועדות התכנון והבנייה. חברות אלו בקיאות בהנחיות ובדרישות הוועדות, תוכניות האב ומסמכי המדיניות, ולכן התהליך הרבה יותר סדור וחלק. החברות אלו גם מעסיקות את בעלי המקצוע הטובים והמנוסים ביותר, שמנהלים דיאלוג מקצועי, שוטף ורציף עם הרשויות השונות.
תחום ההתחדשות העירונית ביצע קפיצה מרשימה בעשור האחרון מכל הצדדים והיום אין סיבה לוותר על התחדשות עירונית, צריך פשוט לבחור חכם.
