"בן יהודה היה אחד הרחובות המסחריים הראשיים והתוססים של תל אביב. כשהייתי ילד, היינו באים לבלות פה בבתי הקפה ובמסעדות, וכיום הוא מושבת: חלק מהעסקים התייאשו וסגרו, חלק מנסים לשרוד בכוח, ובינתיים במקום העסקים שנסגרו - צצו עשרות מכוני עיסוי תאילנדי לאורך הרחוב", כך מספר שמאי המקרקעין הוותיק, אריה קמיל, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, בסיור ברחוב שהוקם עוד בשנות ה-20 של המאה הקודמת, ועד לא לפני זמן רב נחשב לפנינת נדל"ן מבוקשת.
בשנים האחרונות עבר הרחוב מהפך, ולא לטובה, בעקבות עבודות התשתית עבור הקו הסגול של הרכבת הקלה. מרחוב שוקק חיים שהיה ידוע במסעדותיו, בתי הקפה ועסקי התיירות הרבים שבו - הוא הפך לרחוב רפאים שההליכה בו לא נעימה במיוחד ומלווה בטרקטורים רועשים שמעלים אבק, מנופים לרוב ואתרי תמ"א 38 לכל אורכו הכוללים עבודות שיפוץ בלתי נגמרות. קוביות בטון ענקיות חוסמות את המעברים בין המדרכות, ועסקים רבים שנסגרו השאירו מאחור חלומות שבורים ושלטים עצובים עם הכיתוב "להשכרה" על הדלתות.
צפו: כך הפך רחוב בן יהודה מפנינה נדל"נית לשדרת מכוני העיסוי
רק שבאופן מפתיע, במקום העסקים הוותיקים שנסגרו, נפתחו במקומם מכונים רבים לעיסוי תאילנדי. "הפתיחה המרובה של מכוני עיסוי תאילנדי לאורך רחוב בן יהודה היא תופעה יחסית חדשה", מספר קמיל. "זה בילוי שהישראלים אימצו בתאילנד והביאו את הביקוש לישראל. רואים פה גם פנסיונרים שמגיעים וגם חבר'ה צעירים שרוצים לקבל את השירות. בעבר היו כאן גם תיירים והרחוב עמוס במלונות קטנים ובדירות Airbnb". מעניין מה היה אומר מחייה השפה העברית, אליעזר בן יהודה, אם היה יודע שהרחוב התל אביבי המכובד שנקרא על שמו זכה לכינוי המפוקפק "רחוב ההפי אנד של תל אביב".
כדי להבין את גודל התופעה, אני מחליט לספור את המכונים שאני מבחין בהם ומדווח לקמיל שספרתי 10 מכוני עיסוי תאילנדי ב-5 דקות של הליכה. הוא מעדכן, מצידו, שספר לפחות 15 מכונים, כולל כאלה שפספסתי בצד השני של הכביש. ברוב המקרים העיצוב גנרי; פוסטרים צבעוניים עם צילומים של ספא יוקרתי בפטאיה ונשים אסייתיות מודבקים על חלונות הראווה ומונעים מסקרנים להציץ פנימה. בפנים יש חדר טיפול קבוצתי לעיסוי רגליים ורפלקסולוגיה ובהמשך החלל ובהתאם לגודל החנות יש מיטות עיסוי.
"העיסוי כמו בתאילנד", המחירים - לא ממש
לא הופתעתי לגלות שהמחיר בישראל עבור עיסוי גבוה הרבה יותר מהמחיר בתאילנד. ברחוב בן יהודה העלות של עיסוי תאילנדי בשמן לכל הגוף נעה בין 200-300 שקל לשעה, בהתאם ליוקרה, לניקיון ולעיצוב של המכון. האווירה שקטה ויש ריח קלוש של שמן קוקוס באוויר. לקוח מרוצה שבדיוק סיים "עיסוי מעולה" כהגדרתו, פנסיונר חביב תושב האזור, טוען כי מדובר בעסק לגיטימי הנותן שירות מצוין ברמה בינלאומית, בדיוק כמו בבנגקוק. "בבוקר מוקדם שחיתי בים עם חברים, עכשיו אני אחרי עיסוי שמנים ממש כמו בחוף של פטאיה ומפה אני מתחיל את היום. העיסוי התאילנדי בתל אביב ממש לא זול, אבל בשבילי הוא שווה את הכסף".
היה "הפי אנד"?
"אני לא מתעסק בזה", הוא צוחק, "אני נשוי ובא פעם בשבוע לעיסוי רפואי בריאותי פרופר - כמו שצריך, להזרים את הדם. שמעתי מכמה אנשים בחוף שיש פה גם מקומות יותר סליזיים עם 'הפי אנד' או 'הרפיה' או איך שלא תקרא לזה, וזה עולה בדרך כלל כפול ממחיר הטיפול. זה ממש יקר ומי שרוצה - מוצא".
אנחנו ממשיכים בסיור לאורך הרחוב. אין אפשרות לעבור לצד השני אבל החום הכבד אילץ אותנו לחפש פתרונות יצירתיים: מצאנו פרצה בגדר שמפרידה בין הצד המזרחי למערבי של הרחוב ועברנו דרכה למדרכה מוצלת. "העבודות על הקו הסגול יצרו נתק בין שני צידי הרחוב, ואין אפשרות לעבור בחופשיות מצד לצד", מסביר קמיל. "בנוסף, אין אפשרות לנוע ברכב, צומצמו הנתיבים ובחלק מהמקרים הרחוב נסגר לחלוטין לתנועת רכבים. זה גם מפריע מאוד להביא אספקה לחנויות, והרבה מאוד עסקים נסגרו בגלל שלא הצליחו לשרוד את התקופה הזאת. ראינו פגיעה כזאת בעסקים גם במהלך העבודות של הקו האדום בתל אביב ושל הרכבת הקלה בירושלים. יש כאן פגיעה מערכתית רחבה, במיוחד בעסקים".
מה קרה לעסקים שנסגרו בירושלים וברחובות אחרים בתל אביב?
"בירושלים ראינו שחלק מהעסקים חזרו, אבל מדובר בעיקר בנכסים פרטיים והמחירים הרבה יותר נמוכים. ברחובות שנפגעו מהקו האדום בתל אביב חלק מהעסקים הצליחו לחזור ולשגשג, אבל יש כאלה שלא. הכל תלוי בהשקעה של העירייה ובזמן שלוקח לרחוב להתאושש. העסקים שנפגעו מהעבודות לא מקבלים תמיכה ממשית ובתי המשפט לא מכירים בנזק הכלכלי שנגרם להם. היו פסיקות שקבעו שלא מגיע להם כל פיצוי. זה מצב מאוד בעייתי, כי הם נאלצים להתמודד עם הפגיעה הכלכלית לבדם, ללא תמיכה מהמדינה או מהעירייה. תוסיפו לכך את השפעות מגפת הקורונה ומלחמת חרבות ברזל".
גם עו"ד ענת בירן, המתמחה בדיני תכנון הבנייה, מצביעה על הבעיות במנגנוני הפיצוי לעסקים שנפגעו מעבודות התשתית. "בעיקרון אפשר להגיש תביעות לירידת ערך, הבעיה היא שבתי המשפט לא נתנו גיבוי לתביעות מהסוג הזה, ולכן מאוד קשה היום לעסקים לתבוע פיצויים", היא אומרת. אמנם הרכבת הקלה צפויה להעלות את ערך הנכסים, אך הבעיה היא תקופת הביניים. "אנשים הגישו תביעות על אובדן ערך בגלל חסימת הגישה לחניות, והתשובה שניתנה הייתה כי עליית הערך שגורמת הרכבת הקלה מקזזת את ירידת הערך מהחניות. כשמסתכלים על התוצר הסופי, לא מסתכלים על תקופת הביניים והעסקים שנפגעים. זה בעייתי. העסקים הם הראשונים שנפגעים כי בעיית הנגישות מאוד משמעותית".
ומה קרה למחירי הנדל"ן של הנכסים ברחוב?
"מבדיקה שעשינו לא מצאנו פער גדול במחירי העסקאות ברחוב דיזנגוף הסמוך למחירים ברחוב בן יהודה, למעט הפרש זעום של 3% לטובת דיזנגוף. כנראה שאנשים מאמינים בשווי המסחרי של המקום, ומי שמשכיר נכס יודע שישכיר פעם למכון עיסוי, פעם לפיצוציה, פעם למתווך מקרקעין".
6 צפייה בגלריה
מחירי הנכסים לא ירדו. "מי שמשכיר נכס יודע שישכיר פעם למכון עיסוי, פעם לפיצוציה"
(צילום: אסף קמר)
גילחו את החומוסייה הוותיקה, מזמן כבר אין סברינות
אנחנו ממשיכים לצעוד לאורך הרחוב הנטוש כמעט מהולכי רגל, נזכרים בעצב בעסקים מפורסמים שהיו ואינם ודנים בהשפעה הכלכלית של הקורונה והמלחמה הארוכה על עתיד המסחר ברחוב המאובק. עוד לפני עבודות הרכבת הקלה חלק מהעסקים נקלעו לקשיים. אנחנו מתקדמים לצפון הרחוב בפינה עם רחוב ארלוזורוב. כאן מסתיימות עבודות התשתית של הרכבת הקלה, ולמרות זאת גם כאן המשך הרחוב נראה מאובק ונטוש.
"זוכר את החומוסייה הוותיקה שהייתה כאן בצומת מדרום לארלוזורוב? 'גילחו אותה', הרסו את המבנה הפינתי כדי לאפשר תנועה לרכבת הקלה", מספר קמיל. "מצפון לצומת אין עבודות. זה הצד שגם פחות מושפע מההכרזה ההיסטורית של העיר הלבנה, שמסתיימת בגדה הדרומית של רחוב ארלוזורוב. בשטח ההיסטורי קיימים חוקי השימור רבים, מצפון לארלוזורוב סל הזכויות יותר גדול ולכן רואים כאן יותר בניינים שעברו התחדשות עירונית וגם יותר מנופים שעובדים במרץ על פרויקטים נוספים שבבנייה".
6 צפייה בגלריה
בין טרקטור רועש למנופים. עבודות הרכבת הקלה מתחלפות בעבודות התחדשות עירונית
(צילום: אסף קמר)
"בתור ילד, היינו באים לאכול סברינות בקפה לונדון", ממשיך קמיל להיזכר. "זה היה רחוב מסחרי שמאוד נהנינו לשוטט בו והיו בו גם בתי קולנוע. הרחוב השתנה לאורך השנים והמסחר השתנה גם כן. החלטות העירייה להפוך את חלקו לאזור העיר הלבנה שינו את אופיו. יש כאן בניינים לשימור ואחרים שעוברים לאט לאט שיפוצים, אבל הרבה פחות מאשר בחלק הצפוני של הרחוב. גם ברחוב אבן גבירול מתבצעות עבודות תשתית משמעותיות עבור הקו הירוק, וגם שם העסקים סובלים מקשיים ורבים מהם נאלצו לסגור את שעריהם. עוד דוגמא היא רחוב קרליבך, שם נפגעה תנועת הולכי הרגל והרכבים, ובשל כך גם התנועה בעסקים. זה תהליך רחב היקף שמתרחש בכל העיר".
אתה מאמין שתל אביב תצליח להתאושש מכל השינויים הללו?
"אני מאמין שכן. תל אביב היא עיר דינמית ותוססת עם הרבה פוטנציאל. כשכל עבודות התשתית יסתיימו והרכבת הקלה תתחיל לפעול בצורה חלקה, אני מאמין שהיא תחזור לפרוח. זה ייקח זמן, אבל אני אופטימי. אנשים אוהבים את תל אביב ורוצים לראות אותה מצליחה ומשגשגת".
מתווך הנדל"ן הוותיק יוסי אלטולר מספר גם הוא כיצד הרחוב האהוב חווה ירידה משמעותית בתנועה העסקית והמסחרית. "המצב כאן מאוד קשה, העבודות והחפירות של הרכבת הקלה יוצרות רעש, לכלוך וחול שמרחיקים אנשים מהאזור. זה לא מעודד אף אחד להסתובב ברחוב כזה, ואם אפשר - עוקפים אותו. אין תיירות, וזה הופך את הרחוב לדליל. פעם רחוב בן יהודה היה מבוקש מאוד, בעיקר על ידי תושבי חוץ. היו בו בעיקר עסקים שהתחברו עם תיירות, כמו מסעדות, משרדי תיירות, וחנויות אופנה ברמה גבוהה".
כיצד המצב הזה משפיע על מחירי הנכסים?
"לאחרונה הייתי מעורב בעסקה ברחוב במסגרתה מחיר הנכס היה נמוך ב-20% לעומת המחיר מלפני שנה". לגבי שכירות, הוא מסביר כי השכירות הנמוכה היא זו שקרצה לבעלי מכוני העיסוי. עם זאת, הוא מודה כי המחירים יזנקו לאחר שהעבודות יסתיימו. "תהיה עלייה גדולה במחירים, במיוחד בגלל הקרבה לים. בעשור האחרון הרבה צרפתים ובריטים קנו דירות קרוב לים, ואני צופה שבגלל הבחירות האחרונות בצרפת תהיה עלייה משמעותית בביקוש לדירות באזור".
"לעירייה אין יד מכוונת בפתיחת מכוני עיסוי"
מעיריית תל אביב-יפו נמסר: "הקמת הרכבת הקלה היא פרויקט לאומי באחריות ממשלתית, המוקם על ידי חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) ב-5 ערים שונות. עם זאת, עיריית תל אביב-יפו עושה מאמצים רבים לצמצמם ככל הניתן את הפגיעה בתושבים ובבעלי העסקים לאורך הצירים בהם מתבצעות העבודות. העבודות להקמת הקו הסגול ברחוב בן יהודה החלו במהלך 2021 וצפויות להסתיים במהלך 2027. אנו ערים למצוקת העסקים הסמוכים, אך יש לזכור כי עם סיום העבודות והפעלת הרכבת, יהנו העסקים לאורך התוואי מרחוב משודרג ומתנועת מבקרים והולכי רגל בסביבת התחנות, כפי שניתן לראות כיום סמוך לתחנות הקו האדום בשדרות ירושלים ביפו, ברחובות קרליבך ויהודה הלוי ובדרך בגין המתחדשת.
"יש לציין כי עיריית תל אביב-יפו היא הרשות היחידה שלקחה על עצמה לסייע לעסקים הסמוכים לתוואי העבודות באמצעות הקמת קרן סיוע בשיתוף משרדי האוצר והתחבורה, המיועדת לעסקים הנמצאים מול עבודות חפירה של תחנות תת קרקעיות בקו האדום והירוק. הקרן הצליחה לעזור לעסקים בתוואי קו האדום בהיקף סיוע של כ-3.7 מיליון שקל. במהלך השנים פנתה העירייה מספר פעמים אל משרד האוצר בבקשה להרחיב את פעולת הקרן גם לעסקים אשר אינם צמודים לעבודות תת קרקעיות, אך לא הושגה הסכמה. על כן, לצערנו אין כרגע סיוע כספי לעסקים הצמודים לגדרות אתרי עבודה על הקרקע בקו הסגול כדוגמת רחוב בן יהודה.
"בנוסף, העירייה עושה כל שביכולתה כדי לסייע בדרכים נוספות: הענקת פטור מתשלום אגרת שולחנות, כסאות ופרגודים ואגרת היתר לילה לעסקים שנמצאים בתוואי הרכבת הקלה וכן קיום עשרות אירועי דיגיתל והטבות בשיתוף העסקים בתוואי הרכבת על מנת לסייע להם. באשר למכוני עיסוי, הם לא נדרשים ברישיון עסק, עם זאת הם נדרשים בכל שאר הרגולציה הקיימת כמו כללי כיבוי אש וכו'. נציין כי לעירייה אין יד מכוונת בפתיחת מכוני עיסוי, ככל שעסק עונה על דרישת הרישוי במקום, הוא רשאי להפעיל את העסק. כמו כן, אין לעירייה רשימה של מכוני עיסוי שנפתחו בשנים האחרונות".
מחברת נת"ע נמסר: "השבוע החל לעבוד לאורך התוואי בבן יהודה זכיין הקו הסגול, לאחר שעבודות התשתית והחפירות הסתיימו, וכעת הגיע שלב הנחת מסילות וחישמול. שלב זה מאופיין בעיקר בעבודה באזור המסילה, מה שיקל על התנועה ברחוב. שלב זה ימשך כחצי שנה. לעניין הפיצויים, נת"ע אינה מוסמכת לפצות עסקים על ירידה בהיקף העסקים עקב העבודות. קיימים גופים אחרים העוסקים בכך".
