ענף הנדל"ן נמצא במשבר קשה, אולי מהקשים שהיו כאן בעשורים האחרונים. היעדר עובדים, אתרי בנייה שעובדים בתפוקה חלקית אם בכלל, מיעוט עסקאות, קושי במימון ומעל הכל - מצב רוח לאומי ירוד, משפיעים על המשק כולו. זו הסיבה שאם ישנם נתונים חיוביים שמתפרסמים, הם מקבלים זרקור משמעותי.
כך למשל, נתוני הכלכלן הראשי במשרד אוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שהעידו על עלייה לא מבוטלת בשיעור הדירות החדשות שנמכרו בתחילת השנה, הובילו לשמחה על כך שיש התאוששות בענף. גם נתוני התחלות הבנייה העידו על כך שמספר הדירות שהסתיימה בנייתן וניתן לאכלס אותן נמצא בעלייה, ובכלל הנתונים היו "פחות גרועים ממה שניתן היה לחשוב".
אבל ענף הנדל"ן הוא תחום מורכב, והמציאות שנכפתה עלינו מורכבת אף יותר. מסיבה זו גם רוכשי הדירות וגם מקבלי ההחלטות צריכים להסתכל על האמת בעיניים ולהבין שהבעיות בשטח רחוקות מלהסתיים.
1. מי מתעורר ולמה? ההתעוררות ברכישת דירות חדשות היא מבורכת. היא מזרימה כסף, מאפשרת לפרויקטים לצאת לדרך עם השלמת המכירות הדרושות לשחרור המימון מהבנק ומעניקה תחושה של שגרה. אבל העלייה במכירת דירות חדשות נובעת בעיקר ממבצעים שמציעים הקבלנים, שמתמקדים בתנאי תשלום מאוד מקלים, כמו למשל תשלום התחלתי בשיעור של 20%, 15%, 10% ולעיתים אף פחות בשלב חתימת החוזה - והשאר עם קבלת הדירה או בתחנות בדרך.
לרוכשים זה מאוד נוח, ומסיבה זו יש יותר קונים. אבל בחלק עיקרי משוק הנדל"ן אין התאוששות, ולמעשה יש המשך ירידה בשוק הדירות מיד שנייה וגם בקרב הרכישות של קהל משפרי הדיור. איך זה יכול להיות? חלק ממי שקונה בדרך כלל גם מוכר ויש תחלופה של דירות בשוק. אלא שצריך לקחת בחשבון שאמנם מבצעי המימון מובילים לריבוי רכישות על הנייר, אבל מסירת הדירות בפועל תהיה עוד כמה שנים, ועד אז – מי שהתחייב לרכישת דירה חדשה לא ימכור את דירתו הישנה. לכן רוב השוק ממשיך להיות קפוא. התעוררות? לא ממש. זינוק במחירים בפתח? לא בטוח.
2. תעתוע המחירים - לאחרונה פורסם גם מדד מחירי הדיור של הלמ"ס. אחרי מספר חודשים במהלכם נצפו ירידות מחירים, המגמה השתנתה שוב ובחודשים דצמבר 2023-ינואר 2024 נרשמה עליה בשיעור של כ-1.2% במחירים, אחרי חודש נוסף בו נרשמה עלייה מתונה יותר. יש מי שכבר מכין את הרוכשים ואת השטח וטוען שהמחירים עומדים לעלות, אבל מי שמכיר את השוק רואה מקרוב שהמגמה שונה.
מיעוט העסקאות גורם למדד מחירי הדירות להיות מושפע בקלות יתר, ואמנם יש לא מעט מבצעים - אבל הם לא באים לידי ביטוי במחיר הסופי של הדירה. ככל שעיקר העסקאות הן של דירות חדשות – זה בעיקר מה שהמדד משקף, כך שהוא לא מצביע על השוק כולו
מיעוט העסקאות גורם למדד מחירי הדירות להיות מושפע בקלות יתר, ואמנם יש לא מעט מבצעים - אבל הם לא באים לידי ביטוי במחיר הסופי של הדירה. ככל שעיקר העסקאות הן של דירות חדשות – זה בעיקר מה שהמדד משקף, כך שהוא לא מצביע על השוק כולו. במקביל, אותן דירות יד שנייה שלא נמכרות רק תומכות בהשארת המחיר ברמה גבוהה, כל עוד אין מי שלחוץ למכור. אז האם המחירים באמת עולים? המדד אומר שכן, אבל שווה לדגום גם את השטח.
3. בונים פחות: בנתוני התחלות הבנייה של דירות חדשות ב-2023 נרשמה ירידה, אבל לא גדולה כפי שהיינו מצפים לראות, בעיקר בצל העובדה שאתרי בנייה רבים עדיין לא חזרו לפעילות מלאה. האם יש מקום לאופטימיות? תמיד, אבל במקרה הזה פחות. נתוני התחלות הבנייה מעודכנים לרבעון הרביעי של השנה. אלו כבר היו חודשי המלחמה, אבל אז היזמים והקבלנים, או לפחות חלקם, האמינו שיהיה פתרון מהיר יותר לסוגיית העובדים והשגרה תחזור בהקדם. המציאות הראתה אחרת, ובחודשים הראשונים של 2024 לא חל שיפור במצב, מה שעלול לגרור לירידה נוספת בהתחלות הבנייה.
בכנס נדל"ן שהתקיים לאחרונה סיפרו מהנדסי ערים, גם של ערים גדולות מאוד מהמרכז, שלאחרונה אפשר לראות תופעה חדשה: הרשות המקומית מנפיקה היתר בנייה - שיאו של תהליך ארוך ומייגע שהיזם או הקבלן רק ממתין לו - אבל אין מי שמגיע לדרוש וליישם את הבנייה. כשזו המציאות – המצב בענף באמת קשה, ואי אפשר להתנחם בנתונים ש"היו יכולים להיות הרבה יותר גרועים", אלא לנסות ולדאוג לכך שהם לא יהיו כאלו. ואם לא יהיה שיפור, בטווח הארוך, מחסור בבנייה כן יקפיץ את מחירי הדירות מעלה.
