"בעיית כוח אדם חמורה"
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "בעשור האחרון ישנו עיכוב גדול בזמן שלוקח להוציא היתרי בנייה, וזאת משתי סיבות מרכזיות: דרישות מחמירות יותר מצד הרשויות להיות מעורבות בתהליכים, לצד בעיית כוח אדם בשורותיהן. הרשויות המקומיות רוצות לשלוט יותר בתהליכים ובתוצרים הסופיים ולכן מוסיפות נקודות רגולציה וביקורת בתהליך. זאת בשעה שתהליכי ההתחדשות העירונית גברו ברחבי הארץ ודורשים יותר משאבים של תכנון. היקף הבעיה מתברר כאשר מבינים, שאין מספיק גורמי מקצוע ברשויות שינהלו את התהליכים האלה.
מיכה קלייןצילום: שירן כרמל"קיימת בעיית כוח אדם חמורה ברשויות, שנובעת מקושי כפול: אין מספיק תקנים לבעלי המקצוע, ועבור התקנים הקיימים מציעים שכר נמוך יחסית לתחרות במגזר הפרטי. כך נוצר מצב שיש יותר דרישות מצד הרשויות, אך הן לא מצליחות לעמוד בקצב, ונוצר צוואר בקבוק שמעכב את היתרי הבנייה ואת הפרויקטים השונים לרמה שמשך תקופת הרישוי וקבלת ההיתרים התארכה ואף הוכפלה. אפשר לייעל את התהליך על ידי הקצאה של תקנים נוספים לרשויות, לצד העלאה של השכר המשולם לאנשי המקצוע. העיכובים האלו כמובן מובילים להתייקרות הדירות, בייחוד בסביבת הריבית כיום: ככל שחולף הזמן, עלויות המימון מכבידות יותר על החברות היזמיות, והמחירים עולים גם עבור רוכשי הדירות בסוף השרשרת".
"פארסה שהמדינה אחראית לה ישירות"
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הסחבת בתחום היתרי הבנייה היא לא פחות מפארסה, שהמדינה אחראית לה ישירות. כל ניסיון להתחבא מאחורי הרשויות המקומיות לא יעזור. התהליך של הוצאות היתר הבנייה הפך לחסם בלתי נסבל להוצאה לפועל של בנייה. במינהל התכנון ביקשו לתקן את העיוות, והחליטו על שינוי שיפריד מההיתר עצמו את הליך התיאומים הטכניים בשטח, שנדרשים כדי לבנות. הם עשו זאת כדי לקצר את זמן ההמתנה להיתר. בפועל, לא רק שההחלטה הזו הביאה להמשך עלייה בזמן ההמתנה להיתר הבנייה עצמו – שעומד בערים מסוימות כבר על שנתיים וחצי ויותר - היא אף הוסיפה תהליך בירוקרטי חדש, של הוצאת 'צו התחלת עבודה'. כיום במקרה הטוב לוקח כחצי שנה לקבל את הצו, ובחלק מהערים זה מגיע כבר לשנה נוספת של המתנה לתחילת הבנייה".
ראול סרוגוצילום: אילן בשור"המדינה החליטה להפריד את היתר הבנייה מהליך התיאומים בין רשויות בנושאים, כמו צנרת והתשתיות התת־קרקעיות, גידור האתר, מיקום המנוף, מיקום ציוד כבד וחומרים ועוד. אין שום הצדקה לכך שהתיאומים הללו לא ייכללו בהיתר הבנייה, וברשות יבצעו אותם בין שלב אישור תוכנית הבנייה בוועדה לקבלת ההיתר. כך זה קורה בכל מדינה מתוקנת וכך היה גם בישראל עד לשינוי שעשתה המדינה. אנו נמצאים כיום במציאות קשה בענף הבנייה והתשתיות, כך עולה מכל בחינה של שוק הדיור. מעבר לשורת פעולות שעל הממשלה לבצע כדי לטפל בצניחה בהתחלות הבנייה, עכשיו היא גם צריכה להתמודד עם ההליך החדש הזה שעליו משלמים כולם - ובראש נפגעים ממנו זוגות צעירים, שנאלצים להוציא הון עתק למגורים בשכירות בהמתנה לדירה משלהם. לעניין הזה יש פתרון. אחרי עבודה מאומצת של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, המדינה קבעה בחוק ההסדרים האחרון סמכות לשר הפנים לתת פטור מ'צו התחלת עבודה'. אנחנו קוראים היום לשר הפנים לתת פטור גורף מ'צו התחלת עבודה' לכל הפרויקטים של המגורים".
5 צפייה בגלריה
תוכניות הממשלה לא מצליחות לסייע לפתרון משבר הדיור. ישיבת קבינט הדיור
(צילום: קובי גדעון ,לע"מ)
"תוכנית ממשלתית ברורה עם דגש על היתרי הבנייה"
רוני בריק מנכ"ל ובעלים חברת לי־רן ונשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "עיכובים בהוצאת היתרים הם מהגורמים המרכזיים למצב הבעייתי בענף הנדל"ן. הדבר מוביל להשתלשלות הבאה: המדינה לא יוזמת מדיניות חדשה שתקל על הקבלנים להוציא היתרי בנייה, לקבלנים לוקח זמן להוציא היתרים – מה שמוביל להפסדים כספיים גדולים ובקצה העיכובים הללו מובילים להעלאה בלתי נמנעת במחירי הדיור, ככה שבקצה גם הקבלנים וגם רוכשי הדירות נפגעים".
רוני בריקצילום: כפיר סיון"תוכנית ממשלתית ברורה בנוגע לכל הנושאים שצוינו – עם דגש משמעותי על עניין היתרי הבנייה – תוביל הן לתנופת בנייה מצד הקבלנים וגם להוזלת מחירים ניכרת לטובת הרוכשים. אם זה יקרה - כולם מרוויחים. מושב הכנסת האחרון הסתיים ללא מענה על הצרכים של ענף הבנייה וללא פרסום של תוכנית סדורה להבראת השוק הזה. אני מקווה כי עד מושב הכנסת הבא ידאגו הנוגעים בדבר לגבש אחת כזו ולהגיע איתה אל השולחן".
"אין הלימה בין רצון המדינה לבין ראשי הרשויות"
אפי שקדי, מנכ"ל ובעלים אפי קפיטל נדל"ן: "אחת הסיבות העיקריות לריבוי העיכובים בהוצאת היתרי בנייה, נובעת מהעובדה שאין הלימה בין רצון המדינה להגדלת היצע הדירות ובין ראשי הרשויות שלא באמת מעוניינים בכך. הסיבה העיקרית היא חוסר כדאיות כלכלית בפיתוח יחידות דיור למגורים והתשתיות הנלוות שנדרשות לכך, לעומת בניית משרדים, תעסוקה ומסחר, הדורשים פחות תמיכה עירונית ומניבים ארנונה עסקית גבוהה. מלבד זאת במרבית הרשויות המקומיות אין די בודקי תוכניות וכוח אדם שיודעים להתמודד עם עומס העבודה הנדרש כיום לאישור התוכניות והוצאת היתרים".
אפי שקדיצילום: טל גבעוני"במקרה הזה המדינה חייבת לתקצב יותר את הרשויות ולהעלות את שכר בודקי התוכניות, כולל הענקת בונוסים לרשויות שיעמדו ביעדים שהמדינה תקבע. העובדה שהוצאת ההיתר נמשכת כיום כשנתיים־שלוש היא פקטור משמעותי, שמשפיע מאוד גם על מחירי הדירות, זאת מלבד העלייה שנובעת מסביבת הריבית הנוכחית שהקפיצה בחדות את עלויות המימון, לצד עלויות הבנייה שגדלות כל הזמן. המשמעות היא שמחירי הדירות מתייקרים גם ללא קשר לפערים הנפערים בין ההיצע לביקוש".
"שרמ"י תימדד על־פי היחידות שקיבלו היתר בנייה"
מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות: "עיכובים בהוצאת היתרי בנייה הם מצב שנמשך כבר מספר שנים, ויזמים סובלים מכך קשות בשני אופנים; האחד הוא המימון בגין התשלומים על קרקע, שמועברים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עם הזכייה במכרז, והשני בשל העיכוב בהתחלות בנייה, שמשפיע על התוצאות הכספיות של החברות. להערכתי, יש מספר גורמים לעיכובים; הראשון הוא אי מוכנות של תשתיות עירוניות לתנופת ההתחדשות העירונית. הגורם השני הוא ויסות ההיתרים על ידי הרשויות, כך שיתאימו לקצב הפיתוח של השכונות החדשות. בעניין השכונות החדשות, נראה שיש חוסר הסכמה או חוסר תיאום בין רמ"י לרשויות המקומיות".
מריו קופלצילום: אילן בשור"רמ"י נמדדת לפי מספר יחידות הדיור שהיא משווקת, השיווק כפי הנראה אינו מותנה בהסכמת הרשות, ואז הרשות 'בועטת' ומתזמנת את ההיתרים, מה שגורם לאיחורים לא נתפסים. לרשות המקומית יש אילוצים, כמו הקמת מוסדות חינוך, נת"צים וכיוב'. וגורם שלישי - המחסור בכוח אדם הנדסי שמטפל בהיתרים, שרק מוסיף לפקק הבקשות שנתקעות. המצב משפיע גם על היצע הדירות החדשות. להערכתי, יכולת התחלות הבנייה של היזמים גדולה בהרבה מכמות ההיתרים הניתנים בשנה. כדי לקצר את זמן קבלת ההיתר, אציע שלושה דברים: לרתום גם את המשווק (רמ"י) ולהופכו לבעל עניין, כך שרמ"י תימדד לא רק על־פי היחידות המשווקות, אלא לפי היחידות שקיבלו היתר בנייה. שנית – על משרד הפנים והרשויות המקומיות להקצות תקנים הנדסיים בכמות מספקת לוועדות המקומיות, ושלישית - לתת דחיפה רצינית לנושא רישוי עצמי".
"לאפשר 'מסלול ירוק' ליזמים"
שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד: "כל עיכוב בהוצאה של היתר בנייה מייקר מאוד את העלויות ומשפיע על מחיר הדירה הסופי לרוכש. פרק הזמן המשמעותי ביותר שמשפיע על מחיר הדירה מתחיל מרגע הזכייה במכרז, שבו נדרשת החברה לשלם לרמ"י או למשרד השיכון את כל עלות הקרקע והוצאות הפיתוח. לצורך כך היזמים לווים כסף מהבנקים ומהגופים המממנים, דרך שלבי התכנון ועד הוצאת ההיתר. כידוע, מדובר בתקופה של כשלוש שנים, ובסביבת הריבית הגבוהה של היום, מדובר בהתייקרות במאות אלפי שקלים. על כן המפתח לחיסכון בעלויות והוזלת המחיר הסופי לדייר קשורה בקשר ישיר לזמן הוצאת ההיתר".
שי הניגצילום: ניצן הפנרהתהליך נמצא ברמת הפקידות ברשויות השונות. אני סבור שכדי לקצר את לוחות הזמנים ולצמצם בעלויות יש לאפשר 'מסלול ירוק' ליזמים. דהיינו, אם הרשויות יבדקו שהתכנון עומד בדרישות התב"ע ולא יוסיפו דרישות המעכבות את התכנון והוצאת ההיתרים, יהיה ניתן לחזור ללוחות הזמנים של הוצאת היתרים בתוך כחצי שנה, להוזיל את עלויות המימון בצורה משמעותית, להוזיל את מחירי הדירות לצרכן הסופי וכמובן, להקים דירות ולמסור אותן בפרק זמן קצר הרבה יותר, מה שכמובן תורם בתורו גם להגדלת ההיצע".
הריבית והקיפאון בענף הנדל"ן. לאן נעלם הביקוש ומה יהיה עם מחירי הדירות?
"אחרי כל ירידה מגיעה התפרצות"
שגיא לנצ'נר, בעלים ומנכ"ל של חברת י.נ.ו.ב בנייה ופיתוח: "חרף הירידה במחירי הדירות והיקפי העסקאות הנמוכים כתוצאה מעליית הריבית, אני מעריך כי הביקוש יתפרץ. כך היה אחרי תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר לפיד, או אחרי תוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר לשעבר כחלון. המגמה הנוכחית, שבמסגרתה יש ירידה של 0.2% במדד מחירי הדירות, אינה בהכרח דבר רע אחרי רצף עליות של 20% בשנה".
שגיא לנצנרצילום: יח"צ"אומנם משנת 2022 אנו מצויים בסביבת ריבית גבוהה, אבל בהחלטת הריבית האחרונה לא נרשמה עלייה. עד 2040 יהיו חסרות בישראל 2.6 מיליון דירות וזאת מבלי להתייחס לאפשרות של הגירה לישראל בשל אנטישמיות. נוסף על כך יש דרישה לדירות בשל מצבים משפחתיים שונים, שמגדילה אף היא את הביקוש, וגם לא ניתן להתעלם מהמצב הנתון כיום בארץ, שמגביר את תחושת אי הוודאות. אומנם באזורי הביקוש רואים כרגע פחות התחלות בנייה, אך אחרי כל ירידה מגיעה התפרצות וגידול בביקוש".
"רוכשים משהים רכישה ויזמים משהים פרויקטים"
יוסי אברהמי, יו"ר ובעלים של קבוצת יוסי אברהמי: "העלאת הריבית עשר פעמים ברצף מאז אפריל 2022 הנחיתה מהלומה על שוק הנדל"ן ועל כמות העסקאות בשוק. רוכשים משהים רכישה עקב התייקרות המשכנתה, ויזמים משהים פרויקטים חדשים או רכישת קרקעות עקב זינוק בעלויות המימון. מנגד הביקוש לדירות בישראל לא נעלם, הוא פשוט כבוש. הביקוש ימשיך להיות גבוה ככל שהגידול הדמוגרפי בשיעור של כ־2% בשנה יימשך, ככל ששיעורי הנישואים בישראל יהיו גבוהים וגם הגירושים, וככל שתימשך התרבות הישראלית של לגור בדירה בבעלות".
יוסי אברהמיצילום: יונתן בלום"שתי סיבות מרכזיות לכך שמחירי הדירות לא יורדים - היצע נמוך וחוסר אמון של הציבור ביכולת או ברצון של הממשלה להשפיע. להערכתי, כשהריבית תתחיל לרדת, תהיה התנפלות של הרוכשים על דירות, שתביא לגל של עליית מחירים בשנים הבאות, כי בסוף כוחות השוק חזקים מהכול. אם המדינה רוצה להשפיע, שתוריד את המס על הדירות, שעומד כיום על יותר מ־60% ממחיר הדירה - מהשיעורים הגבוהים ביותר בעולם. המדינה צריכה להכיר בזאת שהיא עצמה אחד הגורמים המרכזיים לזינוק במחירי הדירות".
"היום הרבה אנשים יושבים על הגדר ומחכים"
אבי זיתוני, מ"מ יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז: "אנו נמצאים בתקופה מאתגרת מאוד. שוק הדיור ובכלל המשק הישראלי נמצאים בחוסר ודאות, ועליות הריבית משפיעות מאוד על רוכשי הדירות והיזמים. רואים כיצד יש מעט מאוד עסקאות של רכישת מגרשים חדשים, וגם בשיווק מכרזי רמ"י רואים ירידה דרסטית של למעלה מ־40% בהצלחה בשיווק קרקעות, פחות מכרזים באוויר, מעט יזמים וקבלנים שניגשים למכרזים וגם הרבה מכרזים שנכשלים. מנגד אי אפשר להתעלם מההאטה המשמעותית בהתחלות הבנייה, שמובילה למחסור ולפער משמעותי בין היצע הדירות לביקוש. ישראל היא אחת מהמדינות המובילות בעולם בקצב הילודה, במיוחד סביב המדינות המפותחות, והביקוש לדירות נשאר קשיח ואף עולה מדי שנה".
אבי זיתוניצילום: יניב אלפסי"כיום הרבה אנשים יושבים על הגדר ומחכים לראות מה יוליד יום. אני מניח שבשנת 2024 נראה את הריבית מתייצבת ויורדת במעט, מה שיוביל להתפרצות מחודשת של כל הביקושים הכבושים, ואותם רוכשים יחזרו לשוק בגדול, רק שהפעם הם ימצאו עצמם מול שוק דיור מצומצם מאוד, מלאי דירות קטן יחסית, מה שבהכרח יוביל להתפרצות המחירים בצורה משמעותית. כל עוד הממשלה לא מקדמת תוכנית דיור או מציעה פתרונות שיכולים לעודד את ענף הנדל"ן לפעול להגדלת המלאים, לצערי, המשבר רק יחריף, והמחירים בטווח הבינוני יעלו".
5 צפייה בגלריה
שירת הים, שכונה חדשה בנתניה. מכרזי רמ"י נסגרו במחירים נמוכים יותר מבעבר
(צילום: קסם הדמיות)
"השוק יעכל את המצב הנוכחי ויתאים עצמו למציאות החדשה"
דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר: "שוק הנדל"ן שרוי כיום באי ודאות, שמושפעת ממספר אלמנטים: עליית הריבית החדה בשנה האחרונה ייקרה לרוכשים את המשכנתאות, והובילה רבים מהם לשבת על הגדר או לרכוש דירות קטנות יותר משחשבו ובאזורים מרוחקים יותר. עבור היזמים היא יקרה את עלויות המימון והובילה רבים מהם לעכב יציאה לדרך של פרויקטים חדשים ולהשהות רכישת קרקעות חדשות. גם אי הוודאות הקשורה לרפורמה המשפטית ומדיניות הממשלה הלא ברורה לשוק הדיור משהה את הרכישות החדשות. העסקאות שכן מבוצעות הן של משדרגי דיור, שמכרו את דירתם ורוכשים דירה חדשה, או זוגות צעירים שמזהים הזדמנויות בשוק בפרויקטים עם הטבת מחיר, הטבות מימון וכד', כפי שאנו עדים במבצעים השונים שיוזמות החברות".
דורית סדןצילום: רמי זרנגר"גם יוקר המחיה הכללי משפיע לרעה, וכל אלה יחד הובילו לירידה בהיקף מכירת הדירות. באשר לעתיד, אני סבורה כי השוק יעכל את המצב הנוכחי ויתאים את עצמו למציאות החדשה. ציבור הרוכשים יבינו שסביבת הריבית הנוכחית תלווה אותנו לפחות בשנתיים הקרובות, והם יתאימו את הרכישה לכך – באמצעות רכישת דירות קטנות יותר באזורים מרוחקים יותר, בפריסת המשכנתה לתקופה ארוכה עם החזר חודשי שתואם למציאות, ובריבית משתנה שתתואם בהמשך אחרי ירידת הריבית. בכל הקשור להיצע הדירות, אני סבורה כי אם לא יהיו מספיק מכרזי קרקעות של המדינה במחירים סבירים התואמים את המצב בשוק, לא יהיה גידול מספיק בהתחלות הבנייה, וההיצע ימשיך לרדת. בהינתן העובדה שתמיד תידרש קורת גג - זה יוביל לעליית מחירים מחודשת".
"עליות המחירים נבלמו, אבל לא מהסיבות הנכונות"
יוסי חסון, מנכ"ל קבוצת MyTown: "עליות המחירים נבלמו, אבל לא מהסיבות הנכונות. במקום לטפל בעקומת ההיצע, מתעקשיפ משרדי הממשלה הרלוונטיים להמשיך ולטפל בעקומת הביקוש, ובכך מובילים לדיכויו, אבל לא להגדלת ההיצע. העלאות הריבית התכופות שחווינו בשנה וחצי האחרונות גרמו להתייקרות משמעותית במשכנתאות וכפועל יוצא גם לירידה בביקוש לדירות חדשות. לצד הריבית ובמקביל אליה, הממשלה הובילה למיסוי גבוה על משקיעים והדירה אותם מהשוק, ובכך פגעה קשות בהיצע הדירות בשוק השכירות".
יוסי חסוןצילום: יח"צ"אנו רואים כבר כיום איך מחירי השכירות מטפסים למעלה. האפקט המדאיג יותר לכלל המהלכים הללו וחוסר הוודאות שהם גרמו, מתבטא בהאטה משמעותית ואף בעצירה בהתחלות הבנייה. כולם בינים, שכשאין התחלות בנייה, ומנגד הביקוש ממשיך לעלות, המרחק לקטסטרופה קצר. המחירים יעלו באופן דרסטי, לא יהיו די דירות ולכן מחיריהן יזנקו שוב. כדי להוביל לירידת מחירים, יש צורך בטיפול ובהגדלת ההיצע בצורה משמעותית".
"לייצר תוכנית רב־שנתית לפחות עד 2040"
אבישי בן־חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן: "העלאת הריבית הביאה להאטה בביקוש לדירות, אך היא זמנית בלבד. הביקושים לא נעלמו, אלא אנשים פשוט נמצאים בעמדת המתנה. לפיכך יש לפעול מיידית כדי להמשיך ולהניע את מנועי הצמיחה בענף, בשאיפה שלא להגדיל את המחסור השנתי בדירות בשנים הבאות, כשהנתונים מלמדים שהוא רק הולך ומחריף. על הממשלה לייצר תכנית רב־שנתית לפחות עד 2040, תוך בניית תשתית מתאימה. הכפפת כל הפונקציות הרלוונטיות תחת גורם אחד תאפשר לייצר ביתר קלות תוכנית פעולה רב־שנתית. לצד זאת, יש לפשט את הליכי הבירוקרטיה".
אבישי בן חייםצילום: עודד קרניהריבית הגבוהה מעמיקה את המשבר בשוק השכירות. מה הפיתרון?
"לייצר שוק שאנשים רוצים להיות בו ולא לברוח ממנו"
תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי: "בישראל שוק השכירות הוא שוק פרטי, בעל מאפיינים ייחודיים. המאפיינים העיקריים שלו הם אפיק השקעה הוני, המהווה אלטרנטיבה לחיסכון בבנק, ריבוי משתתפים בשוק, ולמשכירים כניסה קלה אליו בהשוואה לתחומים אחרים, בזכות חסם כניסה נמוך יחסית - מחיר הדירות. שוק שוכרי הדירות נאלץ להתמודד עם אותו ריבוי משתתפים, היעדר רגולציה ופיקוח וחוסר יציבות בסיסי. שוק השכירות הוא שוק קצר טווח, שבו כמעט לא נעשות השקעות בדירות. השוק הוא תנודתי ומאופיין בעיקר בהטרוגניות יתר על מידה. כלומר כל אחד עושה מה שהוא רוצה. נפלת על משכיר טוב – חייך טובים. ולהפך, במקרה שבו אדם נאלץ לעבור ממשכיר אחד לשני – היציבות נפגעת".
תמיר כהןצילום: סיון פרג'"החקיקה בישראל רושמת כל דירה כנכס יחיד. וכתוצאה ממבניות השוק – אנשים נזרקים לשוק הדירות למכירה, כך שהזרם המרכזי בשוק הדיור הוא מעבר מהשכרה למכירה. אנומליה בשוק הדירות להשכרה היא זו אשר דוחקת את האנשים לשוק הדירות לקנייה. ישראל צריכה להפוך את שוק הדיור להשכרה לשוק יותר אטרקטיבי, שיתגבר על הכשלים המבניים הקיימים בו היום. השוק צריך להיות יציב ומפוקח ולאפשר לשוכרים לחיות פרק זמן ממושך בנכס ולבצע בו התאמות לצורכיהם. דברים אלו קורים בעולם רק באמצעות עידוד של שחקנים גדולים בעלי נגישות למקורות פיננסיים (כגון בנקים, חברות ביטוח ועוד) – גופים אלו קונים ומנהלים מקבצים של עשרות אלפי דירות בערים מרכזיות בעולם, תוך שהם מאפשרים לשוכרים יציבות, ודאות כלכלית לגבי העלות ובחלק מהמקרים אפילו יכולת ניוד בין דירות שכורות בערים שונות. מדינת ישראל כבר ניסתה בעבר לעשות זאת, באמצעות חברת דירה להשכיר, אבל היכולות והדינמיות של חברות פרטיות שונות בתכלית מאלה של המדינה. הפתרון הוא לא עוד 1,000-500 דירות, אלא לייצר סביבה עסקית ומשפטית נכונה שתאפשר לחברות לגדול ולהפוך את הדיור להשכרה לשוק אמיתי, שאנשים רוצים להיות בו ולא לברוח ממנו".
"הגידול הדרמטי בעלויות המימון מאתגר את המודל"
ענבל דוד, מנכ״לית חברת דירה להשכיר: ״עליית הריבית במשק מציבה אתגרים משמעותיים, והנפגעים הראשונים הם משקי הבית הכורעים תחת נטל המשכנתאות והשכירות. על רקע זה ברור, כי שכירות ארוכת טווח היא הפתרון הנכון ביותר - מדובר במוצר מחויב המציאות, עם ביקוש קשיח ומחיר עולה, והוא פה כדי להישאר. בשנתיים האחרונות ראינו מהלך של שכלול שוק השכירות ארוכת הטווח, שבו נכנסו לתחום עשרות יזמים שנטלו על עצמם להקים פרויקטים במסגרת דירה להשכיר, כלומר מסה של יחידות דיור שתיכנס לשוק בשנים הקרובות".
ענבל דודצילום: דורון לצטר"מאמץ עקבי והמשך המגמה יוכלו להשפיע על שוק השכירות כולו ולשנות אותו. לשורת היזמים המקימים פרויקטים במודל דירה להשכיר נוספו בחצי השנה האחרונה יזמים חדשים, חברות משמעותיות, שבחרו גם בתקופה הזו להביע אמון בשוק וברעיון של השכרה ארוכת טווח כמהלך עסקי נכון. הגידול הדרמטי בעלויות המימון אכן מאתגר את מודל הדיור להשכרה ארוכת טווח, כפי שקורה גם במכרזי פרויקטים המיועדים למכירה. אנו נמצאים בשיח רצוף ושוטף עם החברות היזמיות ופועלים להצעת כלים לתמרוץ השוק. כך, המכרזים בעת הזו מביאים בחשבון את מצב השוק אם באמצעות יצירת תמהיל נכון בין השכרה למכירה, חלוקת מתחמים גדולים למספר פרויקטים או פתרונות נוספים שאנו מקווים שנוכל להטמיע בחודשים הקרובים".
"האתגר: לסבסד את שוק השכירות לא על חשבון סבסוד של רכישת דירות"
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן: "בשוק השכירות הפרטי אנחנו רואים עליית מחירים חדה מסיבות מובנות; מאחר ששכירות היא מוצר חליפי לקנייה, ומאחר שכיום פחות ופחות משקי בית רוצים או יכולים לרכוש דירה בשל תנאי הריבית - טבעי שהדבר יביא לעלייה בביקוש ולעליית מחירים. עוד חשוב לזכור שעליית מחירי הרכישה ב־15 השנים האחרונות הייתה חדה לאין שיעור לעומת העלייה במחיר השכירות, והפכה את התשואה משכירות בישראל לאחת הנמוכות בעולם המערבי, ולכן התייקרות מחירי השכירות שאנו רואים כעת היא טבעית וצפויה להימשך. פיתוח שוק של שכירות ארוכת טווח הוא חשוב ואפילו הכרחי, שכן עבור חלק גדול מהציבור זהו הפתרון היחיד הרלוונטי".
דן קצנובסקיצילום: דרור סיתהכל"סבסוד מצד המדינה עשוי לאפשר למכרזים להצליח גם בתקופה הנוכחית ולשוק - להמשיך ולהתפתח. יחד עם זאת על המדינה לשים לב שהיקף הסבסוד אינו עולה על זה של שוק הדיור למגורים, שכן עידוד מגורים בשכירות עלול להעמיק את הפערים והעוני - גם אם פתרנו את הבעיה של משק הבית לתקופה מוגבלת של חמש או 10 שנים, מה יקרה אחריה? השוכרים עדיין יישארו ללא נכס, והפערים בינם לבין מי שרכש דירה רק ילכו ויעמיקו. לעומת זאת, אם המדינה עזרה לזוג צעיר לרכוש דירה, היא שמה את אותו זוג על מסלול לעתיד טוב יותר. לכן עמדתי היא שאומנם חשוב לסבסד את שוק השכירות, אבל בעדיפות שנייה לסבסוד שוק הרכישה עבור רוכשי דירה ראשונה. האתגר הוא למצוא דרכים שבהן המדינה תוכל לסבסד את שוק השכירות באופן שלא יבוא על חשבון סבסוד של רכישת דירות. למשל הגנה על הריבית בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח, צעד שיקל על יזמים להשתתף במיזמים כאלה, ולא יחייב את המדינה להוציא את הכסף, אלא רק לספק את ההגנה, שרוב הסיכויים כי לא תמומש. וגם במקרה הכי גרוע, הנכס יישאר בידי המדינה ויצמצם הפסדים".
"יש למצוא פתרונות מימוניים בסביבת ריבית משתנה"
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "כתוצאה מעליית הריבית יש ירידה בהתחלות בנייה בישראל בכלל. גם בדירות למכירה וגם בדירות להשכרה. כיום לקוחות לא יכולים לרכוש דירה בגלל שהמשכנתא התייקרה בגלל עליית הריבית. לאור כל זאת, הביקוש לדירות להשכרה עולה ולראייה חברות שיש להן פרויקטים להשכרה ארוכת טווח נתוני האכלוס של הפרויקטים הללו גבוהים מאוד. כמו כן, כתוצאה מעליית הריבית, המשכירים נאלצים להעלות את השכירות כדי להישאר באחוזי רווחיות הגיוניים. אם נשווה זאת למדינות מערביות אחרות כגון: ארה"ב, אנגליה, גרמניה ועוד, אחוזי הרווחיות לחברות נדל"ן בישראל שמחזיקות נכס להשכרה ביחס לעולם הם נמוכים. כך שבמתכונת הנוכחית של דיור להשכרה, לא שווה לחברות נדל"ן בישראל לקנות קרקע לטובת פרויקטים לדיור להשכרה כי אין כדאיות כלכלית.
חיים קראדיצילום: טל גבעוניאם המדינה רואה צורך לעודד פרויקטים מסוג שכירות לטווח ארוך, כמו בעולם המערבי, היא צריכה לתת פתרונות מימוניים בסביבת ריבית משתנה ליזמי נדל"ן. לדוגמה, המדינה יכולה לייצר מנגנון תשלומים משתנה בהתאם להתקדמות השלבים בפרויקט וכך להקל על קבלנים ויזמים שמעוניינים לקדם פרויקטים של שכירות לטווח ארוך".
מחיר הקרקע במכרזים הולך ויורד. האם זה מבשר ירידה עתידית במחירי הדירות?
"איני צופה הפחתות מחירים בעתיד הקרוב"
דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום לשעבר, כלכלן ושמאי מקרקעין בכיר: "מכרזי רמ"י האחרונים משקפים הפחתות מחירים ביחס לשומת רמ"י, ולעיתים תכופות מהווים 70-60 אחוז משומה זו, כשלפני שנה מחירי הזכייה שיקפו גידול של מאות אחוזים ביחס לשומות. לכאורה, הגיוני שהפחתת המחיר המשמעותית, שגבוהה מהתייקרות רכיב המימון, תתבטא באחת משתי חלופות: ירידת במחירי הדירות בעתיד הקרוב או רווחים גבוהים יותר לחברות היזמיות, במקרה שלא תחול ירידת מחירים. אבל בפועל צפוי תרחיש נוסף, שלפיו מחירי המכירה לא יופחתו בעתיד הקרוב, וגם היזמים לא ייהנו מרווחים גבוהים יותר".
דני מורצילום: סיון פרג'"העלאת הריבית היא המרכיב המהותי ביותר בהשפעתו הבודדת על שוק הנדל"ן, וביכולתו לשנות את כוח הקנייה וסנטימנט השוק, ללא צורך בהתערבות של כלים מוניטריים נוספים. ההשפעה של העלאת הריבית אינה מסתכמת רק בהתייקרות רכיב המימון הבנקאי והחמרת התנאים ללווים, אלא מייצרת השפעות רוחב, אשר נכללות בתחשיב תמחור הסיכונים של היזמים, למשל: קצב שיווק נמוך יותר, הרשמות שאינן מסתיימות בחתימת חוזים, גידול בעלויות פרסום ושיווק, צורך במבצעים משלימים לשמירה על קצב מכירות סדיר, התארכות זמני שהייה באתרי הביצוע, הגדלת רכיב תקורות אתר ועוד. לפיכך איני צופה הפחתות מחירים בעתיד הקרוב, אך גם רווחי היזמים ייוותרו ברמה דומה לעבר, כל זמן שלא תחול ירידת ריבית בשיעור חד, דבר שאינו צפוי בקרוב".
"להציב במכרזים מחיר מקסימום ולא רק מחיר מינימום"
סמי מצלאוי, יו"ר מצלאוי חברה לבניין: "ההצעות הנמוכות במכרזי רמ"י בחודשים האחרונים משקפות סימנים של התייצבות בתחום זה, לאחר השתוללות של ממש בשנים האחרונות. כיום רוב יזמי הנדל"ן כבר לא יכולים להציע הצעות לא ריאליות על הקרקעות עקב סביבת הריבית הגבוהה, וזה משתקף במכרזים האחרונים. יחד עם זאת המדינה עדיין לא מעניקה ודאות ליזמים, מפני שהיא עדיין מאפשרת לתת הצעות במכרזים הגבוהות פי 4-3 משומת רמ"י עצמה, וההצעה הזוכה היא מחיר הבסיס של המכרז הבא".
סמי מצלאויצילום: מגדלור מדיה"זה מזכיר את השנים האחרונות, שבהן המדינה פשוט ספסרה במחירי הקרקעות. איך אפשר כך להוריד מחירים? באור יהודה, קריית אונו ורמת אפעל למשל, ההצעות במכרזים עדיין משקפות זינוק במחירים, ויש שתיים-שלוש חברות בנייה שעדיין מציעות מחירים מטורפים כדי לזכות במכרז. כך לא ניתן לדבר על מגמה חדשה של ירידת מחירי הדירות בעתיד. אולי הצבת מחיר מקסימום במכרזים ולא רק מינימום, יעשה מעט סדר בתחום".
"לא מוכנים ליטול סיכון בסביבת הריבית הקיימת"
יוסי לאטי, מנכ״ל ובעלים של חברת לאטי יזמות ובנייה: "ההצעות הנמוכות במכרזי רמ"י וגם כמות המציעים הקטנה מראה סימן אחד – יזמים לא מוכנים לקנות קרקע בסביבת ריבית כה גבוהה ולא מוכנים ליטול סיכון בסביבת הריבית הקיימת. היום כדי להוציא היתר בנייה חברה אמורה לאשר ולעבור את משרד הבינוי, המינהל, העירייה, הוועדה, חברת הבקרה וחברת בקרת תכן - לכל גוף הערות משלו וצריכים לעבור את כולם".
יוסי לאטיצילום: עצמי"ליזם יש שורה של סיכונים: הסיכון בחריגה בזמן פיתוח הקרקע על ידי החברה המפתחת ומסירתה ליזם, כשזו מוכנה לעבודות היזם; הסיכון בקבלת המימון לאורך הזמן ועד ההיתר; הסיכון בלקבל ליווי בנקאי לפרויקט; הסיכון בלפגוש 'שוק רוכשים' אחר בזמן תחילת השיווק ועוד. כל אלה מתורגמים לרצון היזמים והקבלנים לגשת למכרזים ולהציע הצעות עבור הקרקע. בפועל אנו רואים עצירה של יזמים וקבלנים והמתנה לשוק עם סביבת ריבית סבירה והגיונית וסביבת שוק רגועה ויציבה. נראה גם בתקופה הקרובה פחות הצעות על קרקע והרבה פחות התחלות בנייה. פרויקטים עם היתר ייעצרו ולא יקבלו ליווי בנקאי, ונראה גם פרויקטים שהקפיאו פיתוח ותוכניות. כל זה יוביל להתייקרות חדה, כפי שראינו לאורך השנים האחרונות".
"שהשוק יסתגל לשינויי הריבית, הדיור יחזור לפעילות רגילה"
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "מכרזי רמ"י האחרונים שנסגרים עם הצעות נמוכות משקפים את המגמה הנוכחית של שוק הדיור והישיבה על הגדר הזמנית של היזמים ורוכשי הדירות. אני צופה שאחרי שהשוק יסתגל לשינויי הריבית, וכאשר הריבית תתייצב, שוק הדיור יחזור לפעילות רגילה. צריך לזכור, כי מחיר הדירה נקבע לפי מצב הביקוש באותו הזמן ולא לפי עלות הקרקע שנרכשה לפני שנים רבות, ולכן אני לא חושבת שנראה מגמה חדשה של ירידת מחירי הדירות בעתיד".
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבני"זה נכון שיזם שקונה כיום במחיר נמוך - אם הוא ייצא עם הדירות לשיווק כשהשוק נמצא במצב פחות יציב וללא ודאות, הוא ייאלץ למכור במחיר זול יותר, אבל יש לזכור שהליכי פיתוח הקרקע וההליכים הסטטוטוריים לקידום ותכנון הפרויקט נמשכים שנים רבות, ולכן בעתיד, כשרואים שהיצע הדירות נשאר נמוך ויש פער משמעותי ביחס לביקוש, אין שום דרך למנוע את עליית המחירים. ראוי שרמ"י תבחן את תנאי המכרזים ותתאים אותם למצב השוק הנוכחי, תעזור לקבלנים בפריסת התשלומים בדומה לזו הניתנת לרוכשי הדירות, ותבצע התאמות נוספות כדי לעודד יזמים להשתתף במכרזים ולהוביל ליותר עסקאות ושיווק קרקעות בפועל. כך לפחות המדינה תוכל להגדיל במעט את ההיצע".
"המחירים הנמוכים במכרזים האחרונים מעידים על המצוקה"
מריו זוזל, בעלים ויו"ר משותף אלמוגים: "שוק הנדל"ן למגורים בישראל הראה לאורך השנים, כי מחירי הדירות הושפעו לרעה בתקופות של בעיות כלכליות חמורות כדוגמת מיתון קשה או אינפלציה משתוללת, כפי שחווינו בשנות ה־80. כיום המשק מאותגר מאי ודאות פוליטית מחד, ומאידך מתמודד עם אינפלציה וסביבת ריבית גבוהה. הריבית שמטרתה למתן לחצים אינפלציוניים, משפיעה גם על הרצון היזמי לצמוח, והשפעת הריבית בשוק הנדל"ן מתבטאת בירידה חדה בכמות העסקאות ובירידות של מחירי הקרקעות. המחירים הנמוכים שהוגשו במכרזי רמ"י האחרונים מעידים על המצוקה הגדולה לכסף. בהינתן סביבת ריבית גבוהה, חברות רבות נוקטות משנה זהירות ומציעות סכומים נמוכים, כדי לא להיחשף לתשלומי ריבית שפוגעים ברווחיות, שכן עלויות הקמת הפרויקט בהיבט של ריבית והון התייקרו".
מריו זוזלצילום: לילך רז"מאידך לא ניתן להעמיס התייקרות זו על מחיר הדירה, היות שגם כך ריבית המשכנתאות מכבידה מאוד על הרוכשים. יתרה מזו, חברות אחרות כלל לא ניגשות למכרזים, כי הן צריכות לסיים פרויקטים קיימים, המתארכים בשל קצב מכירות נמוך, מה שמאריך את תקופת החזר תשלומי האשראי שנלקחו בגינן. ולכן אין ברצונן להגדיל את החשיפה לאשראי חדש ולהרע את מצבן בכל הכרוך בתזרים וביחסים פיננסיים במאזן הכספי שלהן. לאור זאת היצע הדירות מצטמצם מאוד, מה שיוביל לצמצום נוסף בהמשך, היות שהקרקעות שנרכשות כעת יבשילו לבנייה ושיווק רק בעוד שנתיים-שלוש לפחות. מאידך, עקומת הביקוש לדירות קשיחה ונמצאת כל הזמן במגמת עלייה".
האם מחירי הדירות והריבית הגבוהה גרמו לרכישת דירות מחוץ למרכז?
"הפריפריה מייצרת גורמי משיכה נוספים מלבד מחיר"
אריאל בבלי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת בראל: "עליית מחירי הדירות והריבית הגבוהה הן רק חלק מהסיבות המייצרות כיום גידול בביקושים לדירות בפריפריה. אכן ככל שמחירי הדירות עולים ועלויות המימון עולות, רוכשי הדירות מחפשים חלופות זולות יותר שידן מאפשרת לרכוש, זה נכון גם לזוגות צעירים, גם למשקיעים וגם למשפרי דיור. אולם המחיר הוא לא הפרמטר היחידי לבחירת מקום מגורים, ובשנים האחרונות אנחנו עדים לכך שהפריפריה מייצרת גורמי משיכה נוספים. הסכמי הגג אפשרו הקמת שכונות ענק עם תכנון מודרני ביישובי הפריפריה, המציעות מגוון של טיפוסי דירות, שטחי מסחר ותעסוקה ומוסדות ציבור וחינוך בתוך השכונה, כך שהתושבים נהנים מכל השירותים וממוסדות חינוך וציבור חדשים במרחק הליכה".
אריאל בבליצילום: שלמה שהם"גם הפיתוח של תשתיות תחבורה, כבישים ורכבות תרמו לאטרקטיביות של הפריפריה והן הופכות את השכונות בערים לנגישות יותר הן למרכז והן למטרופולינים הסמוכים, כמו באר שבע בדרום וחיפה בצפון. גם התוכניות הממשלתיות 'דירה בהנחה' תרמו לביקוש בפריפריה וחשפו את השכונות לקהלים חדשים, כאשר במקרים רבים זוגות ומשפחות שעברו לשכונות החדשות, הביאו איתם משפחה וחברים. הממשלה צריכה לנצל את המומנטום שנוצר ולהמשיך את התמיכה בערי הפריפריה, להמשיך ולהשקיע בשיפור הנגישות התחבורתית, לסייע בהקמת מקורות תעסוקה איכותיים באמצעות תמריצים לחברות, ולעודד התחדשות עירונית בפריפריה כדי לחדש גם את השכונות הוותיקות".
"המגמה של רוכשים היוצאים לפריפריה תימשך"
שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי קבוצת שתית: "התשובה הגורפת היא, כן. הצפון נהנה מתנועת רוכשים מרחבי הארץ, במיוחד מאזור המרכז, שמבינים שבאופן יחסי, המחירים בחיפה ובצפון עדיין שפויים בהרבה מאזור המרכז, ומנצלים את ההזדמנות. למרות שבחיפה עלו המחירים בשנה האחרונה באופן יחסי, יותר מבשאר חלקי הארץ ( כ־11% לעומת ממוצע ארצי של כ־7.6%), היא עדיין נהנית מיתרונות כעיר השלישית בגודלה".
שלום שטריתצילום: יח"צ"חלק רוכשים את הנכס להשקעה, מאחר שרמות המחירים במרכז הארץ מיצו את עצמן והתשואה על הנכס פחתה לכ־2% בקושי. אבל אני שומע על יותר ויותר משפחות, שמבינות שלחיות במרכז, פירושו לא רק לקחת משכנתה שהיא מעל יכולת ההחזר שלהם, אלא יוקר מחייה הגבוה ב־20% לפחות מאשר בחיפה, ומעדיפות לגדל את הילדים בלי לחץ מתמיד. אני צופה שכל עוד שיעור הריבית יישאר כפי שהוא, לצד רמות המחירים במרכז והירידה המשמעותית בהתחלות הבנייה, תימשך מגמת היציאה לכיוון הפריפריה גם בשנה הקרובה".
"משפחות בוחרות לא ליטול סיכונים ופונות לפרויקטים מרוחקים מהמרכז"
תא"ל (במיל') איתן לוי, בעלים שותף בחברת אילה אגם: "העלאת הריבית המשמעותית שינתה כליל את כללי המשחק בשוק הנדל"ן, והשפיעה על כל הפועלים בו: יזמים, רוכשים וגם שוכרים. מבחינת היזמים, עלויות המימון שזינקו גרמו להם לחשוב מחדש על כניסה לפרויקטים חדשים, וגם הבנקים בוחנים יותר בקפידה את הפרויקט שאותו הם מלווים. גורמים אלו מובילים להאטה בתחילת פרויקטים חדשים, ואלו מתורגמים לצמצום התחלות בנייה".
תא"ל במיל איתן לויצילום: גיא אקטיב ברנדינג"גם ההחזר החודשי שזינק ב־1,200 שקל לחודש למשכנתה ממוצעת מכביד מאוד על משקי הבית, ומגביל את סכום המשכנתה שניתן ליטול לרכישת דירה ראשונה. נוצר מצב שאוכלוסיות צעירות וחזקות מחפשות חלופות למגורים במרכז, המחייבות תכנון מותאם גם למרכזי תעסוקה, שיהיו קרובים לבית. משפחות צעירות וחזקות אלו בוחרות בשלבים הראשונים של חייהן שלא ליטול סיכונים מיותרים וללכת לפרויקטים מרוחקים יותר מהמרכז".
מי יבנה את ישראל? האם יש מספיק עובדים? מנהלי עבודה? מהנדסים?
"הפתרון היחידי הוא הכשרות"
יצחק מויאל, יו"ר הסתדרות עובדי הבניין והתעשיות הנלוות ומ"מ נשיא הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל: "בסופו של דבר רק עובדים ישראלים יבנו את ישראל. חסרים כיום אלפי מנהלי עבודה, שזה תפקיד שבלעדיו לא ניתן לפתוח אתר בנייה, ולא ניתן להביא עובד זר במקומו. חסרים מאות מהנדסים מכל סוג, פקחי בנייה ועוד. אין כמעט מקצוע בענף שאין בו מחסור. הפתרון היחידי הוא הכשרות. בקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניין אנחנו עובדים שנים רבות על הרחבת ההכשרות למקצועות הבניין".
יצחק מויאלצילום: יח"צ"הקמנו אקדמיה לכך ומבחינתנו, אפשר כבר היום להכפיל ולשלש את מספר הכיתות שבהן עוברים הכשרות למקצועות הבניין. יש מאות מועמדים שרוצים להצטרף, אך הממשלה לא מיישמת כהלכה את החלטותיה להגדלת תחום ההכשרות. יש החלטות ממשלה כבר מלפני חמש שנים, אבל בפועל דבר לא זזים מספיק ולא מדביקים את החוסר. כל הגורמים המקצועיים מסכימים שזה הפתרון הנכון לבעיה. אני מאמין שבסופו של דבר זה יקרה. אולי כשתיעצר הבנייה בישראל – הממשלה תבין שהגיע הזמן לפעול ולא רק לדבר. אם הממשלה תאפשר לנו, אנחנו כבר מחר בבוקר פותחים עשרות כיתות להכשרות".
האם תוכניות הממשלה בשוק הדיור הן בכיוון הנכון? האם יש לפעול אחרת?
"יש להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן"
אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו: "יש להחזיר את המשקיעים לשוק על ידי הורדת מס הרכישה, שכן פעילותם נחוצה לשוכרי הדירות ולחברות הנדל"ן שמוכרות את הדירות. למשקיעי הנדל"ן תפקיד חשוב מאוד במערך הכולל של תכנון הענף. הם אלה שרוכשים את הדירות ומשכירים אותן לציבור שאין בידיו לרכוש דירה. כשאין משקיעים בשוק, אין גם דירות להשכרה, ההיצע מצטמצם ומחירי השכירות עולים, וכך אכן קורה".
אלי אביסרורצילום: דיאגו מיטלברג"בהיעדר תוכנית ממשלתית לזוגות צעירים, ובניסיון לאושש את השוק, שרי האוצר החלו לעודד את שוק השכירות לטווח ארוך בהטבות מס לחברות שישכירו דירות או ירכשו קרקעות לפרויקטים, אך גם צעד זה לא התרומם בשל הזינוק בריבית, וזו הסיבה לכך שכמות הדירות הנבנית כיום להשכרה תישאר נמוכה. לכן אני סבור, שהורדת מס הרכישה למשקיעים בחזרה ל־5% (מ־8% כיום) הכרחית. אפילו בהוראת שעה".
"התערבות מלאכותית בשוק לא תפתור את בעיית הדיור"
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען: "כל התוכניות שבוצעו עד היום היוו רק מקפצה כלכלית למשקיעים צעירים, שקנו דירה היכן שזכו ולא בהכרח היכן שרצו לגור. התערבות מלאכותית גם בשוק המשקיעים וגם בשוק הזוגות הצעירים לא תפתור את בעיית הדיור. יש שני דברים עיקריים שהמדינה צריכה לשים עליהם דגש כדי לפתור את המשבר והם אפילו פשוטים מאוד. ראשית לשווק מסה גדולה של קרקעות באמצעות רמ"י באזורי ביקוש ובשיטה שבה לא בהכרח ההצעה הגבוהה זוכה".
אייל הנדלרצילום: תומר חומפס"למשל ניתן לקבוע שההצעה החמישית בדירוג היא זו שזוכה, ואז נצליח להוריד את מחירי הקרקע.בהיבט השני ראוי שנלמד שמה שעובד באירופה ובארצות הברית, ודאי שיכול להצליח גם פה, והוא נושא שכירות ארוכת טווח. ישראל צריכה לשווק כמות ניכרת יותר של קרקעות עבור שכירות מפוקחת וארוכת טווח שתספק לזוגות הצעירים אלטרנטיבת מגורים חדשנית וראויה במחיר מפוקח לאורך שנים. כדי שזה יצליח, ולאור העובדה שרוב הפרויקטים האלה מבוצעים על ידי הסקטור הפרטי, יש לייצר מודל כלכלי כדאי מאוד ליזמים הפרטיים".
איך משפיעה הריבית הגבוהה על ההתחדשות עירונית אם בכלל?
"מי שהצליח להישאר לא ממונף יכול להוביל ולקדם פרויקטים"
תומר רייפמן, מנכ"ל יעז יזמות: "ההשפעה של הריבית הגבוהה על ההתחדשות העירונית קיימת, אם כי לא בצורה משמעותית, בדומה לפרויקטים שנרכשו במסגרת מכרזי רמ"י או עסקאות רכישת קרקעות למגורים או משרדים. בהתחדשות העירונית אין עלויות של מרכיב הקרקע, שהוביל לרכבת הרים שחווינו פה לפני שנה. יזמים רבים ביצעו מינוף גבוה כדי לרכוש קרקעות, וכיום נמצאים בפני שוקת שבורה. מי שהצליח להישאר לא ממונף, יכול לקדם פרויקטים רבים באופן מיטבי ובטוח יותר. בהתחדשות עירונית הריבית הגבוהה מייקרת בעיקר את עלויות המימון סביב הפרויקט, ועלולה להפחית את כדאיותו הכלכלית".
תומר רייפמןצילום: ענבל מרמרי"חברה מנוסה, שיודעת לתכלל את השינויים ולקחת בחשבון מקרי קיצון שישפיעו עלויות הפרויקט, תצליח להתמודד עם המצב החדש. מנגד יש לזכור את הרוכשים בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר באזורי הביקוש, שם מחירי הדירות גבוהים מלכתחילה. לאור עליות הריבית האחרונות, המשכנתה התייקרה משמעותית ויש לכך השפעה נרחבת על ההאטה בכמות העסקאות. במצב הנוכחי, כשיש האטה במכירות ומנגד עלויות המימון מתייקרות, יזמים רבים בתחום מעכבים את התחלות הבנייה בשל חוסר הוודאות והרצון להימנע מעלויות מימון גבוהות מהמתוכנן".
"המצב הנוכחי בשוק הוא סיכון לחברות מסוימות והזדמנות לאחרות"
רונן עקביה, מנכ"ל חברת בית וגג: "עליית הריבית החדה תרמה לירידה בביקוש שהענף כולו חווה, אם עקב גידול בעלויות המשכנתה או בשל הוצאת המשקיעים מהשוק. בעניין זה ההתחדשות העירונית לא שונה מיזמות רגילה ובסופו של דבר כל הכנסות הפרויקט מגיעות ממכירת דירות. יחד עם זאת המודל של התחדשות עירונית מקל על היזמים הפועלים בסביבת ריבית גבוהה, כי הוא מבוסס על קניית קרקע באמצעות עסקת קומבינציה ולא על תשלום במזומן, שבדרך כלל נעשה באמצעות הלוואה, שבימים אלה טומנת בחובה עלויות מימון שוטפות גבוהות".
רונן עקביהצילום: נימקו"בעוד חברות הנדל"ן חשופות מאוד לעליית הריבית במרכיב הוצאות המימון שלהן, במיוחד בהלוואות שנועדו לממן רכישת קרקעות, לחברות ההתחדשות העירונית אין הלוואות כאלה, ולכן אין עלייה משמעותית בהוצאות המימון של החברה חרף הזינוק בריבית. הדבר משפיע על שיעור הרווחיות של החברות, ובעיקר על תזרים המזומנים שלהן והיכולת של כל חברה לממש את התוכנית העסקית שלה. המצב הנוכחי הוא סיכון לחברות מסוימות והזדמנות לאחרות. השילוב בין סביבת ריבית גבוהה ורמות ביקוש נמוכות מעלה חשש שחברות מסוימות יתקשו לעמוד בהתחייבויות התזרימיות שלהן. מצב זה יוצר הזדמנויות עסקיות לחברות שיש להן נזילות גבוהה ורמת מינוף נמוכה, וניתן לנצלו לטובת עסקאות שיציפו ערך משמעותי בעתיד".
