הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה אתמול (שני) לראשונה המלצות לבעלי דירות בתהליכי פינוי בינוי ותמ"א 38, שמתייחסות לדרכי ההתנהלות שלהם מול עורכי הדין המייצגים אותם בתהליכים אלו. ההמלצות נוסחו בתיאום עם ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין. זאת במטרה למנוע מצבים של ניגודי עניינים בתהליך כל כך מורכב - ולאפשר להם להגן על האינטרסים שלהם.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
ברשות ממליצים לבעלי הדירות לבחור בעצמם או באמצעות נציגות בעלי הדירות את עורך הדין אשר ייצג אותם בפרויקט, לאחר פנייה למספר עורכי דין ובחינת הניסיון והשירותים המוצעים על ידם - ולא בעורך דין שהוצע על ידי המארגן או היזם. זאת משום שעורך הדין צפוי לייצג את הדיירים מול גורמים אלו.
במסגרת ההמלצות, מרחיבים ברשות הממשלתית לגבי סוגיית ניגוד העניינים ומסבירים כי בתהליכי התחדשות עירונית נהוג שהיזם משלם את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, כחלק מתשלום הוצאות העסקה שלהם - דבר העלול, כאמור, ליצור ניגוד עניינים של עורך הדין. כדי למנוע זאת, ברשות מדגישים כי התחייבות היזם לתשלום שכר עורך הדין צריכה להיות אך ורק עבור השירותים שהאחרון מספק לבעלי הדירות בפרויקט, וכי הוא מנוע לתת שירותים ליזם.
עוד ממליצים שם שעורך הדין לא ייצג במקביל בעלי דירות ויזם בפרויקטים שונים המתנהלים באותה עת; לא ייצג בעלי דירות מול יזם המיוצג על ידו באופן קבוע; לא ייצג בעלי דירות אל מול יזם שייצג בעבר, אלא אם אין קשר בין שני הפרויקטים ולמעשה אין חשש לעשיית שימוש במידע מפרויקט אחד במסגרת הפרויקט השני, ואחרי שעורך הדין גילה זאת באופן שקוף ומלא לבעלי הדירות טרם ההתקשרות עמם.
בנוסף, מומלץ כי עורך דין שהוא בעל דירה בפרויקט, או עורך דין שהוא קרוב משפחה של בעל דירה בפרויקט, לא ייצג את בעלי הדירות בפרויקט (אף כי אין איסור חוקי על כך). כמו כן, עורך הדין ועובדי משרדו רשאים לרכוש דירה בפרויקט בו הם מייצגים את בעלי הדירות – אבל במקרה זה, על עורך הדין לדווח לבעלי הדירות אודות הרכישה מיד לאחר ביצועה.
ניתן להסמיך את נציגות בעלי הדירות לחתום על הסכם השירותים מול עורך הדין, והדבר מומלץ במיוחד כאשר מדובר במתחמים גדולים. מומלץ לעשות שימוש בהסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים, אותו ניתן למצוא באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כמו כן, על בעלי הדירות להסמיך את עורך הדין לפעול בשמם באמצעות חתימה על ייפוי כוח. ניתן לחתום על ייפוי הכוח במסגרת ההתקשרות עם עורך הדין בהסכם למתן שירותים, או במסגרת החתימה על העסקה עם היזם.
יש דייר סרבן בבניין? קחו עו"ד נוסף לתביעה
בכל מקרה, מציינים ברשות כי אסור לעורך דין, בעצמו או על ידי אחר, לפנות לבעל דירה ולשכנע אותו לשכור את שירותיו, וכן מומלץ שלא להסכים לסעיף כללי המאפשר לעורך הדין להעביר את ייצוג בעלי הדירות לעורך דין אחר ללא הסכמתם או הסכמת הנציגות.
עוד מציינים שם כי עורך הדין יתקשר בהסכם שכר טרחה אך ורק עם בעלי הדירות, וכי אסור לו לנהל משא ומתן עם היזם על שכר טרחה בשם בעלי הדירות או לחתום עמו על הסכם שכר טרחה עצמאי. המלצה נוספת היא לקבוע את שכר הטרחה של עורך הדין כנגזרת של מספר יחידות הדיור הקיימות ו/או של שווי דירות התמורה לבעלי הדירות.
ברשות מבהירים גם שעורך הדין יימנע מייצוג בעלי הדירות בתביעה שתוגש מטעמם כנגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת התחדשות עירונית ("דייר סרבן"). לפיכך מומלץ כי ייצוג בתביעה נגד "דייר סרבן" יעשה על ידי עורך דין אשר אינו מייצג את בעלי הדירות או את היזם (לרבות עו"ד ממשרדם) בפרויקט.
לדברי אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, "בעבודה מתואמת עם שותפינו בלשכת עורכי הדין ריכזנו המלצות שיסייעו בהגנה על ציבור התושבים הנמצאים בתהליכי התחדשות עירונית. עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות בתהליכים אלו הוא חוליה חשובה מעין כמוה בקידום עסקה, שהיא בין המשמעותיות ביותר בחייהם של בעלי הדירות, כאשר הוגנות, שקיפות והליך סדור מטיבים לא רק עם בעלי הדירות, אלא עם כל הגורמים המעורבים. מתוך הבנה זו, הרשות הממשלתית ממשיכה לקדם עם שותפיה כלים ליצירה של תהליכים בריאים ויעילים להתחדשות עירונית".
