"הריבית היא גלולת רעל למשק ולענף הנדל"ן בפרט", פותח ואומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "זיהינו את המגמה כבר כשהיא התחילה לעלות, ואנחנו היום במיתון - חד משמעית. נגיד בנק ישראל וגם הוועדה המוניטרית, שמחליטה על העלאה או הורדה של הריבית, בוחנים את הפרמטרים הכלכליים בישראל. פעם אחר פעם הם אומרים, שהכלכלה הישראלית חזקה ויכולה לספוג את העלאות הריבית. אבל אני אומר שלא; שענף הבנייה כבר עכשיו במיתון עמוק ולא מסוגל לספוג עליות ריבית נוספות. הגענו לקצה. מכאן הדברים יכולים להתדרדר לקטסטרופה".
נזכיר שבנק ישראל העלה את הריבית באופן רציף מאז אפריל אשתקד, ומדובר, מבחינתו, בכלי המרכזי למלחמה באינפלציה. סרוגו מתייחס גם לנקודה הזו: "המטרה הרשמית של הנגיד ברורה, אך כשמסתכלים על הנתונים – רואים שהעלאת הריבית לא מצליחה להוריד את האינפלציה. מצד שני הפגיעה בענף משפיעה באופן משמעותי על קופת המדינה. למשל הכנסות המדינה - בשנה שעברה הסתכמו הכנסות המדינה מקרקע ומיסוי ישיר בלמעלה מ־70 מיליארד שקל. על־פי המצב היום אנחנו מדברים על ירידה משמעותית לכ־50 מיליארד. זה 20 מיליארד שקל פחות למדינה, וזה נתון מטורף. רק לשם ההשוואה, בנק ישראל דיבר על גירעון של 15 או 16 מיליארד בהקשר של הרפורמה המשפטית. אבל הריבית וההשפעה שלה חמורות הרבה יותר. וזה לא הדבר היחיד שקורה היום בכלכלה הישראלית, גם ההייטק נמצא בתקופה אחרת. גם זה קשור לריבית, וגם שם יש השקעות שבורחות החוצה, וגם שם יהיו פחות הכנסות. בהייטק זה מתחבר עכשיו גם למגמה עולמית. יש פחות הנפקות בחו"ל והרבה יותר קשה לגייס כסף. ואם נחבר רגע את ההייטק והנדל"ן יחד - אנחנו מקבלים השפעה גדולה מאוד על התקציב".
"בונים פחות"
אחת ההשפעות המיידיות של המשבר בענף והתמעטות העסקאות היא האטה משמעותית גם בהתחלות הבנייה. "אם המדינה לא תפעל להגדיל את היצע הדירות על ידי תימרוץ הענף, נמשיך לראות ירידה בהתחלות הבנייה", מזהיר סרוגו, "עוד אין נתונים רשמיים על תחילת 2023, אבל ההערכות מדברות על ירידה משמעותית. במקביל היזמים מוצאים היתרי בנייה, אבל לא מתחילים לבנות, לא שמים רגל על הגז, בגלל הריבית ובגלל המצב".
לדברי סרוגו, הצעד המתבקש כעת הוא עצירה של עלייה נוספת בריבית: "הנגיד צריך לעצור. אפשר לראות שבאירופה, למשל, רוב המדינות כבר הפסיקו, והריבית שם נמוכה יותר מאשר בישראל. הנגידים באירופה כבר הבינו שהאינפלציה עדיין איתנה, כי המצב שונה מבעבר. הפעם מקור האינפלציה הוא העלויות בגלל אוקראינה, בגלל הקורונה ועוד. הייתי לאחרונה באיטליה, וראינו שלטים שבהם כתוב שלא מדליקים את החימום במלונות בשעות מסוימות. יש שם משבר אנרגיה. גם בישראל רואים איך הדברים ממשיכים להתייקר חרף העלאות הריבית. הדיו לא יבשה מעליית ריבית, וכבר רואים עליות חדשות. לא מדובר רק במה שהודיעו בעבר שצפוי להתייקר, אלא גם בדברים חדשים, וזה מגיע גם לתשומות הבנייה, למשל מחירי המלט עולים. הריבית באירופה נעצרה. אני חושב ששם זה בעיקר בגלל עלייה באבטלה, אבל כאן פחות רואים את זה. צריך לזכור שהשוק הישראלי היה במחסור של עובדים לפני הגל הזה. אחרי הקורונה היו חסרות הרבה מאוד משרות. לכן גם כשעסקים נסגרים, עדיין אנשים פחות מתקשים למצוא עבודה. אבל יש האטה, ויש צניחה בענף שלנו. אנחנו שומעים על חברות ביצוע שנסגרות ומפסיקות לעבוד בהדרגה. זה קצה קרחון. עוד מעט כוח הביצוע שלנו לא יספיק, גם אם יינתנו תמריצים או נניח אפילו קרקעות בחינם. ההשפעה של הריבית דרמטית, ולכן זה הזמן לעצור עם העלאתה. בינתיים אנחנו צריכים להתרגל לעבוד בסביבה כזו, כי הריבית, גם אם תעצור, כנראה לא תרד בקרוב. איך לתמוך בבנייה? המדינה חייבת לתת כלים נכונים כדי להתמודד עם זה, במטרה לצאת מהמיתון, וכדי שקבלנים לא יחששו לבנות".
ומה עם מחירי הדירות?
"יש קיפאון או ירידה קלה במקומות מסוימים. ככל שהנגיד ימשיך להעלות את הריבית, נראה ירידת מחירי מכירה לצד המשך זינוק במחירי השכירות. התחלות הבנייה יורדות במקביל. אין ספק שיש הרבה פחות רוכשי דירות בשוק. ברגע שהריבית תתאזן או תהיה יציבה, ואולי תהיה אף ירידה באינפלציה, אז כל הרוכשים שעכשיו יושבים על הגדר, יחזרו ויחזרו מהר. מי שיוכל לעמוד במשכנתה - ייקח אותה. ככל שייווצר מומנטום כזה, אני חושב שנראה נהירה של רוכשים חוזרים, ואז המחירים שוב יכולים לעלות, כמו ב־2021 או 2022, זה עלול להיות בשיעור דו־ספרתי. זה החשש. הממשלה חייבת לפעול כדי למנוע את המצב הזה וגם כדי להוציא את שוק הדיור מהמיתון".
מה באמת הממשלה עושה?
"מטורף איך הממשלה לא רואה מעבר לאף. שר השיכון אמר פעם או פעמיים שהם מניחים לשוק לעשות את שלו. זה טוב בתקופה נורמלית, אבל היום השוק לא נמצא במצב רגיל. חייבים התערבות ממשלתית. גם שר האוצר צריך להידרש לזה; הוא רואה את הקיטון בהכנסות, רואה שמכרזים נכשלים. אני יודע שהוא מודאג ואני יודע שהוא מבין את האירוע. אבל אנחנו לא יודעים אם זה ישפיע על תוכניות עבודה ממשיות נכון לעכשיו. לצערי הרב, הממשלה מושפעת כל הזמן ממצב רוח, וזה מונע מהם לעבוד נורמלי. פעם זו הרפורמה המשפטית, פעם חוק ההסדרים, עכשיו אלו השיחות בבית הנשיא. לא נתקלנו במצב כזה בעבר. הם חייבים להתעשת. שר האוצר אומר לי שהם מבינים המצב, שהם נכנסים לדיוני עומק והם יתייעצו אתנו. אני מקווה מאוד שזה המצב".
במקביל סרוגו, המיומן בפעילות מול גורמי ממשלה, מודאג מתופעה נוספת בחודשים האחרונים - היעדר שיתוף פעולה בין המשרדים השונים: "אין סינרגיה בין השרים. בממשלות הקודמות השרים היו מתואמים, עשו דברים יחד, התייעצו. עכשיו אפילו את קבינט הדיור לא כינסו. זה מדאיג מאוד. לפחות אני יכול להגיד שהפקידות הבכירה עובדת - מינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל, אגף תקציבים, הרשות להתחדשות עירונית. אבל מדיניות של שרים? אני לא רואה את שיתוף הפעולה בתחום הזה".
לעבור לעסקאות קומבינציה
המצב הקשה בענף, ובמשק בכלל, גורר הרבה טרוניות ותלונות, אבל סרוגו יודע שבלי פתרונות הדברים לא יתקדמו. בהתאחדות בוני הארץ הציעו בשנה שעברה לממשלה תוכנית שהייתה עשויה, לשיטתם, לשנות את המצב. אבל דבר לא נעשה. כעת הם מגיעים עם שורה של פתרונות נוספים, שאותם מפרט סרוגו: "בשנה שעברה הצענו עסקת חבילה, שכללה שיווק מסיבי של קרקע על ידי המדינה ובנייה מסיבית של הקבלנים יחד עם הרשויות המקומיות. אנחנו עדיין חושבים שזה נדרש, אבל היום נדרש עדכון שלה על רקע השינוי בריבית וגם בשל העובדה שמערכת היחסים עם הרשויות המקומיות בעייתית. אנחנו מציעים לממשלה לעבוד מולנו, הקבלנים, כדי שייצאו בהתחלות בנייה בצורה מסיבית. היזמים מבחינתם מסתכלים קדימה. אם הם יראו התחלה של תמריץ, נניח משהו שיכול לגרום לשינוי מומנטום בשוק, הם ירצו להיות על העגלה ולא בחוץ. לכן זה יכול לעבוד. אני מדבר על כמה צעדים: דבר ראשון הייתי מוריד את מס הרכישה על דירה להשקעה כדי להוריד את מחירי השכירות שמשפיעים על המדד והאינפלציה. הכוונה להוריד למה שהיה לפני ההעלאות - במקום 8% עד 10% לרדת ל־4% נניח, או להשוות לרוכשי דירה יחידה. זה צעד מתבקש ויש לעשותו מייד. צעד נוסף הוא להוריד את מס הרכישה על קרקע מ־6% לאפס לתקופה מוגבלת, נניח עד סוף 2024. ויש עוד צעד משמעותי מול הקבלנים – לשנות את שיטת המכרזים. לעבור לעסקאות קומבינציה עם הקבלנים, במקום מכרזי מחיר מטרה שנכשלים. הרעיון הוא שהמדינה תקבל דירות במקום כסף. אם המדינה מוכרת קרקע ל־100 דירות, היא תקבל תמורה לא בכסף, אלא ב־40 דירות. דירות במקום כסף. הדירות לא יגיעו עכשיו, אלא עוד שלוש שנים, ואת הדירות הללו המדינה תוכל לייעד למחיר מטרה למשל או למה שתרצה. היא תוכל למכור אותן בהגרלות לדיירים ולקבל את הכסף. הכי חשוב זה שהמדינה לא תפסיד כאן כסף, היא פשוט תדחה את מועד קבלת הכסף בשלוש שנים. היא יכולה גם לייעד אותן למשל לשכירות ארוכת טווח, ולמכור אותן נניח לקרנות הריט. יש כאן הרבה אפשרויות. באוצר כל הזמן אומרים שהמדינה לא צריכה להחזיק דירות, ושהיא לא יודעת לנהל אותן. זה טיעון שהרבה פעמים מופנה לסוגיית הדיור הציבורי. אבל אני לא אומר להם להחזיק את הדירות – הרעיון הוא למכור אותן. גם אם המדינה תמכור על־פי תשואה מתאימה לשכירות, למשל, עדיין התמורה של המדינה תהיה גבוהה. ליזמים זה טוב, כי את הכסף הם לא משלמים - הם נותנים שירותי בנייה".
היות שמדובר במכרז ללא תשלום על הקרקע, איך יכריעו מי מהקבלנים יזכה?
"שיעור הקומבינציה בהצעה של היזמים או הקבלנים יקבע מי הזוכה. כלומר מי שיציע יותר דירות. זה כדאי יותר למדינה וגם ליזמים. זה יכול להיות גיים צ'יינג'ר. הצענו את זה בעבר לאגף תקציבים, שלא שללו את זה, אבל גם לא קיבלו או קידמו את זה. יש היום לא מעט עסקאות קומבינציה בשוק שמתנהלות כל הזמן. גם התחדשות עירונית זה סוג של קומבינציה. השוק יודע איך לפעול כך, לא ממציאים כאן משהו חדש. זה קורה. אנחנו לא מכניסים את הענף לאזור דמדומים, זה די פשוט לניהול ולתפעול, רק צריך לקבל החלטה. זה הכול".
דיור בר השגה, תשתיות ופריפריה
סרוגו מציין עוד כמה דברים שיש לטפל בהם בהקדם האפשרי, וכל אחד מהם דחוף. הוא מתחיל עם נקודה כואבת של חלק גדול מקבלני הביצוע – תשתיות: "הנפגעים המשמעותיים והמרכזיים מהריבית הם קבלני התשתיות והבנייה הציבורית. צריך להבין שהענף פועל כך שקבלן ביצוע מממן הכול מכיסו עד אבן הדרך הראשונה, ואז הוא מקבל את התשלום בשוטף 120. זה אומר שהוא צריך להמשיך לממן עוד תקופה. במציאות כזו - רק החזקים והגדולים שורדים. הקטנים והבינוניים לא יכולים לשרוד. אי אפשר להמשיך כך. הגענו לקצה היכולת. החשב הכללי וגם הרשויות המקומיות חייבים להתייחס לקבלני הביצוע כמו בתקופה הקורונה. אז הייתה סכנה ברורה ומיידית – ואז עשו משהו. אותו הדבר היום. מזמינות העבודה חייבות לתת הקלות והטבות - אחרת יהיו קריסות של קבלנים, ואז לא יהיו פרויקטים. על1פי נתונים שקיבלנו, בשנה רגילה יש 400 קבלנים שיוצאים מהשוק, וזה כנראה עומד לעלות עכשיו ל־600 או 700. זו עלייה מסוכנת מאוד. מזמיני העבודה חייבים להבין שזו תקופה קשה, וזה הזמן לתמוך בקבלנים".
סרוגו מדבר גם על הצורך בדיור בר השגה, גם בפרויקטים, אבל גם בהגדרות שנכון להיום אינן בנמצא. ומתייחס גם להתחדשות עירונית בפריפריה: "אין שום הגדרה לדיור בר השגה. בכל העולם קושרים את הזכאות למדד סוציו־אקונומי, זה הפרמטר המשמעות שקובע מי זכאי. לרוב אלה אנשים שההוצאה שלהם על דיור גבוהה מ-30% מההכנסה. הרשויות המקומיות צריכות להיכנס לזה וגם כאן צריך תמריצים. היום לבנות דיור להשכרה זה לא כלכלי. המדינה צריכה לבחון את העניין הזה ולספק פתרונות. אותו הדבר נכון להתחדשות עירונית בפריפריה. המדינה הקימה קרן לעידוד התחדשות עירונית, אבל התקציב קטן מדי. זו טיפה בים. צריך שינוי מסיבי. יש 800 אלף דירות רק באזורים המועדים לפורענות. אלו היקפים אדירים. לכן קרן לא תספיק. וזה לא רק מגורים, ישנם גם מבני הציבור ובתי ספר, המון מבנים שזקוקים לטיפול. צריך להשקיע כמה מיליארדים בנושא הזה. זה אפשרי. אם תהיה רעידת אדמה, ותהיה בסוף – עלות השיקום היא אדירה שלא נדבר על פגיעה בחיי אדם".
