שנת 2021 מסתיימת - ואיזו שנה זאת הייתה: ממשלה חדשה, תקציב חדש וחוק הסדרים משופע ברפורמות נדל"ניות. שנה שבה אזהרות על קריסה של מבנים ישנים הפכו למציאות, ומחירי הקרקע והדירות עלו בשיעורים מוגזמים. אבל הכי קל לסכם, להגיד מה היה, ולנתח בדיעבד מה נדרש או לא נדרש לעשות. אבל מלבד הניתוח, החוכמה היא גם להסיק מסקנות וללמוד את הלקח, אם צריך. במוסף שלפניכם החלטנו לאתגר את עצמנו. לצד הסיכומים הבלתי נמנעים והסברים על השינויים, האירועים והרפורמות המשמעותיות, אנחנו מביטים קדימה. קדימה בכל הקשור להתחדשות עירונית, עם דירוג ראשון מסוגו של הערים הכי מתחדשות בישראל. מדובר בנתונים שאספה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומאפשרים בפעם הראשונה למפות באופן משמעותי את התקדמות מתן היתרי הבנייה לפינוי-בינוי ברחבי הארץ, ולבחון אילו ערים מצטיינות ומי עדיין נמצאות מאחור. במקביל בכירי הענף מספקים ניתוח ונקודת מבט משלהם על השנה הסוערת הזו, אבל גם מנסים לחזות מה עתיד לקרות בזמן הקרוב בשוק, שנראה השנה חסר גבולות.
כדי לנסות ולתאר כמה נקודות משמעותיות שהתרחשו השנה בענף, ואולי גם את הסיבות למציאות המורכבת, נתמקד בכמה ציטוטים שנשמעו בחודשים האחרונים מצד נבחרי הציבור. הציטוטים הללו מספרים סיפור, אבל גם מאפשרים הצצה לאחורי הקלעים של קבלת ההחלטות, ומעידים בצורה הטובה ביותר עד כמה מילים יכולות להשפיע על השוק.
ציטוט 1: "צריך להיות ריאליים. אם נצליח למתן את עליית המחירים ב-2022, להוריד חצי, זה יהיה הישג גדול מאוד", כך אמר שר האוצר אביגדור ליברמן בכנס שהתקיים בנובמבר האחרון. ליברמן המשיך את הקו שבו נוקטים גם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ושרת הפנים אילת שקד מאז תחילת הקדנציה שלהם – לא להגיד שהמחירים עומדים לרדת, ולא להבטיח הבטחות חסרות כיסוי על ירידות מחיר. מדובר בכנות שאינה מאפיינת פוליטיקאים, וזה משהו אחד, אבל חשוב גם להבין את ההשלכות שיש להתבטאות כזו על ענף הנדל"ן. להגיד שהמחירים לא יירדו זה דבר אחד, אבל להגיד שהם ימשיכו לעלות גם בשנה הבאה, זה בעצם לעודד את עם ישראל לסור למשרדי המכירות מהר מהר לפני שייגמר. בשוק של ציפיות כמו שוק הנדל"ן מדובר בבעיה.
ציטוט 2: "להעניק 800% זכויות בנייה לבנייני מגורים מסוכנים לקידום התחדשות עירונית". את הדברים אמרה שרת הפנים איילת שקד לאחר קריסת המבנה בחולון, וחזרה על האמירה גם בהמשך. הרציונל להעניק זכויות בנייה מפליגות למבנים המסוכנים נשמע אולי טוב על הנייר, אבל עשוי לייצר בעיה. האם זכויות מפליגות לבניין ישן, במקרה שהוא הופך למסוכן, לא יובילו למצב שבו בעלי הדירות דווקא ישאפו להגיע למצב הזה ולהזניח את המצב הקיים? על־פי השרה שקד – אף דייר לא יזניח במכוון את הבניין. ייתכן שהצדק עימה, אבל נצטרך להמתין ולראות מה יהיה בשטח, כשמנגד הרשויות המקומיות לא ששות לאשר פרויקטים של התחדשות העירונית עם זכויות פחותות הרבה יותר.
ציטוט 3: "יזמים מציעים על קרקעות מחירים אסטרונומיים ולא אחראיים – וחלקם עשויים להיתקע ולשלם על זה". את המשפט הזה אמר שר הבינוי והשיכון זאב אלקין מעל הבמה. השר מתייחס להצעות הגבוהות במכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל, שהוא השר האחראי עליה בתור יו"ר מועצת מקרקעי ישראל. אם השר הממונה סבור שמדובר במחירים אסטרונומיים ולא אחראיים, נשאלת השאלה מדוע אין הוא מורה לגוף הכפוף לו לשנות את השיטה או להגביל את המחיר. ספוילר: הציטוט הבא עשוי להוביל לתשובה אפשרית.
ציטוט 4: "כנראה, נגיע השנה לשיא - קרוב ל־20 מיליארד שקל ממיסוי נדל"ן". את המשפט הזה אמר מנהל רשות המיסים ערן יעקב על הבמה בכנס נדל"ן לפני כחודש. 20 מיליארד. בשנה. זה מה שענף הנדל"ן מכניס לקופת המדינה רק ממיסים. זה מעלה את השאלה, האם למדינה יש בכלל אינטרס שהמחירים יירדו?
מוסף סיכום שנת 2021 לפניכם, ובו סוגיות חשובות שהיו השנה וילוו אותנו גם בהמשך, לצד סיכומים ותחזיות. קריאה מהנה.
מנכ"לים מסכמים שנה
רבים הדורשים התייחסות: האם הרפורמות החדשות יועילו? האם עליית המחירים תיחלש? האם העלאת מס הרכישה תוביל לצינון הביקושים ועוד ועוד. הפנינו שאלות ממוקדות למנכ"לים מהשורה הראשונה של חברות הנדל"ן בישראל, כדי להבין מה חושבת צמרת הענף על סיום שנת 2021 ותחילתה של 2022. הסדר אקראי.
"הצעות המחיר המופרזות משקפות רמות הימור וסיכון גבוהות"
השאלה: מה היה הדבר הכי טוב והכי רע שקרה בתחום השנה?
מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: "בעוד שנת 2020, עם פרוץ משבר הקורונה, הייתה אפופה בחוסר ודאות ותנודתיות בשוק, הרי ש-2021 פיזרה את הערפל המדכדך וחיזקה את מעמדו של ענף המגורים כעוגן היציב מכולם. הדבר הטוב היה התגברות המשק על הקורונה. אנחנו חיים במציאות שבה הישראלים ממשיכים להתחתן בקצב מרשים (יותר מ־50 אלף זוגות בשנה) ושיעור הילודה הוא מהגבוהים ביותר בכל מדינות המערב (כ־200 אלף תינוקות בשנה). כתוצאה מכך הביקוש לדירות קשיח, והוא חזר במשנה עוצמה בשנה זו. דירה מאז ומעולם נתפסה בעיני הישראלי הממוצע כמוצר צריכה בסיסי, והבעלות על נכס נדל"ני שמרה על מעמדה כערובה ליציבות ולביטחון נפשי וכלכלי. הדבר הרע שעבר על התחום הוא המחסור החריף והמתמשך בקרקעות זמינות לבנייה והמיעוט במכרזים חדשים, שמובילים לתחרות אגרסיבית בין עשרות יזמים גדולים על כל מכרז, כאשר התוצאות האחרונות מגלמות בתוכן ציפייה לעלייה במחירי הדירות בעוד כ־15%-10% בשנה־שנתיים הקרובות. לצערנו הרב, תופעת הצעות המחיר המופרזות והזכייה ברמת מחירים גבוהה, בעיקר בקרקעות בלב אזורי הביקוש, משקפות רמות הימור וסיכון גבוהות. לכך נלווים גורמים נוספים, שמתדלקים את התופעה, ביניהם הריבית הנמוכה וכמות הכסף ההולכת וגוברת בעולם, שמעצימות את החיפוש אחר פתרונות לייצור תשואה עודפת מעל אותה ריבית אפסית, ומעלים את הפופולריות של השקעות בנדל"ן למגורים. גם הבנקים לא טומנים ידם בצלחת ומאפשרים שיעורי מימון גבוהים ללקוחותיהם, מה שתורם רבות לאגרסיביות המכרזים".
"השפעת המטרו המתוכנן על שוק המגורים תהיה חסרת תקדים"
השאלה: מה יהיה הדבר הכי משמעותי בענף הנדל"ן בשנים הקרובות?
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "אני צופה שהערים ישנו את פניהן באופן מהותי בהשוואה למראן כיום. הגורם המשמעותי ביותר שישפיע על פני המדינה בכלל ואזור המרכז בפרט – זה שישפיע על הדרך שבה נתנייע, על המקום והאופי של הדירות שבהן נגור, על המקומות שבהם נעבוד, על המקומות שבהם נבלה והקשר ההדוק בין כל הגורמים הללו – הוא המטרו. רשת הסעת המונים תת־קרקעית, המקודמת במוסדות התכנון בימים אלו, היא גורם מכונן, שצפוי לשנות את התכנון והביצוע של פני המדינה. המטרו צפויה לפעול בהיקף קרונות נרחב, בתדירות ובמהירות גבוהות ובפריסה שתרחיב את אזור המרכז אל מעבר לגבולות המוכרים לנו היום. תוכנית המיתאר הארצית - המפרטת את חזון המטרו ומתכללת את תכנון הקווים ואת דרך מימושם ומימונם - צפויה להסדיר את מימון ההקמה והסדרתה על ידי העצמת זכויות הבנייה בהיקף חסר תקדים לאורך ציר המטרו, וזאת, בין היתר, כדי ליצור מקורות מימון לפרויקט לאומי זה. ההשלכה על שוק דירות המגורים יהיה אף הוא חסר תקדים. סוג ואופי הדירות שיתוכננו לאורך ציר המטרו יהיו ייחודיים – דירות קטנות, ללא חניה בדרך כלל, שישולבו בבניינים עם עירוב שימושים, אשר יכללו גם מסחר וגם משרדים, שגם להם יהיו מקומות חניה ספורים. תכנון זה נועד לעודד שימוש ולתמוך בהצדקה הכלכלית של קווי המטרו לאורך כל שעות היממה. מנקודת מבטי, אף שיש עוד דרך ארוכה עד למימוש התוכנית, שדורשת רוח גבית מהממשלה ושיתוף פעולה מורכב של מוסדות התכנון, הרשויות המקומיות, רשות מקרקעי ישראל, היזמים ועוד – נראה כי הרכבת כבר יצאה מהתחנה".
"מחיר ממוצע של דירה יתייקר בחצי מיליון שקל לפחות"
השאלה: מה היה הדבר הכי משמעותי שקרה בענף הנדל"ן למגורים השנה, ומה הייתה השפעתו על הקבלנים ורוכשי הדירות?
ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בחברת צרפתי שמעון וסגנית נשיא התאחדות בוני הארץ: "בשנה החולפת היינו עדים לעלייה של כמעט 10% במחירי הדירות, שהושפעה במידה ניכרת משני גורמים מאקרו-כלכליים. הראשון הוא זינוק חד של עשרות אחוזים במחירי הקרקעות שמשווקת המדינה לבנייה, בין היתר בשל שיווק בחסר מצידה, כשבשנת 2020 שווקו קרקעות לבניית כ־20 אלף יח"ד בלבד מתוך 50 אלף שהמדינה הייתה אמורה לשווק. הפער מצטרף למחסור רב־שנתי מצטבר ביחידות דיור, לצד גידול דמוגרפי שמגדיל את המחסור בכל שנה. על־פי הערכות של התאחדות בוני הארץ, בשוק הדיור חסרות קיום כ־190 אלף דירות, ובכל שנה המחסור הולך וגדל. המחסור בקרקעות לבנייה ו'טפטוף' מכרזים של המדינה הותירו קבלנים רבים ללא עתודות קרקע והובילו להסתערות על כל פיסת קרקע שהמדינה כן משווקת. זאת לצד הזנחה ממשלתית רבת שנים בענף וזינוק בעלויות הבנייה. כל אלה ודאי ישפיעו על מחירי הדירות בשנתיים־שלוש הקרובות. להערכתי, מחיר ממוצע של דירה יתייקר בחצי מיליון שקל לפחות. במבט לעתיד אני סבורה, כי אם יבוצעו בפועל שלושת המהלכים שהבטיחה הממשלה: שיווק קרקעות לבניית 80 אלף יח"ד בשנה, הגברת קצב מתן היתרי הבנייה וצמצום הבירוקרטיה, לצד קידום תחום ההתחדשות העירונית על ידי שחרור חסמים בתחום הרשויות המקומיות, יהיה ניתן למתן ואולי אף לבלום את הזינוק במחירים".
"יש להפקיע את סמכויות התכנון מידי הרשויות המקומיות"
השאלה: התחדשות העירונית מסומנת על ידי המדינה כמקור עיקרי של היצע דירות חדשות. האם זה ישים בשטח?
איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען: "יש להתייחס למצוקת הדיור כאל משבר לאומי ולטפל בו ביתר שאת, בוודאי בתחום ההתחדשות העירונית שמהווה מקור להגדלת ההיצע, אך גם כתחום שדורש טיפול ברמת בטיחות וביטחון לאומי. על־פי הערכות, ישנן בישראל כ־2.4 מיליון יח"ד, מהן כ־800 אלף שנבנו לפני 1980 ללא תקן רעידת אדמה וממ"דים. כמו במקרים שראינו לאחרונה בבניינים רבים ברחבי הארץ, הדיירים נאלצו לפנות את דירותיהם בשל סכנת קריסה. היעדים שהונחו בפני הגורמים המקצועיים אינם ישימים וריאליים, כל עוד השינוי לא יבוא מהיסוד ודרך תיקון ושיפור המערכות לכדי מהפכה מבנית אמיתית בגופי התכנון. אני סבור, שיש להפקיע את סמכויות התכנון מידי הרשויות המקומיות, שאינן מצליחות להתמודד עם אישור התוכניות, אם באופן מכוון מטעמי אינטרסים שונים או בשל המסוגלות המקצועית והארגונית. יש להעביר את התוכניות לגופי התכנון במשרד השיכון ולוועדות המחוזיות, שעובדות תחת האסטרטגיה הממשלתית של מינהל התכנון, ונטולות אינטרסים ברמה המקומית. כך ייצרו ודאות על בסיס שמאי לכל תוכנית, לצד לוחות זמנים ברורים ונוקשים לאישור תכניות, אשר יהיו מגובים כמובן בחקיקה ובסנקציות משמעותיות. כמו כן יש לחזק את הרשויות המקומיות בתקציבים ייעודיים לכך, ולא רק בתקציבים לתשתיות כפי שהוצע בחוק ההסדרים. עוד לגבי חוק ההסדרים - ניתן משקל גדול לרשויות המקומיות, אולי גדול מדי, ונראה שיש כאן ניסיון לעודד אותן ולתת להן תמריצים לקידום תוכניות, אולם לדעתי, אין זה מספיק. ערך הוודאות לפרויקט התחדשות עירונית מבחינת לוחות זמנים ועלויות הוא מהותי".
"אין בשורה מהותית חיובית בתוכנית הדיור"
השאלה: מה היה האירוע החשוב ביותר השנה בנדל"ן? האם תוכנית הדיור הממשלתית החדשה תעזור?
דני מור, מנכ"ל בסט יזום מקבוצת בסט: "האירוע שלדעתי, השפיע יותר מכל בשנה החולפת על הענף היה, באופן מפתיע, חיצוני לפעילות הענף, ומתמקד בחיסון למגפת הקורונה. אומנם בתחילת המשבר היינו עדים לכך שגזירת הריחוק החברתי הביאה לירידה דרסטית בביקושים לשטחי משרדים ופגעה מהותית בערכי השווי בענפי המלונאות, התיירות, ותרבות הבילוי והפנאי, אך מנגד תחום המגורים נותר איתן ויציב, והתרחשה בו הסטת ביקושים לדירות גן ופנטהאוז עם מרפסות מרווחות. פיתוח החיסון חולל מפנה דרמטי, שלפיו, לכאורה, 'המדע ניצח את המחלה', וגם מהמשבר העולמי שנחת עלינו בהפתעה גמורה יצאנו מחוזקים. חלחלה התודעה שבאם בעיתות משבר שווקי הנדל״ן למשרדים ומגורים נותרו יציבים, אזי התחום חזק ובועט, והחלה התפרצות מחירים מחודשת. לעניין תוכנית הדיור הממשלתית, למרבה הצער, אין בשורה מהותית חיובית. הצעדים שננקטים אינם מספקים ולא יביאו להורדת מחירים מיוחלת. כל זמן שלא מטפלים לעומק בנושאי הליבה, שהם הגדלת צבר הקרקעות המאושרות והזמינות למגורים וקיצור לוחות הזמנים להוצאת היתרים באופן יעיל, לא יתרחש היפוך מגמה בשוק, שנוסק מעלה ללא מעצורים".
"מערבולת מסוכנת, שלא נראה שהיא בדרך לעצור"
השאלה: האם מחירי הקרקעות רק ימשיכו לעלות, או שהגענו לשיא?
חיים קראדי, מנכל פרשקובסקי מניבים: "בכל פעם ב־20 שנה האחרונות, שאנחנו חושבים שמחירי הדירות הגיעו לשיא ושאין לאן לעלות, אנחנו מופתעים לראות עוד זינוק במחירים. אנחנו נמצאים כבר שנים רבות במערבולת מסוכנת שלא נראה שהיא בדרך לעצור. כדי לצאת ממנה, הממשלה צריכה לתת פתרון שורשי וארוך טווח לבעיות בשוק הנדל"ן. כרגע לפתרונות שמציעים הפוליטיקאים אין אחיזה במציאות, כי הם מכריזים על תוכניות להפשרת קרקעות, אבל לא מטפלים בבעיית התשתיות, קיצור תהליכי הבירוקרטיה והגדלת היקף העובדים הזרים. ההכרזה על תוכניות להפשרת קרקעות מאפשרת להם לגזור 'קופון מיידי' בתקשורת ולהרוויח רווח פוליטי, אך למעשה הן עושות בדיוק להיפך. המצב כיום בשטח משקף את ההסתערות של הקבלנים על כל פיסת קרקע שהמדינה מטפטפת: הם רוכשים קרקעות במחיר שמגלם עליית מחירי דירות ב־25%. המצב הזה מסוכן מאוד לחברה יזמית, כי אם מחירים לא יעלו, כאשר היא תשווק את הדירות, היא עלולה לקרוס. אם רוצים פתרון אמיתי – יש לתכנן את שוק הנדלן לטווח ארוך ולטפל במספר נושאים: שיווק קרקעות, זירוז תהליכי רישוי, פיתוח תשתיות על ידי הרשויות המקומיות והגדלת המכסות לעובדים זרים. כלומר, המדינה צריכה לשווק קרקעות לבניית 150 אלף דירות בשנה, בכל שנה, ובמקביל היא צריכה לפתור את בעיית התחבורה והנגישות בישראל כאן ועכשיו. כמו כן עליה לעבוד בקורלציה עם הרשויות במטרה להנפיק היתרי בנייה במסלולים מהירים, והיא צריכה לספק לחברות הנדל"ן את כמות העובדים הנדרשת לבנות יחידות דיור כה רבות".
"המפתח למיתון עליית המחירים מצוי בידי הממשלה"
השאלה: האם ניתן למתן את מחירי הדיור, ומה הסיכוי של התוכנית הממשלתית?
שרון אלעזרא הררי, מנכ"לית חברת אפרידר: "שנת 2021 התאפיינה בעליית מחירים משמעותית, בעיקר בשל העובדה כי בשנתיים קודם לכן חלה ירידה דרסטית בשיווקי קרקעות על ידי המדינה ובהתחלות הבנייה, מה שהעמיק את הפער בין הביקוש להיצע. כמו כן בשנה האחרונה אנו עדים לעלייה חדה במחירי תשומות הבנייה ולמכרזי מקרקעין, שנסגרים במחירים גבוהים משמעותית מערכי השומה שלהם, והכול תוך ציפייה לעליית מחירים עתידית. המפתח למיתון עליית המחירים מצוי בידי הממשלה. המדינה כידוע מחזיקה ברוב הקרקעות בארץ, ושיווק קרקעות בהיקף נרחב בשנים הבאות עשוי לבלום את עליית המחירים. משרד השיכון פרסם תוכנית לשיווק כ-300 אלפי יח״ד בארבע השנים הבאות, ככל והממשלה הזו תאריך ימים ותצליח לממש תוכניותיה בזמן ובהיקפים הדרושים לשוק, כך באמת תהיה השפעה אמיתית על מחירי הדיור ותיתכן בלימה בעליית המחירים".
"מחירי דירות גבוהים לא טובים ליזמי הנדל"ן"
השאלה: האם המחירים הגבוהים טובים לענף? ומה יהיה על דיור בר השגה?
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום: "ככלל, מחירי דירות גבוהים לא טובים ליזמי הנדל"ן. כאשר מחירי הדירות גבוהים, עלות רכישת הקרקע גבוהה, הסיכון היזמי עולה, והיקף הפרויקטים שניתן לממש יורד, כי ההון העצמי הנדרש לכל פרויקט עולה גם הוא. ברור שבטווח הקצר, לגבי קרקעות שכבר נרכשו על ידי היזמים על בסיס תחשיבים שהניחו מחירי מכירה מסוימים, עליית מחירי הדירות משפרת את רווחיות הפרויקטים ו'טובה' ליזמים, אבל צריך לזכור שליזמים אין מלאי קרקעות היסטוריות גדול, ובמקביל למכירת הדירות, עליהם לרכוש קרקעות לפרויקטים העתידיים. התחרות הגדולה בין היזמים והקבלנים על קרקעות, הנובעת ממחסור בקרקעות המוצעות למכירה, מביאה אותם להציע בגינן מחירים גבוהים, המשקפים צפי לעליית מחירים, כך שהדירות באותם הפרויקטים תימכרנה במחירים הגבוהים בעשרות אחוזים ממחיר דירות דומות באותם אזורים כיום. ככל שמחירי הדירות לא יעלו בפועל בהתאם לציפייה זו, עלולים היזמים/קבלנים לספוג הפסדים. לאלו שאין בבעלותם דירה ואין גב כלכלי איתן, צריך להבטיח דיור בר השגה, אבל כאשר היצע הדירות קטן מהביקוש, לא יהיה ניתן להבטיח דיור בר השגה, וכדאי שהמדינה תחליט על קריטריונים לגבי היקף הסיוע והזכאות לו. המדינה עושה מצד אחד צעדים להגדלת היצע הדירות להשכרה (במסגרת מכרזי 'דירה להשכיר' ובמסגרת עידוד יזמים ליעד דירות להשכרה), אבל מצד שני מעלה את מס הרכישה על משקיעים, הרוכשים דירות ומייעדים אותן להשכרה בתשואות נמוכות".
"המדינה צריכה לטפל בצד ההיצע, ולייצר דיור להשכרה לטווח ארוך"
השאלה: האם נכון להוציא את המשקיעים מהשוק, כפי שהממשלה מנסה? והאם הגיע הזמן לשים דגש גם על בנייה להשכרה?
רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "ניסיון העבר מלמד, כי פתרון נכון למשבר הדיור צריך לכלול צעדים משמעותיים המטפלים בצד ההיצע ולא בצד הביקוש. הטיפול במשקיעים הוא בעל השפעה בטווח הקצר. אם בטווח הארוך המשקיעים יצפו שהמחירים ימשיכו לעלות, אין כל סיבה להאמין שעלייה של כ-2% היא זו שתמנע מהם לבצע עסקאות בטווח הארוך. כמו כן ככל שהמדינה לא דואגת לדיור לצעירים, ובתוך כך דיור להשכרה לטווח הארוך בהיקפים משמעותיים, הבעיה תלך ותחריף. כיום יש כמה אלפים בודדים של דירות מסובסדות להשכרה. רוב ההיצע מגיע מהשוק הפרטי, מהמשקיעים. ככל שנדלל את אחוז המשקיעים והדירות שהם מחזיקים, הילדים שלנו ייוותרו ללא דירות להשכיר. סביבת שוק שבו היצע הדירות נמוך, הביקוש גבוה ומחירי הדיור רק עולים – יביא לעלייה גם במחירי ההשכרה. מכאן המיסוי צריך להיות מאוזן ולא מופנה כולו אך ורק למשקיעים. המדינה צריכה לטפל בצד ההיצע, ולייצר דיור להשכרה לטווח ארוך. בהינתן ש-30% ממשקי הבית חיים היום בשכירות, יש לשמור על אחוז סביר של דירות שיוצאות לשוק זה".
"מנגנון שירסן את 'השתוללות' המחירים במכרזי רמ"י"
השאלה: האם לתוכנית הדיור הממשלתית יש סיכוי לטפל במחירים? ומה צפוי ב־2022?
מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות: ״שנת 2022, כפי שנראה כרגע, תתאפיין בהמשך מגמת עליית מחירים, שתימשך עד השגת ודאות בשוק הדיור דרך השקת תוכניות הממשלה בעניין זה. הגדלת ההיצע תצטרך להיות חלק מתוכניות ממשלתיות, לצד קביעת מנגנון שירסן את השתוללות המחירים במכרזי רמ"י, טיפול יסודי בעיכובי מתן ההיתרים ברשויות וקידום תוכניות התחדשות עירונית. לשנת 2022 יש פוטנציאל רציני להביא להתחלות בנייה רבות יותר ולשנות את תמונת הנדל״ן. אני שומע את אמירות שרי ממשלה על 'ייצוב המחירים', המעידות על גישה שקופה ורצינית, שרואה לנכון לבחון תוכניות שונות. לצד התחלות הבנייה, כדאי לזכור שמוטלת משימה נוספת, משמעותית, של מעבר מעליות מחיר לירידות, ולשם כך יש לנקוט צעדים לבלימת העליות וייצוב שוק הנדל"ן תחילה, ולאחר מכן לפעול לתוכניות ולצעדי המשך, בין היתר, באמצעות תוכניות דיור שיביאו לירידת מחירים, הצעת תמריצים לרשויות על קידום מהיר של פרויקטים ופתרון פשוט לנושא קרקעות השלמה לתמיכה בפרויקטים של התחדשות עירונית ללא הצדקה כלכלית".
"לא רואה טיפול עומק בחסם משמעותי - נושא הביורוקרטיה"
השאלה: מה הצעד המשמעותי ביותר בתוכנית הדיור הממשלתית, והאם יש סיכוי שתצנן את השוק הרותח?
אבישי בן־חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין נדל"ן: "מרבית הצעדים נשמעים טוב ברמת האמירה, אבל אם הם ימתנו את קצב עליית המחירים? זה תלוי בביצוע. קיימת נטייה לזרוק דברים לחלל האוויר, ובמבחן המציאות חלק מתנדף. הצעד המשמעותי ביותר, בעיניי, הוא הקטנת הרוב הנדרש להסכמה לפרויקטים מסוג פינוי־בינוי, שכן אם שני שליש מהדיירים יחתמו על הפרויקט, יהיה קל יותר להתקדם איתו ולהתמודד עם סרבנים בהמשך. הסיבה לכך היא שיזמים מקדמים את התכנון של הפרויקט עקב בצד אגודל, יחד עם התקדמות בהחתמת הדיירים על הסכם, שכן תכנון של פרויקטים כאלו לרבות אישור תוכנית בוועדות אורך שנים ארוכות ודורש משאבים רבים, ורק כשמגיעים לכ־80% חתימות ולוודאות גדולה יותר בהיתכנות הפרויקט, ניתן להגביר את קצב התכנון. כשרףאחוז ההסכמה יורד, הדבר מהווה קטליזטור משמעותי לדחיפת פעילות אישור התוכניות בוועדות, ויקדם את כלל התוכניות שבצנרת. אני מניח שאת ההשפעה נראה בטווח הארוך ולא באופן מיידי. אני חושב ששאר המהלכים שעליהם הכריזו משרדי הממשלה, פחות משמעותיים. כך למשל, מס הרכישה אולי יעצור את ההסתערות, אבל זה מס שאנו מכירים מהעבר, ולהערכתי, הוא יצנן את השוק בטווח המיידי של השבועות הקרובים אבל לא מעבר לזה. בסופו של דבר זה ייספג בעלויות העסקה, ואני מניח שגם יתגלגל רובו ככולו לרוכשים. כך או כך אני לא רואה טיפול עומק בחסם משמעותי - נושא הביורוקרטיה. אומנם הוסיפו ועדות, אבל זה לא פתרון אמיתי וחזק מספיק לפתור את הסבך הקיים".
"קפיצה קדימה בהתנהלות מול דיירים, אבל לאי הוודאות בתכנון עוד אין פתרון"
השאלה: התחדשות עירונית התקדמה השנה קדימה או דווקא נסוגה כמה צעדים לאחור?
אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס: "בתמ"א 38 התמונה לא ברורה, וחוסר הוודאות לגבי הארכת התוקף ו/או תוכנית חלופית מקשה מאוד על קידום פרויקטים. ברור שישנם בניינים שאינם מתאימים לפינוי־בינוי ונמצאים היום בקצה נקודת הזמן שמאפשרת קידומם, כי לא יספיקו להגיש אותם עד 1.10.2022. ייתכן שההשלכות לגבי בניינים אלו לא יהיו פשוטות, ולא יהיה לגביהם פתרון שיאפשר חיזוק. מאידך בפינוי־בינוי כל מה שעשו באמת מדהים: ההקלות במיסוי, הורדת רף הרוב המיוחס, טיפול בדיירים שביצעו חריגות בנייה, כל אלו סוגיות חשובות שהחלתן תקדם פינוי־בינוי בצורה משמעותית. אבל, וזה אבל גדול, לא טיפלו מספיק בבעיית התכנון. חוסר הוודאות בעניין זה נותר בעינו. כל פרויקט מתחיל מאפס, ללא הנחיות תכנון ומדיניות תכנונית ברורה, והתחום נתון לשיקול הדעת של הוועדות התכנוניות".
"במשך שנים ענף הנדל"ן נזנח, ותוכניות התחלפו כמו גרביים"
השאלה: למה זינקו המחירים ב-2021? ובמה הכי דחוף לטפל?
דורון נמרוד, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת: "כמו בכל שוק חופשי, הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדיור היא שהביקוש גובר על ההיצע. ישנם כמה גורמים לעליית הביקוש, ביניהם – גידול טבעי באוכלוסייה וביקוש מצד משקיעים שבוחרים להשקיע דווקא בנדל"ן. בשנים האחרונות אנחנו עדים לריבית נמוכה מאוד, כך שאין ממש אלטרנטיבות השקעה ראויות, והישראלים מחפשים תשואה ופונים לנדל"ן. חרף הביקוש שהולך וגדל כל הזמן, ההיצע לא גדל באותו קצב. בשנים האחרונות לא יצאו מספיק קרקעות לשיווק ולא אושרו מספיק תוכניות. שיטת המכרזים של רמ"י תורמת אף היא לעליית המחירים. היות שלא יוצאים מספיק מכרזים, על כל קרקע שמוצעת למכירה, ישנה התנפלות של ממש מצד היזמים. רמ"י לא קובעת מחיר מקסימום, אלא רק מחיר מינימום, ובפועל היזמים מציעים מחירים גבוהים במיוחד כדי לזכות, ומחירי הקרקעות הגבוהים מתגלגלים בסוף לרוכשי הדירות. סיבה נוספת לעליית המחירים היא התייקרות חומרי הגלם לבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה רק בשנה האחרונה ביותר מ־4%, וכשהתשומות מתייקרות, עלות הבנייה מתייקרת, וזה מיתרגם באופן מידי להתייקרות הדירות. למשבר הקורונה היה חלק מרכזי בהתייקרות התשומות – המשבר הוביל למחסור בכוח עבודה ובחומרי גלם בשוק הישראלי ובהתאם להתייקרות עלויות הבנייה. תפקיד הממשלה הוא ליצור אפשרויות דיור לכולם. במשך שנים ענף הנדל"ן נזנח, ותוכניות התחלפו כמו גרביים. אני מקווה שכעת תהיה יציבות שלטונית ויוכלו להוציא לפועל את הצעדים האחרונים שעליהם דיברו. הממשלה צריכה לדאוג להגדיל את ההיצע, בין שזה בשיווק קרקעות, קביעת מחיר מקסימום למכרזים, היצע של דירות לשכירות בטווח ארוך, מחיר למשתכן וכמובן, קידום תוכניות של התחדשות עירונית. ככל שההיצע יגדל, המחירים יירדו. אלה כוחות השוק".
"הביקושים לשטחי משרדים כיום גבוהים יותר משהיו טרום הקורונה"
השאלה: האם תחום המשרדים התאושש ממשבר הקורונה?
שאולי לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטין: "שוק המשרדים התאושש ממשבר הקורונה, והביקושים לשטחי משרדים כיום גבוהים יותר משהיו טרום הקורונה. בעוד שנת 2020 התאפיינה בעיקר בעבודה מהבית, הרי ששנת 2021 מציגה מגמה ברורה של חזרה למשרדים. אנו מזהים זאת בכל בנייני המשרדים שלנו – חלק מהשוכרים הקיימים מבקשים להגדיל את שטחי המשרדים, וישנם ביקושים מצד שוכרים חדשים. חברות רבות, בעיקר בענף ההייטק, מנסות למשוך עובדים לחזור ולעבוד במשרד, באמצעות השקעה במשרדים גדולים ומעוצבים עם הטבות שונות, כמו ארוחות שף, חדר מנוחה, פינות למפגשים חברתיים, בר פתוח ועוד. ישנה תחרות מסוימת בין חברות ההייטק, למי יהיו המשרדים היפים והכיפיים ביותר, שבהם העובדים ירגישו בבית וירצו להגיע למשרד. המאמץ הזה מצד החברות נעשה מתוך הבנה של היתרונות בעבודה במשרד על פני עבודה מהבית. בין היתר, היא תורמת לתחושת השייכות של העובדים, מייצרת הזדהות ונאמנות ומסייעת בשימור עובדים בעולם שבו נוטים לקפוץ ממקום למקום. העבודה המשותפת במשרד גם תורמת להפריה הדדית בין העובדים ולשיפור התפוקות".
"בירוקרטיה של הליכי תכנון והיתרי בנייה היא החסם העיקרי"
השאלה: מה החסם העיקרי שמונע את הגדלת היצע הדיור?
דורון לוי, מנכ"ל משותף בחברת גיא ודורון לוי: "הבירוקרטיה של הליכי התכנון והיתרי הבנייה היא החסם העיקרי והגורם המרכזי לעיכוב הבנייה של דירות בישראל. אם בעבר היה לוקח שמונה חודשים להוציא היתר, כיום זה יכול לקחת גם שנתיים. אם התהליכים היו מהירים יותר, היינו יכולים לבנות הרבה יותר מהר ולהוציא יותר דירות לשוק, דבר שהיה משפיע על איזון בין היצע לביקוש, ומכאן שגם על מחירי הדיור. הדרך הטובה ביותר להגדיל את כמות התחלות הבנייה ולהרחיב את היצע הדירות היא באמצעות הוצאה לפועל ומימוש קרקעות רמ"י. לרמ"י יש קרקעות איכותיות ופרויקטים שמחכים על המדף, וניתן לקדמם במהירות מרגע שמתקבלת ההחלטה. פרויקטים של התחדשות עירונית, לעומת זאת, הם ארוכים ומסורבלים, ויכולות לעבור שנים רבות מהרגע שמאתרים פרויקט אפשרי ועד לרגע שעולים על הקרקע, כאשר לאורך הדרך מתחלף השלטון המקומי והארצי, ומקבלי ההחלטות משנים לעיתים את הכללים".
"מלאי הדירות הקטן ממילא הצטמצם משמעותית"
השאלה: מה היה האירוע המשמעותי ביותר השנה בענף הנדל"ן?
יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: "האירוע הבולט ביותר השנה היה החלפת הממשלה אחרי ארבע מערכות בחירות מפרכות וחילופי תפקידים של מקבלי ההחלטות, לצד חזרה מדודה של השוק לשגרה. החזרה לשגרה ותחושת הביטחון של הציבור יצרה גל עצום של ביקושים מצד לקוחות, שנמנעו בשנתיים של הקורונה מלקבל החלטות מתוך חוסר ודאות לגבי העתיד, ובציפייה לפעולות המדינה. גל הביקושים לדיור, שהתפרץ בשלהי חודש פברואר החולף, לא פגש היצע מתאים. הדבר יצר סחרור ושיא שנתי במכירת דירות חדשות, שגרמו לעליות מחיר דרמטיות שהגיעו ל־10% בפחות משנה. כל זה, יחד עם ניצני אינפלציה, קהל משקיעים שחזר לשוק ומשקיעים חדשים שרובם הייטקיסטים, הביאו לכך שמלאי הדירות הקטן ממילא הצטמצם משמעותית. מדיניות הממשלה ומשרד השיכון צריכה להתמקד בעיקר בצמצום משמעותי של הזמן הארוך והמיותר הנדרש ליזם מרגע שיווק תוכנית ועד העלייה על הקרקע - העומד היום על כארבע שנים. לצערי, לא מדובר בחסמים וקשיים חדשים, אלו הם אותם אתגרים שעמדו בפני הממשלה הקודמת. מלחמה במשקיעים או כל פעולה בצד של הביקושים היא בבחינת טיפול קוסמטי. כדי לחולל שינוי אמיתי, צריך לעשות פעולות להגדלה משמעותית של ההיצע".
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ / ההחלטות על הנייר יכולות להפוך לשכונות
השנה היתה שנת מעבר ובסופה, הכותרות ידברו על זינוק במחירי הדיור. אך העובדה שממשלה הנוכחית החליטה לטפל במשבר הדיור בעיקר בהגדלת היצע הדירות, במקום במניעת רכישתן היא סימן טוב. על שרינו לעשות עוד דרך לא קצרה כדי לשנות את כללי המשחק בשוק הדיור ולצערי, גם אם תאריך ימים, הממשלה הזו לא תהיה זו שבימיה יסתיים משבר הדיור.
בתחזית לחמש השנים הקרובות ששעל כולנו לשאוף אליה: זינוק של עשרות אחוזים בהתחלות הבנייה ומאות אחוזים במספר הדירות להשכרה, שחרור פקקים שמונעים החדשות עירונית, כניסה לבניית שני מטרופולינים חדשים, רפורמה עמוקה בניהול התשתיות והשקעת ענק בתשתיות תחבורה, מרכזי תעסוקה, חינוך, בריאות ותרבות בפריפריה. אתם מסכימים נכון?
זה לא מספיק שנסכים. הממשלה והשלטון המקומי חייבים להסכים איתנו.
הצעדים שעליהם החליטו השרים ליברמן, אלקין ושקד עד כה, נכונים כמעט כולם. לאחר אישור חוק ההסדרים בכנסת נותרנו עם רשימה טובה על הנייר. בינתיים, רק על הנייר.
שורת ההחלטות החלה בהמשך פעילות הותמ"ל – וועדה שתבטיח את הכמות המתוכננת של יחידות דיור במשק. כך גם, מתן הטבות לבנייה להשכרה ארוכת טווח שעל הממשלה ליישם מהר. שכן, באותה נשימה, מעלה אותה ממשלה את מס הרכישה על דירה שניה, ותייצר תוספת הכנסה לקופת המדינה על חשבון פגיעה בציבור ענק. צריך לבטל את ההחלטה הזו ולתמוך במי שיגדיל את מספר הדירות להשכרה.
בממשלה מתכננים לאפשר מנגנון רישוי עצמי לבנייה שיוכל להחליף את הוצאת היתר הבנייה בעירייה. זה מנגנון קריטי שיקצר בחצי את ההמתנה לבנייה. הממשלה חייבת לבטל את החרגת קרקעות רשות מקרקעי ישראל מהמנגנון הזה וכך נרוויח כולנו בין שנה לשנה וחצי בממוצע.
2022 תהיה שנת המבחן להתחדשות העירונית. הכנסת צריכה לגבות את השרה שקד ולאשר את החלופה שלה לתמ"א 38 במהירות שיא. נזכיר כי הכנסת אישרה את הפחתת הרוב הדרוש לפינוי בינוי, שיקרב בשנתיים לפחות את ההגנה על בתים ויציל חיים. חובת המדינה גם לקבוע שבפינוי בנוי בניינים מסוכנים די בהסכמת 51% מהתושבים.
ההתאחדות מזהירה שנים מעודף תכנוני למשרדים - 180 מיליון מ"ר. הרפורמה להמרת 30% משטחם לדירות מתבקשת ויש להרחיבה. עיקר הצעדים שנקטה הממשלה הוצעו על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ לפני שנים. על מנת לחסל את משבר הדיור על הממשלה לאמץ גם את שאר המלצותינו: הפחתת מס ברכישת קרקע ליזם, תכנון והקמת מטרופולינים חדשים, עידוד ביקוש בפריפריה ובניה להשכרה עם פיתוח דיור בהישג יד על כל גווניו. החלטות עם החלטות על הנייר לא בונים בתים. הפתח ליישומן, תרתי משמע, נמצע בידי הממשלה.
