אתגרי הפיתוח, הבנייה והתשתיות בישראל עצומים. הגדלת היצע משמעותית נדרשת בתחום המגורים כדי לענות על גידול בהיקף האוכלוסייה ובביקוש, אבל החסמים בדרך לכך רבים.
תשתיות חיוניות תומכות מגורים, דוגמת חשמל, מים, ביוב, כבישים ועוד, דורשות תשומת לב ועבודות אינטנסיביות כדי לספק מענה לקיים וגם למה שצפוי להיבנות בשנים הבאות. עם כל אלה מתמודדת הממשלה ומתמודדות הרשויות המקומיות.
בחרנו להתמקד בשלוש הערים הגדולות - ירושלים, תל אביב וחיפה, המתמודדות עם אתגרים מורכבים בתחומי המגורים, התשתיות, הפיתוח ובתחומים רבים נוספים, ושאלנו את העומדים בראשן, כיצד הם נערכים לנוכח המציאות הלא פשוטה.
ירושלים: "הכול מתחיל בניהול"
הגדולה בערי ישראל, ובפער ניכר משתי האחרות, היא ירושלים. מדובר בעיר עם קרוב למיליון תושבים, מה שמצריך ממנה פעילות מתמדת בכל תחומי החיים. "הכול מתחיל בניהול, גם בעיר גדולה וגם בעיר קטנה", פותח ואומר משה ליאון, ראש העירייה, "ניהול מלמעלה של פעילות והשגחה על כל האזורים, הפרויקטים והאתגרים. בירושלים יש גם אוכלוסיות שונות - מזרח העיר, המגזר החרדי, המגזר הכללי, וראש עיר צריך לשלוט על כל האזורים. אם מדברים על תכנון ובנייה ופרויקטים של תשתיות, למשל, אז בין המשימות החשובות ביותר אפשר למצוא את הבקרה והמעקב אחרי הפעילות וגם לוודא ללא הרף שישנם האישורים הנדרשים ואין אף אחד שנתקע או נתקל בבירוקרטיה".
בעוד תל אביב למשל מתמודדת היום עם עבודות הרכבת הקלה, בירושלים מתמודדים עם אתגר דומה בשינוי אחד – בבירה מדובר בסיבוב שני, כשהקו הראשון של הרכבת הקלה כבר קיים ונוסע. "מדובר בעבודה קשה ויומיומית של ניהול, השגחה ופיקוח על כך שכל הגורמים עובדים ומתקדמים ולא מתעכבים", מתייחס ליאון לפרויקט התשתית העצום, "למדנו לקח מהפעם שעברה, שאי אפשר לעצור או לא לעקוב בזמן אמת אחרי הפעילות. זה נכון החל מישיבות תכופות של העירייה ועד פקחים שמכוונים את התנועה בכבישים בגלל העבודות. אבל צריך גם לזכור שלפרויקט תשתית כה גדול יש גם תועלות משמעותיות בהמשך. למשל בכל הקשור להגדלת יחידות דיור בעיר. אי אפשר לצופף בלי תחבורה ובלי תעסוקה. על כל הצירים של הרכבת קלה אנחנו מוסיפים אלפי יחידות דיור, כי זה מאפשר בנייה מאסיבית יותר. בהתחלה היה הקו מפסגת זאב להר הרצל. עכשיו מאריכים אותו מהר הרצל להדסה, ובצד השני מפסגת זאב לנווה יעקב. זה ייפתח במאי או יוני. ועל הציר אנחנו מרשים לעצמנו להוסיף כמות נכבדת של יחידות דיור חדשות, כי הרכבת הקלה מאפשרת זאת. אותו הדבר לצד שני הקווים החדשים שנבנים, מגילה להר הצופים ומגילה לרמות. הקווים החדשים מאפשרים לי לבנות מגדלים ולהביא אוכלוסייה חדשה. במקביל אנחנו מתקדמים משמעותית עם תוספת למסחר ותעסוקה, מעל מיליון וחצי מ"ר לתעסוקה בגבעם רם, הר חוצבים, בפרויקט הכניסה לעיר ועוד".
"נותנים היום מענה לכל השלבים"
נושא נוסף שמעסיק את ליאון לא מעט הוא ההתחדשות העירונית. אחרי שנים של תזוזה איטית בתחום, בשלוש השנים האחרונות השתחרר פקק ופרויקטים מתקדמים מהר יותר. ליאון מסביר, כי בתור העיר הגדולה בישראל, לא ניתן לפעול ללא תוכנית מסודרת, וזה היה המהלך שנעשה והוביל למספר היתרי הבנייה והפרויקטים שיוצאים לדרך בתקופה האחרונה: "אנחנו נותנים היום מענה לכל השלבים בהתחדשות עירונית. בשלבי הפינוי, למשל, תושבים פועלים מול המינהלות ומקבלים את כל מה שצריך. לכל שכונה יש פרויקטור שמטפל רק בזה. אנחנו פועלים יחד עם הוועדה המחוזית ומתואמים בכל המקומות. גם כאן, כמו בפרויקטי התשתית, חשוב מאוד להיות על הפרויקטים בפיקוח ובקרה צמודים. את 2022 סיימנו עם כמה אלפי יחידות דיור בהיתרים, וזה יקרה גם בהמשך. היתרון הגדול הוא חיזוק העיר. ושוב כאן לעיר גדולה אתגרים גדולים, כמו תוספת משמעותית של מבני ציבור ומבני חינוך שחייבים לעמוד ולתת שירות לתושבים החדשים, ובאותה המידה גם לדאוג במקביל לשטחים ירוקים נרחבים וריאה ירוקה בכל שכונה". עוד נושא שזוכה לתשומת לב משמעותית הוא מחירי הדיור הגבוהים: "אנחנו צריכים לטפל גם בכל מה שקשור לדיור בר השגה, וגם זו משימה מורכבת. אישרנו מאות יחידות דיור להשכרה, ומנסים לדחוף את הנושא כמה שאפשר, שיתנו לנו כמה שיותר קרקעות להשכרה. זה יקל על הזוגות הצעירים".
לשאלה האם בתור העיר הגדולה בישראל נכון שראש העיר או מועצת העיר והוועדה לתכנון ובנייה יקבלו סמכויות נרחבות יותר בתחום התכנון והבנייה או תחומים אחרים, משיב ליאון: "אין לי משאלות מיוחדות במישור הזה. יש לנו שיתוף פעולה מלא עם הממשלה. כעיר גדולה אנחנו מסתכלים על כל התושבים ויודעים לתת מענה, החל מהתחדשות עירונית, דרך תשתיות תחבורה, תעסוקה וגם דיור בר השגה ומגורים. ובתוך כל זה אנחנו לא שוכחים לשים דגש גם על הבריאות והסביבה ומעודדים הליכתיות ורכיבה על אופניים, למשל, עם 70 ק"מ שבילי אופניים שעומדים לצמוח ל־120 ק"מ ברחבי העיר".
"לאחר רעידת האדמה בטורקיה רועננו נהלים והנחיות"
בעקבות רעידות האדמה הקשות שפקדו את טורקיה לפני כחודשיים, שאלנו בעירייה האם התקבלו החלטות חדשות בכל הקשור להתחדשות עירונית ומה היקף המבנים המסוכנים בעיר. "נכון להיום ישנם 636 תיקים פעילים בטיפול המחלקה למבנים מסוכנים", נמסר מהעירייה, "רשימת המבנים המסוכנים הידועים לעירייה, מנוהלת בקפידה ונמצאת במעקב שוטף. כמובן, מתקיים דיאלוג רציף עם בעלי הנכסים ועדכון בדבר הפרטים הרלוונטיים לנכס. בתוך כך, במסגרת ההיערכות העירונית להתמודדות עם אירועי חירום, הוכנה תוכנית כוללת למתן מענה לאירוע רעידת אדמה, בהתאם לתרחיש הייחוס שהוגדר ברמה הלאומית. הוגדרו משימות לכלל גורמי החירום, הוכשרו צוותי סיוע על בסיס מתנדבים ונרכשו ציוד ואמצעים. במהלך השנה מתקיימים תדריכים, הכשרות ותרגילים לגורמי העירייה, בשיתוף ובתיאום עם משטרת ישראל, פיקוד העורף וגורמי החירום. מיד לאחר רעידת האדמה בטורקיה רועננו הנהלים וההנחיות לכלל יחידות המטה. כאמור, העירייה מבצעת גם בקרה שוטפת אחר מבנים שבהם התגלו סימני חשש ליציבות, ופועלת בהתאם לממצאים. בכל מקרה שבו קיים חשד, על התושבים לפנות ולדווח למוקד העירוני". עוד נמסר מהעירייה, כי: "בירושלים, כמו בערים אחרות במדינה, קיימים מבנים שנבנו בשנות ה־70 וה־80, ואינם עומדים בתקנים לעמידות ברעידת אדמה. במטרה לתת מענה לחיזוק המבנים ולאתגרי הדיור, מקדמת העירייה תוכניות להתחדשות עירונית בכלל שכונות העיר, הכוללות פינוי־בינוי, זאת לצד המשך תוכנית תמ"א 38, המיועדת, בין היתר, לחיזוק מבנים. כך נהרסים הבניינים הישנים, ובמקומם נבנים בניינים חדשים העומדים בתקני הבטיחות העדכניים, זאת לצד פיתוח ושדרוג תשתיות החשמל והמים, שדרוג המרחב הציבורי כולו ומתן מענה לצורכי הציבור הנובעים מגידול האוכלוסייה".
"מהפך בעיר בשנים האחרונות"
צאלה רוזנבלום עמור, משנה למנכ"ל מ. אביב, מתייחסת להתחדשות עירונית ומעניקה דוגמה חיובית מירושלים: "המיתוס שקיים לגבי התחדשות עירונית מדבר על כך שהיא כדאית רק במרכז, היכן שהקרקע יקרה ומצדיקה את הפרויקטים כלכלית, זאת כאשר ככל שמתרחקים מגוש דן, הכדאיות פוחתת. לכאורה מדובר כאן במשוואה נכונה, אולם לטעמי, היא פתירה אם המדינה בשיתוף הרשות המקומית יתגייסו על מנת לייצר כדאיות כלכלית. בירושלים, לדוגמה, חל ממש מהפך במהלך השנתיים האחרונות, כאשר העירייה החליטה לייצר כדאיות ליזמים כמעט בכל השכונות הוותיקות שנבנו בשנות ה־50 וה־60 של המאה הקודמת, מה שגרם לקידום פרויקטים, כפי שלא היה מאז ההכרזה על תמ"א 38 ב־2005. לטעמי, ה'מודל הירושלמי', שמשמעותו קיצור משמעותי ביותר של הבירוקרטיה והגדלת הזכויות ליזמים, צריך להיות נר לרגליה של הממשלה החדשה".
איילת קראוס, שותפה ומנהלת שלוחת ירושלים בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, ששימשה עד לאחרונה מנהלת תחום התכנון במינהלת להתחדשות עירונית בעיר, מציינת כי: "אנו רואים נכונות והתגייסות גדולה של המערכת העירונית על כל אגפיה לקידום תהליכי התחדשות עירונית. זאת מתוך מגמה לחדש את יחידות הדיור הישנות ולהגדיל את היצע המגורים בתוך השטחים הבנויים. מגמה זו באה לידי ביטוי בהחלטת העירייה שלא להפחית את היקף התמורות המוענקות לבעלי הדירות בפינוי־בינוי מ־25 מ"ר, בניגוד למגמה הכלל־ארצית בתחום זה. בנוסף ההחלטה לתת פטור מהיטל השבחה בפרויקטי פינוי־בינוי במרבית השכונות בעיר מגדילה את הכדאיות הכלכלית לביצועם גם בבניינים ובאזורים בעיר שנחשבו בעבר לפחות כדאיים".
תל אביב־יפו: "נמצאים בעיצומה של התחדשות עירונית ענפה"
העיר השנייה בגודלה היא תל אביב־יפו. ראש העיר רון חולדאי מתייחס לנושאים השונים ולפעילות העירייה אל מול האתגרים. אחד האתגרים הבולטים שאי אפשר להימלט ממנו בכל רחבי העיר קשור לרכבת הקלה. "תל אביב־יפו נמצאת בעיצומה של התחדשות עירונית ענפה. מגוון העבודות בעיר רחב וכולל פרויקטים תחבורתיים לאומיים ובראשם הקמת קווי הרכבת הקלה שמבצעת נת"ע; מאות עבודות לחידוש תשתיות ולשיקום מערכות ביוב וניקוז; הקמה של מוסדות ציבור, חינוך וקהילה חדשים וכן שיפוץ והרחבה של הקיימים; סלילת רשת רציפה של שבילי אופניים; סימון נתיבי עדיפות לתחבורה הציבורית; בנייה חדשה למגורים, למסחר ולתעסוקה; התחדשות של הבניינים הוותיקים למגורים במסגרת פינוי־בינוי, תמ"א ועוד. אני מזכיר, שבצפון העיר בונים שכונות בגודל של עיר חדשה - בשדה דב יהיו כ־16,000 יחידות דיור, ותוכנית 3700 בצפון־מערב העיר תכיל 11,500 יחידות דיור. תל אביב־יפו מביטה למציאות בעיניים ונערכת למחר – אנחנו מחדשים ומכינים את העיר למציאות המשתנה. מוטלת עלינו חובה לבנות על מנת שקצב גידול האוכלוסייה בישראל והצפיפות הגוברת - שהביטוי שלהם הוא יותר פקקים, פחות חניה, המשך העלייה ביוקר המחייה ועוד - לא יכרסמו באיכות החיים שלנו. כדי שנוכל לספק לכל התושבות והתושבים את מכלול השירותים בתחומי החינוך, פתרונות תחבורה ושירותים חברתיים וקהילתיים ברמה הגבוהה ביותר – אין לנו ברירה, אלא לבנות בכל שנה עוד כיתות גן ועוד בתי ספר, עוד מרכזים קהילתיים, עוד קילומטרים של שבילי אופניים, עוד פארקים ירוקים - עוד מהכול. זו הסיבה שחייבים להשלים את בניית הרכבת הקלה ללא דיחוי, וזאת גם הסיבה שצריך לאפשר לבעלי קרקעות לבנות לגובה ולבעלי הבניינים הוותיקים להתחדש – אלה הפעולות שיגדילו את היצע הדירות ויאפשרו לעוד אנשים לחיות בעיר שלנו".
"מענה בטיחותי למשתמשי הדרך"
חולדאי מתייחס גם להיקפי ההתחדשות העירונית בעיר ולדרך של העירייה להתמודד עם הדרישות והצרכים לשיפור התשתיות. "מטבע הדברים, התחדשות העיר בקנה מידה כה רחב גובה מחיר לא קל מהתושבות והתושבים וגם מהמבקרים בה. כדי לנהל נכון את היקף העבודות, העירייה פועלת על־פי תוכנית עבודה סדורה - שנתית ורב־שנתית - שמתנהלת סביב השעון, מתגבשת במשותף עם גופים ציבוריים רבים ובעבודת תיאום מדויקת, שמשתתפים בה גורמי תנועה, רישוי, פיקוח, קשרי קהילה, קבלנים ותושבים. בזמן העבודות ברחבי העיר, העירייה שמה לה למטרה ראשונה במעלה לתת מענה בטיחותי לכל משתמשי הדרך ובראשם הולכי הרגל. ההיתר שנותנת העירייה לפרויקט קובע את תוכנית ארגון אתר הבנייה, את תוכנית התנועה והחניה, את שעות העבודה, הפריקה והטעינה. איננו מתירים עוד עבודות לילה אלא במקרים חריגים, גם במחיר התארכות משך הבנייה. לעירייה אין סמכות לעכב בקשות להיתרי בנייה שמוגשות בהתאם לחוק ולתקנות, ועם זאת העירייה פועלת בכל דרך כדי לאזן בין העבודות ברחבי העיר, שהן באחריותה, ובין פרויקטים שבאחריות יזמים פרטיים. כך ברחובות שבהם יש ריבוי של פרויקטים שקיבלו היתרי בנייה, העירייה ממעיטה בעבודות שיפוץ ושדרוג של המרחב הציבורי".
"מגוון פתרונות דיור במחירים מופחתים"
נושא שחובה להתייחס אליו בעיר כמו תל אביב־יפו הוא מחירי הדירות הגבוהים, במיוחד לאחר שנתיים שבהן האמירו המחירים בשיעור כה חד. שאלנו איך מקדמת העירייה פתרונות לדיור להשכרה או דיור בר השגה, ומה הייתה שמחה העירייה לקבל מהמדינה בתחום זה. "מאז 2012 מקדמת עיריית תל אביב־יפו מגוון של פתרונות דיור לתושבים במחירים מופחתים", משיב חולדאי, "לאחרונה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את מדיניות הדיור העירונית, העוסקת בדיור בהישג יד בקרקעות פרטיות ובקרקעות עירוניות. לפי המדיניות שאושרה, בכל תוכנית למגורים שתיבנה בקרקע פרטית, יעמוד שיעור הדיור בהישג יד במחיר מופחת על כ־15% בצפון ובמרכז העיר, וכ־10% בדרום ובמזרח העיר. בקרקעות עירוניות יעמוד שיעור הדיור בהישג יד במחיר מופחת על 50%. כמו כן לפני מספר חודשים קבעה מועצת העיר, כי שיעור ההנחה בדיור בהישג יד בקרקעות פרטיות יעמוד על 40% ממחיר השוק (מדובר בשיעור ההנחה המקסימלי שרשות מקומית מוסמכת לקבוע על־פי חוק), וגובה שכר הדירה בדיור בהישג יד בקרקעות עירוניות יעמוד על 25% מההכנסות נטו של משקי בית מהעשירון ה־5. נכון להיום מאוכלסות בעיר למעלה מ־400 יחידות דיור בהישג יד. למעלה מ־80 נוספות יאוכלסו במהלך 2023, ואלפי יחידות דיור נוספות נמצאות בשלבי תכנון שונים. במקביל ממשיכה העירייה במאמציה לקדם הצעת חוק לרגולציה בשוק השכירות הפרטית, מתוך הבנה ששילוב כוחות בין השלטון המרכזי למקומי חיוני להוזלת מחירי הדיור. צעדים נוספים, ובהם קביעת שיעור ההנחה ותנאי הזכאות לדיור בהישג יד במחיר מופחת בקרקעות מדינה, לצד שיווק קרקעות מדינה לטובת דיור בהישג יד במחיר מופחת, יסייעו ביצירת שוק שכירות שמותאם יותר להכנסות משקי הבית בישראל. בכל הקשור לסמכויות נוספות שאולי נכון להעניק לראשי הערים הגדולות בתחום הנדל"ן, סבור חולדאי, כי יש מקום לאפשר שימוש בכלים נוספים: "היכולות המקצועיות שנדונו לאורך שנים בערים הגדולות, מאפשרות להפוך תכנון ברמה גבוהה, ותסלחו לי - גם גבוהה יותר ממערכות התכנון הארציות. תהליך זה גם ייצור מצב שבו היצע הדיור יעלה, דבר שבעתיד עשוי גם להוריד את מחירי הדיור".
גם את עיריית תל אביב שאלנו האם רעידת האדמה בטורקיה שינתה משהו בהתייחסותה להתחדשות עירונית, ומה היקף המבנים המסוכנים הקיימים בשטחה. בהקשר זה ציינו בעירייה, כי: "ללא כל קשר לרעש האדמה האחרון, תל אביב־יפו מובילה בישראל בתהליכים של התחדשות עירונית בכל המסלולים, כאשר כל התחדשות בניין כוללת חיזוק בהתאם לתקן של עמידה בפני רעידת אדמה ואישור מהנדס שלד לכך. נציין, כי במהלך שנת 2022 ביצעה העירייה בהתאם לחוק העזר למבנים מסוכנים מעל 5,000 ביקורות במבנים קיימים לצורך הסרת סכנה על ידי צווים לפי חוק העזר, אולם ביקורות אלו אינן תחליף לאחריותם הישירה של בעלי הנכסים על יציבות וחיזוק המבנים שבבעלותם". עוד נציין, כי באתר העירייה ניתן למצוא את רשימת המבנים המסוכנים ברחבי העיר.
ודאות ברורה בהליך ההתחדשות
גיא כהן, סמנכ"ל תכנון בחברת יעז התחדשות עירונית, מציין כי תוכנית הרבעים הקלה את הפעילות בעיר: "ליבת הפעילות של ההתחדשות העירונית בחברה החלה בתל אביב. כיום יש לנו עשרות פרויקטי תמ"א 38 שכבר מסרנו, עם סך כולל של כ־3,000 יחידות דיור בעיר. מאז נכנסה לתוקף בשנת 2018 תוכנית הרובעים, העבודה מול העירייה והאגפים השונים נוחה מאוד, ויש ליזמים ודאות ברורה לכל הליך ההתחדשות, החל מהתמורות לדיירים וכלה במשך זמן הוצאת היתר בנייה, עלייה לקרקע ובכלל מדיניות העירייה בכל שלבי התכנון. גם רובעים 6-5 נמצאים לקראת הסדרה, הליך שבהכרח יקל את העבודה שלנו מול הגורמים השונים: הדיירים, העירייה וועדת התכנון. תל אביב מיישרת קו עם שאר הערים הגדולות והוותיקות בעולם, שכולנו נהנים לבקר בהן. אני מאמין שבחמש השנים הקרובות, כשיחלו לפעול שני קווי רכבת קלה ותהיה יותר ודאות תכנונית סביב שאר אזורי העיר בהקשר של התחדשות עירונית, נראה שינוי דרמטי בערך הנכסים וניידות שתלך ותשתפר, לצד צמצום עלויות הבנייה וזמני הביצוע".
לדברי ירון צוברי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת המגורים בקרסו נדל"ן: "בשנים האחרונות תל אביב החלה להתפשט גם דרומה, החל מפרויקטי התחדשות עירונית רחבי היקף כמו בציר לה־גרדיה, פרויקט מחיר למשתכן כמו מכבי יפו, ובימים אלה שכונה חדשה בקריית שלום. אחרי הרבה מאוד שנים תקום בדרום העיר שכונה חדשה שתכלול 900 יח"ד בין שכונת קריית שלום לשכונת שפירא. העירייה תשקיע בשנים הקרובות משאבים גדולים הכוללים שידרוג תשתיות עירוניות והקמת פארק נוסף על פארק החורשות, שבצמוד אליו אנחנו בונים את פרויקט פלורה. האזור מושך אליו משפחות צעירות בין היתר בשל הסביבה הירוקה. גם קו הרכבת הקלה שיעבור בקיבוץ גלויות הסמוך ויאפשר להגיע למרכז העיר בתוך דקות ספורות, בהחלט תורם את חלקו. הפופולריות של האזור בקרב צעירים ומשפחות צעירות בהחלט הביאה אותנו לתכנן פרויקט, הכולל גם דירות 2 ו־3 חדרים – תמהיל דירות שניתן למצוא בעיקר בתל אביב".
איציק ברוך, מנכ"ל ובעלי קבוצת יובלים: "כחלק מהמדיניות של עיריית תל אביב לעירוב שימושים ובמסגרת שינוי מתחם חסן ערפה בעיר, החברה מקדמת בשיתוף עם חברת סיטי בוי פרויקט שבמסגרתו ייבנו 3 מגדלים עם 291 יח"ד, כולל דיור בר השגה לשכירות ארוכת טווח וכ־100 אלף מ"ר לתעסוקה, מסחר ושטחים ציבוריים. בתוכנית הושם דגש על עירוב שימושים מתקדם, בפרט לאור המיקום המרכזי והנגישות הרבה. עירוב שימושים חכם יאפשר הן לעובדים והן לדיירי המתחם ליהנות מתרבות ומסחר, באופן שמעודד התחדשות עירונית. כחלק ממגמה זו מתוכנן במתחם בהתאם לעמדת רשויות התכנון, תמהיל הכולל גם דירות קטנות ובינוניות עבורקהלי יעד מגוונים".
"עירייה מקצועית ולא פוליטית"
"על־פי תוכנית המיתאר תא 5000, בתל אביב־יפו ישנן זכויות בנייה לכ־16 מיליון מ"ר פוטנציאליים, הממתינות למימוש, ועם עדכון תוכנית המתאר תא 5500, הצפויה לקבל אישור בשנתיים הקרובות, סביר שהפוטנציאל יגדל בעוד כמה מיליוני מטרים", כך אומר זיו פופלבסקי, ממייסדי חברת RAY TLV המתמחה בהשבחת קרקעות. "כחברה הפעילה בעיקר בתל אביב, אנו יכולים לומר כי עיריית תל אביב הינה מקצועית ולא פוליטית. התכנון האסטרטגי בעיר לא מתחיל ומסתיים בבינוי, אלא מתרחב לכל הגורמים המשפיעים על איכות החיים בעיר. היא מתנהלת כמטרופולין, ויש לה ולעומד בראשה כוח לעמוד נגד החלטות פופוליסטיות גורפות שמתקבלות בממשלה, ובמקומן היא מיישמת מדיניות פנימית לטובת פתרונות שמתאימים יותר לעיר עצמה. יחד עם זאת ראוי לציין, כי בעיר ישנן לא מעט 'הפתעות' שמתגלות במהלך תהליך תכנוני, כמו למשל תופעות של ריבוי בעלים, רישום מוזנח של הנכסים על שם חברות או אנשים שכבר לא קיימים, מסמכי רישום בטורקית, ומתחמים שעברו ארבעה-חמישה דורות בירושה ועדיין רשומים כאגודה עותומנית, נכסים שכפופים לחוק הגרמני בבעלות חברות שרשומות מעבר לים, בניינים שלמים ללא היתר בנייה ועוד. למרות זאת, בשיתוף עם אגף תב"ע של עיריית תל אביב, ניתן לגבש ולקדם תוכנית הממצה את מלוא הזכויות שמעניקה תוכנית המיתאר".
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', מציינת כי על אף שנראה שבתל אביב אין רחוב שאין בו מספר אתרי בנייה של התחדשות עירונית, הרי שבכל הקשור לשכונות החדשות ולפוטנציאל האמיתי לתוספת משמעותית של יחידות דיור לעיר - ההתקדמות איטית. "אתן כדוגמה את תוכנית 3700 - מדובר ברובע עירוני שייבנה על שטח של 1,900 דונם באזור הגוש הגדול בצפון־מערב העיר. זוהי ללא ספק אחת מחטיבות הקרקע האטרקטיביות בישראל, והיא תוסיף לאזור יותר מ־12 אלף יחידות דיור. אולם אף שהתוכנית אושרה כבר ב־2015, אחרי כמה עשורים שהתגלגלה בהליכי תכנון – היא עוד רחוקה מלצאת לפועל, וכבר למעלה משנתיים ממתינים לתיקון טבלאות האיזון והחלוקה, שיחלקו את הזכויות בין בעלי הקרקע השונים". לדבריה משום שמדובר בקרקע מרובת בעלים פרטיים, הרי שגם אחרי הקצאת הזכויות, ובמידה שבעלי הקרקע לא התאגדו יחד טרם החלוקה, ייתכן שמימוש התוכנית לא יהיה מיידי.
חיפה: "הכרח להבטיח מענה תחבורתי ותשתיתי לגידול"
בחיפה - השלישית בגודלה בישראל - אתגרים שונים מבערים הגדולות האחרות, אך גם אלו אינם נופלים במורכבותם. גם במקרה הזה שאלנו את העירייה וראשת העיר כיצד מתמודדת העיר עם האתגרים. "היקף תוספת האוכלוסייה במסגרת התחדשות עירונית הינה מאסיבית, וקיים הכרח להבטיח מענה תחבורתי ותשתיתי", אומרים בעיריית חיפה ומתייחסים לפרויקטי תשתית גדולים, "העירייה מקדמת יחד עם משרד התחבורה תוכנית לתחבורה ייחודית לנושא זה באזור שכונות החוף, שתחדד את הצורך במימוש התשתיות התחבורתיות והירתמות המדינה לקידומן בפועל". עוד מוסיפים בעירייה, כי בעקבות היקפי ההתחדשות העירונית הגדולים העירייה מתמודדות עם דרישות וצרכים נוספים: "בתכנון למתחמים נכללת פרוגרמה מקפת לצורכי ציבור, שבמסגרתה מתוכננים בין היתר גנים, מעונות ומועדונים בקומות הקרקע של המבנים וכן קיימת התייחסות לתוספת השירותים הציבוריים הנדרשים במגרשים תחומים בשכונות. בכל התוכניות מושם דגש על תכנון כבישים חדשים לפי צורך וניתוח עומסים צפויים, הרחבת כבישים וחובה לבניית חניונים תת-קרקעיים מתחת למבנים. העיר חתמה על הסכם מסגרת עם הרשות הממשלתית, על-פיו תקבל תקצוב לבניית תשתיות במתחמי ההתחדשות העירונית, עם התקדמות הוצאת ההיתרים במתחמים אלו".
גם בחיפה עלו מחירי הדירות. אומנם לא כמו במרכז הארץ ולא כמו בתל אביב, אבל גם לזוגות הצעירים בעיר קשה יותר היום למצוא דירה. שאלנו איך מקדמת העירייה פתרונות לדיור להשכרה או דיור בר השגה, ומה הייתה שמחה לקבל מהמדינה בתחום זה. "בעיר חיפה מקודמים מתחמי דירה להשכיר ומחיר למשתכן בהיקפים של אלפי יחידות דיור. מימוש הפרויקטים תלוי בתשתיות־על שבאחריות המדינה". לשאלה האם נכון להעניק לערים הגדולות סמכויות נוספות משיבים בחיפה כי: "עיקר האתגר במענה לצורכי הדיור הינו בערים הגדולות, ועל כן יש להבטיח כי ייעשה באחריות תוך מענה לצורכי המקום".
"פוטנציאל אדיר לא ממומש"
"הגורמים החשובים ביותר להתפתחות אורבנית הם קיומן של תשתיות עירוניות, מוסדות חינוך וחיבור תחבורתי פנים ובין־עירוני קל וזמין. בהיעדרם של אלה לא ניתן לפתח מוקדי תעסוקה, משרדים ושטחי מסחר, היות שמיסי הארנונה בגינם מהווים את העוגן התקציבי של הרשות המקומית", מסביר מריו זוזל, בעלים משותפים ויו"ר אלמוגים ומוסיף, "בנוסף, היעדרם יגרום לכך שהון אנושי איכותי וחזק יחפש אחר תעסוקה, חינוך וחיי קהילה במקומות שבהם הרשות המקומית משקיעה מאמצים בתחומים אלה. חיפה אינה מצטיינת בקידום הנושאים אלה, ולכן מגמת הנטישה מהעיר ומסביבותיה נמשכת. עיר ללא מרכזי תעסוקה, מסחר ומלונאות היא עיר נטולת הכנסות. עיר ללא בנייה היא עיר בנסיגה. חיפה, שלדעתי, מנוהלת בצורה לא נכונה, גורמת לכך שצעיריה נוטשים אותה והעיר מזדקנת. לחיפה אין חזית ים עירונית, שדה התעופה שלה מושבת, הכניסה אל נמל הים שבשטחה לא ראויה, טרמינל הנוסעים בלתי נגיש ואיצטדיון סמי עופר, מתקן מדהים הכולל שטחי מסחר אטומים בבלוקים, לא מקיים בשטחו הופעות או קונצרטים גדולים, להבדיל מאיצטדיון בלומפילד בתל אביב. כל אלה מעידים על כך, שחיפה היא עיר עם פוטנציאל אדיר לא ממומש. חיפה צריכה להביט בירושלים שהנהיגה פטור מהיטל השבחה על פינוי־בינוי, ועל תל אביב ובאר שבע, וללמוד מהו ניהול. העיר התברכה בחוף ים מרהיב, אבל אין לה מרינה. אני ממליץ למקבלי ההחלטות בעיר לעשות קפיצה קטנה ליוון, טורקיה וקפריסין ולהבין כיצד חופיה של חיפה צריכים להיראות ולהתנהל.
גם לשלום שטרית, בעלי חברת שתית, ביקורת על העירייה בהקשר של ההתחדשות העירונית והיערכות לרעידות אדמה: "אני זועק את זעקתי וחושש שהזעקה תיגמר ביום שבו נשמע את זעקות האנשים מתוך ההריסות בעקבות רעידת אדמה. אני חושש לשלומם של תושבי חיפה, משום שהעירייה מערימה קשיים בלתי הגיוניים. אנחנו למשל לא מקבלים היתר בנייה כדי להרוס מבנה מסוכן בעיר ובמקומו לבנות בניין חדש ובטיחותי. אין טעם להעביר במילים כמה חשוב לפנות דירות ודיירים מבניינים לא מוגנים. בחיפה יש בניינים מסוכנים, התוכניות מוכנות, עברנו ועדות, והעירייה מערימה קשיים חדשים בכל פעם, עם בקשות לא סבירות במטרה לעכב עוד ועוד את התהליך. חמש שנים מובילים את החברה בתלאות על תלאות. רק כדי לסבר את האוזן מבחינת מספרים, בבניינים שבהם יש לנו תוכניות מסודרות, מדובר בפינוי של כ־500 דירות לטובת בניית יותר מאלף חדשות".
רקפת להב, סמנכ"ל שיווק בקבוצת אלמוג, הבונה את פרויקט אלמוג כרמל מערב בחיפה, סבורה כי לעיר פוטנציאל עצום: "מבין הערים הגדולות, חיפה היא העיר בעלת הפוטנציאל הגדול ביותר, יש בה שכונות ותיקות שהן גם מרכזיות וקרובות לצירי תחבורה ציבורית ופרטית, המשוועות להתחדשות. בעוד בערים רבות השכונות הישנות הן רחוקות ואולי פחות נגישות, בחיפה מדובר בשכונות מרכזיות. יתרון נוסף שתורם לפוטנציאל הוא שהרבה מהשכונות הישנות פחות צפופות יחסית, כלומר פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים לפעול בתאי שטח גדולים שמאפשרים בניית מגדלים משמעותיים, פיתוח סביבתי, גינות ועוד, כפי שנעשה בימים אלה בפרויקט אלמוג כרמל מערב הנבנה בשכונת נווה דוד על שטח של כ־16 דונם. חיפה סבלה במשך שנים מהגירה שלילית של צעירים. התחדשות עירונית תוכל להשאירם בעיר על ידי כך שתיתן מענה לזוגות ומשפחות עם בנייה חדשה לצד פיתוח תשתיות נוספות של בתי ספר, מקומות בילוי ותרבות שימשכו עוד תושבים. חיפה היא עיר חוף משגעת, עם מוסדות השכלה גבוהה ותחבורה ציבורית נוחה - מטרונית, כרמלית, רכבל - שפעילה אף בשבת. היא בהחלט יכולה להיות עיר שצעירים ירצו להישאר בה, בייחוד שמחירי הנדל"ן בה עוד רחוקים משיאי המרכז".
"תחרות בריאה בין הערים"
האדריכל יובל יסקי, מנכ"ל ומבעלי משרד יסקי אדריכלים, מתייחס ליחסים בין עיר לעיר. "ירושלים ותל אביב מסמלות את הדינמיקה שאנחנו מרבים למצוא בין עיר בירה למטרופולין. אפשר לראות את זה בין וושינגטון לניו יורק, בין בייג'ין לשנגחאי, ולאחרונה נחשפנו גם לאבו דאבי ולדובאי. בכל הדוגמאות עיר הבירה, שם ממוקמים כל מוסדות הממשלה, מסמלת שמרנות ומסורת, כשהמטרופולין מסמל חדשנות, גלובליות ואוונגרדיות. בשנים האחרונות אנחנו עדים למגמה מעניינת שעוברות שתי הערים הללו. שתיהן בתהליכי שינוי, שמקרבים אותן לייצוג של העיר "הניגודית". אפשר לראות את זה כמעין תחרות בריאה בין שתי הערים הללו. בירושלים אנחנו רואים תהליכים של התחדשות, כשיש יותר השקעה בבנייה חדשה שמתרחשת דווקא בכניסה לעיר ומבטאת את הרצון של העיר להיפתח החוצה. יש שם פוטנציאל מעניין שקשור להטרוגניות של האוכלוסייה - ערבית וחרדית, משאב שעדיין לא מנוצל ומהווה מאגר של אנרגיה אצורה לפיתוח כלכלי ותרבותי. בתל אביב הסיפור כמעט הפוך. אפשר לומר שהיא נפלה קורבן להצלחה שלה. המאמץ להפוך אותה לעיר-עולם בינלאומית הצליח יתר על המידה והפך אותה לעיר שהיא, במידה רבה, בלתי נסבלת למגורים עבור התושבים שלה, הן ברמת התשתיות והן במובן הכלכלי של יוקר המחייה, לא בכדי היא מדורגת בשנים האחרונות בראש רשימת הערים היקרות בעולם. חסרה בה השקעה באוכלוסייה המקומית, ואנו עדים לתופעה של הגירת מעמד הביניים ובעיקר המעמד היצירתי (Creative class) אל מחוץ לעיר, בין שלחו"ל או לערי הלוויין, שבהן יוקר המחייה קצת נמוך יותר. במילים אחרות, בירושלים ישנה אנרגיה עצורה, פוטנציאל לא מנוצל. עיר שצריכה יותר להיפתח, להיות בתנועה יותר החוצה. בתל אביב עצימות האנרגיה פגעה מאוד, הרחיקה את התושבים החוצה לערים סמוכות, והיא צריכה להיות בתנועה שהיא יותר פנימה".
הזווית הלאומית: "חוסר יכולת לתכנן תוכניות ארוכות טווח"
"ישראל, המציינת רק 75 שנים להיווסדה, היא אחת מהמדינות הרושמות שיעורי צמיחה מבין הגבוהים בקרב המדינות המשתייכות ל־OECD, כאשר בפועל היא מצויה בפיגור רב אחריהן בתחומים לאומיים רבים", כך מסביר תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי. "אם אנחנו רצים להדביק את המדינות המתקדמות בפרמטרים האלה, הרי שהפתרון לא צריך להיות טמון רק בפריון ילודה גבוה, אלא גם בפריון עבודה גבוה. קרי, לבנות יותר דירות, לדאוג ליותר פתרונות תחבורה ותשתיות, לפתח את מערך הבריאות ועוד, כאשר את כל זה צריך לעשות בקצב מהיר הרבה יותר. במדינה כמו שלנו, שבה הריבוי הטבעי מואץ, כל בניית התשתיות צריכה להיעשות במהירות הבזק. נשאלת השאלה כיצד ישראל הידועה בכינויה 'סטארט-אפ ניישן', מפגרת בכל הקשור לתשתיות ותחבורה? התשובה היא, לצערנו, שהמדינה לוקה בחוסר היכולת לתכנן תוכניות ארוכות טווח, לצד בירוקרטיה ארוכה ומתישה.
בהיעדר טיפול יסודי ומעמיק בשתי הבעיות, נמשיך ונמתין עוד שנים רבות עד שפרויקט כדוגמת המטרו, אחד מהפרויקטים הגדולים בישראל, יקרום עור וגידים. זאת בדומה לפרויקטים גדולים אחרים בתחום התשתיות, שמתעכבים ולא יוצאים לפועל כבר עשרות שנים, כדוגמת הרכבת לאילת, שבה החלו לדון עוד בשנת 1975 ועד היום לא הוקמה. זו דוגמה לפרויקט תשתיות אחד מיני רבים, שהיה יכול להביא לשיפור התשתיות והתחבורה, אולם לא יצא לפועל. לנושא התשתיות והתחבורה בישראל בכלל ובשלוש הערים הגדולות בפרט, יש השפעה עצומה על שלל תחומים, החל מהיכולת לקדם את הכלכלה הלאומית, דרך פתרון מצוקת הדיור, פיזור האוכלוסייה באזורים הגיאוגרפיים שמחוץ למדינת תל אביב, איכות חיי התושבים ואפילו הורדת יוקר המחייה. הפיגור של המדינה בבניית תשתיות, דירות ופתרונות תחבורה צריך להיות בראש סדר יומה של הממשלה החדשה, וכחלק מכך עליה להקים בדחיפות צוות מקצועי, שיעסוק רק בתמונת העתיד של ישראל, לאור העובדה שהיא צפויה בקרוב להפוך לאחת מהמדינות הצפופות בעולם המערבי".
