לא מעט תוכניות למבני משרדים מתקדמות ומקבלות אישור במוסדות התכנון השונים, אבל יש מי שתוהה, האם לא מדובר בעודף תוכניות או פרויקטים, והאם יש ביקוש לכל מבני המשרדים שייבנו באם התוכניות ימומשו. מצד אחד הרשויות המקומיות רוצות ארנונה גבוהה ממבני המשרדים, אבל מצד שני לא ברור מה יהיה עם המבנים הישנים.
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ חיים פייגלין מאשר, כי יש עודף בתכנון שטחי תעסוקה: "על־פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בכל שנה גדל מספר תוכניות הבנייה למשרדים בישראל, כך שכיום ישנם כ־240 מיליון מ"ר עודף שטחי תעסוקה מאושרים בתוכניות תקפות, אך בלתי ממומשות, והרשויות אף מוסיפות לדרוש ולאשר עוד ועוד תוכניות, כאשר השוק איננו מסוגל לקלוט ולממש אותן – זאת על חשבון זכויות בנייה למגורים הנמצאות במחסור של כ־250 אלף דירות.
חיים פייגליןצילום: כפיר סיוןהמוטיבציה של הרשויות המקומיות לדחוף עוד ועוד שטחי תעסוקה נובעת משיעורי מס הארנונה הגבוהים פי חמישה מאשר הארנונה על דירות מגורים באותו השטח. יש לפעול לשינוי ייעוד מתחמי תעסוקה ומסחר למתחמים שעיקרם מגורים, כשניתן כמובן לשמור על עירוב שימושים. במקביל יש לשנות את שיטת חיובי הארנונה במדינה, במטרה לתמרץ מגורים ולמצוא מתווה לתמיכה משמעותית יותר ברשויות מקומיות, היוזמות מגורים וקולטות תושבים חדשים".
עו"ד נעמה שיף, שותפה בכירה במשרד שוב ושות', מציינת כי בשנים האחרונות הרשויות המקומיות מתכננות שטחי תעסוקה כמעט בכל אזור ובכל פרויקט מגורים. "האינטרס שלהן ברור", כך שיף, "ההכנסות מארנונה עבור שטחי תעסוקה גבוהות יותר, וככל שיש יותר שטחי תעסוקה ופחות שטחי מגורים, נדרשת השקעה נמוכה יותר של הרשות במבני חינוך וציבור. אולם במסגרת התכנון האסטרטגי, לא נעשית בדיקה האם יש צורך בכל שטחי התעסוקה שתוכננו באזורי מגורים, בעיקר כשמדובר בערים לא גדולות ובערים שאינן באזורי הביקוש לתעסוקה.
עו"ד נעמה שיףצילום: itamar photoחלק מהתוכניות מעורבות השימושים הן על קרקעות שנמצאות בבעלות פרטית. נוצר מצב, שבעלי הקרקעות הללו מתקשים לסגור עסקאות מול יזמים, אשר מצידם מעוניינים מאוד לבנות למגורים, אך חוששים מקשיים בשיווק שטחי המסחר והתעסוקה בפרויקטים. התוצאה של חשש זה היא עיכוב ומחסור בבניית דירות בערים שהביקוש להן גבוה מאוד".
לדברי מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן דן קצ'נובסקי, ישנם כיום מספר גורמים המביאים להאטה בתחום הנדל"ן המניב: "בראש וראשונה קיימת כיום רמת אי ודאות גדולה בשוק. אנחנו רואים, כי תרחיש המשך הורדת הריבית, שבתחילת השנה רבים ציפו לו, הולך ומתרחק מאיתנו. בסופו של דבר ענף המשרדים משקף את עוצמת הכלכלה ורמת האופטימיות לגביה בכל רגע נתון, ובימים אלה שני הפרמטרים הללו בנקודת שפל. לכן, בגדול, 2024 צפויה להיות שנה של הפחתת פעילות בתחום הזה".
"הצפה בלתי אחראית של השוק"
אדיר בצלאל, מנכ"ל חברת רנטיפיי ישראל, המספקת שירות הגנה על שכר דירה לבעלי נכסים פרטיים ומסחריים, סבור אף הוא שהמצב בשוק לא מזהיר: "נכון להיום אנו עדים להצפה בלתי אחראית של שוק מגדלי משרדים, שרובם הגדול מאוכלסים באופן חלקי וחלקם אינם מאוכלסים כלל. אנחנו מזהים שוק מדמם, שחייב טיפול דחוף. מגדלי המשרדים המרובים נבנו בשנים האחרונות על בסיס תחזיות חיוביות של השקעות בענף ההייטק, ומתוכננים להיבנות עוד מאות אלפי מ"ר נוספים בתל אביב רבתי, שצפויים להציף את השוק. התיאבון הבלתי נגמר של העיריות, שהוסיפו לאשר כמו חותמת גומי עוד ועוד מתחמי משרדים, עשוי להתפוצץ להן בפרצוף, כיוון שאף אחד לא צפה את ההתפתחויות שהביאה איתה שנת 2023 עם הרפורמה המשפטית, העלאת הריביות, המעבר לעבודה היברדית ומלחמה. סימני הבלימה בשוק ניכרו לאורך כל השנה האחרונה, כשהגורמים העיקריים הם ירידה בביקוש למשרדים בענף ההייטק וחברות צעירות. שוכרי הנדל"ן המסחרי, שאינם יכולים לצאת מהחוזים שהתחייבו אליהם, מנסים לצאת לשכירות משנה, ולא תמיד הדבר צולח, אז נאלצים להתפשר על מחירים נמוכים משמעותית. במקרה הטוב מתחמי מסחר ותעשייה יעמדו ריקים מספר חודשים, ובמקרה הגרוע הם יהפכו לפילים לבנים".
אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב, אופטימי יותר וסבור שעל אף ההיקף הגדול המתוכנן – הוא לא מקודם או נבנה ללא ביקוש: "הורגלנו לשמוע ולקרוא, שראשי ערים דוחפים לבניית מתחמי תעסוקה, אף על פי שעולות שאלות לגבי הביקוש.
אייל גריןצילום: דפנה טלבפועל רואים שהשיח לא תמיד תואם את המציאות. אנו מזהים התאוששות, גם ברמת המחירים וגם ברמת איוש המשרדים, עקב חזרה לשגרת עבודה. מעבר לכך ניתן לראות שמתחמים, שמגלים גמישות, זיהוי הזדמנויות ומסוגלוּּת לשינויים במרחבים, יכולים להעניק ערך מוסף בתקופה זו. אצלנו בפארק למשל דאגנו להסב בניין משרדים ישן למלון בוטיק, שככל הנראה ייפתח בקרוב, והסבת בניין וחללי עבודה לשטחים לתחום הרפואה, לאור המצב שהוליד צרכים חדשים למשרדי רופאים, קלינקות מעבדות ועוד".
"להסב משרדים למגורים זהו רעיון טוב - אבל זה לא קורה"
"בראייה ארוכת טווח, בסופו של דבר שוק המשרדים יספוג את הביקושים. בטווח הקצר נראה שהשוק רווי, אבל בטווח הארוך הוא יאזן את עצמו", כך סבור חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים. גם קראדי מתייחס לפתרון של הסבת משרדים למגורים כדי לפתור שתי בעיות במכה אחת, ולתפיסתו, לא בטוח שהוא יכול להתקדם בצורה משמעותית: "להסב משרדים למגורים זהו רעיון טוב, אבל זה לא קורה, כי העיריות לא מפנימות את המצב ולא רוצות לקדם את המהלך.
חיים קראדיצילום: טל גבעוניזה פוגע להן בהכנסות מארנונה, ולצערי, הממשלה לא מספיק אגרסיבית בעניין. צריך לייצר רגולציה שתאכוף את הסבת המשרדים למגורים, אך זה עדיין לא קורה".
אלון שטאובר, מנכ"ל ושותף בקבוצת מסד עוז, מסכים עם הטענה על עודף תכנון, וגם הוא סבור שהסבה למגורים היא חלק מהתשובה: "אנחנו מזהים היום עודף היצע בתחום המשרדים, בדגש על אזורי הביקוש. יזמים רבים מבקשים לגוון את בנייני המשרדים באמצעות עירוב שימושים, הכולל מסחר, משרדים, מלונאות, מגורים, דיור מוגן ועוד, זאת כמובן ככל שהתב"ע מאפשרת. קיימים תקדימים רבים לכך בעולם. אחת השיטות באירופה להתמודדות עם היצף משרדים מצד אחד ומחסור בקרקעות למגורים מהצד השני, היא מתן אישור ב'מסלול ירוק' להסבת בנייני משרדים למגורים. בלונדון, למשל, יש מסלול המאפשר קבלת שינוי ייעוד ממשרדים למגורים, בכפוף לעמידה בתנאים מוגדרים מראש, בתוך 60 יום בלבד. ככל שיבנו יותר מבנים בעירוב שימושים חכם, בעיקר באזורי ביקוש, מתחמי משרדים דוגמת מתחם הבורסה יהפכו ברבות השנים למיושנים ויתייתמו מהביקושים למשרדים. אז יהיה הכרח לעשות פינוי־בינוי אזורי ולחדש אותם בתוכניות פיתוח כוללניות, שיערבו כמובן מגורים. זהו תהליך שיקרה בסוף, שכן משאב הקרקע הולך ואוזל".
3 צפייה בגלריה
מבני התעשייה מקבלים פנים חדשות. מתחם שבנתה חברת YUKA בראשון
(צילום: א.פ.נ ניהול הנדסי בעמ)
יש מגמה בענף לחפש חלופה לאזורי התעסוקה בתל אביב
בזמן שיש מי שסבור שהיקפי התוכניות גדולים מדי, אחרים סבורים כי מדובר בשינוי העדפות השוכרים ובמענה על צורך קיים. צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין, מפרט: "בשנים האחרונות רשויות מקומיות רבות פעלו להגדיל את זכויות הבנייה באזורי התעסוקה הוותיקים שלהן במטרה לחדש אותם, או לפתח אזורי תעסוקה חדשים במקומות שבהם כמות התעסוקה לנפש נמוכה.
צחי סופריןצילום: נווה אביאניהעצמת הזכויות לתעסוקה בולטת בעיקר בקרבת מערכת לתעבורת המונים, דוגמת רכבת כבדה, מטרו ורכבות קלות. לדעתי, המקומות עם הפוטנציאל המיטבי ביותר בשנים הבאות יהיו אלה הנמצאים בקרבת יישובים, שצמחו מאוד בשנים האחרונות מבחינת בנייה למגורים, ושגם החתך התעסוקתי של האוכלוסייה מצביע על ריכוז גבוה של אקדמאים, עצמאים ובעלי מקצועות חופשיים. מדובר במקומות דוגמת קריית אונו, הוד השרון ונס ציונה, שנמצאים סמוך להצטלבות או למפגש של מספר אמצעי תחבורה מרכזיים למשל מטרו ורכבת קלה או רכבת כבדה ורכבת קלה וסמיכות לצירים ראשיים. בשנים האחרונות יש מגמה בענף המשרדים לחפש חלופה לאזורי התעסוקה בתל אביב, מאחר שאין כמעט שטחים פנויים בעיר, והשכירות בה גבוהה מהפריפריה של גוש דן. כמו כן הרצון של החברות להתקרב כמה שיותר לכוח האדם שלהן ולסביבת המגורים שלו, מסייע גם הוא לחזק את מגמת המעבר של חברות מרכזיות מחוץ לתל אביב".
נטלי מרשל, נציגת הבעלים והאחראית על שיווק שטחי המשרדים באינפיניטי פארק רעננה, מתייחסת אף היא לנושא ומסבירה מה היתרונות של מתחמי תעסוקה ומבני משרדים מחוץ למדינת תל אביב: "תופעת משרדי הלוויין התפתחה מאוד כהשפעה ישירה לשינויים בשוק המשרדים.
נטלי מרשלצילום: שרון לויחברות רבות פותחות משרדי לוויין מחוץ לתל אביב על מנת לקרב את המשרד לסביבת המגורים של חלק עיקרי מכוח האדם שלהן, וזאת משום שעובדים מעלים היום דרישה גבוהה יותר מבעבר לעבוד בקרבת הבית. סיבה נוספת לפתיחת משרדי לוויין בפארק תעסוקה ייעודי היא לייצר זהות ארגונית עבור עובדי החברה. כאשר פותחים מתחם ייחודי בתוך פארק תעסוקה מרכזי, ניתן לחזק ולייצר זהות ארגונית שלא ניתן להשיג בעבודה במתחמים משותפים. אנו רואים את התופעה הזו גם באינפיניטי פארק רעננה שמתאכלס בימים אלה".
גל שטרית, משנה למנכ"ל חברת שתית, מתייחס להבדל בביקוש בין מרכז הארץ לבין איזור הצפון: "בניגוד לאזור המרכז, הרווי בשטחי משרדים רבים שיצרו היצע גדול מיחס הביקושים נכון להיום, כשבוחנים את הצפון בכלל ואת מבואות חיפה בפרט, ניתן לראות שהאזור צמא לשטחי משרדים.
גל שטריתצילום: יח"צמעטות האפשרויות למצוא שטחים כאלה, ומה שבנמצא – מוצע לרוב להשכרה ולא למכירה. האזור כולו מאופיין בביקושים רבים מצד חברות הייטק מתפתחות וותיקות. יש לציין, כי בעלי המשרדים באזור זה נהנים מארנונה זולה משמעותית מאזור המרכז, דבר המהווה שיקול נוסף ומשמעותי בעת בחירת המיקום לרכישה".
חוה מיכאלי, מנכ"לית YUKA PARK העוסקת בייזום, בנייה ושיווק של מתחמי תעשייה רב־שימושיים ברחבי הארץ, מתייחסת לשינוי המתחולל גם במתחמי תעשייה ותיקים: "אנו עדים לתהליכים מכוננים ומשני מציאות בתחום בינוי התעשייה, תחום שעובר אבולוציה של ממש לנגד עינינו. את מרכזי התעשייה הישנים, שהתאפיינו במוסכים ובתי מלאכה, מחליפים אזורי תעסוקה בשימושים מעורבים.
חוה מיכאליצילום: רמי זרנגרבעקבות כך נוצר צורך עז בשטחי תעשייה משמעותיים, מעורבי שימושים, הבנויים באופן ורסטילי ויודעים להוות בית למגוון רחב של עסקים במתחם אחד, וכן שטחי תעשייה קטנים יותר, בגדלים של 300-200 מ"ר, עם בנייה רב־קומתית ונגישות של משאיות לכל יחידה בכל קומה. מתחמים אלו זוכים כבר היום לביקושים גבוהים באזורי התעשייה בישראל.
"מניסיון העבר, לאחר אירועים ביטחוניים ומלחמות, צפויות השקעות משמעותיות בנדל"ן ובתשתיות. להערכתי, אחד היעדים הלאומיים לשיקום וחיזוק אזורי הדרום והצפון של מדינת ישראל הוא חיזוק עסקים קטנים ובינוניים רבים שנפגעו במלחמה בשל הימצאותם בקו האש. רבים מהם נפגעו, ויחפשו מבנים חדשים ומודרניים יותר לפעול מהם, כאשר מבני התעשייה מעורבי שימושים הם הפתרון המתבקש".
לא רק מתכננים יותר, גם בונים יותר
ניתוח התחלות בנייה של פרויקטים בתחומי הנדל"ן המניב מראה, שבזמן שהתחלות הבנייה למגורים נמצאות בירידה, אלה הנוגעות למשרדים ולשטחי תעשייה ומסחר - עולות. מניתוח נתוני הלמ"ס שביצעו בחברת אתגר נדל"ן, בשנת 2023 החלו להיבנות 1.23 מיליון מ"ר בתחום המשרדים, לעומת 1.19 מיליון מ"ר ב־2022, עלייה של כ־3%. במקביל נרשם שיא חדש בהתחלות בנייה של שטחי תעשייה ואחסנה, וסך הכול החלו להיבנות מעל 1.3 מיליון מ"ר של מבנים המיועדים לתעשייה ואחסנה - גידול של כ־3% בהתחלות הבנייה ביחס ל־2022.
ד"ר חיים גולובנציץ מנכ"ל חברת אתגר נדל"ן: "העלייה בהתחלות הבנייה בייעוד של תעשייה ואחסנה נובעת ברובה מהעלייה בבניית מרלו"גים, זאת לאור הביקושים שהולכים ועולים למבנים אלו כפועל יוצא מהעלייה המשמעותית בהיקף הקניות המקוונות ופתיחת השוק הישראלי לייבוא מקביל. לצד החברות הגדולות שבונות וצורכות שטחי אחסון ענקיים, בשנים האחרונות נבנים מרלו"גים המציעים שטחי אחסון קטנים יותר של 300 מ"ר עד 500 מ"ר".
אלון וקסמן, מנכ"ל מישורים, מתייחס אף הוא לעלייה בהתחלות הבנייה: "התחלות הבנייה שאנחנו רואים כיום הן על בסיס תוכניות מהשנים 2020 עד 2022. לאור המצב הכלכלי והמדיני, בנקים מורידים את היקפי המימון, ויזמים מאטים את קידום הבנייה במתחמים שנרכשו, ואנו רואים יותר ויותר היתרים שהוצאו, אך אינם מתקדמים לבנייה בפועל. אין ספק שכיום יש פער בין היצע המשרדים הפנויים ובין הביקוש המצומצם יחסית. מגזר ההייטק שהניע את הביקושים בעבר, צפוי להישאר פחות או יותר ברמת הביקושים הנוכחית בשנתיים הקרובות, ולמרות ההתאוששות המסוימת שהמגזר הזה חווה מתחילת 2024, העוצמות של 2022-2021 עדיין רחוקות מאיתנו. אנו סבורים שבעוד כשנתיים תחל מחזוריות ביקושים חדשה, בתקווה שהמצב הכלכלי והמדיני ישתפר; התחלות הבנייה כיום מכוונות למקום הזה.
משרדים ישנים צריכים לעבור במחזור החיים שיפוץ מסיבי או ללכת לשינוי ייעוד לטובת מגורים או אחסנה. הקושי נמצא בכך שתקציבי העיריות מבוססים על ארנונה ממשרדים וממסחר, מה שמוביל להתנגדות שלהן לביצוע שינוי ייעוד – מהלך שבמדינות רבות בעולם הוא נפוץ מאוד ומוצלח. אני סבור, שהמדינה צריכה לעשות מהלך יחד עם העיריות כדי לאפשר לבצע שינוי ייעוד למגורים ולהסב מבנים או לאפשר בנייה על הגגות שלהם לצורך השכרה או מכירה".
העיריות בעד תעסוקה וחידוש מתחמי תעשייה
אומנם ברשויות המקומיות נהנים מארנונה גבוהה יותר במתחמי התעסוקה, אבל מסבירים שיש תועלות עירוניות נוספות בפיתוח מתחמי משרדים או חידוש מתחמי תעשייה מיושנים. ליאת שוחט, ראש עיריית אור יהודה, מסבירה: "אנו מפתחים את שטחי המסחר אצלנו במטרה לספק מענים בראש ובראשונה לתושבים שלנו, כדי לייצר עבורם מקומות עבודה ומקומות בילוי. מעבר לכך אור יהודה כבר הפכה בשנים האחרונות לעיר שרבים מגיעים אליה כדי לצרוך שירותים, ואין לי ספק שעם הקמתו של OPARK, מתחם תעסוקה ומסחר בהיקף של כמיליון מ"ר, נראה עוד רבים. אנחנו כל הזמן זוכרים שאנחנו חייבים להיות מספיק אטרקטיביים כדי שעסקים גדולים וקטנים יבחרו בנו, ולכן אנחנו כל הזמן בוחנים את עצמנו ופועלים לכך שתעריפי הארנונה יהיו מספיק כדאיים עבורם. במקביל מקודמות בעיר גם תוכניות לחידוש של מתחמי עסקים ותיקים, והעירייה נכונה לקדמן מתוך ההבנה שחידוש המתחמים יסייע להמשיך ולהזניק את העיר קדימה".
ליאת שוחטצילום: יח"צתמר פוריה, מהנדסת העיר באר שבע, מרחיבה על הנעשה בעירה: "העירייה פועלת כיום לחידוש מתחמי תעשייה ותעסוקה והפיכתם למתחמים עירוניים מעורבי שימושים. בבאר שבע יש אזורי תעשייה שהוקמו בעבר בשולי העיר, אבל עם התפתחותה במשך השנים, הם הפכו למעשה לחלק ממרכז העיר. המטרה בתוכניות היא לשלב אותם בעיר, באמצעות תכנון אורבני מתקדם. לדוגמה באזור התעשייה המכונה מתחם 8, המשתרע בין מתחם הביג בעיר לשכונה ג', אנחנו מקדמים היום הרבה מאוד יוזמות לפרויקטים מעורבי שימושים של תעסוקה ומגורים, בשילוב מוסדות ציבור ואפילו מלונאות. באמצעות התכנון העירוני המחודש של אזורי התעסוקה, אנחנו נותנים מענה גם לאתגרים סביבתיים וחברתיים, ואנחנו רואים במשימה הזאת חלק מהותי בהתחדשות העיר".
איתן נייזברג, סמנכ"ל מסחר ותעשייה בעיריית חולון, מתייחס אף הוא לשינוי בענף ומסביר שגם העירייה הפכה לשחקן רלוונטי כל עוד היא מחזיקה קרקעות זמינות לבנייה בבעלותה: "בכל הנוגע לנדל"ן מניב באזורי הביקוש באזור התעסוקה, אנו שמים לב לשינוי באופי העסקאות. זה כבר לא רק שכירות לטווח ארוך בלבד, אלא גופים גדולים וחברות גדולות שמחפשים להקים קמפוסים או מתחמים משלהם ולהיות שותפים בקרקע, וכך בעצם להחזיק בבעלות חלקית או מלאה של משרדיהן, ולא בהכרח להיצמד למסלול השכירות. לעומת זאת חברות הנדל''ן המניב הגדולות אינן בהכרח מעוניינות בשותפויות ובעסקאות מסוג זה, וכתוצאה מכך הן מקימות מבנים ומציעות שטחים להשכרה בלבד. נוצרה כאן הזדמנות שבה גופים גדולים, המהווים 'משתמשי קצה', מחפשים שטחים גדולים באזורי הביקוש, אולם אינם מוצאים מענה, והשחקן היחיד המשמעותי שיכול לתת מענה הן הרשויות המקומיות, המחזיקות בעתודות קרקע אדירות בעלות פוטנציאל לבנייה. בחולון למשל יש כ־270 דונם בבעלות העירייה, הנחלקים לשבעה מתחמי עסקים ותעסוקה, המהווים פתרון אפשרי".
