יותר מ-20% מהדירות שייבנו ברובע שדה דב בצפון תל אביב יהיו מיועדות להשכרה, מחצית מהן יוצעו בשכר דירה מופחת לזכאים. ברמה האורבנית והנדל"נית, קשה להפריז בחשיבות שתי התוכניות שאושרו אתמול בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב ומשלימות את התכנון המפורט של רובע שדה דב.
הקרקע במתחם אשכול, המתחם הדרומי של הרובע, נמצאת כבר בשיווק וכעת מדובר במתחמים המרכזי והצפוני. שטח שני המתחמים הוא 964 דונם, וניתן לבנות בהם 11,156 דירות ועוד כ-180 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 88 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-350 אלף מ"ר שטחי ציבור. משמעות אישור התוכניות היא תחילת שיווק הקרקע. עם זאת עד להתחלת הבנייה יחלפו עוד כמה שנים.
אחד ההישגים של תוכניות רובע שדה דב, הממוקם באחד מהאזורים היקרים ביותר בארץ, בין צפון תל אביב להרצליה ובין שכונות רמות אביב וכביש החוף לחוף הים, הוא תשומת הלב המיוחדת שניתנה לנושא החברתי. תמהיל הדיור של תוכניות המתחמים המרכזי והצפוני כולל בין היתר 350 דירות בדיור מוגן פרטי לקשישים, 300 דירות בדיור מוגן ציבורי, ו-983 דירות בהישג יד. בנוסף, כוללות התוכניות 1,675 דירות להשכרה, מחציתן מיועדות להשכרה במחיר מופחת. בנוסף, כוללות התוכניות 1,432 דירות להשכרה בהישג יד במחיר מופחת בבעלות עירייה ו-837 דירות להשכרה בהישג יד במחיר מופחת בבעלות המדינה. יש להדגיש כי דיור להשכרה בשתי התוכניות כלול רק במגרשים שנמצאים בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ועיריית תל אביב.
בני המזל שיגרילו דירות להשכרה במחיר מופחת ברובע שדה דב ייהנו מ"תקרת דמי שכירות מופחתים" (כך על פי התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה). התקרה מחושבת לפי המחיר הממוצע הארצי של שכר דירה חופשי לדירה בגודל של 4.5 עד 5 חדרים לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כשהוא מוכפל ב-1.1. כלומר, תקרת דמי השכירות המופחתים בתל אביב תחושב לפי מחיר השכירות הארצי לדירת 4.5 חדרים, שהוא על פי למ"ס כ-6,000 שקל כך שתקרת שכר הדירה תהיה 6,600 שקל.
בהקשר זה יש לציין כי השבוע התפרסם כי עיריית תל אביב ומשרד הבינוי והשיכון סיכמו על מכירת 40 דירות שהיו אמורות להיות מושכרות במחיר מופחת ועומדות ריקות כבר כמה חודשים במגדלי דה וינצ'י ליד הקריה. המקרה הזה הוא דוגמא לפרויקט שהתב"ע (תוכנית בניין עיר) שלו אושרה לפני התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, כשההנחה (40%) הייתה מותאמת למחיר השוק במרכז תל אביב. כאמור, ברובע שדה דב, החישוב יהיה שונה לחלוטין.
ביום ראשון הקרוב אמורה הממשלה להצביע על החלטה להכין תוכנית אסטרטגית לשוק השכירות בתוך 90 יום. יתכן כי תוכנית כזו, אם תהיה ומסקנותיה יתממשו אכן תביא לשינוי, אך בינתיים מצב שוק השכירות בארץ ובמיוחד באזור תל אביב עגום. שוק השכירות בישראל כולל כ-750 אלף יחידות דיור, שהן כ-28% ממשקי הבית בישראל, אולם כמעט כל הדירות (99%) נמצאות בבעלות פרטית. זאת בשונה ממדינות ה-OECD, בהן שוק השכירות הממוסד מהווה עד 60% מכלל הדירות המושכרות. מנכ"לי משרד הבינוי והשיכון הצהירו אמנם בשנים האחרונות על עידוד ההשכרה ארוכת הטווח והמוזלת, אך בפועל מתקשים לממש.
עו"ד שרון קרני כהן, מתוכנית קרסו-הגר באוניברסיטת תל אביב העוסקת במחקר מדיניות דיור הוגן, מסבירה את מהות ההישג: "התוכנית המתארית לשכונת שדה דב היא דוגמה לייצור דיור מוזל באזורי ביקוש גבוה, שם ייעוד להשכרה כשלעצמו אינו מבטיח נגישות בשל מחירי השוק הגבוהים. בכל רובע שדה דב 21% מיחידות הדיור (3,354 דירות) יהיו להשכרה במחיר מופחת, מתוכן 2,100 דירות בקרקע לצורכי ציבור.
"דיור בהישג יד בקרקע לצורכי ציבור ("קרקע חומה") הוא מוצר הדב"י (דיור בהישג יד) האפקטיבי ביותר: מחירי השכירות ניתנים להפחתה בשיקול דעת הרשות המקומית, ואפשר להתאים אותם להכנסה של משק הבית; נוצר מלאי דיור מוזל לצמיתות – בשונה מדב"י בקרקע פרטית וקרקע מדינה, שם הדירות עומדות להשכרה מוזלת למשך 15-20 שנה ולאחר מכן נמכרות; ניתן להקצות 20% מהקרקע הציבורית למסחר לטובת מימון המיזם, וניתן להקצות 15% מהדירות לבני המקום. בתוך כך, הרשות המקומית, המנהלת את שטחי הציבור, הופכת לשחקן מוביל בתחום הדיור המוזל – כפי שקורה במדינות אחרות".
