שינויים משמעותיים בתחום ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים. ועדת הפנים ואיכות הסביבה בראשותו של חבר הכנסת יעקב אשר (יהדות התורה) אישרה לקריאה שניה ושלישית את החלק המתייחס למיסוי התחדשות עירונית בחוק ההסדרים. מדובר בפרק משלים לפרק ההתחדשות העירונית שאושר ביום שלישי האחרון, ובכך למעשה תמה ההכנה לאישור הסופי של הרפורמה בהתחדשות עירונית שנכללה בחוק. נזכיר כי חוק ההסדרים צפוי לעבור בהמשך החודש במליאת הכנסת ביחד עם תקציב המדינה ולהיכלל בספר החוקים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
עו"ד ישי איציקוביץ, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן באגמון עם טולצ'ינסקי משרד עורכי דין, שלקח חלק פעיל בדיונים הרבים שנערכו על חוק ההסדרים הנוכחי, סייע ל-ynet להסביר אילו סעיפים משמעותיים עברו ומה חשיבותם לציבור הרחב.
אחד הסעיפים המשמעותיים שאושרו מתייחס למהלך שמשווה את תנאי הרוב הנדרש לפרויקט בין מיזם פינוי ביוני למיזם תמ"א 38 והתחדשות בניינית. חשיבות המהלך היא הקלה בקידום פרויקט מחד, ומאידך, מתן אפשרות רחבה יותר לנקוט בהליכים כנגד סרבנים. "מעתה על מנת שניתן יהיה לנקוט בהליכים משפטיים בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 וההתחדשות הבניינית, יידרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות בניין שחתמו על ההסכם עם היזם שלדירות שלהם צמוד 2/3 מהרכוש המשותף וזאת, לצד תנאים נוספים כפי שנקבעו בהסדר החדש", הסביר עו"ד איציקוביץ.
זכויות לקשישים
עוד סעיף חשוב שעבר את אישור הוועדה מתייחס לזכויות קשישים בהתחדשות עירונית וגם כאן, שנים לאחר שנושא חשוב זה אושר לגבי פרויקטים במסלול פינוי בינוי, הוא יהיה תקף גם לתמ"א 38 וההתחדשות הבניינית.
בנוסף, החילו את זכויות הקשישים על פי חוק פינוי בינוי שנחקקו בשנת 2018 גם על בעלי דירות הנזקקים לשירותי סיעוד ברמות מחמירות המתגוררים במתחם וכן בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 וההתחדשות הבניינית. נזכיר כי זכויות הקשישים מעגנות את האפשרות למתן תמורות שונות לבעלי דירות קשישים בפרויקט וזאת גם על מנת למנוע סרבנות וגם מתוך ההבנה שיש להתייחס לקהל זה ברגישות גדולה יותר.
עוד בנוגע לקשישים, חוק ההסדרים אף טיפל בסוגיית מיסוי בכל הנוגע להעמדת חלופות לקשישים וקבע כי הן יהיו פטורות ממס ובמקביל, הופחת גיל הקשישים הזכאים לפינוי בעת ביצוע העבודות בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 חיזוק או בניין הטעון חיזוק (תמ"א 38\1) מ 80% ל-75%.
עו"ד איצקוביץ הסביר כי מהלך חשוב נוסף אושר בנושא: "בכל הקשור לזכות הקשישים למכור את הדירה ליזם ולקבל את התמורה, על מנת שלא לסכל את מימוש החלופה לאור חבות הקשיש בהיטל השבחה, התווספה הוראה מפורשת לפיה ביחס לתכנית החיזוק לא יגבה היטל השבחה בעת המכירה".
מס על תמורה במזומן לדיירים בתמ"א 38
עוד נושא שעלה ואושר היה התייחסות לתמורה שמקבלים בעלים דירות במזומן, והשאלה האם מדובר בסכום שיש למסות אותו.
עו"ד איצקוביץ הסביר כי במהלך הדיונים חל שינוי בנוסך החוק: "במסגרת הנוסח המקורי ביקש משרד האוצר לצמצם את ההסדר הקיים בעניין הפטור על מרכיב המזומן שניתן לבעלי דירות בפרויקטים במסגרת פינוי בינוי ולהחיל אותו רק על בעלי הדירות הקשישים או על בעלים של יחידת מגורים אחת בארץ. כלומר, ביקשו בנושא זה, כמו גם בסוגיות אחרות, לערוך הבחנה בין בעלי דירות הבעלים של יותר מדירה אחת, 'משקיעים', לבין אלו שלהם דירה אחת. מנגד, ביקש משרד האוצר להחיל את ההסדר החדש גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 וההתחדשות הבניינית בהם כיום כלל אין פטור על מרכיב המזומן.
"ההסדר המוצע עורר הדים רבים בתקופה האחרונה אצל כל הגורמים המעורבים בקידום ההתחדשות העירונית וכך גם בדיונים שנערכו בוועדה וזאת בשל העובדה כי מדובר בצמצום פטור קיים. בסופו של דבר, לאור הצהרתו של יו"ר הועדה לפיה אין בכוונתו לתת יד להרעה או לצמצום של התמריצים הקיימים ולאור דרישתם של גופים שונים, ובכללם התאחדות הקבלנים בוני הארץ להותיר את המצב הקיים המאפשר להם ולבעלי הדירות גמישות בהעמדת התמורות ובכך לעודד ולקדם את ההתחדשות העירונית, נותר ההסדר שחל בפינוי בינוי על כנו לגבי דירה אחת במתחם ואילו לגבי תמ"א 38 וההתחדשות הבניינית הוחל ההסדר המצומצם".
הקלה בבירוקרטיה
נושא נוסף שקיבל התייחסות החוק ההסדרים קשור הכרזה על מתחם פינוי בינוי. נזכיר כי כל מתחם שמקודת לגביו תוכנית פינוי בינוי חייב לעבור הליך "הכרזה" כדי שיהיה זכאי להטבות מס ולהתקדם. מדובר בהליך שלא פעם גרר עיכובים ולכן דרש שינוי.
של עו"ד ישי איצקוביץצילום: יורם רשףבחוק ההסגרים הנוכחי נקבע כי לצורך קבלת החלטה מקדמית אין צורך באישור או היוועצות עם מהנדס הרשות המקומית. מדובר במהלך שעשוי לחסוך לא מעט זמן ובירוקרטיה. עוד תיקון בנושא זה קובע כי לאחר שמתחם קיבל הכרזה מלאה, לא יהיה צורך לשוב ולקבל את אישור הרשות המקומית לאחר אישור התכנית, כפי שנדרש היום, זאת ככל שהועדה המקומית תמכה בקידום התכנית.
בסוגייה זו טען עו"ד איצקוביץ כי לדעתו מדובר בתיקון חשוב, אך לא מלא: "על אף התיקון המבורך נראה כי זה לא נותן מענה מלא שכן בנסיבות בהן הועדה המקומית לא תמכה בתכנית עדיין תידרש קבלת הסכמת הרשות המקומית לצורך קבלת הכרזה על המתחם כמתחם לפינוי בינוי וזאת על אף שחוק התכנון והבניה מאפשר אישור תכנית פינוי בינוי בוועדה המחוזית ללא הסכמת הרשות המקומית. מצב זה מעניק לרשות המקומית כלי נוסף שאיננו תכנוני המאפשר לה לעכב או לסכל תכנית פינוי בינוי".
"שלל נושאים שעוד דורשים טיפול"
על אף היתרונות בחלק מהסעיפים והתרומה הצפויה שלהם לקידום ההתחדשות העירונית, בשורה התחתונה יש עוד מהלכים וסעיפים הדורשים התייחסות כפי שהסביר עו"ד איצקוביץ: "לצד הברכה בקידום ההסדרים החדשים יש להדגיש כי קיימים עוד שלל נושאים שהיה מקום לכלול בחוק ההסדרים לצורך קידום ההתחדשות העירונית בכלל ובפריפריה בפרט ונקווה שאלו יקודמו גם לאחר חוק ההסדרים עם שיתוף פעולה רחב יותר של אגף תקציבים במשרד האוצר ורשות המיסים".
גם עו"ד דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל"ן במשרד ארנון, תדמור-לוי, התייחס לסעיפי ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים ומזהיר כי חלקם אף עשויים להכשיל פרויקטים במקום לקדמם: "חוק ההסדרים מביא עימו מספר בשורות טובות ומעודדות בתחום ההתחדשות העירונית, כמו החלת פטורים של 'קשיש', פטור לשתי דירות בתמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש, החלת הטבות על מבנים טעוני חיזוק, שינוי הגדרת מתחם כך שיכלול גם צמודי קרקע, ועוד.
"אולם, תיקוני החקיקה המוצעים בחוק ההסדרים גם מציבים 'מכשולים' העלולים למנוע קידום והוצאת פרויקטים בהתחדשות עירונית. בין היתר: שלילת פטור מס השבח בפינוי בינוי כאשר ניתנת לדייר שאינו קשיש או בעל דירה יחידה תמורה במזומן. המשמעות הינה פגיעה באפשרות היזמים לכך שדיירים 'ישנמכו' דירות גדולות, פגיעה בפן התכנוני והגברת הקושי למצוא פתרון לדיירים סרבנים. כך גם לגבי השינוי לפיו פטור ההתחדשות עירונית יינתן לכל דירת מגורים ולא לכל תא משפחתי המחזיק בדירת המגורים - במסגרת התיקון עצמו, תבוטל האפשרות לתת לכל תא משפחתי תקרת פטור משלו וכך במקרה של ריבוי יורשים או שותפים המחזיקים בדירה, לא ניתן יהיה לקבל דירות נפרדות לאחר תיקון החוק".
