ענף הנדל"ן למגורים נמצא במערבולת. מצד אחד הביקוש לדירות לא נרגע, כשעם ישראל נוהר למשרדי המכירות או לדירות היד שנייה שעומדות למכירה. היקף העסקאות מוסיף להיות גבוה, שלא לומר שובר שיאים, וכך גם נתוני המשכנתאות שמעניקים עוד ממד להיסטריית הנדל"ן. מצד שני בממשלה מנסים להנמיך את הלהבות, מדברים על תוכניות חדשות, מכניסים סעיפים חדשים לחוק ההסדרים ומבטיחים מאות מיליונים לטיפול בנדל"ן. אבל אם בשנים האחרונות היו מי שניסו להתחייב על ירידות מחירים או על פתרון כזה או אחר למצוקת הדיור – הממשלה הנוכחית כבר העבירה מסר ברור שנכון לעכשיו, מדובר בקרב בלימה בלבד.
מי שאמר בשנה וחצי האחרונות שהקורונה לא השפיעה על הענף, הוזה. אולי חולה קורונה בעצמו. נכון, ההערכות המוקדמות על בנייני משרדים ריקים, משבר בנדל"ן המניב ורבבות בעלי משכנתאות שלא יעמדו בהחזרים החודשיים התבדו. אבל ההבנה בעקבות המגפה, שלפיה דבר אינו בטוח, ומה שיש היום ספק אם יהיה גם מחר, שינתה את התפיסה בקרב חלק גדול מהציבור. כולם כבר מבינים את זה היום. דוגמה אחת שמספרת את הסיפור בצורה יפה מגיעה מבנק ישראל. רק בתחילת השנה החליט הבנק המרכזי לבטל מגבלה משמעותית כדי להקל על הציבור בנטילת משכנתה, אבל ככל שהזמן עבר והתמונה האמיתית החלה לחלחל, גם שם התחילו להבין שיש כאן משהו אחר. מסיבה זו בחודשיים האחרונים התקבלו בבנק ישראל שתי החלטות, שאפשר להגיד שהן בכיוון ההפוך. הראשונה הייתה הגבלת האפשרות של משקיעי הנדל"ן לשעבד נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף. השנייה מתייחסת למגבלה על הבנקים עצמם במתן אשראי לענף הנדל"ן.
המוסף שלפניכם יוצא במועד מיוחד וחגיגי. מיד אחרי ראש השנה ורגע לפני יום הכיפורים. זמן לחשבון נפש וזמן למחשבות ולסליחות. תמונת המצב הנוכחית בענף, הכלכלית ולא פחות – החברתית, מחייבת דפוס פעילות משמעותי. וכאן אנחנו מגיעים לנקודה נוספת שכולם חייבים לתת עליה את הדעת – נתוני ענף הנדל"ן. רק לאחרונה ניצת ויכוח על איכות נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הקשור למספר הדירות החדשות שנותרו למכירה. זו לא הפעם הראשונה שיש מי שמטיל ספק באיכות הנתונים בענף. ולא רק של הלמ"ס, אלא של כלל הגופים האמונים על הנושא. סקירות שהיו מתפרסמות בעבר, למשל של השמאי הממשלתי הראשי או של משרד הבינוי והשיכון או אף משרד האוצר, נגנזו. הרצון להקים מאגר של נתוני שכירות נותר רק כרעיון, וכל מי שמנסה לנתח את השוק הזה, נתקל בבעיה. פעם אמר לי שר אוצר אחד – הנדל"ן הוא כמו נושאת מטוסים, לוקח זמן לענף הזה לשנות כיוון. זה היה לפני שנים ארוכות, וגם אז האווירה הייתה אווירת משבר בתחום הדיור. אי אפשר להמשיך ולנווט את נושאת המטוסים הזו בערפל. אם יש רצון אמיתי לשנות את המציאות, פתרונות אמיתיים יתחילו רק ממחקר אמיתי מבוסס נתונים. ויפה שעה אחת קודם.
אי אפשר לפספס את האיור שמופיע על שער המוסף. הוא מבטא במבט אחד את מה שמרגישים אלפי, אם לא עשרות אלפי זוגות צעירים או מחוסרי דירה, כשחלום הדירה רק הולך ומתרחק מהם. במקביל לא פעם קשה להבין את בליל המידע שזורם באמצעי התקשורת ומאיר בסופו של דבר שורה תחתונה אחת – מחירי הדירות משתוללים ושוק הדיור בוער.
בגיליון זה אנחנו מנסים לתת כמה תשובות למה שמתחולל כאן מסביבנו בחודשים האחרונים. איך התייקרות הקרקעות והעלייה במדד תשומות הבנייה משפיעות על הענף ועל מחירי הדירות. איפה והאם יש בכלל שכונות גדולות עם מלאי דירות חדשות למכירה, מה קורה בענף המשרדים, האם הצעדים החדשים בתחום ההתחדשות העירונית יצליחו להזניק את התחום המקרטע, וגם מה חשוב לדעת לפני שנוטלים משכנתה. כתבה נוספת בוחנת את תחום מעונות הסטודנטים והנדל"ן הסובב אותם, לאור הלימודים האקדמית שצפויה להתחיל בקרוב, ומעניקה חומר למחשבה גם לרשויות המקומיות וגם למשקיעים. נושא חשוב נוסף שבחרנו להציף, ממש כאן בעמוד הבא, קשור לשלטון המקומי ולמתח בינו ובין השלטון המרכזי. קובעי המדיניות מבטיחים פתרונות, אבל לא פעם אין שיח אמיתי עם מי שבאמת מכיר את השטח – ראשי הערים. בעוד ההצעות של השרים השונים נשמעות השכם וערב, ביקשנו משורה ארוכה של ראשי ערים מהמרכז ומהפריפריה לתרום לנו מניסיונם, ולספר מהי, לדעתם, הדרך הנכונה שבה המדינה צריכה לפעול.
גם בגיליון זה מתפרסמים טורים של האנשים הפועלים ועוסקים בענף, שמעניקים זווית נוספת לכל אחת מהכתבות.
כמו תמיד, ניסינו להעניק לכם, הקוראים, את התמונה המלאה עם מגוון הדעות ותשובות לשאלות הבוערות. קריאה מהנה וחתימה טובה – נתראה אחרי החגים – בתקווה שעד אז יתחילו להגיע פתרונות אמיתיים.
>> לראשי הערים הפתרונות
ראשי הערים יודעים הכי טוב מה נכון לעיר שלהם. הם מכירים את הצרכים וגם את המגבלות. שאלנו את כולם שאלה משותפת - מה המהלך הדחוף ביותר והנכון ביותר להתמודדות עם העלייה המשמעותית במחירי הדיור? והוספנו שאלות ממוקדות לכל אחד ואחת, בהתאם לאתגרים שעימם הרשות המקומית שבהנהגתם מתמודדת. התשובות מעידות, כי לא מעט נושאים דורשים טיפול, ובמקביל מציפים נושאים חשובים שעל קובעי המדיניות כדאי לקחת בחשבון.
ירושלים: "קידום פינוי-בינוי יניע את ירידת המחירים"
השאלה: כיצד אפשר לקדם פינוי־בינוי בהיקפים משמעותיים?
משה ליאון, ראש העיר ירושלים, מתייחס לנושא ההתחדשות העירונית, שנמצא בתנופה בבירה, אך זקוק לדחיפה גם במישור הביצוע: "בירושלים בעשר השנים האחרונות בנו בממוצע 2,000 יחידות דיור בשנה, ללא פרויקטי פינוי־בינוי בכלל", כך ליאון, "המספר הזה הביא למצוקת דיור גדולה שגרמה לצעירים לחפש פתרונות דיור מחוץ לעיר. היום על מנת לצמצם את הפערים, אנו מקדמים בעיקר פרויקטי פינוי־בינוי. בירושלים ישנו פוטנציאל של אלפי יחידות דיור במסגרת זו, והיעד שלנו השנה - גם לדירות בהתחדשות עירונית וגם בבנייה חדשה - הוא 4,000 יחידות דיור לפחות, וכך גם בשנה הבאה. אנו פועלים מתוך הבנה שזהו הפתרון גם להורדת מחירי הדיור וגם לבעיית ההיצע". עוד מוסיף ליאון, "כיום ירושלים נמצאת בתנופת פיתוח ובנייה חסרת תקדים בהיקפה. הפרויקטים שאושרו ייצאו לדרך ואלה שבהליכי תכנון יהיו בהמשך. אנו בונים פרויקטים שלמים להשכרה ועושים את המקסימום על מנת ליצור עתודת דיור למען הזוגות הצעירים ודור העתיד של העיר. אני סבור, כי קידום פרויקטי פינוי־בינוי, שמטייבים את השימוש בקרקע, יניע את הגלגל, שבסופו גם יירדו מחירי הדיור וגם הצעירים יישארו בירושלים".
תל אביב־יפו: "על המדינה ליטול אחריות מלאה על הדיור"
השאלה: מה הצעדים הכי בוערים לטיפול בשוק הדיור הרותח?
"מה שעושה ממשלת ישראל היום מזכיר לי את הציטוט של אלברט איינשטיין: "Insanity is doing the same thing over and over and expecting different results". כשאדם חוזר על אותה התנהגות זה אולי טירוף, אבל כשקובעי מדיניות ציבורית עושים זאת - זה פשוט לא ראוי", כך אומר ראש עיריית תל אביב־יפו רון חולדאי. לדבריו, יש לנסות ולמצוא פתרונות חדשים לבעיה ולטפל בה מהשורש. "כבר עשורים שהמדינה בונה על השוק החופשי שיסדיר את תחום הדיור. בפועל, ללא התערבות, השוק אינו מסוגל לספק דיור לאוכלוסייה שגדלה בשיעור של 2% בשנה, ואשר בתוך 40 שנה תכפיל את עצמה. על אחת כמה וכמה כאשר אדמות המדינה הן מונופול, שאותו היא מחזיקה באמצעות רמ"י. התוצאה: עליית מחירים מתמדת. אין ברירה אלא לחזור לעשות את מה שעשתה ישראל בראשיתה ובתקופת העלייה הגדולה: ליטול אחריות מלאה על הדיור; לקבוע יעדים; ליזום פרויקטים; להבטיח את המימון לקבלנים ולשווק על־פי קריטריונים; לתקן את החרפה של היעדר דיור ציבורי ראוי לאלה שידם אינה משגת קורת גג והכי חשוב - לחזק דרמטית את רשות מקרקעי ישראל כך שתוכל לבצע, באופן פרו־אקטיבי, את המשימות שעומדות בפניה". עוד מסביר חולדאי כי: "בהיבט התכנוני, נדרש היגיון הפוך לזה שהוביל להקמת הותמ"ל: במקום מוסד מרכזי שמתכנן וכופה על כל הרשויות המקומיות דעת יחיד, כלל ארצית, ריכוזית ואחידה – חיזוק מוסדות התכנון הקיימים, המבוזרים, והגברת יכולותיהם. באותו עניין, עצתי לזן 'מרוממי הותמ"לים' היא לשחרר, תרתי משמע. בערים ובעיקר בערים הגדולות – העבירו את אדמות המינהל לרשויות המקומיות לתכנון וביצוע. במקביל הדבר החשוב ביותר הוא שלמרות הדחיפות, כדי לפתור את הבעיות של היום צריך לחשוב על המחר. נדרש תכנון רחב ועמוק של מפת היישובים בישראל. לרבות הקמת ערים חדשות וחיזוק הערים הקיימות בהיבטים הרחבים של תעסוקה, לחינוך, תרבות ותחבורה. בהיעדר כל אלה נמשיך לדשדש שוב ושוב באותן דרכים ולצפות כמטורפים לתוצאות חדשות".
מודיעין־מכבים־רעות: "הכתובת של השלטון המרכזי צריכה להיות השלטון המקומי"
השאלה: מה הדרך הנכונה לקדם דיור בר השגה?
חיים ביבס, ראש עיריית מודיעין־מכבים־רעות, המכהן גם כיו"ר מרכז השלטון המקומי, סבור שהממשלה לא פועלת בצורה נכונה ומדגיש, כי יש לתת לרשויות המקומיות לפעול ביתר שאת: "באופן אבסורדי החלטות הממשלה הן אלו שגורמות לעליית מחירי הדיור ופוגעות בזוגות צעירים", כך ביבס, "לצערי, במקום לתת לרשויות לטפל בבעיות הבנייה בעיר, המדינה מטפחת מונופול ומפקידה 90% מהקרקעות לרמ״י, שפועלת נגד האינטרס הציבורי, מתנהגת בצורה כוחנית ומונופוליסטית שפוגעת באזרחים. למשל בנק ישראל אמר, שבישראל צריכות להיבנות בשנה כ־50 אלף דירות. בפועל אנחנו לא קרובים למספר הזה. רמ"י יצרו צוואר בקבוק, שלא מאפשר בנייה, ובכך הם חוטאים לתפקידם. הכתובת של השלטון המרכזי צריכה להיות השלטון המקומי, שמחובר לשטח ולתושבים ויודע מה התושבים צריכים. השלטון המרכזי צריך להבין שאנחנו שותפים פעילים שרוצים לתת את השירותים והפתרונות הכי טובים לתושבים שלנו". בנוגע לשאלה הכללית כיצד ניתן לפעול כדי למצוא פתרון למשבר הדיור, משיב ביבס: "הפתרון למצוקת הדיור פשוט - תנו לנו, לראשי הרשויות, לבנות דירות לצעירים. אנחנו יודעים לעשות את זה מהר יותר ובעלויות שהופכות את הדיור לבר השגה. בדיוק כמו שעשינו את זה במודיעין, שבה אנחנו מקימים בימים אלה שכונה של 4,200 יח"ד, שכ־70% ממנה זה בדיור בר השגה. כעת אנחנו עומלים על תכנון חצייה השני של העיר, שיכלול עוד כ־20,000 יח"ד שיאפשרו למודיעין ליצור אזורי מגורים חדשים ואיכותיים לצד מתחמי התעשייה והמסחר של העיר".
נתניה: "יש לדאוג למענקי פיתוח משמעותיים אך דיפרנציאליים לרשויות"
השאלה: מה הפתרונות הנכונים למצוקת הדיור והאם המרת משרדים למגורים זו הדרך הנכונה?
ראש העיר נתניה, מרים פיירברג־איכר מסבירה כיצד יש לפעול כדי לאפשר תכנון נכון עם מענה לתושבים. לדבריה, נושא חשוב שלא מקבל מענה ראוי הוא תשתיות תומכות מגורים: "תכנון עירוני מיטבי מחייב הקמת תשתיות בד בבד עם בניית יחידות דיור: סלילת דרכים, בניית בתי ספר וגנים, פארקים וגינות, שבילי אופניים ותחבורה ציבורית. כיום הרשות המקומית נדרשת לממן חלק ניכר מנושאים אלו, חלקם לא זוכים למימון חיצוני כלל, ובאחרים (תחבורה ציבורית) קיימת העדפה למעגל הפנימי של מטרופולין תל אביב על חשבון המעגלים הסובבים. הפתרון - תקציבים ושינוי סדרי עדיפות. ראשית יש לדאוג למענקי פיתוח משמעותיים אך דיפרנציאליים לרשויות, בהתאם להיקף הוצאת היתרי בנייה למגורים. מענקים אלו ישמשו להקמת מבני ציבור כלל עירוניים (היכל תרבות, אולמות ספורט) וגם כאלו ללא מקור מימון אחר (מתנ"סים ובתי כנסת). שנית יש להוביל למצב שבו אישור שטחי תעסוקה יוכל להגיע רק לרשויות שבונות יחידות דיור. שלישית שינוי גובה חלף היטלי ההשבחה מ־12% הנהוג כיום ל־25%, והדבר הרביעי הוא מתן עדיפות בפיתוח תשתיות תחבורה לרשויות שבונות מגורים. פיירברג־איכר גם מתייחסת לתוכנית האוצר להמרת משרדים למגורים וסבורה שהכיוון אינו נכון: "הימנעות מצעדים הרסניים ואנטי תכנוניים, כמו המרת תעסוקה למגורים מחד, ומאידך מהלכים המשנים סדרי עדיפות ומייצרים ערך כמו אלו המתוארים, יביאו לשינוי אמיתי".
דימונה: "תמ"א תצליח בערי הפיתוח בתנאי שהמדינה תיתן לקבלנים הטבה שתעמיד את יחס הדירות על 1 ל־13"
השאלה: מה הדרך הנכונה לקדם התחדשות עירונית או חיזוק מבנים גם בדימונה?
ראש עיריית דימונה בני ביטון סבור, כי המדינה צריכה להעניק עוד זכויות בנייה כדי שהתחדשות עירונית תהיה רלוונטית גם בפריפריה. "כיושב ראש פורום ערי הפיתוח במרכז השלטון המקומי אני יודע, כי התחדשות עירונית בערי הפיתוח, כגון דימונה, ירוחם, קריית שמונה וכדומה, איננה אפקטיבית ולא רלוונטית מבחינתנו, משום שמדובר בקרקע בעלות אפס", כך ביטון, "ובכל זאת הצעתי לשר הבינוי והשיכון זאב אלקין היא להוציא מן הכוח אל הפועל פרויקטי התחדשות עירונית וגם תמ"א 38. אלא מה, יש סיכוי שזה יצליח בערי הפיתוח בתנאי שמשרד הבינוי והשיכון ייתן לקבלנים הטבה שתעמיד את יחס הדירות הישנות לעומת החדשות בפרויקט על 1 ל־13, ולא כמו במרכז הארץ, יחס של 1 ל־4 דירות בפרויקט. רק כך ישתלם לקבלנים לסגור עסקאות עם דיירים, מה גם שמדובר בדירות ישנות מאוד". לגבי מחירי הדירות הגבוהים ופתרון למשבר הדיור משיב ביטון: "כרגע המחירים אצלנו עדיין שפויים. מיום ליום אנחנו מאיצים את השיווקים, ורק בחודש האחרון שיווקנו 1,550 יחידות דיור. מחיר ממוצע של דירה בת 4 חדרים בדימונה עומד על 800 אלף שקל. אני ממליץ לצעירים ולמי שיש לו הון עצמי 'מיותר' לקנות דירות בעיר בטרם יחל 'השיגעון'".
לוד: "המפתח להתמודדות עם אכלוסים חדשים הוא הגדלת התקצוב לרשויות לצורך קליטה מיטבית"
השאלה: כיצד ניתן להתמודד עם היקפי בנייה גדולים למגורים בעיר המשופעת שכונות חדשות?
בלוד מציאות נדל"נית מורכבת עם לא מעט שכונות חדשות בשלבים שונים וצורך בהתחדשות עירונית בחלקים נרחבים של העיר. ראש העיר לוד עו"ד יאיר רביבו מתייחס לצורכי העיר, לתוכניות הדיור הממשלתיות ולשאלה מה באמת חשוב לעשות כעת: "הורדת יוקר המחיה תלויה בהיקפי השיווקים והיתרי הבנייה שיקודמו בכל שנה, ואלה תלויים באופן ישיר בשלטון המקומי. כיום קיימים פערי אמון משמעותיים בין השלטון המקומי לשלטון המרכזי במספר סוגיות ליבה, שמחויבות בהסדרה לצורך יצירת אמון וודאות לעיריות שיתורגמו לוודאות ליזמים ולמשק, יגדילו את ההיצע וכתוצאה מכך יפחיתו את יוקר מחירי הדיור". רביבו מעלה שורה של נקודות חשובות שעל הממשלה לתת עליהן את הדעת: "הבטחת מימון מלא ובמועדים הנדרשים למוכנות באכלוס של מבני חינוך וציבור. כיום המימון למבני חינוך הינו בחוסר של כשליש מהעלות בפועל, והתקצוב לרוב ניתן בעיכוב משמעותי, דבר שמוביל לצורך במימון מיותר למבנים יבילים לשלבי הביניים. כמו כן יש לקדם הסדרת נושא ניהול בתים משותפים. בכל העולם המערבי ניהול הבית המשותף מוסדר בחקיקה המחייבת את היזמים ולאחר מכן את הדיירים לנהל ולתחזק את הרכוש המשותף, כך שהרשות המקומית זוכה לוודאות שהבניינים יישארו מתוחזקים ולא יהפכו לסביבה מוזנחת עם השנים". לגבי התמודדות העיר עם היקף הבנייה החדשה סבור רביבו, כי התשובה היא - "הגדלת מידת העצמאות הכלכלית של הרשויות והפחתת התלות במשרדי הממשלה". לדבריו, "המפתח להתמודדות עם אכלוסים חדשים הוא הגדלת התקצוב לרשויות לצורך קליטה מיטבית. במצב הנוכחי הרשויות תלויות בהכנסות מארנונה עסקית. בפועל ברמה הלאומית אין היתכנות וכדאיות לפריסת שטחי מסחר ותעסוקה בין כל הרשויות. לכן נדרש להגדיל את העצמאות הכלכלית של הרשויות. אם לראש עיר יהיו האמצעים לספק שירותים מוניציפליים לכל תושב חדש בלי לחשוש לקריסה של הרשות - ראשי הערים יוכלו לעודד ולתמוך בגידול של הרשות המקומית וקליטת תושבים חדשים".
קריית גת: "הממשלה חייבת לשפות כל רשות מקומית בתקציבה השוטף תקצוב קבוע והולם בגין כל דירה חדשה"
השאלה: מה הדרך הנכונה להגדיל את האטרקטיביות של הפריפריה?
בקריית גת היקפי בנייה חדשה לא מבוטלים וגם פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. ראש עיריית קריית גת אבירם דהרי מסביר כיצד העיר עומדת להתמודד עם הבנייה החדשה והתושבים החדשים: "המפתחות החשובים ביותר לטובת הקמת שכונות מגורים חדשות ואלפי יחידות דיור בתחומי הערים הם בראש ובראשונה קיומו של תקצוב מלא, אמיתי וכזה שיגיע מראש, של כל מוסדות החינוך והציבור הנדרשים לכל שכונה. בלתי אפשרי לבנות בתים מבלי להקים יחד איתם בד בבד תוך כדי הבנייה את מבני החינוך והציבור. אלה תלויים באלה. הדבר נכון גם לגבי הקמת תשתיות תחבורה ונגישות: גשרים, מחלפים וכבישים, אשר יאפשרו נגישות לשכונות החדשות. הרשויות המקומיות הבינו כי הקמת שכונות חדשות והגעת משפחות חדשות להתגורר בעיר באופן אינטנסיבי מעמיסות על הרשות המקומית גרעונות ענק ומקשות מאוד על התנהלותן התקציבית. ממשלת ישראל חייבת לשפות כל רשות מקומית בתקציבה השוטף תקצוב קבוע והולם בגין כל דירה חדשה הנבנית בעיר. טוב תעשה ממשלת ישראל אם תעניק הטבות מס הכנסה לתושבים ברשויות שבונות שכונות חדשות, דבר שיהווה תמריץ לתת כתף למשימה הלאומית של הגדלת היצע הדירות והורדת המחירים. כרמי גת היא סיפור הצלחה ברמה הלאומית, אלא שהדרך להצלחה הייתה ועודנה רצופת מאבקים ומאמצי על, שניתן לפתור או לקדם כתוצאה מלקחי העבר והסכמי הגג הקודמים".
עכו: "יש מקום לתמרץ רשויות לשווק פרויקטים של מגורים לטובת הציבור"
מה השלטון המרכזי צריך לעשות כדי לסייע לראשי הערים לפעול?
"כדי להתמודד עם מחירי הדיור אנו בעכו מציעים היום דירות 4 ו־5 חדרים במחיר של כמיליון שקל, מפתחים שכונות חדשות, מגבירים היצע לפרטיים וכן לרוכשים הרבים ב'מחיר למשתכן'. הצעד הזה, לצד הטבות המס עבור תושבי העיר, מאפשר לתושבים לשדרג את רמת הדיור ולעיר לקלוט תושבים ומשפחות חדשות", כך שמעון לנקרי, ראש העיר עכו. לדבריו, יש לקדם שיווק קרקע נוסף וגם לאפשר הקלות לרוכשי הדירות: "אחד מהמהלכים החשובים הוא הקצאת קרקעות על ידי קק"ל והפעלת לחץ על השלטון המרכזי לפעילות בהקשר זה. גם הגדלת שיעורי הבנייה של לדירות במחיר למשתכן תועיל בהחלט. מהלך חשוב נוסף הוא הענקת הקלות ועידוד משכנתאות בתנאים טובים, שיאפשרו לצעירים לרכוש דירות במקום לשכור ובכך לפרוץ את מעגל השכירות, אשר תורם בעיקר לאנשי הנדל"ן". במקביל מתייחס לנקרי גם לתחום התעשיה והתעסוקה: "תמיכה ועידוד השקעות באזורי תעשייה של הערים הם חשובים. בכך ניתן לאפשר תעסוקה לתושבים ואף לפתח שכונות מגורים תוססות סביב אזורים אלה, ולא להצטופף במרכזי הערים. כמו כן יש מקום לתמרץ רשויות לשווק פרויקטים של מגורים לטובת הציבור, על ידי מענקים לטובת שיפוץ מוסדות עירוניים קיימים. למרכז השלטון המקומי יש כוח רב. הוא מייצג את הרשויות בהצלחה. ככל שיפעל בנושאים אלה ומהר, כך נצליח לשלוט על מחירי הדירות".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" / 5 מרשמי אנטיביוטיקה הגדלת היצע הדיור
שוק הדיור מצוי במשבר שאותו לא ידענו מעולם. רמות מחירי הדיור ינסקו ב-2021 לרף דו-ספרתי, וחרף המאמצים שהושקעו עד כה, התחלות הבנייה אינן מצליחות לחצות את תקרת הזכוכית של 50 אלף יחידות דיור, שעה שעל דעת כל המומחים קיים כבר היום גירעון של יותר מ-200 אלף דירות בשוק הדיור.
עמישראל, שאיבד כל אמון במערכת, מתנפל בהמוניו על המלאי הדל שנותר לפליטה. מחירי הקרקע חוצים כל שיא אפשרי, ובמכרזי הקרקע שיצאו לאחרונה התמחור היה ב-50 אחוזים ויותר מעל מחירי השוק.
שוק המשכנתאות יכפיל את עצמו ב-2021 לעומת שנים קודמות. ההתחדשות העירונית, בתוך זה תמ"א 38, הפכה למשענת קנה רצוץ. ואחרי כשלון מחיר למשתכן, עדיין אין כזו באופק תוכנית חלופית.
לצערי, וכמי שעוסק 24/7 בענף זה חמישה עשורים בקירוב, אם לא יופעלו מיידית צעדי חירום להצלת שוק הדיור החולה, אנחנו צפויים במהלך השנה הקרובה ובשנים שיבואו אחריה לעליות מחירים בלתי פוסקות של הקרקע ושל מחירי הדיור לרמות שמעולם לא הכרנו.
אציע להלן 5 "מרשמי אנטיביוטיקה" לעצירת סחרור רמות מחירי הדיור:
1. הגדלה לאלתר ב-30% של זכויות הבנייה בכל פרויקט ופרויקט (שבס כחלון), מהלך שבאופן אוטומטי יגדיל באופן משמעותי ביותר את היצע הדיור כבר במהלך שנים הקרובות. מתוך תוספת זו יוקצו 20% לטובת דיור מוזל ועוד 10% לדיור להשכרה לטווח ארוך.
2. להגדיל באופן דרמטי את מכסת העובדים הזרים ל-100-90 אלף, בדיוק כפי שהיה בזמן גל העלייה הגדול של שנות ה-90, מה שאפשר 100 אלף התחלות בנייה לשנה, כפליים לעומת היום.
3. לפתוח מיידית את מכרזי הקרקע של רמ"י לכלל הקבלנים ובד בבד לפקח על רמות מחירי הקרקע במכרזים. על הרשויות לשווק אותן לקבלנים בלבד, ושאף חברה לא תזכה ביותר ממכרז אחד במגרש אחד בכל מכרז שיוצא.
4. בתיאום עם הרשויות מקומיות, להסב מיליוני מ"ר משרדים מיותרים למאות אלפי דירות, מה שלא קורה כיום בשל הארנונה הנמוכה שמקבלות הרשויות עבור דירות מגורים.
5. להסיר את המוקש הגדול לקידום התמ"א, היעדר תקציב לתשתיות משלימות, כשעל הממשלה להיכנס יד עמוק לכיס, מה שללא ספק יהפוך את התמ"א למכשיר יעיל ביותר להגדלה מיידית של היצע הדיור, ויוכרז על המשך תמ"א 38 לחמש שנים נוספות, לפחות עד להכנת תוכנית חדשה כמוה או טובה יותר.
אם ינקטו לאלתר חמשת צעדי החירום הללו, אני מאמין כי תוך תקופה קצרה יעלה משמעותית היצע התחלות הבנייה, מה שכמובן יצנן את השוק המתודלק ויעצור את עליות המחירים הבלתי פוסקות המאפיינות אותו כיום.
