בשיתוף ברק פיננסים
הביקוש לנדל"ן בישראל שובר שיאים: סך היקף המשכנתאות אשתקד חצה את רף ה-100 מיליארד ועמד על 116.09 מיליארד שקל, עם ממוצע חודשי של 9.674 מיליארד שקל. זאת, לעומת סך כולל של 78.108 מיליארד שקל ב-2020 (זינוק של כמעט 50%). יתירה מכך היקף המשכנתאות החדשות שנלקחות המשיך לעלות גם בשנה הנוכחית ומנתוני בנק ישראל עולה כי חודש פברואר האחרון הסתכם עם עלייה של 13% בהיקף המשכנתאות.
העלייה הבלתי פוסקת במחירי שוק הדיור לצד האינפלציה הגואה היו הגורמים הישירים להעלאת הריבית האחרונה לרף של 0.35% שתביא כך מקווה בנק ישראל לצינון שוק הדיור (שכן הלוואות המשכנתא יתייקרו, מה שאמור להרחיק את המשקיעים מהשוק). העלאה זו מצטרפת להגבלות נוספות שפוגעות יותר מכל בציבור המשקיעים. על אלו ניתן למנות את חוק מס הרכישה החדש במסגרתו עלה שיעור מס הרכישה החל על רוכשי דירה שנייה בסכום של עד 5.3 מיליון שקל, מ-5% ל-8% וכן את האיסור אותו הטיל בנק ישראל על נטילת הלוואות רגילות, שמטרתן להשלים הון עצמי לרכישת דירה. הלוואות אלו אפיינו בעיקר משקיעי נדל"ן שהזדקקו למינוף לשם רכישת הנכס.
אבל זה לא נגמר רק באלו. על מנת לבצע השקעת נדל"ן באופן עצמאי, כלומר לממש את הנכס, נדרש מהמשקיע למצוא נכס במחיר אטרקטיבי, עו"ד, מתווך וטיפול בהשכרת הנכס, ועוד, וכפועל יוצא מכך המיסוי בעסקת נדל"ן יכול להגיע ל-30%-33%. כפועל יוצא מאלו הולכת והופכת ההשקעה בנדל"ן לפחות רווחית מבעבר, והמשקיעים לא מוצאים נחמה בשוק ההון שעולה ויורד תכופות ובהשקעה בתוכניות חיסכון בנקאיות שכן כאמור סביבת הריבית עדיין נמוכה מאוד.
"ישנן כיום שלוש אופציות עיקריות להשקעה כספית – בנק, שוק ההון ושוק הנדל"ן", מסביר יוסי ברק, מנכ"ל חברת ברק פיננסים, "בבנק הריביות עדיין אפסיות יחסית כך שהן לא יניבו את הרווחים שהמשקיעים מחפשים, שוק ההון מצד שני סובל מחוסר יציבות של עליות וירידות, והשוק שנותר לנו הוא שוק הנדל"ן – השוק המסורתי להשקעה שנע כל הזמן כלפי מעלה אך מגיע עם סל שלם של משימות ומטלות עבור המשקיע. יתירה מכך ההשקעה בנדל"ן דורשת הון עצמי גבוה, כמו גם יכולת כספית של החזר משכנתא לאורך זמן".
אם כך מדוע אנשים ממשיכים להשקיע בנדל"ן תוך לקיחת הלוואות יקרות?
"כי גם אנחנו יודעים וגם הדור של הורינו ידע שהשקעה בנדל"ן היא השקעה יציבה ורווחית לאורך זמן יחד עם זאת צריך להבין שבנקודת הזמן הנוכחית שולי הרווח הולכים וקטנים שכן העסקאות כרוכות במיסים והיטלים גבוהים במיוחד ובתשלום לאנשי מקצוע כמו עורכי דין או מתווכים".
3 צפייה בגלריה
חודש פברואר האחרון הסתכם עם עלייה של 13% בהיקף המשכנתאות. בנק ישראל בירושלים
(צילום: רויטרס)
נוכח הריביות הנמוכות השוררות במערכת הבנקאית, האופציה העיקרית נוספת שכאמור עומדת לרשות המשקיעים היא השקעה בשוק ההון ששני הכלים המרכזיים שבו הם מניות ואג"חים. את הרווחים הגדולים (לצד הסיכונים הגדולים) ניתן לעשות במסחר במניות. יש לציין שהשקעה במניות נחשבת תנודתית - עליות חדות לצד ירידות חדות והיא מושפעת בין היתר ממשברים כלכליים לאומיים או עולמיים, מבצעים צבאיים ואף מצבי חוסר יציבות גיאופוליטית בעולם דוגמת המקרה הנוכחי של מלחמת רוסיה- אוקראינה המשפיע לרעה על כלכלות העולם, ובכללן ישראל. נוכח התנודתיות הרבה ניהול החסכונות במכשירים מובנים, כמו קרן השתלמות וקופת גמל להשקעה, מחייב לבחון את רמת הסיכון של ההשקעה בהתאם לאחוז המניות במסלול שנבחר, שכן ככל שאחוז המניות גבוה יותר, המסלול יסווג כאגרסיבי יותר.
באופן כללי ניתן לומר שההשקעה במניות מתאימה יותר למשקיעים עם אורך רוח שיודעים שגם אם הם יחוו הפסדים זמניים הרי שבטווח הארוך, וזה יכול לקחת גם שנים, הבורסה תתקן את עצמה והתשואה על השקעתם תעלה. המכשיר השני הוא כאמור אג"חים (איגרות חוב) קונצרניים או ממשלתיים שהם בעצם הלוואות שניתנות תמורת ריבית. בשנים האחרונות האג"ח מציעות תשואה נמוכה מאוד בשל הריבית הנמוכה ארוכת השנים, כך שההשקעה בהן נחשבת להשקעה סולידית מאוד.
על רקע ההבנה הזו השיקה לאחרונה ברק פיננסים קרן השקעות חדשה בשם נדלהון - קרן המאפשרת למשקיעים את אלטרנטיבית ההשקעה בשוק הנדל"ן תוך חיסכון דרמטי בכל מרכיבי ההוצאות הנלוות. "הפיתרון שלנו הוא פשוט וחדשני כאחד", מציין ברק. "אנו הפיתרון לביצוע השקעת נדל"ן בפרויקטי התחדשות עירונית בערים הכי נחשקות באופן אלטרנטיבי ומציעים למעשה למשקיעים להצטרף לקרן השקעה ולהינות מעליות ערך ומריביות מ–Day One".
אתם מוכרים להם את הדירות?
"אם היינו מוכרים להם את הדירות אז היינו חוזרים למצב הבעייתי אותו תיארתי קודם לכן. על מנת להימנע מכך אנחנו לא מוכרים למשקיעים את הדירות אלא הופכים אותם לשותפים וכך כאשר הפרויקט יסתיים ונמכור את הדירה בה השקיע הלקוח שלנו, הוא יקבל את חלקו על הדירה עם אחוזי הרווח אותם עשתה. אנחנו בעצם מתחלקים ברווח העתידי של החברה ויש לזכור שכיום דירות חדשות יכולות להגיע לרווח של בין 30-40 אחוז בתום הליך השיווק".
"בצורה הזו המשקיעים חוסכים לעצמם את כל המיסוי הגבוה ואת כל עלויות אנשי המקצוע", מסכם ברק, "ומה שהכי טוב בהשקעה זו היא שמדובר על נכס פיזי קיים (פרויקט התחדשות שקיבל היתר בנייה) שיש לו ערבות חוק מכר של בנק מלווה כך שהמשקיעים נהנים מבטוחה של ערבות בנקאית. זו הדרך החדשה בעצם להשקיע בנדל"ן בלי סיכוני שוק ההון ובלי כל כאב הראש הכרוך בהשקעה פרסונלית בנדל"ן".
בשיתוף ברק פיננסים
פורסם לראשונה: 19:05, 13.04.22
